Banques : par ou commencer ?

Bonjour,

Si tu hésites entre faire tes démarches directement ou passer par un courtier, l'important est de savoir que quel que soit ton choix, la différence avec le courtier est que c'est lui qui fait les démarches à ta place donc c'est moins contraignant en disponibilité.
Ensuite, lorsque nous avons fait nos démarches pour notre prêt immobilier, nous avons appris que certains établissements n'étaient pas consultés par les courtiers: la banque postale, le crédit foncier et le crédit mutuel
Donc personnellement je te conseillerais de passer par un courtier pour les établissements bancaires mais de faire de ton côté les démarches auprès des 3 organismes qui ne passent pas par courtier comme cela tu auras une vision plus complète des prêts que tu peux avoir.

Meilleurs voeux,
Lionel

nougaro a écrit:

Bonjour,

Si tu hésites entre faire tes démarches directement ou passer par un courtier, l'important est de savoir que quel que soit ton choix, la différence avec le courtier est que c'est lui qui fait les démarches à ta place donc c'est moins contraignant en disponibilité.
Ensuite, lorsque nous avons fait nos démarches pour notre prêt immobilier, nous avons appris que certains établissements n'étaient pas consultés par les courtiers: la banque postale, le crédit foncier et le crédit mutuel
Donc personnellement je te conseillerais de passer par un courtier pour les établissements bancaires mais de faire de ton côté les démarches auprès des 3 organismes qui ne passent pas par courtier comme cela tu auras une vision plus complète des prêts que tu peux avoir.

Meilleurs voeux,
Lionel

Merci beaucoup de ton retour.

Je n étais pas au courant de cette précision quant aux recherches des courtiers

Si je comprends bien des courtiers ont de mode de rémunération bien différent les uns des autres ? Comment savoir ceux que nous devons rémunérer uniquement si nous signions avec une des banques qu ils ont contactés ?

Bonjour,
J'étais passé par un courtier qui prenait directement la com à la banque. Ce n'est pas moi qui l'a payé directement. C'est toi qui choisi ton courtier donc tu sais lequel rémunérer.

Il faut regarder le contrat que propose les courtiers car je ne suis pas connaisseurs des courtiers que tu payes. je pense que tu payes uniquement si tu pars avec la banque qu'il te propose. cela me semblerait logique s'il a rempli sa mission de trouver le meilleur prêt. Si ce n'est pas le cas, il ne devrait rien avoir à payer.

Tu choisis ton courtier qui va voir toutes les banques et en parallèle tu prend RDV avec les 3 autres banques que n'ira pas voir le courtier (uniquement celles-là car sinon ton courtier ne te sert à rien). Inutile d'avoir plusieurs courtiers car ils font tous le même travail, c'est le mode de rémunération qui diffère.

A+
Lionel

Je pense que compte tenu de la qualité du dossier vous avez tout intérêt à aller directement voir les banques . même si le courtier se rémunère directement auprès de la banque, cette dernière repercute sur le client le coût de l'intermediation...Hormis le taux du credit, il faut être vigilent sur le coût des assurances et les contreparties demandées...

Bonsoir Invictus77,

Dans l'ordre:
1/ Bien connaitre l'enveloppe globale du budget et ajouter si possible 10% pour les imprévus!
2/ Faire un demande de prêt à sa banque et chez un courtier en ligne type "meilleur taux" ou "cafpi"
3/ Faire jouer la concurrence avec votre banque (grande chance qu'elle soit plus cher)

Attention, les démarches sont longues, pour négocier il faut du temps et de la patience.
La com' du courtier, c'est la banque qui a le dossier qui la reverse. C'est transparent pour le client.
Le courtier à + de poids sur les banques que nous.

Pour info, j'ai re-négocier mon prêt avec un courtier et gagner au passage -16.08% sur les mensualités. La négo à durée ~2 mois.

