Construire plusieurs maisons pour louer ou pour revendre.

Que dit le marché dans ton village ?

Ce n'est pas étonnant que tu te poses ces questions... et très étonnant ( très très) que tu attendes des réponses constructives de ce forum.
A mon avis cela dénote une certaine solitude ou bien un manque évident de confiance dans ton banquier.


Aucune réponse ici ne peut être plausible sans connaitre tes marchés locaux :
- le marché de la location: y a-t-il une demande ? si oui à quel prix au m2 ?
- le marché des terrains à bâtir : 100, 200, 500 ou 1000 € le m2
- le marché du coût de la construction : les artisans et constructeurs sont ils ou pas en attente de travaux ?
- ...


Il est bien évident que ton terrain n'a de valeur que par rapport à une multitudes de facteurs.


L'étude à réaliser s'appelle "une approche globale" prenant en considération TOUS les éléments du dossier...

Bonsoir,

construire 4 maisons ? je croyais que tu avais décidé de vendre le terrain nu ?

j'espère que les plans sont avancés sinon ce sera BBC obligatoire => moins bon pour la spéculation, mais depuis le temps çà doit être ficelé

Le NESS est déjà en vacances, nos réponses ne l’intéresse guère !

pisolivadi a écrit:

Le NESS est déjà en vacances, nos réponses ne l’intéresse guère !

LE NESS est en pleine reflexion il ne sait pas quoi faire il est totalement perdu.....

elisa21 a écrit:

je croyais que tu avais décidé de vendre le terrain nu ?

Salut Elisa

Je suis allé voir ma notaire pour lui demandé conseil et elle m'a dis que si je vendais le terrain nu je paierai beaucoup de taxe sur la plus value, c est pour cela que je ne veux plus vendre je serai trop perdant.
Bisous ma Elisa

Faut calculer pour savoir ce qui sera le plus rentable...

Tu as quelques notions de maitre d'ouvrage ou pas de notions du tout ??

ness a écrit:

...
Je suis allé voir ma notaire pour lui demandé conseil et elle m'a dis que si je vendais le terrain nu je paierai beaucoup de taxe sur la plus value, c est pour cela que je ne veux plus vendre je serai trop perdant.
...

c'est pas parce que les conseils et avis sont gratuits et donnés avec le sourire qu'ils sont forcément mauvais

déja 6 mois de passés... réfléchis encore quelques mois et tu seras obligé de tout faire en BBC

elisa21 a écrit:

ness a écrit:

...
Je suis allé voir ma notaire pour lui demandé conseil et elle m'a dis que si je vendais le terrain nu je paierai beaucoup de taxe sur la plus value, c est pour cela que je ne veux plus vendre je serai trop perdant.
...

c'est pas parce que les conseils et avis sont gratuits et donnés avec le sourire qu'ils sont forcément mauvais

déja 6 mois de passés... réfléchis encore quelques mois et tu seras obligé de tout faire en BBC

Mais le BBC peut presenter l'avantage de defiscaliser en Scellier, quoique ça va se terminer tres tres bientot

Il est grand temps que le SCELLIER se termine, ça a couté une fortune à la FRANCE, cette connerie.

Quel est le problème de construire des maisons BBC ? Il me semble que c'est un plus

Je repose ma question :

Tu as quelques notions de maitre d'ouvrage ou pas de notions du tout ??

Une réponse nous permettrait d'avancer

elisa21 a écrit:

réfléchis encore quelques mois et tu seras obligé de tout faire en BBC

Quelles sont les contraintes de construire une maison BBC ?

Salut,

ness a écrit:

Quel est le problème de construire des maisons BBC ? Il me semble que c'est un plus

oui c'est un plus si çà veut dire "batiment basse consommation" autrement économique en énergie , mais dans la réalité c'est souvent un surcout non négligeable sous couvert de ce label ;
pour les particuliers et leur résidence principale çà ouvre droit au PTZ+ , avec ton projet çà n'ouvre droit à rien.

xxxxx a écrit:

Je repose ma question :

Tu as quelques notions de maitre d'ouvrage ou pas de notions du tout ??

je connais la réponse alors je vais répondre pour lui : non aucune, pas du tout dans la partie.

ness a écrit:

elisa21 a écrit:

réfléchis encore quelques mois et tu seras obligé de tout faire en BBC

Quelles sont les contraintes de construire une maison BBC ?

ah bin, tu es là

à vérifier mais il faudra déposer le permis avec une étude thermique pour justifier que la maison sera bien "RT2012" , ensuite mêmes controles que le BBC actuel (étanchéité à l'air et cie).

c'est bien sur le fond (pour l'objectif économies d'energie et écolo-planète).

