Prêt PAS - apport personnel - achat terrain + construction

Remi_54500 a écrit:

Bonjour,


Nous allons faire construire une maison et acheter un terrain.
On a reçu l'offre de prêt de la banque mais je me pose quelques questions et notre délai de réflexion se termine jeudi :
1. La banque nous a dit qu'il fallait utiliser notre apport personnel avant de débloquer les prêts, d'ailleurs cela est indiqué dans les conditions de déblocage des fonds. Par contre dans le prêt PAS il est indiqué que nous devons payer le terrain avec ce prêt là... Savez vous pourquoi ? Cela est contradictoire avec l'utilisation de l'apport personnel en premier.
Le banquier dit que c'est réglementaire mais reste évasif. De plus cela nous ferait payer des frais intercalaires non prévu.
nous au ca, on fait ce qu'on veut de notre apport , c'est notre responsabilité. le prêt "pas", ou aussi le PTZ étant reglementé, vous devez les débloquer en premier car delai de premier déblocage sont plus court que le prêt principal non reglementé.

2. Pour tous les prêts nous avons une date de premier déblocage des au 28 janvier 2015 alors que nous avons un apport personnel assez important et ce n'est pas sûr que nous ayons besoin de débloquer tous les prêts d'ici le 28 janvier. Comment cela se passe t il si on dépasse cette date ?
Achetez une bricole à 20€ pour dire qu'il y'a eu un déblocage sur les prêts. ça limitera aussi les intèrêts intercalaires en attendant d'avoir éclusé l'apport si on vous oblige à l'utiliser en premier mais bon.



Merci d'avance pour votre aide.

Nous aussi c'est au Crédit A.

Nous avons que des prêts réglementés (1 PAS, 2 CEL et 1 PTZ+). Ils ont tous les 4 un date de déblocage des fonds au 28 janvier 2015 sauf qu'on doit pouvoir débloquer un second prêt que lorsque les fonds du premier prêt sont complètement débloquer.
Cela voudrait dire que pour débloquer le PTZ+ qui se fait en dernier d'après la banque il faudrait déjà avoir utilisé les prêts PAS et CEL. Et si c'est bien le cas on est sur de ne pas le faire avant le 28 juillet sauf si nous utilisons pas l'apport personnel mais dans ce cas ca nous fait payer des frais intercalaires non prévu.

L'accord de prêt est vraiement contradictoire, dans le prêt PAS, c'est indiqué qu'il faut utilisé le prêt pour payer le terrain mais dans les conditions de déblocage des fonds c'est marqué qu'il faut déjà avoir utilisé son apport personnel.

On a rendez vous avec la banque ce soir mais j'aimerai bien comprendre d'avantage pour ne pas nous faire avoir.

Remi_54500 a écrit:

Nous aussi c'est au Crédit A.

Nous avons que des prêts réglementés (1 PAS, 2 CEL et 1 PTZ+). Ils ont tous les 4 un date de déblocage des fonds au 28 janvier 2015 sauf qu'on doit pouvoir débloquer un second prêt que lorsque les fonds du premier prêt sont complètement débloquer.
Cela voudrait dire que pour débloquer le PTZ+ qui se fait en dernier d'après la banque il faudrait déjà avoir utilisé les prêts PAS et CEL. Et si c'est bien le cas on est sur de ne pas le faire avant le 28 juillet sauf si nous utilisons pas l'apport personnel mais dans ce cas ca nous fait payer des frais intercalaires non prévu.
Suis je bête, moi aussi le prêt principal est un PAS, et pourtant, c'est le PTZ que l'on a utilisé pour l'achat du terrain. L'apport, j'en fais ce que je veux.
Mais bon, d'une région à une autre, il y'a parfois de différence de pratique. Je vais regarder les dates sur mes contrats ce soir.
Il se peut aussi qu'il y'est une erreur sur votre offre.

L'accord de prêt est vraiement contradictoire, dans le prêt PAS, c'est indiqué qu'il faut utilisé le prêt pour payer le terrain mais dans les conditions de déblocage des fonds c'est marqué qu'il faut déjà avoir utilisé son apport personnel.
vraiment contradictoire oui !

On a rendez vous avec la banque ce soir mais j'aimerai bien comprendre d'avantage pour ne pas nous faire avoir.

c'est sûr! mais d'une banque à l'autre.
De toute façon, lorsque vous demandez un déblocage de fond, vous n'avez pas vraiment à vous occuper de quel prêt ça va sortir. c'est le CA qui gère!
Appelez directement au service régional qui s'occupe des prêts immo (référence teléphone doit être sur le bordereau d'envoi de l'offre) et pas à votre agence locale. Ils sont mieux formé pour vous répondre sur ce type de prêt que le conseillé qui vend de tout sans savoir tout à fond

tenez moi au courant! .

