Aide pour calcul de mensualités

Bonjour,

A la signature pour l'achat du terrain (passage chez le notaire), vous allez demander à la banque de débloquer la somme de 41 100€ + 4 480€ de frais de notaire.

Prenons un exemple avec l'ordre de déblocage des prêts suivant: apport personnel, puis PTZ, puis PAS taux fixe.
Dans ce cas là, l'apport personnel (25 000€) et le PTZ (29 195€) permettent de payer le terrain, les frais de notaire, les frais de garantie et de dossier, soit : 41 100€ + 4 480€ + 1 605€ + 1 390€ = 48 575€
Reste encore (25 000€ + 29 195€) - 48 575€ = 5 620€ à débloquer au niveau du PTZ.

Vous ne payez alors que les sommes correspondant aux assurances (pas de frais intercalaires puisque les sommes débloquées sont au niveau du PTZ).
Vous ne remboursez rien d'autre puisque les prêts ne sont pas débloqués en totalité (sauf amortissement immédiat).

Arrive un premier appel de fond de 5% (à la réservation pour la maison).
84 920€ * 5% = 4 246€.
Il reste alors 5 620€ - 4 246€ = 1 374€ à débloquer au niveau du PTZ.
Vous ne payez toujours que les assurances.

Arrive les deuxième appel de fond de 30% (lorsque les fondations de la maison ont été réalisées).
84 920€ * 30% = 25 476€
La banque débloque les 1 374€ du PTZ et 24 102€ du PAS fixe.
Vous payez alors les frais intercalaires chaque mois sur les sommes débloquées du PAS fixe (24 102€ * 3.80% / 12 = 76.32€) + les assurances.

Au fur et à mesure des appels de fond, les frais intercalaires vont augmenter (au prorata des sommes débloquées) jusqu'au déblocage total du PAS fixe.
A ce moment là, vous commencez à rembourser votre prêt.

En espérant avoir été clair.
Ceci n'étant qu'un exemple, relisez bien votre contrat pour l'ordre de déblocage des prêts ou demandez conseil à votre banquier.

Bonjour Derfy

Tu as l'air de t'y connaitre

Nous avons un ptz de 87000 euros peut on imposer à la banque de le débloquer en premier afin d'éviter trop de frais?
Et nous sommes éligible au PASS mais c'est quoi? Quel avantage apporte t il, je n'ai pas réussit a avoir mes réponses je sais que vous pouvez bénéficier de l'apl .....

Merci par avance de ton aide

Bonsoir boubouche91,

Dire que je m'y connais est un bien grand mot; disons que je trouve intéressant de comprendre les mécanismes d'un prêt immobilier surtout lorsqu'on s'engage sur plusieurs années.

Pour ta question de l'ordre de déblocage des prêts, je te conseille d'en parler avec le ou les banquiers que tu vas rencontrer. Suivant les banques, toutes ne débloquent pas le PTZ en premier. Mais même si elles ne le font pas, rien ne t'empêche de voir avec le banquier si c'est possible.
Tu pourras également demander si le PTZ doit être débloqué en plusieurs fois ou en une seule fois.

Je pense que tu veux parler du Prêt d'Accession Sociale (PAS) qui est réservé aux ménages aux revenus modestes. Voici des liens pour te renseigner :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F22158.xhtml#N1029E
http://www.pret-accession-sociale.com/

Ce prêt offre un taux plus avantageux qu'un prêt conventionné.
Il a l'avantage d’ouvrir droit sous certaines conditions à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
Il permet également de profiter de frais réduits (frais de dossier limités, frais d'actes et de garanties réduits).

Clair,net et précis

Merci pour ta réponse!

Bonjour,

Je n'arrive pas à calculer mes mensualités avec ce que vous avez dit.

Si l'on prend:
Apport de 30k€
Prêt de 220 000€ 20ans à 2,90%.
Terrain à 120k€
Maison à 130k€
Pas de report de mensualité

Dans un premier temps le terrain va être acheté.
La banque doit débloquer 120k€-30k€ = 90k€.
-> comment calcule t'on la mensualité pour ce premier mois de remboursement?