Après selon le lieu ça peut être un attrait non négligeable pour la location.
Evidemment si toutes les locs sont pleines à 100% ce sera pas le cas, mais dans un endroit ou l'offre est pléthorique, un locataire pourra privilégier une maison bbc (sans forcément vouloir payer plus cela dit).

Concernant le type de maison vaudrait mieux partir sur des maisons 3 chambres ou 4 chambres ?

Je le sens bien ce projet là.

Encore un qui veut sa part de bénéfice, mais qui ne connait rien au métier de promoteur

On va rire

pisolivadi a écrit:

Je le sens bien ce projet là.

Encore un qui veut sa part de bénéfice, mais qui ne connait rien au métier de promoteur

On va rire

Faut pas être jaloux mon grand....

Oublie-moi stp toutes tes contributions ont été inutiles et stériles

ness a écrit:

Concernant le type de maison vaudrait mieux partir sur des maisons 3 chambres ou 4 chambres ?

Tout dépend de la demande dans votre secteur, vous pouvez vous renseigner aupres des agences immobilieres pour savoir ce qui est recherché, j'ai fonctionné comme ça.

Grosso modo la + value est taxée au 1/3
voir la différence entre le prix d'achat et le prix éventuel de revente, tu enlèves 1/3 et tu vois combien il te reste
il vaut mieux assurer une rentrée d'argent que de risquer tout pour spéculer (constructeurs en faillite, locataires qui ne paient pas...etc), surtout en ce moment....

fred84400 a écrit:

Grosso modo la + value est taxée au 1/3
voir la différence entre le prix d'achat et le prix éventuel de revente, tu enlèves 1/3 et tu vois combien il te reste
il vaut mieux assurer une rentrée d'argent que de risquer tout pour spéculer (constructeurs en faillite, locataires qui ne paient pas...etc), surtout en ce moment....

Oui m'enfin il existe aussi des constructeurs qui vont bien, et des garanties de loyers...donc bien calculer le prix de vente du terrain nu auj ...le cout de construction...le prix de revente maison + terrain, le cout de revient de la maison avec locataire et revente dans les 10 ans...

Granola a écrit:

fred84400 a écrit:

Grosso modo la + value est taxée au 1/3
voir la différence entre le prix d'achat et le prix éventuel de revente, tu enlèves 1/3 et tu vois combien il te reste
il vaut mieux assurer une rentrée d'argent que de risquer tout pour spéculer (constructeurs en faillite, locataires qui ne paient pas...etc), surtout en ce moment....

Oui m'enfin il existe aussi des constructeurs qui vont bien, et des garanties de loyers...donc bien calculer le prix de vente du terrain nu auj ...le cout de construction...le prix de revente maison + terrain, le cout de revient de la maison avec locataire et revente dans les 10 ans...

bien entendu ;)
faut aussi prendre en compte la durée de la construction + tout ce qui vient après afin que cela soit louable, pendant ce temps, aucun argent rentre et beaucoup d'argent sort, faut des économies colossales pour 4 maisons...

ness a écrit:

pisolivadi a écrit:

Je le sens bien ce projet là.

Encore un qui veut sa part de bénéfice, mais qui ne connait rien au métier de promoteur

On va rire

Faut pas être jaloux mon grand....

Oublie-moi stp toutes tes contributions ont été inutiles et stériles

Jaloux, tu rigoles.

Je me dis simplement qu'au vu de tes questions puériles, ton projet n'est pas près de sortir.

Promoteur immobilier c'est un métier, pas un jeu de game boy.

[quote="fred84400"]

Granola a écrit:

fred84400 a écrit:

Grosso modo la + value est taxée au 1/3
voir la différence entre le prix d'achat et le prix éventuel de revente, tu enlèves 1/3 et tu vois combien il te reste
il vaut mieux assurer une rentrée d'argent que de risquer tout pour spéculer (constructeurs en faillite, locataires qui ne paient pas...etc), surtout en ce moment....

Oui m'enfin il existe aussi des constructeurs qui vont bien, et des garanties de loyers...donc bien calculer le prix de vente du terrain nu auj ...le cout de construction...le prix de revente maison + terrain, le cout de revient de la maison avec locataire et revente dans les 10 ans...

bien entendu ;)
faut aussi prendre en compte la durée de la construction + tout ce qui vient après afin que cela soit louable, pendant ce temps, aucun argent rentre et beaucoup d'argent sort, faut des économies colossales pour 4 maisons...[/quote

Et oui 4 maisons ça va avoir un coût question intérets intercalaires et question taxes, aménagements ext et int... Alors Ness, bons calculs!]

