Interets intercalaires : gros doute

Bonsoir,
je pense que s'il y a des intérêts intercalaires ça vuet dire que tu ne rembourse pas de capital avant que tous les fonds soient débloqués.
Mais demande à ton banquier pour en être sûr.

;ça dépend de ce que tu as négocié ! si tu as négocié l'amortissement direct, tu peux rembourser le capital dès le départ. mais la plupart du temps cela veut dire que tu as autant de lignes de crédit que d'appels de fonds... dans toutes les banques que j'ai consulté ces derniers temps, si les fonds ne sont pas débloqués en totalité, il y a facturation d'intérêts intercalaires.

ceci dit, c'est possible de ne faire qu'une seule ligne et amortissement direct, la CASDEN le fait, mais pour le moment c'est la seule banque que j'ai rencontré qui ne facture pas d'intérêts intercalaires. si la CASDEN le fait, d'autres banques le font sans doute.

la norme c'est plutot les intérêts intercalaires, puisqu'en générale il faut bien se loger pendant la construction, donc souvent, assumer un loyer (ou le remboursement d'un prêt pour un premier achat...), donc, par défaut si tu n'as rien négocié c'est ça que tu as sans doute : chaque mois à partir du premier déblocage tu paieras les intérêts sur les sommes débloquées + l'assurance.

ceci dit si tu n'as pas de loyer ou de prêt en cours, c'est vraiment une chose à négocier, l'amortissement direct parce que ça permet de faire de VRAIES économies.

et donc oui, si tu rembourses du capital sur une ligne de crédit, a priori tu n'es pas dans le système des intérêts intercalaires.

Ce que je ne comprends pas c'est que s'il l'on rembourse CAPITAL + INTERETS sur la somme debloquee (donc au premier appel de fonds 15 % de la somme debloquee), on paiera quand meme des interets intercalaires en plus des interets normaux ?

Vos 2 posts se contredisent en fait..

Il est évident que je ne vais pas debloquer la totalité de la somme empruntee des le premier appel de fonds (soit 210 000 euros), autrement je paierai la totalité de la mensualité du credit etc..

ça dépend du fonctionnement de ta banque.

certaines banque comme la casden, proposent une ligne de crédit et amortissement direct, c'est à dire remboursement du capital (et des intérêts qui vont avec) dès le premier déblocage, même partiel. donc, pas d'intérêts intercalaires.

certaines banques facturent automatiquement des intérêts intercalaires tant que les fonds ne sont pas débloqués en totalité (ce qui veut dire que tu ne peux pas amortir ton prêt, donc payer du capital, tant que la totalité du prêt n'est pas débloqué), donc, si vraiment l'amortissement direct est souhaité, ils font autant de lignes de crédit que de déblocage : une ligne correspondant au montant du terrain, qui est donc débloquée en totalité au jour de la signature du terrain et commence à s'amortir, une autre qui est débloquée en totalité à l'ouverture du chantier etc etc.
certaines banques peuvent accepter plusieurs lignes mais pas le nombre exact d'appels de fonds, par ex 4 lignes, une pour le terrain jusqu'aux fondations : dans ce cas, du jour de la signature définitive, tu payeras des intérêts intercalaires jusqu'aux fondations, mais sur un montant très petit (pas la totalité de ton financement, juste cette ligne de prêt correspondant au montant du terrain + appels de fonds jusqu'à la fondation.) ensuite, une autre ligne pour HE/HA : du coup tu payeras le capital+intérêts de la première ligne entièrement débloquée, ET à partir de l'appel de fonds suivant, des intérêts intercalaires correspondant aux sommes déjà débloquées SUR LA 2e LIGNE. quand la maison est HE/HA, tu payes capital+intérêts des deux premières lignes, et à l'appel de fonds suivant, les intérêts intercalaires des sommes débloquées sur la 3e lignes
et ainsi de suite. ça réduit énormément les intérêts intercalaires et permet d'amortir une bonne partie du capital de suite, tout en étant plus simple à mettre en place que autant de lignes que de déblocages.