@+
Tchoupilou

Bonsoir
nous sommes passés par une courtière locale (travaillant auparavant dans les banques) et a travaillé avec son réseau.
bien entendu, elle n'a pas consulté toutes les banques mais nous a apporté une proposition qui nous paraissait très bonne puisqu'on était dans l'excellent si on se compare avec les indicateurs de meilleur taux.
l'avantage est qu'elle nous a trouvé cette offre au crédit foncier ce qui sous entend de n'avoir aucune contrainte si ce n'est de payer les mensualités.
J'entend par là par de domiciliation des revenus, de souscription de produits bancaires associés. Demain (ou pendant toute la durée du prêt et Dieu sait que c'est long!) si on veut changer de banque, il nous suffira de modifier le prélèvement du crédit foncier et le tour est joué.
dans votre dossier, un des points importants concerne ta femme. si elle est enseignante, attends qu'elle soit en poste et qu'elle puisse bénéficier de la mutuelle des enseignants. tu vas avoir des avantages liés à cet organisme. Il me semble qu'ils peuvent se porter caution du prêt (en place du crédit logement ou autre organisme, ou de l'hypothèque) et proposent une assurance défiant toute concurrence.
rapidement j'ai trouvé ça ->http://www.mgen.fr/?id=1376

bon courage pour tes démarches

Houlaaa, j'y suis moi à la MGEN, ben j'ai passé outre, c'est pas si intéressant que ça.

Pour avoir la caution logement, déjà il faut aller dans une banque partenaire, qui ne sont pas forcement les plus arrangeantes.
Ensuite il faut 20% d'apport personnel.
Enfin ils exigent l'assurance chomage, plutot couteuse, pour le conjoint non fonctionnaire.

Enfin, l'assurance, on a eu mieux pour le meme prix chez April

Autant pour moi.
il y a quelques années quand mon collègue m'avait montré ses avantages vs la concurrence, c'était super intéressant.
les temps changent !

Oui, apparemment, les collegues n'avaient dit ça aussi, que c'était pas mal, mais y'a une 10aine d'années

Bonsoir,

Pourquoi allez voir un courtier?
Une fois sur deux, ils sont surbookés, et le client est là aux abois à attendre une réponse.
Et vu que c'est un intermédiaire, souvent il y a des erreurs dans les dossiers.


Vous vous prenez 3 jours, et vous vous investissez pour votre projet.
Vous calez vos rendez vous pendant cette période. Vous y allez tous les deux.
Vous aurez une offre dans le mois.
Vous mettez en concurrence. Ensuite vous vous décidez.

Allez voir au moins 5 banques.

IrisdeMunich a écrit:

Bonsoir,

Pourquoi allez voir un courtier?
Une fois sur deux, ils sont surbookés, et le client est là aux abois à attendre une réponse.
Et vu que c'est un intermédiaire, souvent il y a des erreurs dans les dossiers.


Vous vous prenez 3 jours, et vous vous investissez pour votre projet.
Vous calez vos rendez vous pendant cette période. Vous y allez tous les deux.
Vous aurez une offre dans le mois.
Vous mettez en concurrence. Ensuite vous vous décidez.

Allez voir au moins 5 banques.

Merci beaucoup à tous de vos retours !

C est une grande aide pour nous,

Oui nous nous étions renseignés sur la MGEN mais il semble sur le temps des avantages soit révolus ...

Je pense commence par me rapprocher des banques directement. D autant plus que la négociation m intéresse beaucoup !

Avez vous des conseils sur les meilleurs banques pour commencer ?

La vraie difficulté que je rencontre est de savoir si :
- je dois négocier avec les banques pour les convaincre
- les banques doivent négocier pour me convaincre

Je ne parviens pas a jauger cette infime d autant que je ne sais pas si notre dossier est solide ...

En premier lieu vous allez voir votre ou vos banques.
Ils vous feront une simulation / proposition. Celle là vous l'attendez.
Dès que vous l'avez, vous allez démarcher d'autres banques. Je n'ai pas de banques préférées en fonction de leurs objectifs ou pas ils prennent ou pas de nouveaux clients jeunes cadres ou tapent sur des jeunes actifs ou sur des personnes qui ont déjà une stabilité financière.