Notre délai de 11 jours fini ce soir et on a rendez chez le notaire le 15 septembre, si on envoi pas notre dossier avant la fin de la semaine on risque de devoir décaler le RDV du notaire et passé fin septembre, le terrain sera attribué à quelqu'un d'autre :(

Bonjour,

Remi_54500 a écrit:

... passé fin septembre, le terrain sera attribué à quelqu'un d'autre :(

vous avez signé un compromis ? compromis vaut vente, ce n'est pas une distribution de lots, ils ne peuvent pas "attribuer" le terrain à quelqu'un d'autre.

on est le 3, il reste des jours avant le 30.

et ne stressez pas, regardez le temps que vous ont pris vos démarches et dites vous que s'ils devaient recommencer avec un autre acquéreur ils devraient également compter ces nouveaux délais : attente pour dépot permis, attente pour dossier prêts...
et les notaires sont comme tous : ils prefereront reporter un RV de quelques jours plutot que d'attendre des mois...

On a signé un contrat avec la mairie, on a jusque fin septembre pour finaliser l'achat sinon le contrat devient caduc.

Oui, au pire, si c'est une question de 15 jours de plus pour boucler le financement, un avenant sur la promesse de vente peut être fait sans frais supplémentaire chez le notaire avec l'accord du vendeur. La mairie devrait comprendre.
Cela vous assurera légalement l'exclusivité du terrain au delà du 30 septembre.

et comme dit Elisa21, il n'attende que vous pour enfin vendre ce terrain ...non ?

Remi_54500 a écrit:

On a signé un contrat avec la mairie, on a jusque fin septembre pour finaliser l'achat sinon le contrat devient caduc.

oui, je comprends bien, ce que je voulais dire :
le 30 septembre si vous n'avez pas finalisé , la mairie aura le choix entre :

- patienter quelques jours de plus
- trouver un autre acquéreur... qui, comme vous, fera les mêmes démarches avec les mêmes délais... et la mairie "perdra" 6 mois de plus en attente...

Remi_54500 a écrit:

On a signé un contrat avec la mairie, on a jusque fin septembre pour finaliser l'achat sinon le contrat devient caduc.

Il faut reconnaitre que lorsqu'on a trouvé terrain à son pied, on ne veut pas le lacher, et donc qu'on en devient parano!
je suis passé par là au mois de juin, promesse de vente jusqu'au 15 mai, probleme de papier manquant à plusieur reprise avec la banque = retard sur l'offre et donc, j'ai fait un avenant sur la promesse de vente, bien que le vendeur était un ami qui me l'aurait certainement gardé de côté mais bon!
Après, il y'a aussi les pénalités que l'on doit en cas de non respect des délais et clause, ça peut chiffrer et mettre la pression, donc un avenant n'est pas anodin pour éviter aussi cela.

bon courage...surtout avec la banque !

Alors le RDV à la banque est passé.

Le directeur nous a dit que vu que c'est un prêt reglementé avec en garantie bancaire "privilège prêteur de denier", et que du coup on est obligé de prendre sur le prêt pour payer le terrain... On n'a pas le choix.


Quand on lui a dit que l'accord disait que le déblocage des fonds devait avoir lieu après l'apport personnel, il a repondu que c'était des conditions générales à toutes demandes de prêt mais que dans notre cas ca ne pouvait pas s'appliquer étant donnée que notre apport personnel est trop important.

Comme c'est pour dire impossible de vérifier ces dire, on va surement signer l'accord de prêt et on devra payer des intérêts intercalaires.

Remi_54500 a écrit:

Alors le RDV à la banque est passé.

Le directeur nous a dit que vu que c'est un prêt reglementé avec en garantie bancaire "privilège prêteur de denier", et que du coup on est obligé de prendre sur le prêt pour payer le terrain... On n'a pas le choix.
AH OUI , effectivement, le privilège préteur de denier est une garantie applicable que sur les terrains, donc le prêt ou la partie du prêt qui sert à payer le terrain est couverte par cette garantie.
Nous pas exemple, sur 30 000€ de ptz, 18000€ couvert par PPD (15000€ de terrain+2000€ de frais de notaire sur le terrain= 18000€), le reste en hypothèque.

Quand on lui a dit que l'accord disait que le déblocage des fonds devait avoir lieu après l'apport personnel, il a repondu que c'était des conditions générales à toutes demandes de prêt mais que dans notre cas ca ne pouvait pas s'appliquer étant donnée que notre apport personnel est trop important.