Pour les déblocage en cours de construction je suppose que le calcul sera fait de la même façon.

Merci par avance

Bonsoir chamtec,

L'exemple donné plus haut est pour un prêt avec des intérêts intercalaires à chaque déblocage de fonds, et un ordre de déblocage suivant : apport, PTZ, puis prêt.
Si vous êtes dans ce cas là, alors la première mensualité que vous allez payer sera au moment où vous aurez entièrement débloqué le prêt.

Je reprends votre exemple :
Vous demandez un prêt de 220k€ à 2.90%, avec un apport de 30k€. Le terrain coûte 120k€.
Vous achetez le terrain, la banque débloque bien 90k€ (la banque vous ayant demandée d'utiliser votre apport en premier), sur les 220k€ du prêt.
Donc il reste encore 220k€ - 90k€ = 130k€ à débloquer avant votre première mensualité.
Mais vous allez devoir payer des intérêts intercalaires chaque mois à la banque sur les sommes débloquées (donc sur les 90k€) :
90k€ x 2.90% / 12 = 217.50€ d'intérêts (hors assurance).

Mais, cela n'est pas forcement valable dans votre cas.
Peux-être avez-vous un prêt avec un amortissement direct ? Vous remboursez alors la part capital + assurances entièrement. La part intérêts est calculée au prorata de la somme débloquée.

derfy a écrit:

Bonsoir chamtec,

L'exemple donné plus haut est pour un prêt avec des intérêts intercalaires à chaque déblocage de fonds, et un ordre de déblocage suivant : apport, PTZ, puis prêt.
Si vous êtes dans ce cas là, alors la première mensualité que vous allez payer sera au moment où vous aurez entièrement débloqué le prêt.

Je reprends votre exemple :
Vous demandez un prêt de 220k€ à 2.90%, avec un apport de 30k€. Le terrain coûte 120k€.
Vous achetez le terrain, la banque débloque bien 90k€ (la banque vous ayant demandée d'utiliser votre apport en premier), sur les 220k€ du prêt.
Donc il reste encore 220k€ - 90k€ = 130k€ à débloquer avant votre première mensualité.
Mais vous allez devoir payer des intérêts intercalaires chaque mois à la banque sur les sommes débloquées (donc sur les 90k€) :
90k€ x 2.90% / 12 = 217.50€ d'intérêts (hors assurance).

Mais, cela n'est pas forcement valable dans votre cas.
Peux-être avez-vous un prêt avec un amortissement direct ? Vous remboursez alors la part capital + assurances entièrement. La part intérêts est calculée au prorata de la somme débloquée.

Bonjour derfy,

Merci pour vos infos.

En fait comme nous ne payons pas de loyer nous avons dis à la banque que nous souhaitons rembourser le prêt dès le premier déblocage de fond.
Le prêt est de 220 000€ avec une mensualité de 1300€

Admettons on débloque à l'achat du terrain 110 000€ -> on va commencer à payer 1300/2=650€ ?

N'ayant pas de loyer, nous avons choisi cela pour ne pas payer les intérets que vous avez calculés ci-dessus pour boubouche91.


Je ne suis pas sur d'avoir bien compris le principe du coup

Bonjour chamtec,

Le calcul est un peu plus compliqué. Je vais être un peu long (désolé), mais je vais essayer d'expliquer clairement les choses.

Dans ton cas, je pense que tu as contracté un prêt avec un amortissement direct (pour éviter les frais intercalaires). Tu commences à rembourser ton prêt au premier déblocage de fonds et pendant la construction de ta maison.
Cela n'est généralement pas possible quand on est en location (le remboursement du prêt + le loyer + charges + imprévus de la vie sont souvent trop importants à assumer financièrement).