Donc vous comparez les propositions.
Si une banque vous propose une meilleure offre que la vôtre, vous retournez voir votre banque et vous lui demandez si c'est possible de s'aligner ou pas?

N'oubliez pas dans la simulation vous devez avoir :
le prêt et son tableau d'amortissement
le taux
la durée
les frais de dossiers
quel type de garantie? hypothèque / caution de prêt de la banque ou caution fonctionnaire (voir la MGEN ou la BRED ?? je ne sais plus)
mais aussi les frais d'assurances : taux et quotité.
Je vous conseillerais donc de regarder sur les sites, les taux actuels proposés dans votre région en fonction de la durée (moi j'utilisais meilleurtaux.com)
Ensuite, la quotité. Je vous conseille de vous assurer à 100% tous les deux.

J'explique.
100% signifie que quelque soit celui qui disparait, l'autre n'aura rien à payer
si c'est 50% chacun, l'autre, aura la moitié du prêt à rembourser
si vous faites 70% / 30% , si c'est celui à 70% qui disparait, celui qui était à 30% va devoir payer 30% du prêt.

Un décès = grand malheur. Beaucoup de gens s'effondrent et ça ne va pas super bien pendant un certain temps. Donc de façon générale, je préfère que les deux soient assurés pareil.

Le seul hic : c'est forcément plus cher. Mais de combien? finalement?
Je trouve que ça vaut le coup quand la mensualité est élevée.
Par exemple si vous êtes à 1200€/mois et avec des quotité 70% / 30%

Si celui qui décède est celui à 30% l'autre se tape 70% du remboursement du prêt.. soit environ 840€;
Pour la région parisienne, c'est la valeur d'un loyer normal. Sauf qu'il faut rajouter au loyer les charges d'une grande maison . Plus importantes que celles d'un appartement. Il faut rajouter : l'entretien de la maison (toiture, enduit, jardin par exemple), le chauffage, la taxe foncière élevée, la taxe d'habitation, et la taxe d'ordure ménagère. Cela peut-être très lourd pour une personne seule

Mais c'est juste un conseil personnel, des tas de personnes font autrement


Ensuite en fonction de votre statut : concubins, pacsés, mariés selon quels régimes, il faudra aller voir un notaire
Dans le cas du mariage sous régime légal, pas besoin. C'est sous-entendu que cette maison est la vôtre à 50/50.


PS : pour moi votre dossier est hyper solide, vous pouvez jouer les difficiles

Pour ça, bien que mon mari gagne le double de moi, on a préféré mettre 100% sur chacun, c'est pas tellement plus cher, et comme dit Iris déjà que si l'un de nous deux disparait, ça va pas etre si simple à gérer pour l'autre, si en plus il se retrouve dans la mouise à devoir revendre la maison... :/

Depuis que la délégation d'assurance ne peut etre refusée par les banques, on a beaucoup plus le choix, par contre n'hésitez pas à lire tous les petits caractères : en taux, Axa était le moins cher, mais en fait quand on regarde bien, c’était juste... la 1ère année !

Vu votre dossier, vous devez pouvoir avoir la caution logement : elle est à avancer, genre 1600€, mais à la fin vous avez de grande chances d'en recuperer une bonne partie (environ 1200€, si y'a pas eu de pépin). Passer par la MGEN pour la caution ne vous coutera rien, si vous avez vos 20% d'apport, par contre leur assurance chômage qui est obligatoire va vous coûter cher !

Wahhhouuuuuu merci pour la qualité de vos réponses c est géant !