les intérêts intercalaires sont les intérêts que tu payes sur les sommes débloquées. en fait tu ne payes QUE les intérêts sur les sommes débloquées et pas le capital.
si tu amortis le capital dès le départ à hauteur des sommes débloquées, tu payes EN PLUS DES INTERETS SUR LES SOMMES D2BLOQUEES, le capital. si le banquier te facture en plus de cela des intérêts intercalaires, ça voudrait dire qu'il te facture le capital sur la somme PLUS DEUX FOIS les intérêts de la somme. je ne pense pas que ce soit possible.
c'est soit tu es en amortissement auquel cas tu payes les intérets ET le capital, soit tu n'y es pas auquel cas tu ne payes QUE les intérets.


par contre, méfiance, certaines banques facturent une commission d'engagement : un pourcentage sur les sommes restant à débloquer. (là où les intérets, intercalaires ou non, sont un pourcentage sur les sommes déjà débloquées). et ça ça peut être facturé pour tout fonds à partir du moment où il y a déblocage partiel, qu'on soit en amortissement direct (capital + intérêts) ou non (que les intérêts).

fafa69600 a écrit:

Ce que je ne comprends pas c'est que s'il l'on rembourse CAPITAL + INTERETS sur la somme debloquee (donc au premier appel de fonds 15 % de la somme debloquee), on paiera quand meme des interets intercalaires en plus des interets normaux ?

Vos 2 posts se contredisent en fait..

Il est évident que je ne vais pas debloquer la totalité de la somme empruntee des le premier appel de fonds (soit 210 000 euros), autrement je paierai la totalité de la mensualité du credit etc..

non nos deux posts ne se contredisent pas ^^
en gros les intérêts intercalaires sont les intérêts normaux, sauf que ça s'appelle intercalaire parce que tu ne payes qu'eux en attendant le déblocage total des fonds. donc ça serait fort de te les facturer deux fois !

par contre rares sont les banques qui proposent de l'amortissement direct avec une seule ligne de prêt.

Merci pour ta réponse

Les intérêts dits intercalaires (dans leur définition négative) sont des intérêts provisionnés par la banque alors que le déblocage total du prêt n'est pas effectué en totalité.

Dans le cas "réglo" : si déblocage 100 k€ = 1000 € d'intérêts, déblocage de seulement la moitié = 500 € d'intérêts à payer.

Certaines banque prennent les 500 € + une provision sur intérêts qui est un % (provision jamais restituée ^^)

Les intérêts intercalaires tu payes seulement des intérêts, c'est comme si tu n'avais pas commencé à rembourser ton crédit.

Dans ton cas, dès le moment ou tu débloques 15% tu vas payer 210000*15%*3,1%/12 soit 81 euros par mois à fond perdu
Et cette somme augmentera à chaque fois que tu débloques de l'argent.

Au final tu commencera à rembourser selon ton échéanchier Capital + interet lors du déblocage de la totalité.
Tout ce qui est payé avant est pour la banque en totalité.

En quoi est-ce du "fond perdu" de payer uniquement des intérêts ?

Pour moi, tu emprunte une somme, sur tant d'années, tu as un tableau d'amortissement avec le capital et les intérêts.
les intérêts intercalaires sont EN plus de tout ça. ce n'est pas autant à fonds perdu qu'un loyer locatif, mais le moins on en paye, mieux c'est non? sur le cout total, quand on peut faire de l'amortissement direct c'est quand même un gros gain...

Non les intérêts que tu évoques ne sont pas en + ! (si je t'ai bien compris, et si on a la même notion des intérêts intercalaires lol)

Tu demandes une simulation à une banque pour 100.000 € sur 10 ans

La simulation se base sur un déblocage total dès le début du prêt, et te donne ainsi un coût de prêt de X € pour 100.000 € emprunté pendant 10 années pleines

Bien sur, lors d'une construction c'est bien différent, car tu ne débloques par le prêt en totalité dès le début. Tu fais plusieurs appels de fonds.

Tu débloques donc progressivement ton enveloppe. Et, lorsqu'elle est débloquée en totalité, tu paies les échéances convenues sur la simulation.

On est donc d'accord que tu paies des échéances plus faibles pendant ta construction (ex 6 mois) et que sur la durée restante (9 ans et demi), tu paieras les échéances pleines qui sont convenues en début de prêt (voir simu).

Si tu calcules, ton prêt t'aura couté moins cher que ce qui était convenu sur la simulation initiale de la banque.

[ j'ai beaucoup de mal à l'expliquer punaise ^^ ]

Après, libre à toi d'aller dans une banque qui pratique les intérêts intercalaires... Et là c'est une autre réflexion à avoir.

