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Permis obligatoire ? - quelles démarches d'urbanisme ?

Ce sujet comporte 9 messages et a été affiché 204 fois
Lau_rent
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Strasbourg (67)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 30/05/2018 à 14h35
Permis obligatoire ? - quelles démarches d'urbanisme ?
Bonjour,
je sollicite votre aide à propos des démarches d'urbanisme dans le cadre d'une rénovation/transformation d'une partie d'un corps de ferme :

Il s'agit d'une rénovation d'une maison d'habitation et d'une partie de grange accolée à une maison.
La rénovation de la partie maison ne nécessite a priori pas d'autorisation d'urbanisme, puisque nous ne changeons aucun élément extérieur sur cette partie du projet

Par contre, concernant la partie de grange accolée à la maison, nous sommes amené à modifier les façades (ajout de fenêtres). De plus, cette partie étant à priori classé comme bâtiment agricole, un changement de destination devra être effectué.

Selon mes recherches, le permis de construire est obligatoire :
  • pour tous les changements de destination avec travaux entraînant une modification de façade (ou une modification des murs porteurs)

Question 1 : Dans la mesure ou nous ne créons aucune surface de plancher supplémentaire, est-il possible de passer par 2 déclarations préalables successives : l'une pour l'ajout de fenêtre, l'autre pour le changement de destination ?
En effet, on peut très bien envisagé de mettre des fenêtres sur un bâtiment agricole dans un premier temps. Puis ultérieurement avoir un projet de changer la destination de ce bâtiment (le passer en habitation donc...)


Dans le cas ou un PC serait obligatoire

Question 2 : Ce permis peut-il porter uniquement sur la partie grange à transformé dont les façades seront modifiées, ou la partie maison d'habitation doit également être traitée dans le cadre du permis ?


De plus,  selon mes recherches... 
    Le recours à un architecte n'est pas obligatoire pour les particuliers qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour eux mêmes une construction à usage autre qu'agricole (par ex une maison individuelle) dont la surface de plancher n’excède pas 150 m².

Question 3 : La partie grange que nous souhaitons transformer en habitation, ayant une surface de plancher existant inférieur à 150 m². La partie maison (dont ne ne modifions pas l'aspect extérieur), ayant une surface de plancher existant d'environ 160 m².
Devons nous obligatoirement passer par un architecte ? ou pouvons nous faire le permis de construire nous même ?

Si vous pouvez m'éclairer par rapport à cette situation, ça serait nickel. Je ne suis pas sûr de l’interprétation des textes de lois à avoir...
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deffrey

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 30/05/2018 à 15h12
Re: Permis obligatoire ? - quelles démarches d'urbanisme ?
Bonjour,

Lau_rent a écrit:Bonjour,
je sollicite votre aide à propos des démarches d'urbanisme dans le cadre d'une rénovation/transformation d'une partie d'un corps de ferme :

Il s'agit d'une rénovation d'une maison d'habitation et d'une partie de grange accolée à une maison.
La rénovation de la partie maison ne nécessite a priori pas d'autorisation d'urbanisme, puisque nous ne changeons aucun élément extérieur sur cette partie du projet

Par contre, concernant la partie de grange accolée à la maison, nous sommes amené à modifier les façades (ajout de fenêtres). De plus, cette partie étant à priori classé comme bâtiment agricole, un changement de destination devra être effectué.

Selon mes recherches, le permis de construire est obligatoire :
  • pour tous les changements de destination avec travaux entraînant une modification de façade (ou une modification des murs porteurs)
Question 1 : Dans la mesure ou nous ne créons aucune surface de plancher supplémentaire, est-il possible de passer par 2 déclarations préalables successives : l'une pour l'ajout de fenêtre, l'autre pour le changement de destination ?
En effet, on peut très bien envisagé de mettre des fenêtres sur un bâtiment agricole dans un premier temps. Puis ultérieurement avoir un projet de changer la destination de ce bâtiment (le passer en habitation donc...)


Dans le cas ou un PC serait obligatoire

Question 2 : Ce permis peut-il porter uniquement sur la partie grange à transformé dont les façades seront modifiées, ou la partie maison d'habitation doit également être traitée dans le cadre du permis ?


