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Construction 4 Maison en locatif sur un terrain

Ce sujet comporte 18 messages et a été affiché 3.026 fois
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antho92160
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Hauts De Seine
Ancienneté : + de 4 ans
Le 19/03/2017 à 14h26
Construction 4 Maison en locatif sur un terrain
Bonjour,

Nous sommes sur le point d'obtenir suite à une succession un terrain composé de 2 parcelles au niveau du cadastre. Sur ce terrain nous envisageons un projet de 4 maisons vouées au locatif, en faisant 2 lots de 2 maisons mitoyennes (j'espère être que cela est assez clair). Il n'y aura qu'une voie privée ainsi que quelques places de parking pour la partie commune. Ensuite chaque maison aura son jardin privatif.

Ce genre de projet est-il considéré comme un lotissement? En dehors des normes PMR, du POS ou PLU, y a-t'il des réglementation supplémentaires à respecter pour un tel projet? Des obligations particulières?

Merci d'avance pour vos retours
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chavas123

Messages : Env. 10
De : 75015 (40)
Ancienneté : + de 2 ans
Le 11/04/2017 à 07h40
Bonjour,
je vous réponds sans vraiment vous renseigner...
En fait, j'ai à peu près la même problématique que vous.
J'ai commencé par faire faire un schéma des lots par mon géomètre : il m'en a mis 12 pour ~800 à 900m² par lot.
Puis voyant les taxes sur plus values que j'aurais à payer, je lui ai dit que je souhaitais en construire moi même une part pour location.
J'ai compris que ce n'est plus le même schéma : pour soi, on se limite à un seul lot sur lequel on y installe les maisons avec leur jardin.
J'ai compris qu'une surface plus petite serait adaptée pour chaque maison, mais je ne sais pas combien en affecter. Peut être ~500m² ?
Vous utiliserez un régiment fiscal particulier, genre Pinel ?
Cordialement
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Hm4 Invité

Messages : Env. 60000
Le 22/04/2017 à 09h24
Bonjour

C'est un Lotissement puisqu il y a des parties communes !
Au 1 Mai, si le terrain fait plus de 2500 m2 Architecte Obligatoire, en plus du Géomètre !

C'est un Projet commercial, adressez vous à des Professionnels !
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ianb

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 200
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 2 ans
Le 25/05/2017 à 10h52
Bonjour,
Pour moi ce n'est pas un lotissement(mais je peux me tromper), vu que la division est déjà faite :
Citation: Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

source

Pour moi un Pc sur l'ensemble de l'unité foncière suffit.
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jeandulux

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 300
De : Luxembourg
Ancienneté : + de 4 ans
Le 06/06/2017 à 08h14
Bonjour,
Je m'interroge sur l'intérêt de la construction en vue de louer en France au regard de la fiscalité...
En effet, vous allez payer sur vos revenus fonciers 33% d'impots en impots sur le revenu..15,5% ( 17,5% projet macron) en CSG RDS, plus taxe foncière...sans oublier dans le cas de votre projet, taxe d'assainissement, TLE et taxe d'aménagement..
En outre, louer une maison est plus couteux en entretien que louer un appartement..

Ne pas oublier les erreurs de parcours : un locataire ne paie plus pendant 6 mois puis vous entamez une procédure d'expulsion qui prend aussi 6 mois...vous récupérez un logement dégradé..encore 2-3 mois pour tout refaire..puis retrouver un nouveau locataire ( égal gros manque a gagner..)...Egalement le taux de vacance..un locataire donne son préavis...vos chances de louer le lendemain de son départ ?

Enfin, votre bien va se dégrader. Car si vous calculez la rentabilité de votre bien sur 20 ans, n'oubliez pas qu'au bout de 20 ans, la facade sera a refaire..peut etre les fenetres, le chauffage, le toit,...ect...Tout cela représente un coût, autrement dit vous devrez remettre du cash, cash que vous aurez péniblement gagné tout au long de la location puisqu'on vous prend pres de 50%...

