Intérêts intercalaires

Plusieurs possibilités:
- les intérets intercalaires sont compris dans les remb. futurs ...
- remboursement du capital directement (en fonction de la somme débloqué!)

certaines banques integrent les interets intercalaires dès que le pret est débloqué en totalité, il y a simplement un report des interets à payer. Est ce le cas?

J'ai pas compris la deuxième possibilité
la finance et moi ça fait 2

laetidjee

On ne peut pas vraiment échapper aux interets intercalaires des lors qu'il y a plusieurs déblocages et qu'on amortit pas de suite.
Les interets intercalaire, c'est logique, ceux sont les interets sur les sommes débloquées par la banque. C'est normale que la banque se rémunère.

Va faire un tour ici :
http://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersfinancement/interetsintercalaires.htm

Happy

En fait, durant la période de la construction, on paye que les assurances puis on commence à rembourser notre prêt qu'après la fin de la construction (comme ça on ne cumule pas remboursement et loyer )

Laetidjee

laetidjee a écrit:

J'ai pas compris la deuxième possibilité
la finance et moi ça fait 2

laetidjee

Exemple: si tu as débloqué 75% du total de ton pret, tu ne paieras que 75% du montant de tes futurs mensualités.
Tu as ainsi des mensualits variable en fonction de l'avancée de ta construction MAIS toujours en augmentation

laetidjee a écrit:

Happy

En fait, durant la période de la construction, on paye que les assurances puis on commence à rembourser notre prêt qu'après la fin de la construction (comme ça on ne cumule pas remboursement et loyer )

Laetidjee

Donc Interets Intercalaires !
Qui augment à chaque nouveau déblocage car portent sur le montant débloqué !

Si tu ne les paies pas, c'est qu'ils sont reportés ds ton financement.

happy a écrit:

certaines banques integrent les interets intercalaires dès que le pret est débloqué en totalité, il y a simplement un report des interets à payer. Est ce le cas?

qui ne font pas d'interets intercalaires (compris dans le pret), je n'ai vu pour le moment que le credit immobilier mais ils sont du coup beaucoup plus cher : 3.9 pour du variable alors qu'on peux avoir du fixe à ce taux là.

merci d'avance

En fait, j'ai bien compris comment marchent les frais intercalaires, mais en fait la personne d'UCB me garantie qu'ils ne prennent aucun frais intercalaire . On a fait deux simulations (taux variable et taux fixe). Dans le cas du taux fixe (4.05% sur 25 ans), les mensualités restent vraiment constantes, avec juste les assurances à payer pendant 8 mois.

Auprès d'autres banques, j'ai un taux plus intéressant, mais avec intérêts intercalaires. UCB met justement en avant le fait qu'ils n'appliquent pas de FI, donc je suis dans l'expectative ....

Laetidjee

celine31 a écrit:

happy a écrit:

certaines banques integrent les interets intercalaires dès que le pret est débloqué en totalité, il y a simplement un report des interets à payer. Est ce le cas?

qui ne font pas d'interets intercalaires (compris dans le pret), je n'ai vu pour le moment que le credit immobilier mais ils sont du coup beaucoup plus cher : 3.9 pour du variable alors qu'on peux avoir du fixe à ce taux là.

merci d'avance

Il est impossible de ne pas avoir d'interets intercalaires des lors qu'il y a plusieurs déblocage et qu'on amortit pas de suite.

Et ce pour n'importe quels établissements financiers !
On ne vous avance pas d'argent gratuitement ! Il faut bien que la banque se rémunère !

On ne peux pas y échapper, par contre ce qui peut se passer c'est que la banque les dissimule.

Herbert a écrit:

celine31 a écrit:

happy a écrit:

certaines banques integrent les interets intercalaires dès que le pret est débloqué en totalité, il y a simplement un report des interets à payer. Est ce le cas?

qui ne font pas d'interets intercalaires (compris dans le pret), je n'ai vu pour le moment que le credit immobilier mais ils sont du coup beaucoup plus cher : 3.9 pour du variable alors qu'on peux avoir du fixe à ce taux là.

merci d'avance

Il est impossible de ne pas avoir d'interets intercalaires des lors qu'il y a plusieurs déblocage et qu'on amortit pas de suite.

Et ce pour n'importe quels établissements financiers !
On ne vous avance pas d'argent gratuitement ! Il faut bien que la banque se rémunère !

On ne peux pas y échapper, par contre ce qui peut se passer c'est que la banque les dissimule.