De plus,  selon mes recherches... 
    Le recours à un architecte n'est pas obligatoire pour les particuliers qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour eux mêmes une construction à usage autre qu'agricole (par ex une maison individuelle) dont la surface de plancher n’excède pas 150 m².
Question 3 : La partie grange que nous souhaitons transformer en habitation, ayant une surface de plancher existant inférieur à 150 m². La partie maison (dont ne ne modifions pas l'aspect extérieur), ayant une surface de plancher existant d'environ 160 m².
Devons nous obligatoirement passer par un architecte ? ou pouvons nous faire le permis de construire nous même ?

Si vous pouvez m'éclairer par rapport à cette situation, ça serait nickel. Je ne suis pas sûr de l’interprétation des textes de lois à avoir…

  - La "grange"  est-elle bien en usage agricole? si oui, changement de destination.  
  - Q.1: Vous créez de la SP dans la grange, considéré comme construction, dont on ne connaît pas la surface exacte (une grange n'est pas de la SP).
  - Vous paierez la TA sur les m² créés
  - Q.2/Q.3: la grange est attenante; la mairie ne verra qu'un seul bâtiment, d'où:
* dépôt d'un PC,
* SP>150m²= archi obligatoire,
  - Vous aurez sans doute à acquitter la PFAC si elle existe dans votre commune. 
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Lau_rent
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Strasbourg (67)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 30/05/2018 à 16h05
Re: Permis obligatoire ? - quelles démarches d'urbanisme ?
Citation: - La "grange"  est-elle bien en usage agricole? si oui, changement de destination.

La seule réponse que m'a donné le service des impôts est : "Nous n'avons pas d'information dans nos bases de données sur les dépendances... Comme elles ne sont pas déclarées en habitation, elles sont sans doute déclarées en bâtiment agricole"

Du coup, comment je peux être certain du classement actuel de ces bâtiments accolés ?

Citation:  - Q.1: Vous créez de la SP dans la grange, considéré comme construction, dont on ne connaît pas la surface exacte (une grange n'est pas de la SP).

Etes vous sur que le simple changement de destination de bâtiment agricole en habitation, engendre une création de surface de plancher ? Car nous ne créons ni modifions aucun nouveau plancher..

Citation: - Q.2/Q.3: la grange est attenante; la mairie ne verra qu'un seul bâtiment, d'où: 
* dépôt d'un PC, 
* SP>150m²= archi obligatoire, 
  - Vous aurez sans doute à acquitter la PFAC si elle existe dans votre commune.  

Si vous avez raison, qu'est qui m’empêche de procéder uniquement à une déclaration préalable, portant uniquement sur l'ajout de fenêtres à la partie "grange", sans changer la destination de la grange.

Puis dans le futur, de procéder à un changement de destination, si nous souhaitons habiter dans la grange... ?
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deffrey

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 30/05/2018 à 18h05
Re,

  - Si la grange est une dépendance, elle a le même statut que l'habitation, donc pas de changement de destination. Que dit la mairie? la matrice cadastrale? Il faut commencer par le commencement, qui déterminera la suite!!
  - Avez vous vu avec la mairie pour la faisabilité de la réhabilitation de cette "grange", sans parler de changement de destination? Que dit le plan d'urbanisme?
  - Car répondre sans connaître les éléments officiels n'est guère possible, sauf à envisager tous les cas de figure possibles!!
  - Si c'est une grange, il y aura bien création de SP, car actuellement ses surfaces ne sont pas des SP. Ce sera considéré comme construction, et donc selon la surface, une DP ne suffira pas!
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Lau_rent
Auteur du sujet

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De : Strasbourg (67)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 30/05/2018 à 21h31
C'est justement au commencement que je suis bloqué : La mairie n'a aucun moyen de connaitre le statut des constructions, elle me renvoi vers le centre des impôts, et le centre des impôts n'a d'information que sur la partie habitation, rien sur les granges... Donc il me ma,que la première pièce du puzzle en quelque sorte...

NB : Sur l'extrait de propriété transmis par la mairie, il n'y a même pas de bien bâti, alors qu'ils existent depuis plus de 200 ans  .

Je vais voir avec la mairie ce qu'ils en pensent, en tout cas merci pour vos renseignements, àa me permet déjà d'avoir quelques éléments.
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deffrey

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 30/05/2018 à 21h49
Re,

A ce moment là, considérez par défaut qu'il s'agit d'une dépendance; à la mairie de vous prouver le contraire!
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Lau_rent
Auteur du sujet

Messages : Env. 20
De : Strasbourg (67)
Ancienneté : + de 6 ans
Le 31/05/2018 à 08h58
Par contre, d'après ce que j'ai trouvé sur le site http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1733-PGP.html#1733-PGP_360_0127, le changement de destination d'une grange ne génère pas la création du surface de plancher.
Qu'en pensez vous ?