Je me demande si il ne serait pas plus rentable de vendre les 4 terrains nus tout simplement.

Non, pas plus rentable mais... beaucoup plus facile c'est sur... tout dépend de ce qu'on veut

ness a écrit:

Je me demande si il ne serait pas plus rentable de vendre les 4 terrains nus tout simplement.

Combien l'avez vous payé? combien pouvez vous le vendre? et Combien devrez vous rendre au titre de la plus value?
En tt cas, c'est tres certainement plus simple, et plus sûr.

Bonsoir,
Elisa21, je vous cite:
"ce sera BBC obligatoire => moins bon pour la spéculation"
En quoi, le BBC serait moins bon pour la spéculation?

ness a écrit:

Je me demande si il ne serait pas plus rentable de vendre les 4 terrains nus tout simplement.

Mon dieu...

Si une prime à la conn**** existe, tu en es le favori...

Quand tu seras plus grand tu apprendras la valeur des choses et des biens, allez...., sans rancune..., poursuit ta croissance pour apprendre comment dilapider ton héritage.

juillet35 a écrit:

ness a écrit:

Je me demande si il ne serait pas plus rentable de vendre les 4 terrains nus tout simplement.

Mon dieu...

Si une prime à la conn**** existe, tu en es le favori...

Quand tu seras plus grand tu apprendras la valeur des choses et des biens, allez...., sans rancune..., poursuit ta croissance pour apprendre comment dilapider ton héritage.

C'est pas tres constructif comme propos ça, héritage ou pas, on n'a pas a juger d'où ça vient ni ce que Ness va en faire!

Merci Granola de ton soutien

juillet35 a écrit:

ness a écrit:

Je me demande si il ne serait pas plus rentable de vendre les 4 terrains nus tout simplement.

Mon dieu...

Si une prime à la conn**** existe, tu en es le favori...

Quand tu seras plus grand tu apprendras la valeur des choses et des biens, allez...., sans rancune..., poursuit ta croissance pour apprendre comment dilapider ton héritage.

Ou est la connerie ???? Explique toi ?
Au lieu d'insulter gratuitement les gens et de juger sans connaître. Tu ferais mieux d'apporter des réponses constructives mais je crains que tu en es incapable.

Bonsoir,

juillet35 a écrit:

Ce n'est pas étonnant que tu te poses ces questions... et très étonnant ( très très) que tu attendes des réponses constructives de ce forum...
L'étude à réaliser s'appelle "une approche globale" prenant en considération TOUS les éléments du dossier...

et 3 jours plus tard :

juillet35 a écrit:

Si une prime à la conn**** existe, tu en es le favori...
Quand tu seras plus grand tu apprendras la valeur des choses et des biens, allez...., sans rancune..., poursuit ta croissance pour apprendre comment dilapider ton héritage.

Ness, tu nous l'as tout enervé
à croire qu'il a commencé l'"approche globale" , l'étude du dossier et qu'il vient de se rendre compte que tu n'as pas écouté ou n'es pas convaincu ...

kerdo a écrit:

Elisa21, je vous cite:
"ce sera BBC obligatoire => moins bon pour la spéculation"
En quoi, le BBC serait moins bon pour la spéculation?

je n'ai rien "contre" les logements basse conso, bien au contraire.

par contre en passant par un cst, c'est souvent ou disons grosso-modo pour ce qu'on voit ici : un surcout d'environ 15K€ pour avoir le label.

comme dit plus haut, si location : les gens apprécieront de consommer moins mais pas sur qu'ils acceptent de payer des loyers plus élevés
et si vente : pas sur que l'étiquette "BBC" justifie vraiment un prix de supérieur à l'équivalent (en surface) non BBC.
mais bon, c'est un "détail" par rapport au budget global
et de toutes façons les dossiers ne seront pas bouclés à la fin de l'année, donc ce sera RT2012

elisa21 a écrit:

Bonsoir,

juillet35 a écrit:

Ce n'est pas étonnant que tu te poses ces questions... et très étonnant ( très très) que tu attendes des réponses constructives de ce forum...
L'étude à réaliser s'appelle "une approche globale" prenant en considération TOUS les éléments du dossier...

et 3 jours plus tard :

juillet35 a écrit:

Si une prime à la conn**** existe, tu en es le favori...
Quand tu seras plus grand tu apprendras la valeur des choses et des biens, allez...., sans rancune..., poursuit ta croissance pour apprendre comment dilapider ton héritage.