Je sais...c'est négatif..mais c'est réel car si vous devez calculer la rentabilité de ce placement vous devez prendre en compte tout ces éléments...Et peut etre que ce placement ne sera pas aussi intéressant...
Pour ma part, j'ai fait deux placements il y a longtemps en France...et je ne le referais plus...si cela vous intéresse j'ai des projets plus intéressants...
Bien cordialement,
Jean
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siocnarf

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
De : Thil (54)
Ancienneté : + de 2 ans
Le 19/06/2017 à 08h02
Bonjour Jeandulux,
Pourriez-vous développer le "33% d'impôts en impôts sur le revenu"
Le taux d'impôts sur le revenu dépend du revenu en France... Et il n'est pas de 33%, il faut le calculer en en appliquant le barême par tranche.
Il me semble que vous confondez avec le taux d'impôts sur les sociétés qui est bien de 33% (pour le moment, Macron ayant promis de le ramener à 25% me semble-t-til).

Il ne faut pas oublier non plus que ces impôts ne s'appliquent pas sur l'intégralité des revenus locatifs perçus, mais sur le revenu diminué des charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurances, travaux
d'entretien et d'amélioration...)

Enfin, et malheureusement pour les bailleurs, une procédure d'expulsion dure bien plus que 6 mois en France. C'est plutôt 1 an 1/2.


Pour revenir à la question initiale, je n'ai pas la réponse, mais celle de Home46 me semble erronée. Du moins son raisonnement : "c'est un lotissement puisqu'il y a des parties communes". Non, il n'y a pas de parties communes au sens d'une copropriété puisque vous êtes le seul propriétaire des lots.
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Hm4 Invité

Messages : Env. 60000
Le 19/06/2017 à 10h57
siocnarf a écrit:



Pour revenir à la question initiale, je n'ai pas la réponse, mais celle de Home46 me semble erronée. Du moins son raisonnement : "c'est un lotissement puisqu'il y a des parties communes". Non, il n'y a pas de parties communes au sens d'une copropriété puisque vous êtes le seul propriétaire des lots.

Bonjour
Il peut m arriver de me tromper, mais...à aucun moment dans la question initiale il n'est question de copropriété !
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Arnaud76100

Messages : Env. 10
De : Rouen (76)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 19/06/2017 à 14h17
siocnarf a écrit:Bonjour Jeandulux,
Pourriez-vous développer le "33% d'impôts en impôts sur le revenu"
Le taux d'impôts sur le revenu dépend du revenu en France... Et il n'est pas de 33%, il faut le calculer en en appliquant le barême par tranche.
Il me semble que vous confondez avec le taux d'impôts sur les sociétés qui est bien de 33% (pour le moment, Macron ayant promis de le ramener à 25% me semble-t-til).

Il ne faut pas oublier non plus que ces impôts ne s'appliquent pas sur l'intégralité des revenus locatifs perçus, mais sur le revenu diminué des charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurances, travaux
d'entretien et d'amélioration...)

Enfin, et malheureusement pour les bailleurs, une procédure d'expulsion dure bien plus que 6 mois en France. C'est plutôt 1 an 1/2.


Pour revenir à la question initiale, je n'ai pas la réponse, mais celle de Home46 me semble erronée. Du moins son raisonnement : "c'est un lotissement puisqu'il y a des parties communes". Non, il n'y a pas de parties communes au sens d'une copropriété puisque vous êtes le seul propriétaire des lots.

oui et de plus s'il est en meublé ,il ne sera imposé qu'a hauteur de 50% de ses loyers.
Et il existe aussi des assurances loyers impayés pour se couvrir.en en triant bien les locataires on arrive a minimiser le risque aussi.
Heureusement que tout n'e se passe pas comme cité au dessus car il n'y aurait plus d'investisseurs dans notre pays.
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siocnarf

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
De : Thil (54)
Ancienneté : + de 2 ans
Le 19/06/2017 à 14h25
Home46 a écrit:Bonjour
Il peut m arriver de me tromper, mais...à aucun moment dans la question initiale il n'est question de copropriété !