QUESTION : Aménagement de granges.Comment apprécier l’augmentation de surface en cas d’aménagement de granges ?
REPONSE :
L'[size=2]article 279-0 bis du code général des impôts (CGI) prévoit que le taux réduit n'est pas applicable aux travaux à l'issue desquels la  surface de plancher de la construction est augmentée de plus de 10 %.[/size]

Cette rédaction emporte deux conséquences :
- d'une part, la surface des bâtiments agricoles, quelle que soit la qualité du preneur des travaux (exploitant agricole ou non) est réputée constituer de la surface de plancher de la construction avant les travaux;
- d'autre part, l'augmentation de la surface de plancher de la construction est appréciée à la fin des travaux et par rapport à la situation de départ, donc sans examiner la situation au cours des travaux.

Exemples : Une ancienne grange de plain-pied, d'une surface de 80 m², est transformée en habitation.
Le gros œuvre et le second œuvre ne sont pas affectés dans une proportion telle que les travaux concourent à la production d’un immeuble neuf.
1er cas : aménagement du rez-de-chaussée (RDC).
Analyse : la surface de départ est de 80 m² ; après travaux, la surface à prendre en considération est identique.
L’augmentation de la surface à prendre en considération est donc nulle.
Application du taux réduit aux travaux réalisés.
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deffrey

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 01/06/2018 à 17h08
Bonjour,

  - Sur un BOFIP, il est question de surface fiscale, non selon les règles de l'urbanisme. Cette définition concerne le taux de TVA applicable.
  - ATTENTION donc au taux de TVA pour vos travaux. Le second oeuvre doit sans doute être totalement touché. Une composante neuve= immeuble neuf. A méditer!
Maintenant, si la mairie est d'accord pour n'exiger qu'une DP pour votre surface, tant mieux pour vous, mais...
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Virginie13380

Picto recompense Bloggeur

Messages : Env. 200
Dept : Bouches Du Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 13/06/2018 à 14h08
Bonjour,

Je me permets d'intervenir sur votre questionnement concernant le changement de destination de votre grange ainsi que le dépôt de l'autorisation à émettre suite aux travaux prévus.

Il existe deux changements celui de la destination et celui de l'usage respectivement régies par le code de l'urbanisme et le code de la construction et de l'habitation.
Ces changements dépendent des caractéristiques du local et de la nature de l'activité envisagée.

Vous n'êtes pas concerné par le changement d'usage qui suppose la transformation d'un local avec suppression de surface à usage d'habitation.

Il s'agit donc de se pencher sur le changement de destination et d’identifier la destination initiale de votre bien lors de sa création: son contenant, ce pourquoi la construction a été édifiée (code de l'urbanisme).
Il existe à ce jour 9 destinations (à vérifier dans le PLU de votre commune si identiques à celles que je vous donne): Habitation, Résidence hôtelière, Bureaux, Commerces, Artisanat, Industrie, Entrepôts, Exploitation agricole ou forestière, Constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.

Cette destination a défaut d'en être informée par la mairie ou les impôts (tous 2 à priori se retrouvent dépourvus de l'information), vous la retrouverez sur l'acte de vente.
S'il fait acte d'une destination autre que habitation, il faudra en effet effectuer un changement de destination.

Ensuite concernant les travaux de création d'ouverture sur le bâtiment, il s'agira d'effectuer un dépôt de permis de construire. En effet, lors de travaux créant plus de 20m²de surface de plancher OU modifiant la structures porteuses ou la façade du bâtiment, il s'agira de déposer un permis de construire.

Pour votre projet, vous pouvez déposer un permis de construire avec changement de destination conjoint.

J'espère que ces informations vous permettront d'avancer dans votre projet.
Bon courage.
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Virginie13380 - Adhérente aamoi
01/07/17 Signature CCMI AZUR & CONSTRUCTION de Martigues
15/12/17 Obtention du prêt immobilier
10/04/18 Dépôt du PC
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En cache depuis le samedi 16 juin 2018 à 20h20

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