Pour info voici ce que nous allons présenter aux banque :

PROFilL 1 - Moi
- 25 ans
- Cadre commercial en CDI depui Janvier 2013
Salaire : moyenne de 2200 euros net / moi ( mais 1750 net de salaire fixe) malheureusement le crédit foncier par exemple ne tient compte que de mon fixe alors que je n ai jamais gagne sous les 2000 euros c est rageant

PROFIL 2 - Ma conjointe
- 25 ans
- des la rentrée prochaine (au moment du prêt) sera enseignante d histoire géo en tant que contractuelle soit encore une année avant de passer fonctionnaire
- salaire : environ 1600 euros net

NoTRE SITUATION
- aucun prêt en cours
- héberger a titre gratuit en ce moment et pendant la durée de la construction
- environ 32000 euros d apport personnel
- étudiant l an dernier donc recevable au prêt Pas et PTz car déclaration de revenus trop faible

NOTRE PROJET
Construction d une maison dans le 77
Montant moyen du projet : entre 260 et 280 000 euros
Maison de 130 m² en R+1 ou comble aménageable
Constructeurs visés : maisons Sésame ou Barbey Mallard voir Maison Deal
Terrain vise de 500 m² en zone minimum B1



Des avis ? Que mettre en avant sur notre profil ?

Invictus77 a écrit:

Wahhhouuuuuu merci pour la qualité de vos réponses c est géant !

Pour info voici ce que nous allons présenter aux banque :

PROFilL 1 - Moi
- 25 ans
- Cadre commercial en CDI depui Janvier 2013
Salaire : moyenne de 2200 euros net / moi ( mais 1750 net de salaire fixe) malheureusement le crédit foncier par exemple ne tient compte que de mon fixe alors que je n ai jamais gagne sous les 2000 euros c est rageant

PROFIL 2 - Ma conjointe
- 25 ans
- des la rentrée prochaine (au moment du prêt) sera enseignante d histoire géo en tant que contractuelle soit encore une année avant de passer fonctionnaire
- salaire : environ 1600 euros net

NoTRE SITUATION
- aucun prêt en cours
- héberger a titre gratuit en ce moment et pendant la durée de la construction
- environ 32000 euros d apport personnel
- étudiant l an dernier donc recevable au prêt Pas et PTz car déclaration de revenus trop faible

NOTRE PROJET
Construction d une maison dans le 77
Montant moyen du projet : entre 260 et 280 000 euros
Maison de 130 m² en R+1 ou comble aménageable
Constructeurs visés : maisons Sésame ou Barbey Mallard voir Maison Deal
Terrain vise de 500 m² en zone minimum B1



Des avis ? Que mettre en avant sur notre profil ?

Vous pouvez aller voir la banque postale c'est que j'ai fais mon prêt chez eux pour ma maison (prêt sur 25 ans à taux fixe de 3,65% avec un prét à taux zéro de 20000 euro).
Les banques ne se base uniquement que sur le salaire fixe.
Est ce que dans votre entreprise il y a un organisme de prêt pour la construction type LocaPAS , le CIL, etc.....
Votre conjointe qui va passer fonctionnaire peut être un bon point pour l'obtention de votre crédit.
Vous pouvez mettre en avant avec votre banquier que vous vous verser de l'argent de coté sur un compte type PEA ou Livret A car cela peux jouer en votre faveur (cas si vous le faites déjà)
Perso je garderai en réserve 25000 euro pour les frais divers (clôture , portail , cuisine , ameublement , etc...)

Oui effectivement j ai entendu dire que certaines banques ne tenaient pas compte uniquement du salaire fixe ...

Concernant la banque postale nous irons les voir ! Ton prêt semble bon !

Pour le livret a effectivement nous en tenons 1 depuis 1 an maintenant.

Concernant les frais annexes l avantages est qu en restant chez nos parents pendant la construction nous pourrons remettre de l argent de côté pour ces frais ce qui est assez intéressant dans notre cas surtout si nous commençons le paiement du prêt a remise des clés comme cela est souvent propose.

Invictus77 a écrit:

Oui effectivement j ai entendu dire que certaines banques ne tenaient pas compte uniquement du salaire fixe ...

Concernant la banque postale nous irons les voir ! Ton prêt semble bon !

Pour le livret a effectivement nous en tenons 1 depuis 1 an maintenant.

Concernant les frais annexes l avantages est qu en restant chez nos parents pendant la construction nous pourrons remettre de l argent de côté pour ces frais ce qui est assez intéressant dans notre cas surtout si nous commençons le paiement du prêt a remise des clés comme cela est souvent propose.

