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Derogation superficie

Ce sujet comporte 125 messages et a été affiché 11.652 fois
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
Bonjour j'ai vraiment besoin d'aide car je n'y connais rien
je vous explique je viens de signé une promesse de vente , pour l'achat d'un terrain avec bâtisse (titre de propriété: garage remise) de 332 m2 , je voudrais en faire une habitation sachant que ce garage en est déjà "une" dans le sens ou il y a déjà toutes les ouverture (fenêtre , portes ) que je ne vais en aucun cas changer et qui avais électricité raccorder a la maison principale mais celle ci est vendu dans un autre lot . (je rappelle que je ne ferai aucun travaux dans l’extérieur de la bâtisse , quelque petites bricole a l’intérieur et le tour est joué)
Alors je sais que je suis en zone UG 40% , et que pour cela il n'y a pas de problème , la ou cela se corse c'est qu’étant donné que celui ci est un garage d’après le géomètre il me faut 375 m2 pour pouvoir en faire une habitation, il me manque que quelque m2 que je ne pourrai pas récupérer chez le propriétaire car problème dans ce cas avec les servitude de vue , le passage véhicule ... cela se passe en centre ville d'un petit village de 1500 hab.
Je sais que la municipalité a des projet de PLU , centré en centre ville . Je suis commerçante dans ce village depuis presque 10 ans , je n'arrive pas a trouver de maison proche de mon commerce et à prix raisonnable, celle ci est une bonne opportunité pour moi .
Ainsi je voulais savoir s'il y avez possibilité de demander un dérogation de superficie (on m'a parler de cela) comment cela marche t il ? Dans mon cas est ce faisable?
Quelqu’un parmi vous si connait il assez pour me contacter (en mp) car mon mari et moi sommes dans l'impasse (peur de lâcher cette maison et de la regretter ou de l'acheté et de faire un mauvais investissement).
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Messages : Env. 60
De : Boissy Le Cutte (91)
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Membre utile Env. 1000 message Var
Bonjour,

Par rapport à quoi vous faut-il 375 m² ?
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Env. 2000 message Gironde
Même question.
En gros le propriétaire souhaite vendre une parcelle dont la taille ne permet pas de conserver la batisse? Et évidemment il vend ça plus proche du prix du terrain + maison que terrain seul.
Est il conscient du problème, que propose-t-il?
Il est impossible de récupérer des m² chez le vendeur mais est ce que l'impossibilité de conserver la batisse n'est pas légèrement plus cruciale qu'une servitude de vue ou un passage véhicule?
A la limite vous pouvez tout à fait récupérer un peu de terrain et signer une servitude pour le passage du véhicule non?

Ces proprios qui cherchent à tirer le max d'un découpage de parcelle, au mépris du bon sens, me font toujours sourire (ou pleurer).
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
Il faut 375 m2 car c'est un garage que je veux passer en habitation et d’après le zonage ou plu je sais pas, il me faut un terrain de 375m2 et pas seulement des 332 m2 que j'ai , les 332m2 m'aurai été suffisant si c'était une habitation
je sais pas si c clair Sad Wink

bah la batisse on en veut pas y toucher on veut la renover à l'interieur , car il y a peu de travaux a l'interieur , le plus gros et la viabilisation , tous le terrain avec la batisse fait 332m2 , la batisse elle fait sana la veranda environ 110m2
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Messages : Env. 60
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
Je sais pas comment vous envoyer une photo de mon plan de division !!!!
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Env. 2000 message Gironde
Et si le proprio actuel la passe en habitation avant la vente?
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
divison lotA
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
...ce doit être une question de coefficient de surface de plancher par rapport à la surface de terrain... Sachant que le batiment existe, et qu'il se situe sur un terrain qui va être divisé, donc se retrouver sur une parcelle plus petite issue de la division, que la parcelle actuelle.
Effectivement, le sujet doit être en rapport avec le PLU ou le POS de la commune.
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
C'est à dire?????
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Env. 60000 message
Bonjour,

Si tu ne fais pas de modification des structures porteuses ou des façades, une simple déclaration préalable de changement de destination est suffisante.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=EBEB404E80F7789D48BC51C65169B95B.tpdjo06v_1?idSectionTA=LEGISCTA000006188286&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20111013

Tu ne vas rien construire puisque ça existe déjà . . . donc le COS et POS ne jouent pas.

Par contre, le point essentiel à vérifier est de savoir si le vendeur a bien obtenu l'autorisation de division !
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
C'est quoi le COS et le POS????
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Photographe Env. 1000 message Mouthiers Sur Boeme (16)
Le COS c'est le coefficient d'occupation du sol, c'est ce qui définie par exemple que pour un terrain de 500m2 tu as droit a 100m2 d'emprise au sol maximum.
http://www.forumconstruire.com/recits/recit-5795.php
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Messages : Env. 1000
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
En est tu sur ciboulettecat ?
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Env. 60000 message
Nadiouch a écrit:En est tu sur ciboulettecat ?


