A partir de quand monter son dossier de financement

Bonjour

Pour monter votre dossier de prêt, la banque vous demandera a minima tous les devis des artisans qui interviendront. Suivant les banques, ils peuvent demander encore plus de documents. En particulier, la DO est assez souvent demandée.

Il faut aussi avoir bien conscience que les banques préfèrent les CCMI. Donc votre projet avec maître d'oeuvre vous fermera potentiellement quelques portes.

Après, forcément, c'est à moduler avec votre profil. Si par exemple vous financez plus de 50% avec votre apport, et que votre taux d'endettement avec ce prêt n'est que de 15% ils seront sans doute moins regardant qu'avec 5000€ d'apport et 33% de taux d'endettement.

Bonjour,

Pour ce qui concerne mon profil, mon projet est composé à 20% de mon apport personnel et mon taux d'endettement au statut de simulation était de 27%.

J'avais prévu de ne pas prendre spécialement de DO mais ce n'est pas encore clairement défini.
Il était hors de question pour moi de passer en CCMI.

Après si il faut des documents en grande quantité peu importe, le problème c'est si jamais il faut des documents spécifiques à certaines étapes du projet que je n'ai pas en ma possession comme le permis de construire par exemple.

Ou alors les devis sont-ils suffisant car mon maître d'oeuvre à reçu la totalité des devis des artisans, il a fait tous les plans nécessaires au dépôt du permis de construire. Là il met juste en forme les devis pour me remettre un "joli" dossier qui regroupe chaque devis par catégorie (toiture, isolation, menuiserie, etc...) mais ce chiffrage restera un peu grossier dans la mesure où je n'aurais pas défini si je souhaite un carrelage un peu différent de celui proposer d'office par l'artisan, les meubles de salles de bain, le modèle de porte d'entrée, etc...

Mais ce chiffrage sera-t-il suffisant pour valider une demande de prêt où il faut des devis qui collent vraiment au plus près de ce qui sera réalisé sur le projet final ?

Bonjour, si cela peut te rassurer , pour nous aucun apport, le maitre d'oeuvre c'est NOUS, pas de CCMI et pas de DO vu qu'on fait faire que le gros oeuvre, le maçon a ses assurances, garantie décénnale... et nous avons eu aucun soucis !

Ensuite pour le prêt à taux zéro, il est reconduit pour 4ans mais ils on réduit les zones géographiques, donc a voir ou vous êtes placés!

Pour les devis il faut qu'a la fin ta maison soit habitable pour la banque ! si vous avez tous les devis tant mieux il te faudras tous les fournir a la banque ainsi que le dépot du permis ou le permis, si tes devis sont grossier tant mieux, car au moins tu pourra choisir par exemple un carrelage a 15E/m² alors que sur ton devis tu avais du 20E/m² et donc tu aura de l'argent en plus pour autre chose.
Comme je t'ai dit pour la banque , la maison doit etre habitable , donc le total de tes devis, c'est ton "enveloppe" si jamais tu dépasse le devis peinture sa sera a toi de réduire sur une autre dépense.
Je sais pas si je me suis bien expliqué...

N'hésitez pas si vous avez d'autres questions , j'y répondrais avec plaisir si je peux!

Malheureusement si je post aujourd'hui c'est que je viens d'apprendre que je fais parti des zones qui ne sont pas reconduites dès la fin de l'année...La Zone C.

Donc j'ai bien compris il faut que les devis composent la totalité des travaux/matériaux nécessaire pour construire une maison habitable. Donc techniquement au vue de ce que mon maître d'oeuvre doit me présenter ce sera le cas. Donc techniquement je devrai pouvoir faire ma demande de prêt dès que j'ai ce document ?

Mince pour la zone, mais j'espère vraiment que vous allez y arriver!
Oui rassemblez déja tout les documents nécessaires (bulletin de salaire,impots, caf.... tout ce qui est demandez!) vous pouvez déja les transmettre a conseillère pour qu'elle commence a monter le dossier si c'est pas déja fait! Vous avez parler de votre projet a la banque?
Voyez avec votre MO pour qu'il pose le permis assez rapidement aussi.

Je passe par un courtier, j'avais déjà déposé y'a 4-5 mois, toute une flopée de documents mais qui doivent être obsolète aujourd'hui pour la plupart (carte d'identité, bulletin de salaires,impôts, relevé de compte,etc...)

