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Compromis - préemption mairie

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Bloggeur Env. 100 message Moselle
Bonjour,

Nous allons bientôt signer un compromis pour un terrain (RDV agence demain puis RDV notaire pour regarder le compromis de l'agence).
L'agence vient de me téléphoner pour m'indiquer "en gros" ce qu'elle va mettre dans son compromis "moins détaillé que ce que ferait un notaire mais nous devons travailler avec NOS modèles de compromis c'est comme ca".

En fait le terrain que nous souhaitons acheter sera à découper dans une grande parcelle (en plein centre, hors lotissement).

Nous avons discuté avec le constructeur (qui nous a montré le terrain) du type de maison que nous souhaiterions, et avons calculé en gros la largeur et profondeur du terrain, pour arriver à 7,5 ares. Nous savons également que la mairie envisage d'utiliser une bande de terrain à l'arrière (au nord) sur toute la longueur de la parcelle pour créer un accès piéton entre deux rues parallèles. Jusque là aucun problème pour nous, nous avions calculé d'office 3 m en moins de profondeur..

L'agence nous dit que la mairie n’exercera son droit de préemption (ou pas) qu'une fois que nous aurons déposé notre PC.

Donc d'après l'agence nous devons signer un compromis pour une parcelle de 10 ares, qui sera ensuite modifiée selon ce que la mairie souhaitera prélever ou non (1, 2 ou 3 mètres de large, ou rien..).

L'agence nous dit également que selon le cas nous adapterons la largeur de notre terrain pour que notre parcelle reste à 7,50 ou 8 ares "sans trop modifier le prix". Que l'arpentage-bornage sera fait après le dépôt de PC.

Tout cela me semble très flou, tant au niveau du prix final de notre parcelle, que de ses proportions. Car même si la surface reste identique, on ne construit pas la même maison ou en tous cas on a plus le même jardin dans un rectangle ou un carré...

Y' a t-il une solution pour éviter les mauvaises surprises ? Indiquer un montant maximal de parcelle, ou une largeur minimale dans les clauses suspensives ?

Je suis un peu perturbée là.. j'ai du mal à réfléchir, d autant que l'annonce fait suite à "vous aurez 15 jours pour déposer votre dossier de prêt en banque et 45 jours pour déposer le permis".......... Pour moi c'est le chien qui se mord la queue.. comment déposer un permis sans connaitre la largeur et la profondeur de la parcelle ? 

Merci pour vos lumières... 
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 100
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Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

64 827 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour,

Pour déposer le dossier de PC, il faut que les parcelles soient précisément définies, donc bornées, et avec un plan de la ou des parcelles vendues parfaitement répertorié.
L'agence ne maitrise pas bien son sujet.... (pour ne pas dire autre chose).
Pour la "préemption" (c'est pas forcément le terme adéquat, il y a plusieurs possibilités) par la mairie, ça peut être n'importe quand...

Et puis 15 jours pour le financement et 45 jours pour le dossier de PC, c'est très certainement court.
Un délai de 6 mois jusqu'au dossier de PC , c'est pas forcément de trop....
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Membre ultra utile Env. 70000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonjour

samlight a écrit:...
L'agence vient de me téléphoner pour m'indiquer "en gros" ce qu'elle va mettre dans son compromis "moins détaillé que ce que ferait un notaire mais nous devons travailler avec NOS modèles de compromis c'est comme ca"..... 


"compromis vaut vente"
tout ce qui est inscrit fera foi, ce qui ne l'est pas... ne fera pas partie de la base du contrat.
rien n'empêche de modifier pour la rédaction de l'acte définitif mais ce sera "si accord des 2 parties".

pour le prix "variable" , voir avec le notaire pour inscrire le prix dans l'autre sens :
"une parcelle de xx m2 au prix de xx€/m2 soit un total de xxx€ " => dans ce cas le prix final devra être recalculé si les mesures changent.

Citation: Y' a t-il une solution pour éviter les mauvaises surprises ? Indiquer un montant maximal de parcelle, ou une largeur minimale dans les clauses suspensives ?

bien sur, la rédaction d'un compromis est libre (accord entre les 2 parties), vous pouvez préciser toutes les clauses qui vous sont necessaires.

si vous ne l'avez pas : demandez un CUb .
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 70000
De : 3 X Cote D'or = 63 !
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Bloggeur Env. 100 message Moselle
Elisa,

sauf erreur pour avoir un CUb il faut que la parcelle soit délimitée nan ? Et que l'on ai déjà un projet de maison avancé ? C'est le CU opérationnel ?
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 100
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Bloggeur Env. 100 message Moselle
Vu les délais ultra courts qu il nous propose je pense bien qu il va refuser notre demande de CU..