De ce que je t'ai dit concernant la simple déclaration préalable ?
Bin oui, je t'ai même mis le lien direct avec le texte de loi ! Tu n'as pas lu ?

Par contre, relis bien aussi ma phrase en gras !
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Messages : Env. 60000

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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
Oui de toute façon on ne va rien digne tant que la division n'est pas autorisé , mais elle risque de l'être notamment pour mon lot , car même si c'est refusé il risque de vendre le mien comme même et de regroupes les deux autre lots en un ( d'après géomètre) mais j'ai peur que la mairie n'accepte pas le fait que j'en fasse une habitation car quand j'en au parler au maire , il ma dit qu'il fallait bien 375m2 , j'ai peur qu'il n'accepte la viabilisât ion et le changement de destination de la bâtisse. Peut il changer le PLU de ce terrain de façon à ne pas avoir de souci concernant les 375m demander
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Messages : Env. 60
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Env. 2000 message Gironde
En fait il vendrait une bâtisse en bon état pour devoir la faire détruire?
Qui achèterai ça?
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Messages : Env. 2000
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Env. 60000 message
Juana,
Qui a parlé de la détruire ? Faut lire un peu !

Nadiouch,
Ce n'est pas le maire qui décide !
Il y a la loi !
As tu déjà été voir TON notaire et lui demander conseil ?

Et donc tu confirmes que la division n'a pas encore été accordée ?
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Messages : Env. 60000

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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
Non j'ai pas demander au notaire et non elle a pas encore été accorder faut attendre la fin du mois , je suis aller à la DDT qui ma dit cela , mais il n' on pas voulu s'avancer sur mon lot . Oui mais le maire peut me refuser la viabilisation et le changement d'affectation en parlant des 375m2 alors que je n'ai que 332m . Je ne veut pas détruit celle ci elle est en excellente état même à l'intérieur j'ai que très peu de travaux à prévoir il y a déjà 3 chambres ... Nickel
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Messages : Env. 60
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Env. 4000 message Munich
Ah ok je résume.

Un terrain de 332 m2 après division possède une bâtisse qui est un garage.
(Pour construire il aurait fallu 375 m2 minimum de terrain. Mais on n'est pas dans cette configuration, car là on a un terrain avec un garage à transformer.)
Sauf que la division n'est pas encore faite.

Si la division avait été faite, il aurait suffit de faire une déclaration de travaux, car elle ne va toucher qu'à l'intérieur du bâtiment : donc transformation sans rajout d'emprise au sol.

Mais comme la division n'est pas faite, elle ne peut pas présumer de ce qu'elle pourrait ou non faire?

C'est ça?

Donc le proprio devrait achever sa demander de division et pour mieux la vendre, déposer un CU à la mairie.
Je l'ai vu faire ailleurs : un vendeur vend un terrain avec une bâtisse délabrée, et dépose un CUb à la mairie pour avoir un argument de vente auprès des futurs acheteurs.

Parce que là sans division le terrain ne devrait coûter que le prix du m² parce qu'en l'état actuel (sans division et du point de vue du cadastre) on ne sait pas si on peut ou pas transformer le garage en habitation?

On est ok là? Ciboulette?
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
Je vais être indiscrète mais vous travailler dans le bâtiment ou l'administration car moi j'y connais vraiment rien Wink
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Messages : Env. 60
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Env. 4000 message Munich
J'ai une question pour les filles.

Si la division n'est pas encore faite. La promesse de vente n'est-elle pas caduque?

Nadiouch : non je ne suis pas une professionnelle. C'est juste que je suis passée par les méandres administratives et je connais un peu certains points.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +12 ans.
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Messages : Env. 4000
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
Je voulais savoir aussi si la viabilisation ne demander pas un permis de construire ???
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Messages : Env. 60
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Env. 4000 message Munich
Nadiouch : j'ai aussi une question : la division n'est pas encore faite, c'est bien ça?