Bonjour

Pour les devis, ils n'ont pas besoin de correspondre au réel de ce que vous ferez. Le tout c'est qu'il y ait tous les postes nécessaires.

Par exemple, pour les sanitaires, j'ai fourni à ma banque une simulation de commande Leroy Merlin pour devis. Et en réalité j'ai acheté mes sanitaires dans une enseigne spécialisée pour environ 10 fois plus cher. Ca n'a posé aucun soucis.

Par contre, pour la DO, outre le fait que ce soit une obligabion légale, certaines banques vont l'obliger. Je ne sais pas si c'est parce que la loi l'impose, ou à cause du risque à ne pas l'avoir mais si vous envisagez de ne pas en prendre, ça vous fermera la porte des banques qui l'imposent.

Après, chaque banque va avoir sa liste de documents imposés. Donc le mieux est de vous rapprocher des banques que vous vous voulez consulter pour avoir leur liste de documents. Et comme la consultation des banques est assez longue, vous avez intérêt à ne pas perdre trop de temps.
Pour être efficace, dites leur d'entrée que c'est une construction avec MOE pour savoir s'ils acceptent ce type de dossier, et si vous hésitez sur la DO, posez aussi cette question. Vous allez alors réduire le nombre de banques.

N'oubliez pas de tout comparer pour le choix de la banque. Avec les taux bas actuels, le coût de frais bancaires et de la caution peuvent avoir une vrai influence sur le coût global du prêt.

Après comme je dis je passe par un courtier il est au courant que je passe par un maître d'oeuvre c'est lui qui fait sa tambouille avec les banques, c'est pour ça que je l'embauche à la base aussi

Adiriien a écrit:

Je passe par un courtier, j'avais déjà déposé y'a 4-5 mois, toute une flopée de documents mais qui doivent être obsolète aujourd'hui pour la plupart (carte d'identité, bulletin de salaires,impôts, relevé de compte,etc...)

Pour les documents, il est clair que les banques voudront les tout derniers. Donc vous pouvez déjà préparer leur mise à jour

Pour le courtier, c'est souvent efficace... Mais pas toujours. Donc ça vaut le coup de vous garder en direct quelques banques. Au moins la vôtre. Et si vous avez un partenariat par votre entreprise avec une banque, ou la banque de quelqu'un de la famille, vous pouvez aussi le faire en direct.

Avec ma banque en direct j'avais un taux très nettement plus intéressant que le courtier.

Par contre il faut prévenir le courtier des banques que vous gardez en direct.

C'est l'inverse c'est mon entreprise qui a un partenariat avec le courtier, on cotise tous les mois pour ça et en retour il est "gratuit".

J'avais vu le service logement de mon entreprise qui proposait un service courtage... c'était difficile d'avoir des taux plus hauts que ce qu'il proposait

J'espère que le votre sera moins mauvais.

Vous avez des sites internet qui proposent aussi un courtage gratuit (comme meilleurtaux.com). Ca vaut parfois le coup de tenter en parallèle.

Dans tous les cas, votre banque, vous avez intérêt à la consulter en direct. Sauf si vous êtes à découvert tous les mois évidemment mais votre conseiller bancaire vous connaît personnellement. Vous ne serez pas juste un dossier parmi d'autres. S'il veut vous garder comme client, il fera souvent un effort.

Je ne sais pas si c'est pareil dans toutes les banques, mais dans la mienne, la prime des conseillers est indexée sur le nombre d'ouverture et de fermeture de comptes. Comme j'ai pas mal de comptes chez eux, même si certains sont "dormants", ma conseillère savait que si je faisais mon prêt ailleurs, je fermerais tous mes comptes... Et que ça prime en prendrait un coup. Je pense que ça l'a motivé pour me proposer un bon taux

Mes collègues me donnent très bon retour du courtier sur les taux obtenu en comparaison de ce que je peux entendre auprès de mes proches et amis.
Après je vois aussi l'aspect pratique où le courtier s'occupe de tout et me fais gagner du temps car quand je dois monter un dossier pour le prêt gouvernemental, le prêt employeur à 1%, le prêt à taux préférentiel de ma prévoyance, ça fait beaucoup de dossiers à faire...