Mais pourquoi en payer, quand on peut l'éviter ?

Non je ne comprends pas désolée ()
toutes les banques que j'ai rencontré pratiquent les intérêts intercalaires, c'est à dire, pendant la construction on ne rembourse aucun capital. par contre on paye des intérêts sur les sommes débloquées, mais sans les amortir.
pour toi ces intérêts (ex, 3000 euros d'intérêts) sont déduits du cout du prêt ensuite? cela ne me parait pas être ça puisque dans les simul que j'ai les mensualités, quels que soient le montant des intérêts intercalaires, sont toujours celles définies initialement SANS tenir compte des intérêts intercalaires (j'ai du mal aussi à expliquer)

Je viens de me relire, c'est pas clair du tout désolé !

Dur de retranscrire par écrit ^^

Dans tous les cas, la franchise capital est fortement conseillée,

évitez une franchise totale : capital + intérêts !

Ok mais imaginons une situation. j'emprunte 100 000 euros à un taux d'intérêt qui me génère 50 000 euros d'intérêts sur 20 ans (fictif hein). je rembourserai donc 180 000 euros.

j'adopte une franchise du capital pendant 12 mois. au terme des 12 mois, j'aurais payé les intérêts intercalaires sur les sommes débloquées (imaginons 3000 euros) et en plus j'aurai encore à rembourser 180 000 euros. ce qui fait un cout total à 183 000 euros. c'est exact?

Moi j'ai une banque qui pratique le remboursement du CAPITAL + INTERET des sommes debloquees (donc pas le capital en totalité des le debut du prêt mais bien le capital de la somme debloquee)..

il suffit de le demander...

Ha et c'est quelle banque juste pour savoir ?

Sinon Jonathan ce que tu dis est faux, pendant la construction de 6 mois tu payes des interets intercalaires et pendant les 20 ans qui restent tu payes ce qui était prévu au départ (ni plus ni moins).
La durée du crédit ne diminue pas, tout ce qui est "interets intercalaires" est en plus de ce qui était prévu au début.

Je m'incruste totototo tu est certain de ce que tu dis?
car j'ai rdv demain à la banque-pop et selon la simulation j'ai une franchise et comme m'avais expliqué la banquière il n'y a pas d’intérêts-intercalaires.
mais ce que j'ai du mal à comprendre c'est que selon elle du moment ou je commence à débloquer mon prêt (autoconstruction)
si je commence à débloquer en août 2000 ( prêt sur 20 ans )je termine de rembourser en 2020! donc 20 années d'échéances..
j'ai du mal à bien m'exprimer je ne sais pas si tu a compris ce que je veut dire.

Avec une franchise peut être, quoi qu'il en soit tu payes beaucoup plus que qqun qui va débloquer sa somme entièrement d'un coup et rembourser sur 20 ans.

Les interets intercalaires représentent le coup de l'argent pour la banque, sinon ça reviendrait à prêter de l'argent gratuitement le temps que tu débloques tout.

Mais les paroles du conseiller sont des paroles... il vaut mieux éplucher son contrat.

J'ai que simulations pour le moment..
en fait moi c'est paulette la femme de paulo je savais pas quoi mettre comme pseudo!
c'est ce que je voulais rembourser directement les échéances en entier mais selon la banquière c'est pas possible de rembourser directement si tout n'est pas débloqué..
et comme auto-construction ça va prendre une peu de temps avant que tout soit débloqué!
ça me saoule j'ai du mal à comprendre tout ça c'est vraiment compliqué!
pourtant elle me dit bien que dés que je commence à rembourser c'est 20 ans pas plus donc elle ment ou???

J'aimerais bien voir ce plan de financement sur 20 ans..

Pour moi tu vas payer ces 20 ans au taux défini + les intérêts intercalaires jusqu'au moment où tout sera débloqué.

Sauf si les frais intercalaires sont négociés pour être nuls mais dans ce cas la banque à déjà pris en compte ces frais dans le coût du crédit initial.

Tu peut me donner ton adresse mail par mp et je t'envoie ça et tu me dira ce que tu en pense si tu est daccord.

Je comprend plus rien je me mélange les pinceaux ce qui me parait bizarre c'est que le cout du crédit est quasiment le même que la proposition d'une autre banque avec un différé donc intérêts intercalaires..