Ness, tu nous l'as tout enervé
à croire qu'il a commencé l'"approche globale" , l'étude du dossier et qu'il vient de se rendre compte que tu n'as pas écouté ou n'es pas convaincu ...



et de toutes façons les dossiers ne seront pas bouclés à la fin de l'année, donc ce sera RT2012

c'est pas faux ...
pronostic à 1 an : il ne se sera rien passé.

Bonsoir,

Si cela peut relancer le sujet, une des alternatives pourrait être d'envisager des solutions mixtes, soit la vente de 2 maisons et/ou 2 terrains et la location de 2 maisons.
Les plus values dégagées sur la vente financeraient une partie du coût de la construction.

A comparer aux autres possibilité dans un joli tableau Excel......

Bonsoir,

pedrodoazibo a écrit:

Si cela peut relancer le sujet, une des alternatives pourrait être d'envisager des solutions mixtes...

et oui, mais çà aussi çà lui avait été suggéré avec des chiffres mais on ne peut pas toujours radoter.
il faudrait que ce soit quelqu'un en "costume-cravate" derrière un gros bureau qui lui facture ce "conseil" plein pot, là il le prendrait certainement en compte ...
un moment qu'on ne l'a pas lu, il a peut-être trouvé le "costume-cravate" ou il prépare son cartable

elisa21 a écrit:

Bonsoir,

pedrodoazibo a écrit:

Si cela peut relancer le sujet, une des alternatives pourrait être d'envisager des solutions mixtes...

et oui, mais çà aussi çà lui avait été suggéré avec des chiffres mais on ne peut pas toujours radoter.
il faudrait que ce soit quelqu'un en "costume-cravate" derrière un gros bureau qui lui facture ce "conseil" plein pot, là il le prendrait certainement en compte ...
un moment qu'on ne l'a pas lu, il a peut-être trouvé le "costume-cravate" ou il prépare son cartable

la, elle est fâchée...!

C'est je pense, une personne indécise ce fameux Ness.... ...Il a un terrain, ne sait pas quoi en faire...et comme ce qui a été dit plus haut: on ne se lance pas à faire 4 maisons d'un coup quand on y connait rien....

J&K85 a écrit:

C'est je pense, une personne indécise ce fameux Ness.... ...Il a un terrain, ne sait pas quoi en faire...et comme ce qui a été dit plus haut: on ne se lance pas à faire 4 maisons d'un coup quand on y connait rien....

Qui plus est quand l'immobilier est sur une courbe descendante.

Mais certains pensent encore qu’être maitre d'ouvrage, c'est avant tout ce faire du fric rapidement.

Pauvres simplets !

Faust666 = l'abricotier

ness a écrit:

Je me demande si il ne serait pas plus rentable de vendre les 4 terrains nus tout simplement.

1. Pour la vente de terrains nus :

- A partir du 1/1/2013, la plus-value est taxée à 34,5 %, sans abattement pour durée de détention, s'il n'y a pas eu de compromis signé avant cette date ( projet de loi de finances pour 2013 ).

- Si le terrain est constructible depuis moins de 18 ans, sa vente peut aussi être soumise à 2 taxes, au profit des jeunes agriculteurs (article 55 de la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010 ), et au profit de la commune ( article 1529 du code général des impôts ).

- S'il y a des voies et des espaces communs, la division foncière, préalable à la vente, peut nécessiter le dépôt d'un permis d'aménager, obligeant le vendeur à réaliser la viabilisation et l'aménagement des lots préalablement à leur vente ( article R.421-19 du Code de l'urbanisme).

... dans le cas le moins favorable, où on cumulerait ces contraintes, le propriétaire de 4 lots, en cas de vente, pourrait récupérer la valeur d'un lot et un peu plus, mais pas 2.


2. Pour la vente après construction :

si les constructions sont revendues juste après leur achèvement, le maître d'œuvre ( le propriétaire ) sera considéré comme un marchand de biens, et imposé comme tel.


Ces informations me semblent être les plus importantes pour opérer un choix. Elles sont cependant succinctes, il faudrait avoir plus de renseignements sur votre situation personnelle, sur le règlement d'urbanisme local, etc. pour avoir une réponse tout à fait adaptée.

Dans mon précédent post, je voulais dire le maître d'ouvrage... et non le maître d'oeuvre, quand il s'agit du propriétaire.