C'est étonnant de vouloir d'un côté éviter le clé en main avec le CCMI, et de vouloir consacrer beaucoup de temps au choix des artisans, à leur contractualisation,... Et d'un autre de ne même pas vouloir consulter sa propre banque en direct, et de laisser tout faire par un inconnu

Après, l'avantage pour le prêt, c'est qu'on trouve facilement sur internet des "barometres" du prêt pour savoir si on se situe bien. Là où le courtier de mon entreprise me proposait un taux considéré comme "bon" sur meilleurtaux.com, ma banque me proposait un taux "excellent". Ca m'a pris 1h pour la consulter en direct, et j'y ai gagné plusieurs milliers d'€... l'investissement était rentable

L'inconnu ne nous est pas si inconnu que ça...Je fais partis d'une structure de près de 2500 salariés, le courtier à une réputation au sein de l'entreprise qui n'est plus à faire... Les taux sont tout à fait cohérent avec les personnes de mon entourage qui sontt passé directement par leur banque... J'ai plein de témoignages d'amis proche où leur banque a été négative sur le projet immobilier et qu'il n'aurait jamais vu le jour sans consulter le courtier, même d'autre à qui au final l'offre du courtier était celle de leur propre banque et était meilleur que celle proposé en direct. Toutes les versions existent, il serait difficile d'en faire une généralité.

D'autant plus que dans ma situation actuelle le temps est compté, si au final je me retrouve à ne plus pouvoir bénéficier du PTZ je vais perdre plus gros que ce que je pourrais chercher à gagner...

Sinon, je ne consacre pas beaucoup de temps au choix des artisans parce que je ne m'en occupe pas du tout... C'est le maître d'oeuvre qui fait tout. En consultant un maître d'oeuvre je ne cherchais pas en particulier à avoir le choix de mes artisans puisque je n'ai aucune idée de qui fait quoi comment et si il le fait bien.Au contraire j'attends de son expérience de professionnel que ça soit lui qui me recommande les bons artisans dont il connait le sérieux et la qualité de travail.
Au final ce n'est pas très différent d'un CCMI, en dehors de l'aspect contractuel propre au CCMI, j'attends exactement la même chose de lui. Les grosses différences sont la transparence, l'honnêteté, la flexibilité, l'originalité de construction, la compétence de la personne avec qui vous concevez vos plan, le prix, etc...

Personnellement je trouve aberrant de laisser un investissement à 6 chiffres, le projet d'une vie, entre les mains d'un commercial qui n'a jamais soulevé un parpaing de sa vie ou en tout cas qui n'a bien souvent aucune compétence réel dans le bâtiment... (Alors que déjà pour beaucoup sont des commerciaux improvisés même pas issu d'études de commerce....qui sont plus proches de marchands de porte à porte...)
Avec les CST on commence à parler avec quelqu'un qui commence à savoir de quoi on parle, où on peut aborder l'aspect technique sans se faire baratiner ou presque, uniquement une fois qu'on a signé...
Ça je l'ai immédiatement réalisé dès le 1er rdv avec mon maître d'oeuvre, j'avais enfin affaire à un vrai professionnel qui a été lui même artisan dans le bâtiment.

Quand on doit optimiser les coûts de construction, le commercial vous demandera de faire des travaux par vous même, de réduire la surface habitable, de mettre de matériaux moins bon ou plus classique,etc... quand le maître d'oeuvre cherchera dès le début à faire la construction en fonction de la topographie du terrain, l'orientation,etc... pour ne pas avoir de surcoût inutile, toutes les aberrations de construction comme un bout de canalisation qui va à l'opposé de la maison alors qu'il pourrait être optimiser autrement,etc...

C'est un peu caricatural

Il y a de bons CST, qui font des projets personnalisés, comme il y a de très mauvais maître d'oeuvre... Et j'en ai fait l'expérience

On ne peut pas mettre tous les professionnels d'un même métier dans le même panier.

La seule chose qui est vrai c'est qu'un CST ne donnera pas le détail du prix, contrairement à un MOE. Et avec un CST c'est lui qui choisit les artisans, alors qu'avec un MOE c'est le client qui choisit (éventuellement avec 2-3 devis du MOE).

Par contre, le CST aura une garantie livraison à prix et délais garantis bien agréable quand on est short sur le budget.

