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Substitution compromis de vente

Ce sujet comporte 12 messages et a été affiché 508 fois
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Membre utile Env. 400 message Seine Maritime
Bonjour,

je fais appel à vos connaissances car nous avons des questions concernant un terrain qui nous intéresse.
Alors on a eu un coup de coeur et on a demandé à l'agent immo lors de notre 2è visite comment ça se passait pour réaliser une offre tout ça tout ça.
Il nous a alors parlé de la substitution de compromis car le terrain avait trouvé des acquéreurs mais ils n'ont pas eu leur prêt. Et cela arrangerait l'actuel propriétaire de réaliser une substitution pour une histoire d'impôts. (Car la signature avait été réalisée avant 2016).
Il doit se renseigner auprès de son notaire pour savoir si le fait de réaliser une substitution permettra au vendeur de payer moins. (Je ne donne pas les détails je ne me souviens plus trop je n'ai pas tout compris ....)

Bref ma question est : devons-nous laisser le même prix que celui d'alors ? Ou pouvons nous négocier un autre prix. Nous ne savons pas à quel prix le terrain avait été vendu.
Oui je ne sais pas grand chose mais la visite date de samedi et j'espère que l'agent me donnera plus de réponses en ce début de semaine !

En tous cas nous savons que nous devons modifier les dates pour rendre le pc tout ça !

Merci !
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Seine Maritime
Ancienneté : + de 5 ans
 
Env. 400 message Seine Maritime
Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

88 318 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Crying ça veut dire que pour les délais, ce sont ceux du compromis précédent ?
bizarre...
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Membre utile Env. 400 message Seine Maritime
Bonjour,

non non justement on changera les dates bien sûr ! Comme nous a dit l'agent sinon on aurait déjà dû rendre le pc ce qui est compliqué !

Du coup savez-vous si c'est possible de négocier le prix ou on doit garder celui sur le compromis de base ?
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Seine Maritime
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Si on peut changer les dates, le nom des bénéficiaires, alors pourquoi pas le prix ?
de plus, je ne vois pas le lien avec le PC... il y a transfert de pc aussi ?
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Membre utile Env. 400 message Seine Maritime
Oh c'est peut être moi qui ai mal compris alors. Mais en gros l'agent m'a dit que bien sûr on changerait les dates ! ça tombe sous le sens !
Pareil on ne veut garder que le terrain, pas le constructeur, pas leur projet. Cela dit, je ne sais pas comment ils étaient avancés, pas tant que ça j'imagine s'ils ont arrêté suite à un prêt non accordé. Mais bon certaines personnes ont avancé dans leur projet de construction avant d'avoir le terrain, ce qui n'est pas notre cas.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Biggrin Ok pour construire, de toute manière, il faut un terrain.

Ce qui m'interpellait, c'était la notion de "substitution" de compromis...

Avant le votre, qu'un compromis aie déjà été signé et puis qu'il tombe à l'eau, pourquoi pas ( pour telle ou telle raison... souvent c'est crédit pas accepté... ça arrive 1 fois sur 10 environ).

Mais du coup, on repart sur un autre compromis avec un autre client, et puis c'est tout.
On ne fait pas de "substitution"... donc je m'interroge sur ce terme, dans ce contexte.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 7 ans
 
Env. 2000 message Puy De Dome
Et puis visiblement, si jamais vous optez quand même pour cette "substitution", ce sont eux (le vendeur surtout) qui sont demandeurs... donc cela mérite bien une petite "remise" sur le prix du terrain... vous leur rendez service !
Sinon, pas de remise = aucun avantage pour vous à cette substitution donc refusez et demandez un nouveau compromis... vous verrez bien leur réaction (tout dépend de la pression immobilière de votre secteur).
Si le vendeur préfère donner des sous aux impots plutôt que de vous faire une remise... à lui de voir !

A+
David
Messages : Env. 2000
Dept : Puy De Dome
Ancienneté : + de 12 ans
 
Membre utile Env. 400 message Seine Maritime
Merci pour vos réponses !