Pour ta question, il faut déjà régler les premières avant d'envisager d'autres dépenses
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Messages : Env. 4000
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
Oui la division est en cours on ne peut signer qu'après la réponse , on ne sait pas si celle ci va être accepter ou non , mais d'après le géomètre il n'y a aucune résonance que se soit refuser. Dans le cas ou il refuserai se serai sûrement du au lot C car un projet de passage sur se terrain à été poser en PLU de la commune et dans se cas il va lier les lot B et C en un seul lot et le mien sera toujours en vente
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Messages : Env. 60
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Env. 4000 message Munich
Tu devrais voir un notaire.
Les charges seront partagés par celui du vendeur et le tien. En final, ça te coûtera pareil.
Le notaire est là pour défendre ton dossier. Pour l'instant, tu n'as aucune garantie. Fais vite.
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Messages : Env. 4000
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Env. 60000 message
Nadiouch a écrit:Oui la division est en cours on ne peut signer qu'après la réponse , on ne sait pas si celle ci va être accepter ou non , mais d'après le géomètre il n'y a aucune résonance que se soit refuser. Dans le cas ou il refuserai se serai sûrement du au lot C car un projet de passage sur se terrain à été poser en PLU de la commune et dans se cas il va lier les lot B et C en un seul lot et le mien sera toujours en vente


Mais tu dis pourtant avoir déjà signé un compromis ?
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Messages : Env. 60000

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Env. 4000 message Munich
Je crois qu'elle parle ici de la signature de l'acte de vente.
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Env. 60000 message
IrisdeMunich a écrit:Je crois qu'elle parle ici de la signature de l'acte de vente.


D'après moi un compromis signé avant division n'a aucune valeur.
Mais je peux me tromper . . .

Autrement +1.000 pour aller consulter un notaire.
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Membre utile Env. 1000 message Var
IrisdeMunich a écrit:Ah ok je résume.

Un terrain de 332 m2 après division possède une bâtisse qui est un garage.
(Pour construire il aurait fallu 375 m2 minimum de terrain. Mais on n'est pas dans cette configuration, car là on a un terrain avec un garage à transformer.)
Sauf que la division n'est pas encore faite.


Sauf qu'un garage ne rentre pas dans le calcul d'un COS, n'étant pas constitutif de surface de plancher. Là, en transformant son garage en habitation, Nadiouch va faire un changement d'affectation (à ne pas confondre avec le changement de destination), et c'est comme si elle créait de la surface de plancher.

Donc en fonction de son COS et de la surface de ton terrain, elle ne pourra effectivement rien faire.

Cordialement.
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Messages : Env. 1000
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Env. 4000 message Munich
Brouuu a écrit:
IrisdeMunich a écrit:Ah ok je résume.

Un terrain de 332 m2 après division possède une bâtisse qui est un garage.
(Pour construire il aurait fallu 375 m2 minimum de terrain. Mais on n'est pas dans cette configuration, car là on a un terrain avec un garage à transformer.)
Sauf que la division n'est pas encore faite.


Sauf qu'un garage ne rentre pas dans le calcul d'un COS, n'étant pas constitutif de surface de plancher. Là, en transformant son garage en habitation, Nadiouch va faire un changement d'affectation (à ne pas confondre avec le changement de destination), et c'est comme si elle créait de la surface de plancher.

Donc en fonction de son COS et de la surface de ton terrain, elle ne pourra effectivement rien faire.

Cordialement.


Oui effectivement, c'est vrai.

Par contre, je ne savais pas qu'il y avait une différence entre les termes changement d'affectation et changement de destination ! et je file voir ce que c'est.

J'ai vu que certains PLU mettent l'accent sur le CES : coefficient emprise au sol.
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Messages : Env. 4000
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
J'ai rien compris Smile
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Messages : Env. 60
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Env. 2000 message Gironde
Citation: Sauf qu'un garage ne rentre pas dans le calcul d'un COS, n'étant pas constitutif de surface de plancher. Là, en transformant son garage en habitation, Nadiouch va faire un changement d'affectation (à ne pas confondre avec le changement de destination), et c'est comme si elle créait de la surface de plancher.

Donc en fonction de son COS et de la surface de ton terrain, elle ne pourra effectivement rien faire.