Donc chaque type de contrat a ses avantages et ses inconvénients, et dans chaque domaine il y a des bons et des mauvais. Après, c'est à chacun de prendre la formule qui lui convient... Et d'essayer de choisir un bon professionnel... Mais ça c'est le plus difficile

Sinon pour revenir sur le sujet principal, mon courtier m'a fournis un listing des documents à fournir il est indiqué : "Permis de construire ou récépissé, donc est-ce que je dois comprendre que la simple demande de permis de construire est suffisante, c'est ce qu'il appelle "récépissé" ou il faudra présenter obligatoirement le permis de construire validé ?


Dernier point je suis curieux sur la réaction de la banque sur mes 3 derniers bulletins de salaires...J'ai des grosses variations de salaires, il y'a presque 400EUR d'écart d'un mois à l'autre...Je me demande concrètement sur quel salaire moyen ils vont se baser... J'étais en formations les mois derniers du coup j'ai eu pas mal de prime en moins (prime panier, j'étais à 35h au lieu de mes 39h habituels,etc...) Donc sur les 3 derniers bulletin de salaire y'en 2 qui sont franchement pas très flatteur...Mais le courtier me demande de fournir aussi le dernier bulletin qui mentionne le montant total annuel...Peut être que ça me sauvera...

Pour ma part j'ai des salaires très variables (les mois avec intéressement/participation ou prime d'ancienneté/13eme mois je fais facilement x2), et ma banque s'est basée sur le salaire annuel indiqué sur le bulletin de décembre.

Bon ça va tu me rassures
Sinon des infos sur le permis de construire ?

Pour le permis, le récépissé c'est l'attestation de dépôt. Donc normalement pas besoin du permis validé.

Impeccable merci pour les infos fouga
Affaire à suivre..

Bonjour,

J'ai une autre petite question qui me vient en tête, est-ce qu'un devis en ligne sur un site comme Leroy Merlin est recevable pour un dossier de financement ?

Bonjour

Ma banque l'a accepté... mais je ne suis pas sûre qu'elles le fassent toutes.
Et la mienne savait que je "gardais" pas mal d'argent de côté non déclaré pour le prêt, ce qui facilitait peut-etre leur souplesse.

D'accord je vois.

Bon maintenant j'ai tous les éléments de devis, il me manque plus que la demande de permis de construire mais pour se faire mon maître d'oeuvre me dit qu'il faut faire une pré-étude thermique pour pouvoir faire la demande de permis de construire. Il m'annonce un délai de 2 à 3 semaines...

fouga a écrit:

J'avais vu le service logement de mon entreprise qui proposait un service courtage... c'était difficile d'avoir des taux plus hauts que ce qu'il proposait  

J'espère que le votre sera moins mauvais.

Vous avez des sites internet qui proposent aussi un courtage gratuit (comme meilleurtaux.com). Ca vaut parfois le coup de tenter en parallèle.

Dans tous les cas, votre banque, vous avez intérêt à la consulter en direct. Sauf si vous êtes à découvert tous les mois évidemment    mais votre conseiller bancaire vous connaît personnellement. Vous ne serez pas juste un dossier parmi d'autres. S'il veut vous garder comme client, il fera souvent un effort.

Je ne sais pas si c'est pareil dans toutes les banques, mais dans la mienne, la prime des conseillers est indexée sur le nombre d'ouverture et de fermeture de comptes. Comme j'ai pas mal de comptes chez eux, même si certains sont "dormants", ma conseillère savait que si je faisais mon prêt ailleurs, je fermerais tous mes comptes... Et que ça prime en prendrait un coup. Je pense que ça l'a motivé pour me proposer un bon taux  

Bonjour,
Initialement je devais faire monter de multiples dossiers pour obtenir des taux à 1% par là 0,6% etc... Les délais d'obtentions sont très long je me retrouve donc à faire appel à mon courtier uniquement pour le PTZ et le prêt principal (pas de prêt annexe à d'autres organisme) Ce qui simplifie énormément mes démarches donc je revenais sur votre suggestion. J'irai bien consulter ma banque en direct en supplément du courtier.
Cependant je me pose la question si il n'y a pas des contraintes à prendre en compte quand on consulte un courtier et une banque simultanément notamment si il s'agit de la même banque ? Peut-on avoir une offre de sa banque en direct + une offre du courtier de la même banque ?
Merci de votre réponse

Bonjour

Normalement si on consulte sa banque en direct, il faut le dire au courtier, qui en général ne la consulte pas pour vous laisser le faire en direct.