Apport en premier OBLIGATOIRE

Bonjour
Pourquoi utiliser l'apport a la fin pour minimiser les frais intercalaires?
Si je ne me trompe il faut au contraire l'utiliser avant, puisque les intérêts intercalaires ne débutent qu'au moment du déblocage des fonds.

Par exemple apport de 100.000 pour un terrain de 100.000 et une construction de 150.000.
Si vous payer le terrain avec l'apport (ce qui se fait en premier) vous ne déblocer pas votre prêt donc 0 intérêts intercalaires.
A l'inverse si vous débloquer 100.000 pour le terrain vous aurez alors des intérêts intercalaires a payer sur ces 100.000€

+1

Si vous voulez minimiser les frais intercalaires il faut financer les premières étapes avec votre apport plutôt que débloquer le crédit.

Parce que le prêt est de 173 000€. Donc déblocage au paiement du terrain, de 133 000€, et ensuite 15% au début de la construction, donc 24 000€. Et ensuite 10%, donc 16 000€, à la fin des fondations. Le crédit est donc utilisé.

Si je mets l'apport au début, ça ne couvre même pas le terrain et les frais de notaire, par conséquent les frais intercalaires commenceront à courir, avant même le début de la construction, et ce jusqu'à la fin de la construction.

Parce que le prêt est de 173 000€. Donc déblocage au paiement du terrain, de 133 000€, et ensuite 15% au début de la construction, donc 24 000€. Et ensuite 10%, donc 16 000€, à la fin des fondations. Le crédit est donc utilisé.

Si je mets l'apport au début, ça ne couvre même pas le terrain et les frais de notaire, par conséquent les frais intercalaires commenceront à courir, avant même le début de la construction, et ce jusqu'à la fin de la construction.

Le notaire veut à tout prix une acceptation de prêt pour le 15 Avril, et je n'ai pas le montant du terrain+notaire en apport personnel.

Le notaire veut à tout prix une acceptation de prêt pour le 15 Avril, et je n'ai pas le montant du terrain+notaire en apport personnel.

Dans ce cas là, si vous débloquez la totalité de votre prêt pour votre terrain et les 2 premiers appels de fond de votre constructeur, vous devrez rembourser les mensualités de votre prêt en totalité, et ce jusqu'à la fin de votre construction.
Après, c'est à vous de voir si vous pouvez rembourser tous les mois votre prêt + vos charges "fixes" (loyer notamment) toute la durée de votre construction.

Oui ça j'avais bien compris, mais est-ce que des banques acceptent??? La Banque postale refuse.

Oui ma banque suite à l'appel de fond du notaire, débloquer les fond pour l'achat du terrain sans se servir de notre apport.

cloti76 a écrit:

Oui ça j'avais bien compris, mais est-ce que des banques acceptent??? La Banque postale refuse.

Oui mais vous vous êtes mal exprimé, et oui c'est possible vous passez directement en phase amortissement de votre crédit après si la banque postal refuse c'est que le remboursement du crédit + votre loyer doit dépasser 33% du revenu de votre foyer.

Effectivement on dépasse les 33%, même s'il resterait tout de même 2 000€ de reste à vivre pour deux, après avoir payé le loyer+la mensualité du crédit...

Après la règle des 33% n'est pas une règle figée, cela peut se négocier (toute proportion gardée), il faudra peut être voir ce qui ce fait chez des banques concurrentes.

BEBA a écrit:

si la banque postal refuse c'est que le remboursement du crédit + votre loyer doit dépasser 33% du revenu de votre foyer.

Dans 90% des cas ça dépasse 33% et ça ne pose pas de problème à la banque, faut juste que le montant ne devienne pas délirant.
Pour ma part mon loyer représente 24,5%, le prêt pas loin des 33%, et la phase loyer+intercalaires va représenter près de 38% (merci l'obligation, à confirmer, de débloquer le PTZ en 1er) et ca ne les choque pas.
Bien sûr c'est parce qu'il s'agit de quelques mois, un prêt à 38% d'endettement me serait très probablement refusé.