Voilà, c'est bien ce que je pensais ils doivent les dissumuler à quelque part. mais comment ? en augmentant les taux par exple ?

Laetidjee

c'est ça laetidjee, l'écart de taux remplace les intérets intercalaires

Attention cependant, il doit y avoir une clause du genre "si le constructeur dépasse le délai de construction du contrat, vous payez les intérets intercalaires en plus"

Puisque la hausse du taux sur la durée de votre remboursement (de 20 ans par exemple) fixe une somme qu'ils estiment égale aux intérets intercalaires que vous payeriez avec une autre banque, ils se couvrent au cas ou la somme serait dépassée si votre construction traine

J'ai l'impression que l'UCB joue vraiment au filou (voire aux arnaqueurs )

Dans ton cas ils essaient de faire croire qu'il n'y a pas de FI !!!!! et pour nous ils essayaient de nous faire croire que notre taux serait de 2.8 et ne bougerait pas !!!!!!!!!!! dans les petites lignes il y avait écrit que la 2eme année le taux passerait à 3.29 !!!!!!!
Alors je ne sais pas à quoi ils jouent mais ils ne sont pas nets....

Mais quand même ça me fout les boules de savoir que ces FI sont payés vraiment pour des prunes, comme si nos projets n'étaient pas assez chers en eux même !!!! Il n'y a vraiment pas qqs centimes de ces FI qui rentrent dans le financement général.... .........

Nous aussi on a été les voir et même discours "pas de frais intercalaires"
n'importe nawak!!!!!!!
ça m'a agaçé que dès le départ on parte sur des mensonges
Et quand la conseillère te sors une simulation tu peux rien comparer car il n' y a pas beaucoup d'éléments sur leur simulation .. du coup je leur ai dit " au revoir à jamais shot

Comme j'ai pu le dire sur d'autres posts, le seul élément de comparaison (et là toutes les simu doivent les donner) sont :
* le total des intérêts payés en fin de remboursement
* le total des mensualités d'assurance
* les frais de dossiers

Faites la somme des 3 et comparez !

bonjour.
La banque me propose de payer les frais intercalaire en une seule fois avant le debut de l'amortissement.
Est ce la même chose que de les payer au mois?

j'avais lancer ce poste sans succes mais il te montre ra comment la banque prend ces interets intercalaire


nasky



Inscrit le: 09 Oct 2004
Messages: 94
Localisation: 91- essonne
Posté le: Sam Mar 05, 2005 9:48 pm Sujet du message:

--------------------------------------------------------------------------------

je vient de ma banque le CL, elle me propose soit du 3.95 en fixe pour 200 000 euros sur 25 ans,assurance 4.08 pour 10 000 enprunter, delegation possible, frais dossier 400 euros.

- soit du 3.25 revisable, fixe deux ans, capé 1 .

je n'ai pas encore eu le temps de faire tout les calculs pour voir de quoi il en ressort.

Par un coutier :
3.3 semi-fixe => fixe revisable tout les 3 ansen fonction du BTAN tactimo 3 capé 2.5(placements obligations = pas tellement de risque )
- Assurance azur =12.4 euros +40.38 euros (70/30) , - Differe 12 mois (le cout du differe revient à 6930 euros quasi egale je pense à des interet intercalaire)( sauf que cela me permet de toujour epargner pendant 12 mois .
-garantie sacef(sous reserves acceptation)=3500 euros haïe !
- pour finir honoraire 800 euros et j'ai beneficier de 500 euros de remise par parrainage !
Je crois que j'ai du boulot pour comparer tout ça avec les 4.15 % fixe de la poste !
quelque avis pour m'aider en étant objectif sans pour autant rejeter quarement le revisable .
j'oubliais operation avec la caisse epargne.

renaultime a écrit:

Plusieurs possibilités:
- les intérets intercalaires sont compris dans les remb. futurs ...
- remboursement du capital directement (en fonction de la somme débloqué!)

C'est exactement cela => Demonstration avec un cas concret :

210 000 euros sur 25 ans avec taux fixe 3.3% revisable tout les 3 ans :
donne comme mensualite 1028,92 (total 308676 euros)


dans l'offre on me dit 210 000 emprunter sur 25 ans à 3.3 decomposer en 12 mois de differe soit ,288 mensualite de 1091.46 .
En prenant n'importe quel simulateur emprunt on rentre comme donnée
t=3.3% ; mensualité = 1091.46 , durée 288 mois

On es d'accord que si on te dit pas d'interet intercaliar tu dois trouver comme K emprunter 210 000
Hors comme par miracle on trouve 216930,4 euros
Soit 6930.04 euros de plus ! donc =interets intercalire lissé sur la durée du credit.

