Achat de terrain, construction puis vente dans cet ordre

Un pret relais c'est dangereux, mais parfois on n'a pas le choix...
ça devient très cher lorsque vous n'avez pas respecté le délai de vente...et ça peut vite devenir invivable...
la banque devrait pouvoir vous preter env 70% du montant du prix de vente estimé de votre appart, donc env 280KEUR
Mais tout cela est très variable, car ça dépend du contexte, de votre situation perso etc...
Prenez un RDV, vous verrez bien.
Si vous avez la possibilité de vendre avant de commencer votre projet c'est mieux (ça oblige à partir en location...mais on est beaucoup plus serein, et pas obligé de baisser son prix de vente

Bonjour,

Nous avons été un peu dans la même situation il y a peu, et finalement nous avons pris la décision de vendre notre appartement pour partir en location pendant la construction.
Nous ne regrettons pas ce choix, nous sommes plus sereins.

La vente de l'appartement a financé le terrain, c'était l'une des conditions suspensives au compromis terrain.
Nous avons donc souscrit un prêt uniquement pour une partie de la construction.

Je ne peux que vous inviter à vous rapprocher de votre ou de vos établissements bancaires pour exposer la situation et voir - selon votre cas personnel - ce qui est le plus intéressant.

Notre appartement se trouve dans un marché très tendu (petit appart' familial 83m², bel ancien dans le centre de Lyon) : j'ai mis une annonce test au printemps à 350KEUR, j'ai au 19 contacts en 24H. Bien-sûr tout le monde n'était pas preneur à ce prix! mais je n'ai aucun doute sur la liquidité de notre appart' (au bon prix celà va de soit).

Le prêt relai, c'est un pari.
Le pari que votre construction ne sera pas trop longue, et qu'une fois terminée, votre appartement se vendra très vite à bon prix.
La location peut être plus cher dans certains cas, moins cher dans d'autres, mais au moins vous êtes certain de ce que vous payez (le seul pari, c'est la durée de construction, si c'est livré à temps ou non).

Nous avions un T4 de 89 m2 à Lyon 7 avec cave et parking.
Vendu en direct sans agence.

Enormément de visites, et c'est fastidieux quand on travaille, qu'on a des enfants encore jeunes et qu'il faut pourtant que tout soit nickel pour les visiteurs !

On a été contents quand on a donné les clés, une page tournée, on avait hâte de se consacrer uniquement à la future maison

Pour la mise en vente je ferai comme nos vendeurs, comme nos anciens voisins qui ont tous vendus dans la semaine : je mets l'annonce sur LBC, je pose 2-3 jours de congés pour gérer les visites, puis encore 1 ou 2 jours une semaine après si besoin pour gérer les contre-contre visites.
Je n'ai aucun problème avec l'idée de poser 4 jours de congés pour économiser 18KEUR de frais d'agence.

Effectivement il y aura par contre un gros boulot de désencombrement à effectuer au préalable et à maintenir pendant 10 jours.

C'est pour cette raison qu'on envisage le pari prêt-relais : il y a énormément de jeunes couples trentenaires qui cherchent ce genre de biens et qui sont très solvables. Il n'y pas une semaine sans qu'on reçoive des recherches d'AI, mais aussi et surtout de particuliers qui viennent faire du porte-à-porte pour trouver un appart'.
C'est un marché particulier le bel ancien de la 2e moitié de XIXe siècle, ça se raréfie et ça intéresse beaucoup de monde. Je ne sais pas si nous referions ce choix pour du long-terme avec les projets de loi qui commencent à pointer le bout de leur nez et les objectifs de rénovations énegétiques.

Woofy a écrit:

Le prêt relai, c'est un pari.
Le pari que votre construction ne sera pas trop longue, et qu'une fois terminée, votre appartement se vendra très vite à bon prix.
La location peut être plus cher dans certains cas, moins cher dans d'autres, mais au moins vous êtes certain de ce que vous payez (le seul pari, c'est la durée de construction, si c'est livré à temps ou non).

L'inconvénient c'est le double-déménagement et toutes les contraintes associées : 1000-1500€ rien que pour le déménagement, la galère à gérer, les multiples changements d'adresse,...

Si le prêt-relais ne représente pas un gros surcoût par rapport à quelques mois de location notre choix sera vite fait.

Ben en fait, le coût vous ne le saurez que lorsque l'appartement sera revendu
A vous de bien gérer le risque, mais comme vous l'avez dit, si votre appart part bien (bon, le 7ème c'est grand et toutes les zones ne sont pas égales), alors c'est moins de risques.