Autre question, que risque t-on si on dépasse le délai des 45 jours pour le dépot de permis, en dehors de l'annulation de la vente ? On récupère notre séquestre et ca s'arrête la?
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 100
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bin non, le problème si vous ne réalisez pas les conditions, a priori, le risque c'est "adieu l'acompte" si la vente ne peut pas se faire dans les délais impartis...

Nota : SI il y a demande de PC, il va être accepté ou refusé dans les mêmes conditions que la CU, qui n'apporte rien de plus dans ce cas.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Je ne mettrais pas de prix du m2.... ça ne signifie pas grand chose... mais plutôt un prix de terrain de ...tant...avec un minimum de tant de m2, mais même comme ça, ça ne convient pas.
Il faut vraiment savoir ce qui est vendu, donc avec la délimtation des parcelles composant le terrain, après bornage.
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Membre utile Env. 400 message Nantes (44)
Franchement ce que vous propose l'agence c'est juste n'importe quoi.

Prenez VOTRE Notaire, demandez lui conseil, et ne signer aucun compromis ou PUV sans son accord.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
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Bloggeur Env. 100 message Moselle
Oui c'est vraiment une histoire de fous.. Je viens de téléphoner à la mairie et à la communauté de communes.
La mairie me dit qu il faut déposer une déclaration d'intention d'aliéner, et qu'à ce moment là, la commune prendra position sur le terrain qu'elle a réservé (oui/non/combien).

De son coté la communauté de commune me dit : un PC vaut division de parcelle MAIS, il faut d'abord en connaitre les dimensions et la superficie exacts, puisque le projet doit être inséré dans un plan de masse. Donc borné. En fait on peut créer la division de parcelle via un PC quand tout roule et qu'on connait les limites exactes du terrain... mais là ce n'est pas le cas.. Elle me dit aussi que de manière générale la procédure est beaucoup plus simple lorsque les parcelles sont déjà divisées...

Je comprends par là que le vendeur ne veut pas s'embêter avec ca et laisse la charge de la gestion administrative aux acheteurs..

Bon au moins j'en sais déjà plus et c'est plus simple pour moi de comprendre l’enchaînement des choses.
Merci de m'avoir mise sur la voie

Wait and see...
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +4 ans.
Picto recompense Bloggeur
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Bloggeur Env. 100 message Moselle
Oui oui c'est très clair pour moi, demain matin je prends copie du compromis et je file direct chez le notaire avec.
L'agence m'a laissé entendre qu'ils traitaient régulièrement ensemble et se connaissaient bien
A voir...
Picto recompense Bloggeur
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
L'agent connait peut être les compromis pour les maisons (beaucoup plus simples), mais pour le terrain, ça a l'air effectivement un peu flou....
C'est pareil pour le vendeur, on a l'impression qu'il vend et puis c'est tout, à l'agence de débrouiller le truc... mais c'est pas parce que le vendeur ne veut pas s'embêter qu'il n'y a rien à faire.
Attendons le retour du notaire...
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Membre utile Env. 400 message Nantes (44)
samlight a écrit:Oui oui c'est très clair pour moi, demain matin je prends copie du compromis et je file direct chez le notaire avec.
L'agence m'a laissé entendre qu'ils traitaient régulièrement ensemble et se connaissaient bien
A voir...

C'est VOTRE notaire, pas celui du vendeur ou celui recommandé par l'agence?
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
...pour le compromis, même si c'est le notaire du coin, forcément habituellement en relation avec l'agence du coin, n'interviendra que pour conseil... là, devant autant de flou, il devrait tiquer un peu....
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +4 ans.
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De : Wadirum (44)
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Bloggeur Env. 100 message Moselle
Oui c'est mon notaire, choisi moi même dans la ville la plus proche de ma future habitation (et donc a proximité de l'agence effectivement). Je ne voulais pas du notaire qui traite habituellement les dossiers de la commune, puisqu'il y a cette réserve de la commune sur une partie du terrain.. donc peur du conflit d'intérêt.
Picto recompense Bloggeur
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Bloggeur Env. 100 message Moselle
Alors...
Bon conseil #1 : toujours discuter de nos préoccupations sur forum construire
Bon conseil #2 : toujours écouter les conseils de forum construire et faire appel à son propre notaire.

Dans l'ordre des choses (avis du notaire):

- Le vendeur doit prendre rdv avec la mairie et voir avec eux ce qui les intéresse vraiment sur le terrain, quelle bande, quelle largeur, longueur etc.