Si c'est ça c'est bien ce que j'avais compris.
Si la division est acceptée, le garage reste un garage ou bien doit être détruit au moins en partie pour respecter le cos, sauf dérogation bien sur.
Le propriétaire est il conscient de cette aberration?
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Messages : Env. 2000
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
Pourquoi le detruire ? sachant que le plan de zonage et UG 40%
terrain 332m2 et batisse 110m2
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Messages : Env. 60
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Env. 2000 message Gironde
Il faudrait réellement savoir de quel article sortent ces 375 m².
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Messages : Env. 2000
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Env. 4000 message Munich
Nadiouch donc il me reste 2 questions.
Retrouvez le document qui parle de ces 375m2 obligatoire et
A quel prix t'a-il-vendu le terrain : prix m2 comme un terrain nu, prix terrain + maison ou prix intermédiaire?
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Messages : Env. 4000
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Env. 60 message Boissy Le Cutte (91)
Document des 375 m2 je le connait pas c'est la DDT qui en a parler au maire et moi c'est le géomètre qui me la dit
et pour le prix je sais pas combien le m2
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Messages : Env. 60
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
40 % maxi de batiment, et batiment 110m2 , donc pour 110 m2, il faut 110*100/40 = 275 m2 mini de terrain (=> ??????) 332 m2, se serait correct ? 275 ou bien 375 ???
Je rejoins la question de Juana... et d'Iris
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +12 ans.
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De : Wadirum (44)
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Env. 60000 message
Citation: Changement de destination, changement d’affectation, changement d’usageOn voit fréquemment plusieurs appellations qui peuvent porter à confusion. C’est le cas notamment des « changement de destination », « changement d’affectation » et « changement d’usage ».
Le « Changement de destination » a été défini ci-dessus, il est le terme courant utilisé aujourd’hui, après la réforme de l’urbanisme de 2007, dans les cas de passage d’un statut de local à un autre.
« Changement d’affectation » est en fait une expression souvent utilisée mais n’a plus vraiment de valeur juridique.
Elle a été remplacée par l’expression « Changement d’usage » qui correspond à la transformation d’un lieu d’habitation vers un autre type de fonctionnement (bureau souvent, commercial …). Cette expression est uniquement utilisée dans ce cas et dans ce sens là : de l’habitation vers une autre utilisation.


Extrait de http://www.moinsde170.com/blog/changement-de-destination/

On est donc bien dans le cadre d'un changement de destination !
Et donc uniquement une déclaration préalable est nécessaire si pas de modif façades ni modif des structures porteuses.

Donc on s'en fiche de la surface de la parcelle, du COS, du POS et du sens du vent puisqu'il n'y a ni construction ni PC !

Et donc l'histoire des 375 m² n'a aucun rapport.

Je pense qu'il faut aller consulter l'urbanisme et pas le maire qui n'est pas au fait de ce genre de cas un peu particulier.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Autre sujet, mais je m'interroge aussi sur le changement de destination, de machin.... selon ton lien Ciboulette, je vois qu'il faut une demande de PC si création de SP de + de 20 m2, or ce sera le cas, si transformation garage vers habitation "officielle"... ai-je bien lu ?
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Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Env. 60000 message
Odilon44 a écrit:Autre sujet, mais je m'interroge aussi sur le changement de destination, de machin.... selon ton lien Ciboulette, je vois qu'il faut une demande de PC si création de SP de + de 20 m2, or ce sera le cas, si transformation garage vers habitation "officielle"... ai-je bien lu ?


Je pense qu'il s'agit de 2 notions différentes.
Ici en changement de destination, on basculerait d'un coup dans un statut différent essentiellement niveau taxation.
Dans le cas dont tu parles, on augmente une SP déjà existante.

Mais j'avoue que c'est loin d'être clair et c'est bien pour ça que je conseille de se rapprocher de l'urbanisme.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Pour moi, actuellement il y a garage, donc 0 m2 de Surface de Plancher. Si ça devient habitation, on créé de la SP, probablement environ 100 m2 ici, donc il faudrait une demande de PC, même si on laisse les murs, la toiture et les ouvertures en l'état. Si ce n'est pas la SP, c'est la surface taxable qui va changer aussi...
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Env. 60000 message
Odilon44 a écrit:Pour moi, actuellement il y a garage, donc 0 m2 de Surface de Plancher. Si ça devient habitation, on créé de la SP, probablement environ 100 m2 ici, donc il faudrait une demande de PC, même si on laisse les murs, la toiture et les ouvertures en l'état.


Ce serait totalement contradictoire avec les textes de loi qui eux ne parlent que d'une DP à faire en cas de changement de destination pure et simple.
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Messages : Env. 60000

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Env. 4000 message Munich
Pas sûr Odilon.. comment ça se passe pour les granges?
Ben si pas de modification extérieure ==> demande prealable... ils ne "refont" pas le calcul COS....
parce que c est réutiliser l existant

...
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Messages : Env. 4000
De : Munich
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
...dans le lien que tu as mis, je résume la présentation : a minima DP, certes, mais voire aussi PC "selon le cas"...
et dans les textes : si création de plus de 20 m2 de sp... c'est ce que j'ai compris.
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Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Env. 60000 message
Odilon44 a écrit:...dans le lien que tu as mis, je résume la présentation : a minima DP, certes, mais voire aussi PC "selon le cas"...
et dans les textes : si création de plus de 20 m2 de sp... c'est ce que j'ai compris.


Dans le texte, il est signalé PC si modif façades et/ou structures porteuses.
J'imagine mal des changements de destination pour surface inférieure à 20 m² . . . d'autant que si tu aménages ton garage perso, ce n'est pas un changement de destination puisque les "annexes" ont le même statut que le bâtiment principal >>> ton garage perso a dès le départ le statut d'habitation.
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