Effectivement, mais quand vous ainsi que l'auteur initial parlez de "parties communes", vous introduisez la notion de copropriété dans la discussion. Je pense qu'il s'agit juste de termes mal choisis... Ensuite vous fondez votre raisonnement sur le fait qu'il y aura des parties communes pour dire qu'il s'agira d'un lotissement (ce que est peut-être correct et que je ne remets pas en question). Mais au sens juridique, il n'y en aura pas, des parties communes. Il y aura juste des places de stationnement partagées entre les locataires.

D'autre part, vous indiquez qu'il s'agit d'un projet commercial.
Ce n'est pas le cas non plus, il y aurait activité commerciale s'il s'agissait de diviser, construire puis vendre.
Or dans le cas présent, il est question de construire et mettre en location.
Ce n'est pas une activité commerciale, sauf si les biens qui seront mis en location sont des biens meublés.
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jeandulux

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 300
De : Luxembourg
Ancienneté : + de 4 ans
Le 19/06/2017 à 17h12
siocnarf a écrit:Bonjour Jeandulux,
Pourriez-vous développer le "33% d'impôts en impôts sur le revenu"
Le taux d'impôts sur le revenu dépend du revenu en France... Et il n'est pas de 33%, il faut le calculer en en appliquant le barême par tranche.
Il me semble que vous confondez avec le taux d'impôts sur les sociétés qui est bien de 33% (pour le moment, Macron ayant promis de le ramener à 25% me semble-t-til).

Il ne faut pas oublier non plus que ces impôts ne s'appliquent pas sur l'intégralité des revenus locatifs perçus, mais sur le revenu diminué des charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurances, travaux
d'entretien et d'amélioration...)

Enfin, et malheureusement pour les bailleurs, une procédure d'expulsion dure bien plus que 6 mois en France. C'est plutôt 1 an 1/2.

Bonjour siocnarf,
Effectivement le taux d'impôt sur le revenu dépend du revenu en France...
Par contre, une erreur de ma part, car il ne s'agit non pas de 33% mais de 30%.
Pour info :
Jusqu'à 9 710 euros
0 %

De 9 710 à 26 818 euros
14 %

De 26 818 à 71 898 euros
30 %


On est donc très vite à 30%. Plus la CSG RDS de 15,5 %( et les + 1,7% de macron)...et la taxe foncière...On est presqu'à 50% !!!
Ensuite bien évidemment on peut effectuer des déductions... on peut faire tout à crédit avec de gros travaux et tout déduire...mais un jour ou l'autre vous n'aurez plus rien à déduire...sans compter que ce sont les premières années
que tombent les grosses factures de travaux...Et vos factures ne pourront être déduites que pour l'année en cours de leur établissement..
Concernant les travaux d'entretiens et d'amélioration...que voulez vous faire une fois que les locataires sont en places ? ravaler 1 fois par ans la facade ? ;)
Enfin, pour une procédure d'expulsion...vous voyez...vous êtes plus négatifs que moi...
Bien cordialement,
Jean
 
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jeandulux

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 300
De : Luxembourg
Ancienneté : + de 4 ans
Le 19/06/2017 à 17h23
Arnaud76100 a écrit:
oui et de plus s'il est en meublé ,il ne sera imposé qu'a hauteur de 50% de ses loyers.
Et il existe aussi des assurances loyers impayés pour se couvrir.en en triant bien les locataires on arrive a minimiser le risque aussi.
Heureusement que tout n'e se passe pas comme cité au dessus car il n'y aurait plus d'investisseurs dans notre pays.

Bonjour Arnaud,
Les meublés c'est super...par contre cela doit répondre à une certaines formes...En effet tout doit être équipé jusqu'à la literie...si cela peut s'avérer pratique concernant des studios pour une clientèle de passage ( étudiants, courte missions)...ici dans le cas d'une maison cela devient beaucoup plus compliqué de trouver des locataires qui cherchant une maison, n'ont aucun mobilier...
Enfin, il est tout a fait notoire qu'il y a une crise du logement en France et que les investisseurs sont frileux...Je connais d'ailleurs bon nombres de propriétaires fonciers en France qui se plaignent...car un autre problème qu'il est important d'évoquer...c'est si vous montez votre projet avec gros travaux et crédit...il ne sera rentable qu'au début..Mais lorsqu'il le sera moins ( une fois toutes les déductions épuisées) et que vous voudrez le vendre...vous ne trouvez pas d'acheteurs car ils ne verront pas l'utilité de s'endetter et de se risquer sur de gros investissements rapportant au final 5%
Bien cordialement,
Jean
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Hm4 Invité

Messages : Env. 60000
Le 19/06/2017 à 18h29
siocnarf a écrit:
Home46 a écrit:Bonjour
Il peut m arriver de me tromper, mais...à aucun moment dans la question initiale il n'est question de copropriété !