En effet, une DIA implique que la mairie devra se prononcer sur tout ou rien du terrain, c'est à dire qu'elle ne peut pas dire "je ne prends qu'une bande de 3m de large". Or, la totalité du terrain ne l’intéresse surement pas. Ca la mettrait donc dans la position de devoir choisir entre acheter 20 ares de terrain "pour rien" ou renoncer à son projet de chemin piétonnier..

D'autant que ce n'est pas parce qu'elle renonce maintenant lors de la DIA qu'elle ne sera pas en droit de nous imposer lors de l'étude de notre PC de lui céder pour 1 euro symbolique une bande de terrain que nous aurions payé le prix fort. Une erreur à 50 000 euros en somme... pour 2 mots dans un compromis.. ca pique !

- Il doit faire réaliser l'arpentage du terrain restant, c'est à dire qu'il doit faire déduire de sa parcelle le terrain que la mairie peut vouloir prendre à un moment ou un autre.

- Il doit ensuite faire une déclaration préalable valant lotissement s'il divise sa parcelle en 2 OU déposer un permis d'aménager s'il divise sa parcelle en 3 (ou plus, le terrain mis de coté pour la mairie n'étant pas pris en compte dans le nombre de parcelles total)

- Il doit alors faire borner chaque parcelle de terrain et déposer une DIA pour chaque parcelle. Normalement, comme le terrain intéressant la mairie ne fera plus partie des nouvelles parcelles, la mairie devrait se prononcer rapidement pour dire qu'elle n'est pas intéressée.

Ca risque de prendre du temps :(

Merci en tous cas pour vos conseils avisés, vous nous avez évité une signature de compromis qui aurait pu être catastrophique !

J'adore !
Picto recompense Bloggeur
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
C'est clairement dit et ça me semble logique.... comme quoi l'agent immo était prêt à faire signer n'importe quoi et à toi de t'en débrouiller ensuite....
une question : "DIA" ? ça signifie quoi ? "A" comme Alignement ?
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Bloggeur Env. 100 message Moselle
Déclaration d'Intention d'Aliéner ; c'est une procédure à faire lorsque l'on veut vendre un terrain que l'on sait soumis au droit de préemption.
L'agent soutenait que c'était à l'acheteur de le faire, mais par définition c'est impossible, puisqu'il s'agit de dire à la mairie, voilà je vends mon bien à tel prix de l'are, êtes vous intéressé ou pas.
La mairie peut dire oui, non, ou oui mais à tel prix. Au final si l'un et l'autre ne sont pas d''accord c'est le tribunal qui décide du prix... donc c'est chaud patate pour les vendeurs... c'est vraiment risqué d'autant que la mairie préempte sur tout ou rien. C'est pourquoi le notaire nous a dit que le vendeur doit d'abord vaquer la bande de terrain qui intéresse la mairie par le biais de la division parcellaire, pour ensuite poser une DIA, qui normalement ne concernera plus que la bande de terrain découpée. Au moins j'aurai appris quelque chose :p
Picto recompense Bloggeur
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
D'accord, donc avec l'hypothèse que la mairie est peut être interessée par une bande de terrain, (mais pas forcément tout le terrain), le notaire préconise au vendeur de découper préalablement la bande de terrain, de manière à ce qu'une (future) DIA ne s'applique pas sur tout le terrain, mais le cas échéant, seulement sur la partie réellement utilisable par la mairie.

Dans le cas d'une DIA (je ne savais pas que ça s'appelait comme ça), effectivement, elle s'appliquerait sur une parcelle cadastrale entière, donc il vaut mieux que la surface probablement utile à la mairie soit identifiée, et fasse l'objet d'une parcelle cadastrale réduite à cette surface utile.
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Bloggeur Env. 100 message Moselle
Tout a fait, sinon cela contraindrait la mairie a renoncer a son projet... ou a la mettre dans une position telle que, pas contente, elle décide de prendre tout le terrain pour peanuts... ca serait pas bien joué... C'est sur que le vendeur risque de perdre un peu, car s il découpe sa bande de 3m, et que finalement la mairie n'en veut pas, ou pas pour le moment, ca lui reste sur les bras... mais si la mairie prend a son prix a elle.. le vendeur aura sauvé 90% de son terrain... et puis si un jour le droit de préemption est levé, rien n’empêche les proprios des parcelles mitoyennes de racheter..
Picto recompense Bloggeur
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Comme quoi aussi, les notaires peuvent être de bon conseil.
Bon, maintenant, avec un vendeur qui ne veut pas s'embarrasser de procédures de découpage, ça risque de prendre du temps pour la suite... mais au moins, tu sais à quoi t'en tenir.
Picto recompense Membre super utile
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De : Wadirum (44)
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En cache depuis le vendredi 27 mars 2020 à 18h45
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