NB il faut donc faire le calcul des interets avec les deblocages au fure et à mesure par rapport au surplus qui est englobé dans le pret. En tenant compte que cela permet de pouvoir continuer à epargner pendant la constructions .

Christelle Mpl a écrit:

J'ai l'impression que l'UCB joue vraiment au filou (voire aux arnaqueurs )

Dans ton cas ils essaient de faire croire qu'il n'y a pas de FI !!!!! et pour nous ils essayaient de nous faire croire que notre taux serait de 2.8 et ne bougerait pas !!!!!!!!!!! dans les petites lignes il y avait écrit que la 2eme année le taux passerait à 3.29 !!!!!!!
Alors je ne sais pas à quoi ils jouent mais ils ne sont pas nets....

Mais quand même ça me fout les boules de savoir que ces FI sont payés vraiment pour des prunes, comme si nos projets n'étaient pas assez chers en eux même !!!! Il n'y a vraiment pas qqs centimes de ces FI qui rentrent dans le financement général.... .........

c'est vrai que les frais intercalaires ne sont pas une bagatelle pour ceux qui construisent .... pour ma part env 500¬*6 ou 7 mois soit ....3500 ¬ de perdu !

Notre Constructeur prend en charge les frais intercalaires le temps de la construction (8mois)

renaultime
ben ouais.... ça fait des milliers d'euros en fumée.. .. en plus dans notre cas on sera en location juska la livraison de la maison donc en ce moment on se fait notre stock de côté pour les frais intercalaires sinon ça va être chaud !!!

lulu-merlan comment ça fonctionne pour que ton constructeur prenne les frais ??

Christelle Mpl a écrit:

renaultime
ben ouais.... ça fait des milliers d'euros en fumée.. .. en plus dans notre cas on sera en location juska la livraison de la maison donc en ce moment on se fait notre stock de côté pour les frais intercalaires sinon ça va être chaud !!!

lulu-merlan comment ça fonctionne pour que ton constructeur prenne les frais ??

Il reclame l'ensemble des fonds à la livraison

bonjour,
je les ai consulter(UCB) : ils ne sont vraiment pas clair. Tout est dissimulé et sans transparence.
A les écouter , on ne payera pas grand chose : pas de ci, pas de là..., ne vous inquitez pas ...et tralala et à l'arrivée je pense qu'ils vous mettrons la dose.
Pour mon pret relais , ils ne vous parlent pas des frais de garanties ,pas de frais intercalaires(?!) ...etc .
C'est du variable pas capé qui les interresse.
Bref à éviter.
à+

Merci pour tous vos éclaircissements Ca me rassure de voir qu'il n'y a pas que moi qui trouve UCB pas très "clair"

Laetidjee

ouais

lulu merlan

Citation:

Il reclame l'ensemble des fonds à la livraison

c'est à dire ??
on nous a dit kon allait payer les frais intercalaires au fur et à mesure que la construction se fait, ils vont donc aller crescendo....

Bonjour Christelle MPl, tu es de Montpellier, moi aussi !!!
Tu construis dans quel coin ? Nous on a acheté un terrainà St martin de Londres, livré début mai. On passe par un maître d'oeuvre, il va cette semaine déposé la demande de PC, qui j'espère passera sans pb !!!!

Laetidjee

Nous serons plutôt côté sud-ouest de Montpellier : à Gigean. Il faut que l'on arrive à coincer notre commerciale chez Villas Terre du sud pour faire déposer le permis....
En attendant on s'occupe du prêt et bonjour la galère des papiers !!

St Martin de Londres, ça sent bon l'arrière pays ça....

alors pourquoi ne pas disposer de la somme totale tout de suite?
moi j'ai pas de loyer à payer donc cela m'éviterai les frais intercalaires.

yoyokarine a écrit:

alors pourquoi ne pas disposer de la somme totale tout de suite?
moi j'ai pas de loyer à payer donc cela m'éviterai les frais intercalaires.

Dans ton cas tu peux amortir direct.
Mais tu n'as pas besoin de "tout débloquer", tu amorties ton pret uniquement sur la somme débloquée.
Il y aura simplement plusieurs paliers. A chaque nouveau déblocage ton échéance augmentera jusqu'a atteindre son maximum lorsque la totalité du pret sera débloquée.