De toute façon une banque ne prête pas gratuitement et ces déblocages partiels coûtent cher.
Ils ne font pas de cadeaux donc vous allez les payer quoiqu'il arrive.

Après il faut savoir ce que vous allez payer, quand et combien cela va vous coûter avant de signer quoi que ce soit.

Oui c'est bien ça le souci...

Je pratique le prêt immo quotidiennement, je pense connaître mon sujet.

Mais on a pas la même notion des interets intercalaires, c'est pour ça qu'on ne se comprend pas.

Si tu entends par interets intercalaires, paiement d'intérêts sans remboursement de capital. En effet, il y en a, c'est inévitable. Mais c'est dans le but de respecter un endettement convenable pour le client.

Perso, je recommande de diminuer son apport et de payer une échéance pleine pendant la durée de construction.

Comme ça on évite toute polémique ^^

Ha ok on c'est vraiment mal comprit.

Là par contre je suis tout à fait d'accord.

Soit tu débloques une petite somme au début et tu commences à rembourser la totalité du crédit comme si tu avais tout débloqué. (et il faut pouvoir rembourser s'il y'a un loyer en meme temps)
Soit tu débloques une petite somme et tu payes des intérêts intercalaires (faibles mais conséquents sur la durée) et tu rembourses normalement dès que la somme totale est débloquée.

Il y a aussi la solution que je dis....

Bonsoir,

on ne paye des intérêts que sur les sommes débloquées. La banque ne débloque que sur appel de fond.

D'après tout ce que je lis, quelque soit ce qu'on emprunte, on paiera des intérêts intercalaires,car une construction se fait en plusieurs phases et donc plusieurs appels de fond...

Moi à aucun moment, le banquier ne m'a pas du tout expliqué les intérêts intercalaires de cette façon. Il m'a juste expliqué qu'en amortissement direct=pas de frais sup, et si l'amortissement est différé alors là il y aura des frais sup.

En amortissement direct, le 1er déblocage de fond correspond au début de remboursement du prêt, donc 20ans après mois pour mois c'est fini!

Oui parfaitement, mais ce n'est pas tout le monde en phase de construction qui peut assumer un crédit à rembourser à mensualité pleine + un loyer pendant xx années surtout en autoconstruction.

Et parfois le piège est là.

Pareil alex on m'a dit exactement la même chose!

moi aussi j'aimerais payé directement la totalité du prêt tout de suite même si j'ai pas tout débloqué..
mais selon la banque c'est pas possible..

donc l'une ou l'autre y'aura intérêts intercalaires..

C'est quelle banque fafa?

Aprés demande explications voila un copié/collé de la réponse de la banquiére

"Si vous ne prenez pas de franchise, l’échéance de 605.60 euros ne sera pas payée en totalité tant que la totalité du prêt n'est pas débloquée.
En fonction des deblocages, vous allez payer la totalité des assurances, la totalité des intérêts et le capital au prorata.
concernant ce pret vous pouvez demander d'abord le déblocage des fonds puis nous envoyer les factures justificatives par la suite"

C'est le credit mutuel

Daccord merci fafa j'ai fait simu aussi au crédit mutuel mais c'est avec interets intercalaires aussi pas d'autres moyens de faire selon eux,ça dépend vraiment des banques.

Paulo : si tu diminiues ton apport de 10 loyers, tu peux aisément payer ton loyer pendant la durée de construction avec cet argent mis de coté non ?

Tu évites ainsi les intérêts intercalaires (intérêts sans amortissement j'entends !)


Fafa : Tu peux te permettre un amortissement direct car tu ne dois avoir qu'une ligne de prêt ? et non pas deux, avec un lissage.

JonathanT a écrit:

Paulo : si tu diminiues ton apport de 10 loyers, tu peux aisément payer ton loyer pendant la durée de construction avec cet argent mis de coté non ?

Tu évites ainsi les intérêts intercalaires (intérêts sans amortissement j'entends !)


Fafa : Tu peux te permettre un amortissement direct car tu ne dois avoir qu'une ligne de prêt ? et non pas deux, avec un lissage.

tout a fait c'est exactement ça..