C'est le 3e dans notre cas, limite 7e d'ailleurs, mais ça ne change rien au raisonnement.
Quartier Garibaldi, à 200m du métro Garibaldi, 500m du métro Saxe-Gambetta.
Tous commerces à proximité immédiate.
Quartier familial.
Très dyanmique... reste à voir ce que ça donnera dans 9-10 mois !
C'est un pari.

J'ai fait des simulations de crédit relais sur Bourso hier soir. Les taux sont très corrects : 0.85% sur 2 ans pour le prêt relais, et 1.7% sur 25 ans pour le prêt amortissable.

HelloBank et le CréditAgricole étaient loin derrière.

Ok je vois, je passe devant tous les jours du coup. Mais bon je suis nul en immobilier donc c'est pas moi qui vous conseillerais ^^

Bonjour,
Même si votre appartement peut partir très vite, donc que la question de la rapidité pour vendre n'est pas un problème, il existe d'autres éléments qui peuvent venir gripper la machine bien huilée.
En construction, on n'est jamais à l'abri d'un retard. Même si tout a été bien sécurisé en amont, même avec un constructeur qui a 97% de satisfaction. Les témoignages sur le forum et ailleurs sont légions.
En vente immobilière aussi. Un compromis signé n'est pas la garantie que la vente se fera à la date prévue, voire qu'elle se fasse tout court (et là il faut tout recommencer, en repartant des visites). Je peux en témoigner. Et à en croire les agents immobiliers, c'est même fréquent.

Si vous avez du temps devant vous, ce n'est pas un souci. Maintenant, imaginez que la construction prend du retard. Pas grave, on avait de la marge. Vous déménagez et vous mettez en vente, tout de suite vous avez une touche. Compromis signé. Deux mois plus tard, une condition suspensive vient tout fausser, la vente ne peut pas se faire (variante possible : la mairie se réveille et préempte le bien, mais veut payer moins cher, ça va au tribunal, vous en avez pour des mois de procédure)...
Bon, c'est peut-être un scénario catastrophe, ça a peu de chance d'arriver. À Fukushima, ils étaient parés contre un tsunami OU un séisme ; ils ont eu un tsunami ET un séisme.

Tout ce baratin pour dire que, bien sûr, le prêt-relais c'est possible, mais il existe des risques. Et le moindre grain de sable peut tout fausser, tout au moins vous valoir une bonne dose de stress.
Après, tout le monde n'appréhende pas les choses de la même manière, certains préfèrent économiser un peu, quitte à se payer une bonne dose de stress, d'autres sont prêts à payer un peu plus pour gagner en tranquillité.

Oui, je comprends le point de vue.

Le coût mensuel du prêt-relais n'est pas non plus assassin d'après les premières propositions que je reçois. Si la vente se passe mal et se prolonge de 6 mois ça ne sera pas non plus la fin du monde. Ca nous aura peut-être encore coûter moins cher que de passer 4 ou 6 mois en location, payer un 2e déménagement, voire un garde-meuble,... et surtout nous aura éviter un 2e déménagements en quelques mois (avec 2 enfants en bas-âge on préfère éviter).
Il me reste à mettre tout ça au propre, sécuriser toutes les sorties d'argent des IRA, garanties, assurance ... pour avoir un point de vue global sur le coût du prêt relais ou du prêt achat-revente.

2 scénarios catastrophes possibles :

1. L'immobilier s'effondre, notre appart' perd 20-25% de valeurs en quelques mois. Pas de bol. Mais il nous restera les fonds propres nécessaires pour solder le prêt-relais malgré tout, même si après on n'aurait plus des masses d'épargne de sécurité.
2. La situation de vente s'enlise comme ce que vous évoquez. Pas grand chose à faire à part attendre du coup, espérer que ça ne dure plus d'un an, ou alors voir pour renégocier le prêt-relais pour ne pas avoir à vendre un organe...

Ou baisser le prix pour solder au plus vite le prêt relai.
Si vous avez des acheteurs potentiels, ils peuvent jouer là dessus pour tirer le prix vers le bas s'ils savent (ou devinent) que vous avez un prêt relai car ils sauront (pour les plus malins/informés) que plus vous vendez vite, plus vous y gagnez. On m'a déjà proposé une ristourne de 10 000EUR sur un appart si j'achetais vite car le prêt relai allait peser (mais bon je n'ai pas acheté, la voie ferré m'en a dissuadé).

Oui, c'est bien sûr possible, et il me semble aussi que les conditions du prêt-relais ne sont pas anodines : je ne me suis jamais penché dans le détail sur un prêt-relais, n'en ayant pas eu besoin (je suis primo-acquérant sur la maison que nous avons achetée, ça aide). J'ai des amis qui ont galéré à vendre et se sont retrouvés en situation très délicate avec un prêt relais, d'autres aussi qui ont fait un prêt-relais et n'ont pas eu de déboire (heureusement que ce n'est pas toujours la catastrophe !).