DavidF en effet il faut que j'apprenne à réfléchir comme ça, c'est nous qui leur rendons services avec cette substitution !

Odilon44 en effet on pourrait faire un compromis tout simple mais en fait c'est pour l'actuel proprio et ses histoire d'impots qu'on ferait une substitution !

J'ai eu des nouvelles de l'agent immo : Alors qu'il avait dit que les anciens acquéreurs n'avaient pas négocié, il m'a dit que la vente s'était fait à 52000€ (il est actuellement présenté à 59k€). Sauf que il m'a dit qu'il y avait un accord constructeur et que du coup il avait baissé ses "frais d'agences" (je ne suis pas sûre du terme mais en gros c'est ce qu'il touche lui). Sauf que nous on ne veut pas prendre un constructeur mais un archi (pas par obligation du nombre de m2 mais par choix)
Donc il nous a proposé 54500 (je pense qu'on peut demander plutôt 54k€).

Bon un ami de mon frère qui est archi en voyant les plans nous a dit que les raccordements risquaient de coûter cher, plus cher que la normale en tous cas (il y a un chemin et on veut mettre la maison au nord pour avoir le jardin au sud) mais bon on a vraiment le coup de coeur.
Il n'y a pas de question dans ce post mais c'était pour vous tenir au courant des avancées au cas où
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Seine Maritime
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Merci ! on attendait la suite !
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Env. 2000 message Puy De Dome
Merci pour le retour...

Là encore, je pense que l'agent immo peut faire un effort... Son histoire d'accord constructeur à mon avis, c'est du flan.
Dites-lui que vous êtes OK pour signer mais pas à 54000... à 52000 comme les autres ! Vous verrez bien ce qu'il vous dit

A+
Messages : Env. 2000
Dept : Puy De Dome
Ancienneté : + de 12 ans
 
Membre super utile Env. 7000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

Sur la question du prix... tout se négocie, surtout que:

- Pour le vendeur, il est certainement question d'impôts sur les plus values,
- Or:
"abattement exceptionnel de 30 %:
Un abattement exceptionnel de 30 % est appliqué, pour la détermination de l'assiette nette imposable, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux, des plus values de cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant, réalisées depuis le 1er septembre 2014.

Cet abattement s'applique à la double condition que la cession :
- soit précédée d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
- soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur la plus-value nette imposable, calculée après prise en compte de l’abattement pour durée de détention. Il est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.
"

- Vous pouvez donc comprendre les intérêts du vendeur!
Le problème: La promesse (ou compromis) doit avoir acquis date certaine (art. 1328 du code civil), c'est à dire avoir été enregistrée auprès des impôts.
- L'administration fiscale a admis, lors de la mise en place de la taxation additionnelle des plus values élevées (>50 000 euros), que le versement (daté) d'une quelconque somme lors de la rédaction du compromis permettait de considérer cette date comme certaine. Mais est-ce transposable à l'abattement exceptionnel??? pas sûr!!
- D'où la "substitution" envisagée pour essayer de garder l'avantage lié au premier compromis; mais rien n'est gagné, puisqu'il ne s'agira pas de la même personne, et d'un différé de n mois!
- Tout cela hors sujet, mais seulement à but informatif,
- Et donc à vous de jouer là-dessus sans évoquer le risque pour le vendeur! Vous pouvez en effet extrapoler un petit calcul d'économie "potentielle" de sa part.
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 7000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 14 ans
 
Membre utile Env. 400 message Seine Maritime
Bonjour,

oui ce que vous décrivez semble correspondre à notre situation !

a priori nous pourrions réaliser la signature du compromis mais nous voulons être sûrs de bien faire les choses après avoir eu des estimations edf et eau. Mais selon le notaire nous devons trouver un archi avant la signature pour réaliser un chiffrage pour l'assainissement indiv. (J'ai posté à ce propos à un autre endroit si vous vouliez me donner votre avis si vous pouvez bien sûr ! )
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Seine Maritime
Ancienneté : + de 5 ans
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