Donc si je te suis, avec une ligne de pret et amortissement direct on economise les interets intercalaires ?

et avec 2 lignes de prets et aussi amortissement direct on paie les intercalaires...

compliqué tout ça..

j'emprunte 190 000 a 3,10
et 14 000 a 2,81 ( droits pret CEL)
sur 20 ans

Beaucoup de banques, pour faire baisser le taux me proposent 2 lignes de prets : 100 000 euros sur 10 ans et 100 000 sur 20 ans a un taux lissé d'en dessous de 3 %.

Quel est le piege avec ces offres Jonhatan ?


PS : ca fait du bien d'avoir un banquier officiel qui nous répond

Je fais 90 % de mes prêts avec lissage :

Economie sur le taux moyen et les assurances (j'ai fais une démo sur un de tes topics il me semble ^^)

Rien à voir sur le coût de prêt final ;)


Sur le lissage, tu es obligé de mettre une franchise (capital uniquement recommandée).

Car une fois que tu débloques un palier, tu déclenches une échéance pleine ! (d'ou l'intérêt de la franchise pour contrer ce phénomène)

Donc sans franchise, tu te retrouves à payer des sacrés échéances !

C'est pourquoi je recommande ma technique de diminution de l'apport de 5000 - 6000 € pour payer les loyers avec + payer des échéances pleines !

C'est la technique la + économique selon moi.

OK

pour info je n'aurais pas de loyer a payer..

Notre souci c'est comme nous sommes en auto-construction va falloir compter 2 années au moins de loyer + prêt ça risque d'être juste tout les mois
donc je me dis qu'il va peut-être falloir payer quand même des intérêts intercalaires mais alors dans ce cas il faut que je demande quoi exactement à la banquière cette aprémidi?
un lissage?

Nous payons 350€ de loyer ( chauffage compris) et nous allons avoir à payer
prêt pro-btp 72€ par mois
prêt patronal 82€ par mois
donc ça fait déja 504€ sans compter les échéances du prêt principal
nous avons besoin de 95 000€ prêt principal
nous avons 40 000€ d'apport
le montant total de la construction est de 160 000€

Voici un simulateur de lissage de pret EXCEL, efficace car je tombe sur ma mensulaité en mettant mon pret CEL et Principal

http://www.creditquid.com/credit-immobilier/outils-de-simulation/simulateur-lissage-excel.html

Un lissage te fera economiser sur le cout de l'assurance je crois

tous les courtires pratiquent le lissage et les banques aussi

Voici ce que j'ai trouvé sur le lissage sur le lien que je t'ai mis :

Le lissage de deux ou de plusieurs crédits permet d'avoir une mensualité constante pendant la durée du prêt le plus long et ce quelque soit le nombre de prêt qui auront étés mis en place pour le financement de votre acquisition.

Il est de plus en plus fréquent d'avoir recours à cette technique car l'utilisation des prêts aidés à taux bonifiés comme le prêt à taux zéro, le PEL - CEL, ou encore le 1% patronal ont l' inconvégnent d'avoir des durées toutes différentes. Ces prêts coûtent moins cher grâce à leur taux mais ils endettent plus car leur durée est souvent plus courte que celle du prêt principal.

Pour ne pas être pénalisé au niveau de votre endettement, le lissage permet de diminuer la mensualité du prêt principal de façon à emboiter les prêts complémentaires. Cela est possible dans la mesure ou cette baisse n' empêche pas le paiement des intérêts du prêt principal.

Le lissage peut aussi être utilisé pour baisser le coût global de votre prêt car les taux sur les courtes durées sont plus bas que ceux des durées plus longues. Par exemple une banque peut proposer un prêt sur 25 ans à 4% et un prêt sur 15 ans à 3,60%. Si vous avez besoin d'emprunter sur 25 ans, vous pouvez demander d'emprunter une partie sur 15 et une partie sur 25 ans le tout lissé. votre taux moyen sera proche des 3,85% et cela vous permettra de faire des économies sur le coût des assurances emprunteur car un des deux prêt s'arrête au bout de 15 ans. L'assurance est donc diminuée au prorata.

Je t'embauche Fafa ! Bonne explication.

Pour revenir au sujet, je pense qu'il faut démistifier (je sais pas comment on l'écrit) la notion d'intérêts intercalaires.

Si on débloque du capital, on paie des intérêts, rien de plus logique ! Les banques ne travaillent pas gratoss ^^