C'est un sérieux avantage, car les interets intercalaires ça peut représenter beaucoup. Et plus la construction traine, plus tu en paieras !

Herbert a écrit:

yoyokarine a écrit:

alors pourquoi ne pas disposer de la somme totale tout de suite?
moi j'ai pas de loyer à payer donc cela m'éviterai les frais intercalaires.

Dans ton cas tu peux amortir direct.
Mais tu n'as pas besoin de "tout débloquer", tu amorties ton pret uniquement sur la somme débloquée.
Il y aura simplement plusieurs paliers. A chaque nouveau déblocage ton échéance augmentera jusqu'a atteindre son maximum lorsque la totalité du pret sera débloquée.

C'est un sérieux avantage, car les interets intercalaires ça peut représenter beaucoup. Et plus la construction traine, plus tu en paieras !

Peux tu m'expliquer?

Exemple :
Signature du contrat 5%
Permis de construire 5%
Ouverture du chantier 5%
Achèvement des fondations 10%
Achèvement des murs 15%
Mise hors d'eau 20%
Mise hors d'air 15%
Equipement intéreur 20%
Réception 5%


Si ta maison coute 100000 ¬
que tu la paies sur 20 ans à 4%.

- Lors du déblocage des premiers 5%.
la banque débloque 5000¬, tu vas amortir et donc rembourser ~ 30¬ par mois ( Capital + Interet : 5000¬ sur 20 ans à 4% ).

- Au second palier 10% : ~60¬

- A l'achèvement des murs : 50% débloqué soit 50000¬
Ton echéance passe à ~300 ¬.

- Et ainsi de suite pour arriver à ton échéance maxi ( somme completement débloquée ) 100% des 100000¬
Ton échéance arrive à ~600¬

Voilà, c'est à peu pres ça, j'l'ai fait en version light.

excuse moi mais comment fait tu pour trouver 30 euros le premier coup?

Bon bah,

Si tu y tiens :

( 5000 x ( 4 / 12 ) ) / ( 1 - ( 1 + 4 / 12 ) e(-240) ) = 30.30 ¬

rem : le "e(-240)" signifie "puissance -240", je savais pas comment l'écrire.
Avec comme donées : 5000 ¬ / 4% / ( 20 ans = 240 mois )


CQFD !

Je ne suis pas d'accord avec le calcul:

Pour moi, lorsqu'une banque ne fais pas payer d'intérets intercalaires, elle fait payer :
la mensulalité finale (605.98) - les intérets sur les sommes non débloquées.

Ce qui donne:

signature : 289,31 ¬ (605.98-((95000*0.04)/12))
PC: 305,98 ¬ (605.98-((90000*0.04)/12))
ouverture chantier: 322,65 ¬
fondations: 355,98 ¬
murs : 405,98 ¬
hors d'air:472,65 ¬
hors d'eau:522,65 ¬
equipements intérieurs:589,31 ¬ (605.98 -((5000*0.04)/12))
reception:605,98 ¬ (605.98-0)

ben je reviens d'un rdv avec la b.....pop......
d'abord merci pour toutes les précisions.
alors pour eux les intérets intercalairs n'existe plus....oui oui vous avez bien lu...
puis finalement elle m'explique qu'en fait ils sont lisser sur l'ensemble du projet et sur les 20 ans durée du pret
au final
120000 emprunté 98500 en pret classique et 21500 en ptz
3.9% sur 20ans pour le pret principal donc 98500 moi je trouve pas terrible car qq sur le forum a annoncé le même taux mais pour 150000 euros

pas de frais d anticipation mais 450 euros de dossier
bon feeling et je pense pouvoir reduir en core ses derniers
qu'enpenser vous ?

yoyokarine a écrit:

ben je reviens d'un rdv avec la b.....pop......
d'abord merci pour toutes les précisions.
alors pour eux les intérets intercalairs n'existe plus....oui oui vous avez bien lu...
puis finalement elle m'explique qu'en fait ils sont lisser sur l'ensemble du projet et sur les 20 ans durée du pret
au final
120000 emprunté 98500 en pret classique et 21500 en ptz
3.9% sur 20ans pour le pret principal donc 98500 moi je trouve pas terrible car qq sur le forum a annoncé le même taux mais pour 150000 euros

pas de frais d anticipation mais 450 euros de dossier
bon feeling et je pense pouvoir reduir en core ses derniers
qu'enpenser vous ?