Ce qui est pénible surtout avec l'apport c'est ce qui est pris en compte
Exemple : vous avez 20 000€ d'apport, et empruntez 200 000€, soit dans l'absolu 10% d'apport.
Sur les 20 000, 5 000 serviront à payer la TA (donc beaucoup plus tard).
Si vous dites "j'ai 20 000 d'apport", vous lachez les 20 000 en 1er, puis vous débloquez le prêt et en fin de construction ..... il reste 5 000 de prêt non débloqué (la TA pas encore payée bien sûr). Vous ne pouvez en principe pas réclamer les 5 000 restants pour payer la TA plus tard, au mieux 2500 pour la première tranche si elle rentre dans les 24 mois en général octroyés pour débloquer les fonds, ce qui n'est pas le cas de la 2ème tranche à 2500. Il faut donc dire "j'ai 15000" pour garder les 5000, d'où un moisn bon % d'apport, d'où des conditions de prêt moins bonnes.

En fait de manière générale, ca revient à dire que tout ce qui n'est pas à payer dans les 2 ans suivant l'obtention du prêt, et tout ce qui n'est pas finançable par un prêt bancaire ne peut pas être pris en compte comme apport personnel, même si l'argent est bien là.

Dans notre cas, on a justement 10%, mais il n'y a que 5% environ pris en compte, car des postes de coût liés au projet ne sont pas finançables : 2 mois de double loyer, les matériaux des travaux faits nous-même, la TA, les taxes. Tout ca on l'a en cash, mais n'est pas pris en compte comme apport ...

C'est effectivement ce que je compte faire. La semaine prochaine j'ai rdv avec une autre Banque. Je dirais ce qu'il en est.

Nous ça monterait à 46% loyer+mensualité crédit lol En nous restant quand même 2 000€ de reste à vivre, donc la Banque ne risquera jamais ça. Je verrais ce que l'on me dira la semaine prochaine pour l'autre banque.

..faut faire une simulation avec le cumul des montant des interets intercalaires sur des durées différentes.
Sachant que
Les montants d'interets intercalaires sont en fonction des sommes débloquées.
Et en général, le contrat de crédit stipule qu'on doit commencer à rembourser le crédit dès que la totalité des sommes est débloquée.
....à moins d'avoir négocié une date de premier remboursement différé...
...ou alors de conserver une petite somme du crédit qui sera débloquée très tardivement...et donc, payer quasi maxi d'interets intercalaires d'ici là...

1er cas : tout débloquer sur le crédit ...bin.... pas besoin de payer des interets intercalaires, et on rembourse le crédit dès le début,
mais dans ce cas, souvent, loyer + crédit, ça fait dur-dur...

2eme cas : presque tout débloquer le crédit, et payer loyer + somme maxi d'interets intercalaires, ça peut être supportable...

3eme cas : consommer l'apport (ou presque, il vaut mieux garder réserve), et un peu de crédit pour boucler l'achat du terrain,
dans ce cas on paye : le loyer + petite somme d'interets intercalaires (qui augmentera au fur et à mesure des déblocages qui viendront ensuite)

C'est une construction, donc pas possible de tout débloquer en un seul coup. D'autant plus qu'ils ne veulent pas que je mette l'apport à la fin, mais en premier.
Et je pense que la Banque refusera vu les mensualités+mon loyer.

Pareil pour le deuxième, presque tout débloquer dès le début, non merci. Gros frais intercalaires en vue.

Pour le troisième, les frais intercalaires seront bel et bien là, même si je coupe le crédit en deux. Ils traîneront tout de même jusqu'à la fin...

cloti76 a écrit:

........A savoir, la construction chiffre à 160 000€, et le terrain+frais de notaire à 133 000€.
L'apport personnel est de 120 000€.

D'où je pense, l'avantage de faire passer à la fin l'apport, pour éviter au maximum les frais intercalaires.

.

...donc,
bin non.... c'est le contraire...

Pourquoi? J'ai toujours pas capté le truc lol

Oui, on ne s'est pas compris.
Il y a une phase "interet intercalaires" , puis la phase "remboursement crédit".
Effectivement, plus tôt on passe à la phase "remboursement crédit", donc plus la phase "interet intercalaires" est courte (ou inexistante).

Et dans ce cas, Sur la durée de l'opération (jusqu'à la fin du crédit) : on donne moins d'argent à la banque globalement, mais les mensualités sont plus élevées, donc faut avoir les "reins solides" dès le début.....