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Aide sur division de terrain à batir

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niflon
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
De : Villenave D'ornon (33)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 12/04/2012 à 23h41
aide sur division de terrain à batir
Bonsoir collègues constronautes,

Voila, on vient de me proposer à la vente un terrain de taille importante ( 4200m² ) constructible et divisible. La propriétaire actuelle a déjà fait passer un géomètre en 2011 ( division possible en 2 ) mais le POS est devenu PLU en 2012 sur la commune ; les règles ont donc changées ... favorablement apparement !

Après étude de ce PLU, il semblerait que le terrain soit divisible en plusieurs lots ; les règles à respecter n’étant pas bien méchantes :
- une voie d'accès de 8m de large avec possibilité de faire un demi tour (rayon 10m ou T)
- pas de surface mini sur les terrains
- cos de 0,15
- emprise au sol 25%
...

Il est spécifié : "Un seul accès par unité foncière sera autorisé" : c'est bien le cas ici ?
et "Bande constructible : Les bâtiments principaux doivent être implantés pour les 2/3 de leur emprise au minimum dans une bande de 25 m mesurée à partir de l’alignement ou de la ligne de recul imposée." J'ai du mal à saisir ce 2ème aspect. L'alignement correspond au bord de la voie privée ?

Je vais bien sûr me rapprocher d'un géomètre expert et ainsi que du maire mais j'aimerais votre avis sur ma découpe, sur le budget à consacrer à ce genre d'opération ( budget pour la création de la voie d'accès surtout ?! ) ... ce genre d'opération ne traine pas sur le marché surtout dans ma région et je voudrais pouvoir rapidement me positionner pour acheter.

je vous joins le plan du terrain, ça sera plus simple ainsi que mon idée de division.






Merci pour votre aide, en espérant ne pas oublier d'élément majeur
Je n'ai pas indiqué le nord sur ce plan mais il est, grosso modo, en haut à droite.
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Billy_the_kid
Messages : Env. 3000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 7 ans
Le 13/04/2012 à 08h34
Bonjour pensez que les gens préfèrent acheter des terrains exposés sud avec un accès au nord et ça ira ;o)
quelle est l'orientation de ce terrain?
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penses-y l'ami ;)
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niflon
Auteur du sujet
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
De : Villenave D'ornon (33)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 13/04/2012 à 20h22
Oui bien sûr, l'orientation est capitale ; cherchant moi même un terrain pour ma RP, je m'en rends bien compte.

Bon ici, ce n'est pas forcément l'idéal puisque le Nord est en haut du dessin. Malgré cela, je connais parfaitement le marché immobilier du secteur et je reste persuadé que cela se vendra assez facilement si le prix est bien choisi.

J'ai avancé dans mes recherches et mes réflexions, je vous les livre en vrac :
  • Création d'un lotissement donc viabilisation obligatoire des terrains
  • Le COS du terrain est de 0,15%, cela donne un SHON de 630m². J'ai lu que la répartition de ce SHON était laissé à la liberté du lotisseur. Cela me permettrait de faire grosso modo 630 / 5 = 126m² par lot. Quelqu'un pourrait il confirmer ? C'est un point crucial car la division va créer des terrains de 600 à 750m² et si l'on est obligé de respecter les 0,15% alors les surfaces constructibles seraient trop petites
  • Il est indiqué dans le PLU que : "les programmes de logement dont l'unité foncière est supérieur à 2000m² avant division doivent contenir 35% de logements locatifs sociaux". Ici, il n'y a pas de création de logement mais division de terrain pour créer un lotissement. Suis-je quand même assujetti à cette condition ? si oui, comment se calcul les 35% ? sur la surface totale du terrain, sur le nombre de terrain créé ???
  • création obligatoire de places de parking : 1 par tranche de 40m² de SHON soit 3 par terrains. S'agissant de terrains destinés à recevoir des habitations, peut-on comptabiliser les parking de jour et les accès garage comme place de parking ? Dans tous les cas, 1 place de parking sur la voie privée est obligatoire
  • Niveau budget, j'ai compté : Prix d'achat du terrain + Frais de notaire + Géomètre + Viabilisation + Voirie (je ne tiens sciemment pas compte des frais bancaires ). L'allée va faire 8m de large sur près de 50m + le rond point ; je n'ai pas vraiment d'idée sur le cout mais avec la viabilisation, cela ne devrait pas dépasser les 50-60K€, non ?!
Voila pour l'instant, j'espère que vous pourrez confirmer ou infirmer certaines infos.
Merci
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niflon
Auteur du sujet
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
De : Villenave D'ornon (33)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 19/04/2012 à 23h29
up
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niflon
Auteur du sujet
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
De : Villenave D'ornon (33)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 26/04/2012 à 21h46
Mon sujet n'a pas déclenché de passions mais il peut, éventuellement, aider certains d'entre vous, alors voici quelques éléments d'information :

niflon a écrit:
  • Le COS du terrain est de 0,15%, cela donne un SHON de 630m². J'ai lu que la répartition de ce SHON était laissé à la liberté du lotisseur. Cela me permettrait de faire grosso modo 630 / 5 = 126m² par lot. Quelqu'un pourrait il confirmer ? ça semble bien être le cas
  • Il est indiqué dans le PLU que : "les programmes de logement dont l'unité foncière est supérieur à 2000m² avant division doivent contenir 35% de logements locatifs sociaux". Ici, il n'y a pas de création de logement mais division de terrain pour créer un lotissement. Suis-je quand même assujetti à cette condition ? non, cette condition s'applique essentiellement à la création d'immeuble et autre gros lotissements
  • création obligatoire de places de parking : 1 par tranche de 40m² de SHON soit 3 par terrains. S'agissant de terrains destinés à recevoir des habitations, peut-on comptabiliser les parking de jour et les accès garage comme place de parking ? oui, les places de parking incombent aux futurs constructeurs
  • Niveau budget, j'ai compté : Prix d'achat du terrain + Frais de notaire + Géomètre + Viabilisation + Voirie (je ne tiens sciemment pas compte des frais bancaires ). L'allée va faire 8m de large sur près de 50m + le rond point ; je n'ai pas vraiment d'idée sur le cout mais avec la viabilisation, cela ne devrait pas dépasser les 50-60K€, non ?! alors là, ça pèche : il faut compter en voirie + luminaire + chaussée + viabilisation ... environ 2000 € du mètre linéaire. On parle ici de 80ml soit 160K€ !!!!