Ce prêt que j'ai obtenu date du mois de janvier 2013 je pense que le taux à augmenté depuis.
Je vous conseillerai de garder au moins 10000 euro voir 20000 en plus de l'argent que vous contiez économiser parce que il y a des faux frais à prévoir ( taxe TLE , Taxe foncière,etc) et puis vous pouvez vous arranger avec les corps d'états qui interviendrons à votre maison sans passer directement par le constructeur.

LEMAJOR a écrit:

et puis vous pouvez vous arranger avec les corps d'états qui interviendrons à votre maison sans passer directement par le constructeur.

Ce n'est pas un peu "limite" ça comme conseil ?
J'y devine quelques sous-entendus ... à moins que je ne me trompe

griottine a écrit:

LEMAJOR a écrit:

et puis vous pouvez vous arranger avec les corps d'états qui interviendrons à votre maison sans passer directement par le constructeur.

Ce n'est pas un peu "limite" ça comme conseil ?
J'y devine quelques sous-entendus ... à moins que je ne me trompe

J'ai payé en direct avec le façadier pour la finition écrasé au lieu de prendre l'option écrasé avec mon constructeur.

Ok, je pensais que tu parlais de travail au noir.
Désolée.

griottine a écrit:

Ok, je pensais que tu parlais de travail au noir.
Désolée.

Il y bcp de chose qu'ont s'arranger avec les intervenants sans passer par le constructeur ( prise électrique , robinet d'arrêt à chaque sortie de la nourrice , finition crépis ,)

Ne sommes nous pas exonères de taxe foncière la 1ère année dans le cas d une construction ?

L avantage également est que depui 1 ans l essentiel de nos anniversaires et Noël nous recevons des choses liés a la maison notamment le mobilier. Ça peut paraître négligeable mais si on tient compte des meubles télé, télé, vaisselle, casseroles ... Ça fait pas mal de frais en moins. Restera que les "gros meubler" comme ceux liés a la cuisine ou la chambre.

Ah oui, c'est bon à savoir.

Invictus77 a écrit:

Ne sommes nous pas exonères de taxe foncière la 1ère année dans le cas d une construction ?

L avantage également est que depui 1 ans l essentiel de nos anniversaires et Noël nous recevons des choses liés a la maison notamment le mobilier. Ça peut paraître négligeable mais si on tient compte des meubles télé, télé, vaisselle, casseroles ... Ça fait pas mal de frais en moins. Restera que les "gros meubler" comme ceux liés a la cuisine ou la chambre.

Quand on parle de frais supplémentaires pour la construction.. on parle en général :
- clôture et portail
- extérieurs (le gazon , le jardin)
- les taxes de raccordement aux réseaux
- la cuisine
- la faïence de la salle de bain

entre autres....et ça grimpe vite :-o

Hum oui c est sur que les frais s accumulent vite ...

Bonjour Invictus77,
Penses à la TLE (Taxe local d'équipement)!!! pas négligeable, elle vient en + des taxes de raccordements.
Tchoupilou

Je savais bien qu'il me manquait une taxe.

Existe il des taxes dont nous sommes exonérés la 1ère année de la construction ?

Invictus77 a écrit:

Existe il des taxes dont nous sommes exonérés la 1ère année de la construction ?

Il y a que la taxe foncière que vous payez dans 2 ans

Il s'agit de la taxe d'aménagement (TA qui remplace la TLE, TDCAUE):
Elle se paye en 2 fois (les 2 premières année)

Pour les 100 premier m² habitables c'est 100m² * 362€ * 5 % soit 1810€ (5% c'est le maxi, certaines communes sont moins chère)
Puis pour les m² supplémentaires c'est (pour une maison de 125m² par exemple) -> (125-100)m² * 724 *5% = 905€
362 et 724 sont les valeurs pour 2013

Donc vous payerais la première année 1357 € et l'année qui suit 1357€.
Dès la 3ème année vous payerais la taxe foncière.