Pour que la vente se prolonge pendant un an, c'est quand même très, très peu probable. Quelques mois, ça peut arriver.
Sécurisez aussi les choses au niveau du compromis, en prenant un bon notaire et en préparant bien l'avant-contrat. En effet, c'est le notaire du vendeur qui rédige le compromis. Une clause du style "si la vente n'est pas réalisée à cette date, par la faute de l'acquéreur, le vendeur reprend ses droits" ; ça vous met à l'abri d'un cas compliqué, au pire s'il y a un problème et que la vente ne peut pas se faire (et que vous pressentez que ça va prendre de nombreux mois), vous pouvez toujours repartir de zéro avec un autre (parfois, c'est plus rapide).

Je ne juge pas l'absence de demande solvable pour notre appart' comme un risque potentiel.

En revanche oui, un grippage quelconque dans la belle machine, ça c'est un risque réel... on parle quand-même de faire intervenir dans la grande boucle à la fois des professionels du bâtiment, du sytème bancaire et de l'administration française, sacré combo de risque ! (je plaisante ! )

Qui vivra verra !


EDIT : merci Alain, je note le conseil à adresser au notaire

Citation:

Je ne juge pas l'absence de demande solvable pour notre appart' comme un risque potentiel.

À un moment, tu devras quand même choisir le dossier d'un seul acquéreur, assure-toi de prendre le bon (demande un plan de financement de sa banque... une banque dans laquelle il est depuis plus d'un an).
Et croise les doigts pour qu'il n'y ait pas de souci par la suite.

Oui tout à fait. C'est le genre de choses que je classe dans les risques de grippage de la belle machine.

Bonjour.
Je suis exactement sur le type de montage que vous envisagez.
C'est à dire propriétaire de l'appartement que j'occupe avec un projet de construction financé par un montage avec un prêt-relais.
Notre projet a pris un sacré retard avec un démarrage de chantier 14 mois après le déblocage du prêt-relais... L'échéance du prêt-relais était initialement à octobre 2017, et la maison est à peine hors d'eau.
Pas de panique pour autant. Nous avons négocié avec la banque un premier report de 6 mois pour la vente pour laquelle je ne m'inquiète pas outre mesure.
L'appartement se vendra bien.
Nous avons eu droit à une majoration du prêt relais (75% du prix de vente estimé) suite à l'expertise sur l'appartement menée à la demande de la banque parce qu'il existe une vraie demande pour ce type de produit.

Et quelques soient les déboires avec les acquéreurs, dès lors qu'un compromis est signé, la banque patientera.
Notre plan initial était d'éviter la location avant d'entrer dans la maison. Là c'est rapé. Mais je ne regrette pas du tout d'avoir pris un prêt relais. Les intérêts sont TRES inférieurs au coût d'une location.

Par contre toutes les banques n'acceptent pas de suivre sur un montage prêt-relais construction et beaucoup incitent à vendre avant d'initier le projet.

Merci de votre témoignage !

Bon Bourso ne finance pas les CCMI en fait, donc on laisse de tomber de ce côté. Dommage leur taux était correct. :/


Petit proposition obtenue de la Banque Postale après un coup de fil pour un crédit achat-revente:
Montage du prêt:
TOTAL = 650 000 + 145 000 (du rachat) = 795 000 euros.

Garanties= 9 431
FDN = 17 000
Frais de dossier = 1290

TOTAL = 822 721 euros

Prise en compte de l'apport = 150 000 euros.
Prise en compte de notre appartement = 330 000 euros x 60% = 198 000 euros.

RESTE A FINANCER = 474 721 euros.

sur 25 ans: taux à 2.05 % hors assurance (0.25 %*2 pour être assuré chacun à 100%).
Mensualités = 2 273 euros + 368 euros les 2 premières années (pour le prêt relais).

A renégocier avec un conseiller en direct.

Et à l'instant, première réponse du Crédit Agricole :

Montant du projet = 650 000 + rachat du prêt (145 000 euro) = 795 000 euros.
Frais de notaire = 17 000 euros.
500 euros frais de dossier.
7 500 euros de garanties

TOTAL = 820 000 euros.

Elle nous fait 3 prêts différents:

• 1 prêt de 224 000 euros (70% de la valeur de notre appart').

• 1 prêt de 96 000 euros + 5600 euros d'intérêts (sur 1 an) correspondant à la revente de notre appart, et sans pénalité de remboursement anticipé.

•  1 prêt de 364 000 euros sur 25 ans, mensualités hors assurance  de 1520 euros à un taux de 1.88 %.

Pas mal le taux @1.88% sur 25 ans pour un premier contact.