Comme c'est pour dire impossible de vérifier ces dire, on va surement signer l'accord de prêt et on devra payer des intérêts intercalaires.

Si le reste du prêt vous plait, faites comme ça, et ne loupé pas le terrain de vos rêves.
[color=FF0099][color=FF0099]mais [color=FF0099]les intérêt[color=FF0099]s intercalaires seront vraiment limité si vous n'avez qu'une PPD sur la partie terrain et sur ptz [color=FF0099](0%=zero interets interc[color=FF0099]alaire, juste la mensualité d'assurance glo[color=FF0099]bale)[/color][/color] car hormis cela, vous pourrez utiliser votre apport avant les autres prêts. [color=FF0099]

[/color][/color][/color][/color][/color][/color]

[img]http://whos.amung.us/widget/francageral.pnh[/img]

Bonjour Remi_54500,
Nous avons signé avec le CA en mai. J'ai l'impression que le déblocage des fonds se fait selon les intérêts du banquier! Nous avons 1 PAS, 1 PTZ et le 1% patronal et notre conseillère nous a bien dit que la réglementation nous obligeait d'utiliser d'abord notre apport personnel puis le PTZ puis le PAS. Et c'est pas du tout ce que nous souhaitions!!!
Le terrain+notaire+agence ont été réglés selon la réglementation en vigueur dans notre CA. Mais je pense qu'il aurait pu en être autrement si j'avais demandé au service crédit (et pas à la conseillère) de modifier l'ordre des crédit au moment de l'appel de fonds du notaire.
Pour ce qui est de la garantie PPD, mes compétences s’arrêtent! Peut-être pouvez-vous téléphoner au service crédit afin de débloquer le minimum de prêt tout en conservant cette garantie?!

Pour le délai de déblocage des fonds, nous sommes dans le même cas. Notre 1% patronal ne sera débloqué que 5-6 mois après la signature. Selon leurs services il suffirait de faire un courrier 15 jours avant la fin des 4 mois afin de demander une prolongation de délai de déblocage. Affaire à suivre...

Vous voulez aussi débloquer un prêt entièrement avant d'en entamer un autre, frais intercalaire oblige. Sachez que le service crédit (oui je les ai appelé une paire de fois ) m'a informée qu'il ne débloquaient jamais la totalité d'un prêt sous peine de le faire entrer en amortissement et de ne plus coller avec le lissage vu avec ton conseiller. Par contre si vous n'avez pas de lissage des mensualités c'est faisable.

En tout cas il n'y a aucune raison que vous passiez à côté de ce terrain. Vous pouvez toujours déplacer votre rdv chez le notaire d'une semaine et au passage voir avec lui le montant qu'il va demander à votre banque, le montant que vous lui versez de votre apport personnel... Perso, j'ai joué l'acquéreur ignorante et soucieuse de bien faire, ça marche à tout les coup (enfin presque!!)

Bon courage pour la suite

Je me suis aussi affolé sur les délais de déblocage ce matin. Car tout mes prêts PAS PTZ et LISSEUR doivent avoir un déblocage avant le 10 novembre.
Cela représentant 65000€, et le terrassement n'étant pas commencé, ça semblait impossible.

Appel donc directement au service crédit immo au siège régional. La dame m'a répondu du taco tac !
Du moment que l'un des prêts du montage financier est débloqué avant le 10/11/2014, vos autres prêts sont maintenus même si aucun déblocage sur ceux ci avant la date.
ça semblait pour elle une évidence et une question à laquelle elle doit répondre souvent.
Me voici donc rassuré. Car nous avions débloqué une partie du ptz seulement.

En revanche, tout mes prêts sont au CA.
Pas de prêt patronal (externe au ca donc). Dans ce cas, ça peut peut être être différent.

Question apport, le CA a débloqué une partie du PTZ pour payer notre terrain (premier déblocage du montage de prêt), ils n'ont pas pris mon apport pour cela. Ils m'ont dit que j'en faisait ce que je voulais car sous ma responsabilité.

voilà comment ça se passe au CA FRANCHE COMTE en tout cas!

Au CA Alsace Vosges, c'est d'abord le prêt PAS ensuite CEL et fin par PTZ, tout cela pour pouvoir gagner du fric avec les intérêts intercalaires.
Pour la date on nous a répondu la même chose, dès qu'un prêt est débloquer la date des autres prêts ne compte plus.
L'apport personnel pourra être utilisé un peu comme on veut vu que le déblocage d'un prêt aura commencé, enfin c'est ce que je suppose.