Une mensualité se décompose ainsi : capital + assurances + intérêts.
Le banquier a du te donner un tableau d'amortissement qui indique les mensualités sur toute la durée de ton prêt (s'il ne l'a pas fait, demande lui de te le fournir. Tu peux également trouver des logiciels ou feuilles de calculs sur internet pour le faire).
Au départ, tu rembourses plus d'intérêts que de capital. Puis au fur et à mesure des années, cela s'inverse. A la fin de ton prêt, tu rembourses quasiment plus que du capital.

Je reviens à ton exemple :
Un prêt sur 20 ans de 220k€ à 2.90%. Imaginons que tu as une assurance 100% sur 2 têtes à 0.25% sur chaque tête.
Cela fait des mensualité (hors assurance) de 1209.13€. Avec l'assurance de 91.67€, tu arrives à des mensualités de 1300.80€ (assurance comprise).

La première mensualité se décompose donc ainsi (voir tableau d'amortissement) :
- capital = 677.46€
- assurances = 91.67€
- intérêts = 531.67€

Tu achètes le terrain qui coûte 110k€. La banque te demande d'utiliser ton apport de 30k€ en premier et va débloquer 80k€ sur le prêt de 220k€.

Mais comme tu ne débloques pas toute la somme du prêt, mais seulement une partie (36%), ta première mensualité sera :
- capital = 677.46€ (tu rembourses le partie capital comme si le prêt était entièrement débloqué)
- assurances = 91.67€
- intérêts = 531.67€ x 36% = 191€
Première mensualité = 677.46€ + 91.67€ + 191€ = 960.13€


Attention, toutes les banques ne proposent pas l'amortissement direct.
Je le répète encore une fois, n'hésitez pas à demander conseil à votre banquier, il est là pour ça.
En espérant avoir été clair.

derfy a écrit:

Bonjour chamtec,

Le calcul est un peu plus compliqué. Je vais être un peu long (désolé), mais je vais essayer d'expliquer clairement les choses.

Dans ton cas, je pense que tu as contracté un prêt avec un amortissement direct (pour éviter les frais intercalaires). Tu commences à rembourser ton prêt au premier déblocage de fonds et pendant la construction de ta maison.
Cela n'est généralement pas possible quand on est en location (le remboursement du prêt + le loyer + charges + imprévus de la vie sont souvent trop importants à assumer financièrement).

Une mensualité se décompose ainsi : capital + assurances + intérêts.
Le banquier a du te donner un tableau d'amortissement qui indique les mensualités sur toute la durée de ton prêt (s'il ne l'a pas fait, demande lui de te le fournir. Tu peux également trouver des logiciels ou feuilles de calculs sur internet pour le faire).
Au départ, tu rembourses plus d'intérêts que de capital. Puis au fur et à mesure des années, cela s'inverse. A la fin de ton prêt, tu rembourses quasiment plus que du capital.

Je reviens à ton exemple :
Un prêt sur 20 ans de 220k€ à 2.90%. Imaginons que tu as une assurance 100% sur 2 têtes à 0.25% sur chaque tête.
Cela fait des mensualité (hors assurance) de 1209.13€. Avec l'assurance de 91.67€, tu arrives à des mensualités de 1300.80€ (assurance comprise).

La première mensualité se décompose donc ainsi (voir tableau d'amortissement) :
- capital = 677.46€
- assurances = 91.67€
- intérêts = 531.67€

Tu achètes le terrain qui coûte 110k€. La banque te demande d'utiliser ton apport de 30k€ en premier et va débloquer 80k€ sur le prêt de 220k€.

Mais comme tu ne débloques pas toute la somme du prêt, mais seulement une partie (36%), ta première mensualité sera :
- capital = 677.46€ (tu rembourses le partie capital comme si le prêt était entièrement débloqué)
- assurances = 91.67€
- intérêts = 531.67€ x 36% = 191€
Première mensualité = 677.46€ + 91.67€ + 191€ = 960.13€


Attention, toutes les banques ne proposent pas l'amortissement direct.
Je le répète encore une fois, n'hésitez pas à demander conseil à votre banquier, il est là pour ça.
En espérant avoir été clair.

Ah d'accord j'ai compri la subtilité merci!