Tu peux essayer la Banque Courtois qui fait sur 20 ans pour un prêt d'environ 200000 euros (mais en fait, nous on est parti sur un taux révisable), un prêt à taux fixe à 3.80%, donc pour 98500 euros, le pourcentage sera sûrement plus bas

Laetidjee

laetidjee a écrit:

yoyokarine a écrit:

ben je reviens d'un rdv avec la b.....pop......
d'abord merci pour toutes les précisions.
alors pour eux les intérets intercalairs n'existe plus....oui oui vous avez bien lu...
puis finalement elle m'explique qu'en fait ils sont lisser sur l'ensemble du projet et sur les 20 ans durée du pret
au final
120000 emprunté 98500 en pret classique et 21500 en ptz
3.9% sur 20ans pour le pret principal donc 98500 moi je trouve pas terrible car qq sur le forum a annoncé le même taux mais pour 150000 euros

pas de frais d anticipation mais 450 euros de dossier
bon feeling et je pense pouvoir reduir en core ses derniers
qu'enpenser vous ?

Tu peux essayer la Banque Courtois qui fait sur 20 ans pour un prêt d'environ 200000 euros (mais en fait, nous on est parti sur un taux révisable), un prêt à taux fixe à 3.80%, donc pour 98500 euros, le pourcentage sera sûrement plus bas

Laetidjee

Le taux dépends de la durée, pas de la somme.

Herbert a écrit:

laetidjee a écrit:

yoyokarine a écrit:

ben je reviens d'un rdv avec la b.....pop......
d'abord merci pour toutes les précisions.
alors pour eux les intérets intercalairs n'existe plus....oui oui vous avez bien lu...
puis finalement elle m'explique qu'en fait ils sont lisser sur l'ensemble du projet et sur les 20 ans durée du pret
au final
120000 emprunté 98500 en pret classique et 21500 en ptz
3.9% sur 20ans pour le pret principal donc 98500 moi je trouve pas terrible car qq sur le forum a annoncé le même taux mais pour 150000 euros

pas de frais d anticipation mais 450 euros de dossier
bon feeling et je pense pouvoir reduir en core ses derniers
qu'enpenser vous ?

Tu peux essayer la Banque Courtois qui fait sur 20 ans pour un prêt d'environ 200000 euros (mais en fait, nous on est parti sur un taux révisable), un prêt à taux fixe à 3.80%, donc pour 98500 euros, le pourcentage sera sûrement plus bas

Laetidjee

Le taux dépends de la durée, pas de la somme.

que pense tu de cet histoire d'intérets intercalaires qui n'existe plus
en plus j'ai oublié mais pour eux pas besoin de DO

Bah c'est pas terrible, je trouve, cette histoire de lissage.

Parce que déjà, le lissage de plusieurs prets, ça a un cout, alors s'il faut lisser les interets intercalaires sur tout le financement... C'est certainement un cout supplémentaire...

Sinon, il y a certains constructeurs qui n'adopte pas la même politique d'appel de fond ( 5%, 10%, ... ).
J'en connais au moins un, qui pratique le 5% signature, 95% livraison, qui permet : soit de faire 2 prets, soit de bien limiter ces interets intercalaires, qui je le rappelle portent sur les sommes débloquées.


Sinon pour la DO, c'est pas mal, surtout pour ceux qui ne passent pas par des constructeurs de maisons individuelles.

yoyokarine a écrit:

alors pour eux les intérets intercalairs n'existe plus....oui oui vous avez bien lu...
puis finalement elle m'explique qu'en fait ils sont lisser sur l'ensemble du projet et sur les 20 ans durée du pret
au final

Bon, que tu les payes lors de ta construction ou qu'ils soient lissés, c'est un peu la même chose...
Tu les as estimé ?

non Boris ce n'est pas la même chose...
Ces intérêts intercalaires prétendus lissés viennent se rajouter chaque mois au capital à amortir et génèrent donc des intérêts supplémentaires évidemment. Le cout total du crédit sera plus important même s'il est difficile à évaluer de prime abord.

fredoche a écrit:

non Boris ce n'est pas la même chose...
Ces intérêts intercalaires prétendus lissés viennent se rajouter chaque mois au capital à amortir et génèrent donc des intérêts supplémentaires évidemment. Le cout total du crédit sera plus important même s'il est difficile à évaluer de prime abord.

C'est bien ce que je pensais (c'est pour ça que j'ai mis "un peu la même chose").

Je n'y connais pas grand chose en intérêt intercallaires lissés : ça sert à ne rien payer pendant la construction, c'est ça ?

Boris