Remi_54500 a écrit:

Au CA Alsace Vosges, c'est d'abord le prêt PAS ensuite CEL et fin par PTZ, tout cela pour pouvoir gagner du fric avec les intérêts intercalaires.
Pour la date on nous a répondu la même chose, dès qu'un prêt est débloquer la date des autres prêts ne compte plus.
L'apport personnel pourra être utilisé un peu comme on veut vu que le déblocage d'un prêt aura commencé, enfin c'est ce que je suppose.

donc, c'est bien selon les régions que les pratiques changent.
mais du coup, en alsace, vous payez à mort des intérêts intercalaires au CA.
Mais bon, l'Alsace, c'est déjà un autre pays avec ses avantages.....et ses inconvéniant !
je taquine seulement !!!

Sauf qu'on est dans les Vosges, donc même régime que le reste de la France... (hormis Alsace et Moselle)

Pour les frais intercalaires où nous allons devoir en payer alors qu'on ne les avait pas prévu

Ahhh..ma soeur est aussi dans le Vosges, vers remiremont!
par contre, les intérêts intercalaires, on y echappe rarement.
Vous pouvez demander une franchise totale, ça veut dire que vous ne payerez les intérêts intercalaires que lorsque vous serez en fase d'amortissement (après que tout soit débloqué), ils seront alors cumulé au capital à rembourser, générant alors des intérêts sur les intérêts. c'est bof quand même, car coût plus elevé que la franchise partielle.
C'est mathématique , car augmentation de la mensualité (capital+intérêt ) ainsi que hausse de l'assurance puisseque capital réhaussé.

Perso, mon pel va me servir à payer mes intérêts intercalaires en franchise partielle, environ 3000€ pour un emprunt de 158 000€ hors apport.

bonne chance !

En fait il faut juste qu'on change de région! Le CA vosgien correspond à mes attentes et le CA languedocien correspond aux vôtres! CQFD
Visiblement les banques ne font pas grand chose pour nous arranger! Nous nous sommes en amortissement direct donc pas d'intérêts intercalaires. C'est pour cela que nous voulions payer d'abord ce qui coûte le plus.
Même si tout n'a pas été fait comme nous le souhaitions, mes appels au service crédit ont réussi à limiter mon agacement . Je vous conseille d'en faire autant dès la réception de l'offre signée par vous (exit le conseiller )

Tout autre chose, on a dû vous demander de souscrire l'assurance habitation chez eux pour vous octroyer le prêt?! Ils voulaient nous faire signer dès l'ouverture de chantier un contrat formule intégrale garantissant le contenu de mon congélateur Pour l'instant nous n'avons rien signé. Mon assurance habitation actuelle m'offre la responsabilité civile sur le terrain. Je verrai avec elle lorsque la construction sera hors d'eau hors d'air s'il peuvent pas me faire un petit prix. Si le CA nous reparle de l'assurance habitation je la souscrirai lors de l'aménagement sinon...

Bonne journée

jess5530 a écrit:

En fait il faut juste qu'on change de région! Le CA vosgien correspond à mes attentes et le CA languedocien correspond aux vôtres! CQFD selon les situations personnelles, on n'a pas les mêmes besoins!!
Visiblement les banques ne font pas grand chose pour nous arranger! Nous nous sommes en amortissement direct donc pas d'intérêts intercalaires. C'est pour cela que nous voulions payer d'abord ce qui coûte le plus.
Même si tout n'a pas été fait comme nous le souhaitions, mes appels au service crédit ont réussi à limiter mon agacement . Je vous conseille d'en faire autant dès la réception de l'offre signée par vous (exit le conseiller ) oui, il faut passer par le service prêt immo régional une fois que l'on a l'offre, les réponses sont clair et rapide (tchao le conseillé d'agence).

Tout autre chose, on a dû vous demander de souscrire l'assurance habitation chez eux pour vous octroyer le prêt?! Ils voulaient nous faire signer dès l'ouverture de chantier un contrat formule intégrale garantissant le contenu de mon congélateur Pour l'instant nous n'avons rien signé. Mon assurance habitation actuelle m'offre la responsabilité civile sur le terrain. Je verrai avec elle lorsque la construction sera hors d'eau hors d'air s'il peuvent pas me faire un petit prix. Si le CA nous reparle de l'assurance habitation je la souscrirai lors de l'aménagement sinon... ils nous font tous le coup ! pareil pour moi, je leur ai dis, on verra plus tard (quand on renégociera le crédit si les taux continus à baisser par exemple ).

Bonne journée