Construire pour louer

patito a écrit:

Bonjour, pensez vous qu'il est rentable et intéressant, de construire une maison voire deux maisons mitoyennes pour ensuite louer.?
En gros très peu d'apport, plutôt 10000 euros max
Construire le gros oeuvre : maçonnerie plus charpente par artisan ensuite sur le second oeuvre faire des choses soi même et d'autres avec artisans. sans maitre d'oeuvre.
quelqu'un l'a t'il déjà fait?
les banques prêtent?
Merci de vos retours

Ça ce loue bien les maisons de banlieue?

Vous possédez le terrain je suppose.

Non sans posséder le terrain justement c'est une question que je me pose
cela peut se louer dans les 1000 euros je pense

Et les normes ?

L,archi fait les plans en fonction des normes non ? Tu dois parler d'un bureau de contrile . Quel est le risque si tu ne fais pas appel a un bureau de controle? Qui va venir mettre le nez dedans ? C'est une question

Un architecte n'est pas un spécialiste thermique, électricien etc...
Tes maisons doivent être conforme à la Rt2012 , a l'accessibilité PMR avec une attestation en fin de chantier, etc....
C'est toi qui va contrôler et vérifier tout cela?

Pour la rt 2012 pas de soucis , etude thermique et test d etancheité , pour les normes handicapee prendre un bureau de controle ne coute pas une fortune pour une maison individuelle il me semble .

Ok si tu t'y connais.
Il faut toujours essayer de concrétiser ses idées

Fait des simulations avec ça :http://www.rendementlocatif.com/

Le minimum acceptable c'est 6%. (Un petit appart, dans les villes les plus interessantes pour la loc, permet d'arriver à 12% ).
Regarde aussi si tu peux profiter de la loi Duflot.

Le but de ce message était aussi de savoir si c'était possible si certains l'ont fait faut faire des calculs mais pour cela faut faire plans et devis donc bcp de temps c'est pour cela que je voulais avoir des retours et avis

Fais tes estimations:

Investissent initial : prix terrain/notaire (8% du prix du terrain)/construction(1200€/m²)/frais annexes (raccordement,taxes, terassement etc.: ~20k € pour du déjà viabilisé)
Financement: apport + crédit (prendre les taux "bons" sur le site meilleur taux" 2.90% sur 20 ans-> tu calcules une mensualité avec une assurance de 0.25% pour être a peu près réaliste sur la calculette du site meilleurtaux par exemple. En respectant 33% d'endettement et la durée que tu veux tu regardes combien on peut te prêter.
Charges mensuelles/annuelles: Remboursement du prêt, Taxe foncière, assurance, impôts sur les revenus des loyers, entretien intérieur/extérieur/jardin
Recette: loyer (regardez les locations autour de vous, si le marché est là, car si personne ne loue de maison ça ne sert à rien, sous estimez légèrement le tarif et prévoyez des périodes sans location)
Rendement: pour voir une vision rapide calculer sur les 20ans (si votre prêt c'est 20 ans) le rapport "bénéfice tous charges/frais déduits sur les 20 ans"/(investissement initial + frais initiaux)
Vous prenez ce chiffre et vous faites "ce chiffre ^(1/20)" puis "-1" et vous avez un rendement moyen annuel. Si c'est inférieur à X% sachant qu'il y a d'autre déconvenues comme des périodes de non location etc. ça ne vaut plus trop le coup.
Je vous laisse le soin de choisir la valeur de X.
+ le temps passé à gérer tout cela...

Ensuite
Regardez s'il ne vaut pas mieux créer une SCI pour être plus souple.
Voir s'il y a des moyens de récupérer un peu d'aide gouvernementale en fonction du montage

PS: je n 'ai pas d'expérience dans le domaine, mais c'est ce qui me semble logique. C'est à titre indicatif, je ne garanti pas que tout soit juste! D'autres personnes pourront mieux t'aider.

Sans revenir sur le rendement qui est bien expliqué,

plus tu en fais pas toi même et plus tu augmente ton rendement. je suis agent immobilier et je vois de tout.

maintenant cherche pas la défiscalisation, en général, c'est pas valable.

regarde si dans le coin il y a un manque de location avant sinon tu vas galéré a louer, puis fait un max par toi même eou des potes. Pour optimiser l'opération, prend un terrain large pour faire 2 maisons .

par chez moi les investisseurs locatifs sont des bricoleurs, artisan qui achètent et font eux-même la maison sauf les cas de dation ou de succession où les gens passent par un constructeur, mais ils ont pas payé terrain.

Oui je vois que soit il faut avoir le terrain gratos soit faut faire seule ce n'est pas mon cas dans les deux cas donc peu rentable meme en mitoyen j ai l impression

Disons c est possible mais il y a peu de marge, mais c est vrai que c est compliqué car pour obtenir un taux de 8% c est chaud. Après on va te dire que 3% c est bien car si tu vend dans 20 ans tu fera une plus value et la tu refait le calcul et tu obtiens un jolie taux de rendement. Mais la on a des incertitudes. Et en ce moment je prendrai pas le risque du pari d une plus value. Et puis la fiscalité est lourd sur les plus value et la location. Donc si tu as un peu sous je te conseil d investir dans les mur de commerces mais un peu de risque aussi. Acheter des parts de scpi n assure pas de plus value mais garantie un taux rendement pas trop mal.

Et il faut qu'il y ait de la demande..