Effectivement, mais quand vous ainsi que l'auteur initial parlez de "parties communes", vous introduisez la notion de copropriété dans la discussion.    Ben Non, il y a des Parties communes dans un Lotissement c'est définit dans la loi !!!
Je pense qu'il s'agit juste de termes mal choisis... Ensuite vous fondez votre raisonnement sur le fait qu'il y aura des parties communes pour dire qu'il s'agira d'un lotissement (ce que est peut-être correct et que je ne remets pas en question). Mais au sens juridique, il n'y en aura pas, des parties communes. Il y aura juste des places de stationnement partagées entre les locataires. Et la Voie Privé c'est quoi ????

D'autre part, [color=#333333]vous indiquez qu'il s'agit d'un projet commercial.  [color=#ff3333]N[/color]ON je n est jamais ecrit cela !!![/color]
Ce n'est pas le cas non plus, il y aurait activité commerciale s'il s'agissait de diviser, construire puis vendre.
Or dans le cas présent, il est question de construire et mettre en location.
Ce n'est pas une activité commerciale, sauf si les biens qui seront mis en location sont des biens meublés.

Aucun rapport la notion de Lotissement commence avec le Terrain...les constructions c'est secondaire !!!

Désolé mais en matière Juridique et Immobilier je touche ma bille Camarade !!!
Vous voulez faire du Droit comme Monsieur Jourdain faisait de la prose...libre à vous...Mais ne m attaquez pas !!!
PS Pour le Modérateur ! Ce smiley est autorisé...il fait partie du choix sur ce site
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siocnarf

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
De : Thil (54)
Ancienneté : + de 2 ans
Le 19/06/2017 à 19h38
Vous touchez votre bille également en mauvaise foi cher Home46. Je vous laisse relire votre propre message du 22/04/2017 à 09h24.
C'est celui dans lequel vous écrivez texto qu'il s'agit d'un "projet commercial". Retournez donc faire grève et arrêtez de troller...

Je vous aide :
Citation: Article L442-1 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 - art. 2
Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

Il n'est pas question ici de division, donc pas de lotissement.

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +2 ans.
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siocnarf

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 400
De : Thil (54)
Ancienneté : + de 2 ans
Le 19/06/2017 à 19h52
Cette citation vient du code de l'urbanisme
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Hm4 Invité

Messages : Env. 60000
Le 20/06/2017 à 10h55
Re: Construction 4 Maison en locatif sur un terrain
antho92160 a écrit:Bonjour,

Nous sommes sur le point d'obtenir suite à une succession un terrain composé de 2 parcelles au niveau du cadastre. Sur ce terrain nous envisageons un projet de 4 maisons vouées au locatif, en faisant 2 lots de 2 maisons mitoyennes (j'espère être que cela est assez clair). Il n'y aura qu'une voie privée ainsi que quelques places de parking pour la partie commune. Ensuite chaque maison aura son jardin privatif.

Ce genre de projet est-il considéré comme un lotissement? En dehors des normes PMR, du POS ou PLU, y a-t'il des réglementation supplémentaires à respecter pour un tel projet? Des obligations particulières?

Merci d'avance pour vos retours

" En faisant 2 lots..."  C'est bien une division ......il faut lire avant d insulter ....
Et c'est bien une activité Commerciale le fait de Vendre ou louer !!!
Question mauvaise foi, vous semblez vouloir avoir toujours le dernier mot !!!
Pour le code de l urbanisme  je le connais...et celui de la construction aussi...

Je vous mets en "Liste noire" je ne pourrait plus lire  vos bêtises...

Edité 3 fois, la dernière fois il y a +2 ans.
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