chamtec a écrit:

Il s'agit de la taxe d'aménagement (TA qui remplace la TLE, TDCAUE):
Elle se paye en 2 fois (les 2 premières année)
Pour les 100 premier m² habitables c'est 100m² * 362€ * 5 % soit 1810€ (5% c'est le maxi, certaines communes sont moins chère)
Puis pour les m² supplémentaires c'est (pour une maison de 125m² par exemple) -> (125-100)m² * 724 *5% = 905€
362 et 724 sont les valeurs pour 2013
Donc vous payerais la première année 1357 € et l'année qui suit 1357€.
Dès la 3ème année vous payerais la taxe foncière.

Bonjour Chamtec,
Merci pour les précisions.

C'est vraiment dingue de payer autant de taxes.
" - Mais Monsieur, vous ne paierez pas de Taxes Foncières pendant 2 ans." Le discours que j'ai eu!!
Oui, super, ils "donnent" d'un côté mais ils prennent 3-4 fois + de l'autre!!!!

Il faut vraiment en vouloir pour devenir propriétaire.

Bonne journée
Tchoupilou

Bonsoir Invictus77,
Je suis d'accord avec tout ce qui a été dis précédemment (Iris de Munich notamment) sur la recherche du financement.
En effet il faut que tu prennes le temps de contacter beaucoup de banques mais aussi des courtiers et tu vas vite constater que sur le moment tu auras leur "dernières" offres. Quand tu confronteras leurs propositions avec les banquiers (ou courtiers), ils seront tous enclin à baisser leur taux pour s'aligner : il suffira de faire un jeu de ping pong entre tout le monde. Attention, je pense qu'il est nécessaire de faire le tour des banques pour avoir un ordre d'idée et quand ton projet se concrétise (terrain et maison), tu peux entamer ce jeu de négociations. Tu verras aussi que pour les premières fois chez les banques, ils te demandent si tu as déjà signé le compromis de vente du terrain...
Pour info tu peut prendre les assurances en dehors des banques mais pour tes simulations (chez les assureurs) il te faudra les taux d'amortissements de ton prêt (à demander à la banque). Sachant que derrière les banques étudie le contrat d'assurances que tu aurais trouvé, je ne sais pas du tout si elles cherchent la petite bête pour refuser/accepter le contrat assurance que tu aurait trouvé (tu verra que les assurances 100-100 représentent une part très importante du prêt).
Pense également à demander comment cela se passe pour le remboursement anticipé du prêt (souvent pas gratuit).

Pour avoir fait pas mal de banques, la banque postale reste intéressante au premier abord. Avec le jeu des négociations, cela peut être remis en cause...

A+

Perso le remboursement anticipé gratuit, ça faisait parti de mes impératifs. Et c'est pas si evident à avoir. Credit Agricole le faisait à 3%, pas possible de changer ça, et je ne parle pas de BNP Personnal Finance, qui m'a dit "mais chere madame, AUCUNE banque ne fera le remboursement anticipé sans pénalité" (enfin, celui là ça fait 1h déjà qu'il me prenait pour une cruche). Finalement, pas eu de soucis avec le Credit Mutuel.

Bonsoir,

Oui vous avez raison.

Je pense que du coup je vais visiter quelques banques et leur donner à chacune les mêmes informations sur notre situation.
Ensuite je oublierais les infos ici pour avoir les avis de personnes plus expérimentées que nous !!

Invictus77 a écrit:

Bonsoir,

Oui vous avez raison.

Je pense que du coup je vais visiter quelques banques et leur donner à chacune les mêmes informations sur notre situation.
Ensuite je oublierais les infos ici pour avoir les avis de personnes plus expérimentées que nous !!

Ah oui si tu peux ne pas tout dire.
Par exemple, si vous avez une épargne importante, évitez de tout mettre dans le projet. Une partie de la somme doit rester en roue de secours au cas ou (OU soupape de sécurité.. OU bouée de sauvetage...)

C'est comme l'amour, garder un peu de mystère ça ne fait pas de mal !