Nous avons trouvé une solution bien moins couteuse avec notre géomètre mais qui supprime 1 lot ... le gain reste très confortable et nous espérons vivement réaliser cette opération. Je reviendrais donner mes impressions régulièrement !
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niflon
Auteur du sujet
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
De : Villenave D'ornon (33)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 30/04/2012 à 11h34
Voila le nouveau plan de masse pour la division. On note bien dans ce plan que les lots 1 et 2 nécessitent uniquement une DP ce qui permettra de les vendre sous 1 mois environ.
Les 2 autres réclament un PA donc 3-4 mois de délais et viabilisation obligatoire.

Cette semaine, nous faisons une proposition officielle à la vendeuse, croisons les doitgs !Biggrin

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bnalza
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 5000
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 8 ans
Le 30/04/2012 à 12h47
Bonjour Niflon,

je n'avais pas vu te sposts initiaux et j'allais te répondre justement que 60 Ke était sous-estimé Wink

Bon courage pour la suite.
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http://plainpiedpleinsud.forumconstruire.com

en terre sainte !


Fai bon saupre rèn, l'on apren toujour
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niflon
Auteur du sujet
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
De : Villenave D'ornon (33)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 30/04/2012 à 17h11
Merci bnalza ! Comme tu le dis, j’étais bien loin de la réalité mais les choses avancent dans le bon sens !
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gmanu
Messages : Env. 400
Dept : Manche
Ancienneté : + de 7 ans
Le 03/05/2012 à 13h57
Bande constructible : Les bâtiments principaux doivent être implantés pour les 2/3 de leur emprise au minimum dans une bande de 25 m mesurée à partir de l’alignement ou de la ligne de recul imposée

Por moi, cela veux dire que seule la bande de 25m par rapport a la route existante (sur le devant du terrain) est constructible.
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Pour faire la paix, il faut etre deux: soi-même et le voisin d'en face
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xdot
Messages : Env. 1000
Dept : Seine Et Marne
Ancienneté : + de 8 ans
Le 03/05/2012 à 14h56
Les pointillés qui partent de l'habitation existante (H n°2654) et qui vont vers la route en traversant les lots 1 et 2, a quoi correspondent-ils ?
Ne serai-ce pas les évacuation TAE ?
Si c'est le cas, ca sera difficile de construire dessus Sad
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niflon
Auteur du sujet
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
De : Villenave D'ornon (33)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 03/05/2012 à 16h24
gmanu a écrit:Bande constructible : Les bâtiments principaux doivent être implantés pour les 2/3 de leur emprise au minimum dans une bande de 25 m mesurée à partir de l’alignement ou de la ligne de recul imposée

Pour moi, cela veux dire que seule la bande de 25m par rapport a la route existante (sur le devant du terrain) est constructible.


Mon géomètre semble penser au contraire que l'alignement correspond à la nouvelle voie créée ce qui, après réflexion, paraitrait logique car sinon aucune construction en 2nde ligne ne serait accordée. J'espère que la mairie pourra rapidement nous le confirmer.


xdot a écrit:Les pointillés qui partent de l'habitation existante (H n°2654) et qui vont vers la route en traversant les lots 1 et 2, a quoi correspondent-ils ?
Ne serai-ce pas les évacuation TAE ?
Si c'est le cas, ca sera difficile de construire dessus Sad


Excellente question ; J'ai failli prendre peur sur le coup mais la réponse se trouve dans le PLU : pas de TAE dans cette zone ... Ouf !
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xdot
Messages : Env. 1000
Dept : Seine Et Marne
Ancienneté : + de 8 ans
Le 03/05/2012 à 16h27
Faudrai quand même savoir ce que c'est.
Si c'est EDF ou autre, ca reste une servitude...
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niflon
Auteur du sujet
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
De : Villenave D'ornon (33)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 03/05/2012 à 18h16
oui, c'est tout à fait vrai. J'ai trouvé ces plans sur le site du cadastre ... en faisant quelques recherches, on dirait qu'il s'agit d'une subdivision avec pour chacune d'entre elle un numéro de parcelle. Il faudra que la mairie m'en dise plus à ce sujet.
Merci d'avoir attirer mon attention.
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niflon
Auteur du sujet
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
De : Villenave D'ornon (33)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 05/05/2012 à 14h47
Rectification, il s'agit tout simplement de différentes parcelles cadastrales, chacune avec leurs références propres.
Comme un idiot , c'est moi qui ai transformé des lignes continues en pointillées pour que le dessin soit plus clair !
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niflon
Auteur du sujet
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
De : Villenave D'ornon (33)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 25/07/2012 à 22h34
Bonsoir !
Je viens donner quelques nouvelles de notre dossier : nous avons signé le SSP, le géomètre est passé et nous venons de recevoir les plans définitifs. La DP part en mairie avant la fin du mois pour une mise en vente d'ici septembre pour les 2 premiers lots.
Nous allons très certainement conservé le lot B ou le 1 pour un projet pro, reste à savoir celui qui partira en 1er !

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