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Zone non aedificandi passée inaperçue

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Nouvel Aviseur Env. 30 message Alpes Maritimes
Bonjour à tous,

Je poste ici, en espérant avoir des conseils et surtout savoir quels sont mes droits.

Je vous explique, j'ai signé un CCMI en février 2018, le permis de construire à été accepté par la mairie en aout 2018, et nous avons signé le terrain chez le notaire le 10 Septembre 2018.
Lors de cette signature, le notaire insiste sur la zone aedificandi présente sur notre terrain, on en avait jamais entendu parlé avant. Or, le permis de construire à été déposé et accepté alors que la maison est en partie en dehors de cette zone... 

Gros coup de stress, j'en parle au commercial du constructeur, qui tombe de haut aussi, car c'est une erreur de leur part, le bureau d'étude est passé à coté de cette zone... Il se renseigne auprès du service juridique et m'annonce qu'il y a un risque que je n'obtienne pas la conformité, du coup il faut décaler la maison et redéposer un permis de construire...

Le terrain est en restanque, lors du projet initial, la maison était à cheval entre la restanque du milieu et celle du bas, ce qui nous faisait un vide sanitaire trés haut, qu'on pouvait aménager en cave. La restanque du haut est celle par laquelle on accède au terrain et elle sert de parking.

Seulement voilà, ça fait 2 semaines qu'on échange par mail pour la nouvelle implantation de la maison et ils m'ont parlé de la mettre sur la restanque du haut (hors de question pour nous), de modifier les dimensions de la maison (tout en gardant la même superficie) ce qui implique de revoir les plans sur lesquels j'ai longtemps travaillé! Bref, je suis inquiète, dépitée, et j'ai peur que ce nouveau projet ne nous plaise pas...

Quels sont mes droits dans cette histoire? Puis-je exiger l'implantation de maison que je souhaite? car j'ai l'impression que non, et qu'ils veulent faire comme ça leur reviendra le moins cher possible... Que me conseillez-vous?

Je suis vraiment pas bien depuis quelques semaines, car nous avons déjà signé le terrain, et le projet est en arret total... 
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Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Bonjour,

Vous avez signé un compromis de vente ? La zone non aedificandi apparait dessus ?
Ou alors c'est juste une erreur de lecture du PLU ?
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Alpes Maritimes
Bonjour, merci de votre réponse.

Pour le terrain nous avons signé le compromis au mois de mars et chez le notaire le 10 septembre, la zone apparait sur les documents. Mais le constructeur est passé à coté (erreur de leur part car ils avaient la zone sur tous leurs plans) ET la marie est passée à coté (ils ont accepté le permis de construire).
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
CCMI signé en février, compromis du terrain en mars ?
Le CCMI est donc illégal et vous pouvez l'annuler facilement.
Pour le terrain, si la zone apparaît sur les documents que vous avez signé au compromis, je dirais que c'est de votre faute et vous ne pourrez pas vous retirer du terrain facilement. La mairie a pu passer à côté mais un recours de tiers contre votre permis vous mettrait en tord.
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Alpes Maritimes
Je ne souhaite pas annuler le CCMI, la zone aedificandi nécessite plus de terrassement et donc un budget plus conséquent que nous n'avons pas. Donc nous sommes bloqués, et nous devons trouvons une solution convenable avec le constructeur pour déposer le permis à nouveau.

Les surcouts liés au nouvel emplacement seront à la charge du constructeur, puisqu'ils sont en tort, mais la question que je me poste c'est : est-ce que je peux exiger qu'ils placent la maison où je le veux? Même si ça modifies grandement les fondations, le vide sanitaire etc? Ou bien peuvent-il m'imposer de placer la maison là où ça leur convient à eux (ce qui leur coute le moins cher)?
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Si le CCMI est signé, le tarif aussi. Les surcoûts sont pour le constructeur. Pour le reste, c'est un avenant à vous faire signer : soit vous acceptez le compromis proposé et vous signez, soit vous ne signez pas et le constructeur vous doit ce qui est prévu au contrat (et qui ne passe pas). Vous avez bien la copie signée par le constructeur du CCMI ?

Une inscription à l'AAMOI pourrait vous être profitable.
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Alpes Maritimes
D'accord merci. Oui j'ai bien la copie du CCMI signé par le constructeur. Ce qui m'inquiète c'est que l'on arrive pas à s'entendre sur le nouvel emplacement de la maison, et comme ce qui est prévu au contrat ne passe pas, qu'ils me disent d'aller voir ailleurs... Alors que l'on est déjà propriétaire du terrain...

Oui j'ai bien pensé à m'inscrire à l'AAMOI, mais là j'ai rdv mercredi pour parler du "nouveau" projet, et je veux savoir si je peux tout demander (je veux la maison ici et c'est tout) ou si je risque de me faire remballer et de me retrouver avec mon terrain sur les bras... Je n'ai aucune idée de mes "droits" dans cette situation là...
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

Je ne crois pas avoir bien compris, l'implantation prévue au 1er permis vous conviendrait ?
Si oui, et en cas de permis définitif (accordé et purgé de tout recours/retrait) vous pouvez le mettre en oeuvre sans craindre pour la conformité, puisqu'elle s'apprécie au regard de l'autorisation délivrée uniquement.
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Alpes Maritimes
Bonjour salade bio, merci de prendre le temps de me répondre.

Alors oui, l'implantation nous conviendrait, mais d'après le service juridique du constructeur, il y a un risque que nous n'obtenions pas l'attestation de conformité. Ils ne veulent donc pas prendre ce risque et préfère déplacer la maison et déposer une modification de permis.

D'où mes interrogations sur mes droits concernant la nouvelle implantation...
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Le constructeur ne peut pas rompre le contrat unilatéralement. Comme vous, il est engagé.
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Membre super utile Env. 1000 message Rhone
Bonjour,

je pense que vous devriez faire les choses dans le bon ordre.
Si j'ai bien tout suivi :
1- la Zone non aedificandi était bien noté sur tous les plans que le constructeur a eu.
2- la mairie a accordé le PC malgré le non-respect de cette zone
3 - Vous avez signé le terrain : donc le PC est accordé et purgé de tous les recours : recours au tiers de 2 mois et recours administratif de 3 mois ?

Si oui sur tous les points, personnellement, je prendrai d'abord RDV avec le service instructeur des permis, ou je me renseignerai pour voir si vraiment ils peuvent refuser une conformité sur un permis qu'ils ont eux-même accordé, et non retiré administrativement après.
Là pour moi, c'est la mairie qui est en tort en premier.

Et ensuite, c'est le constructeur qui n'a pas respecté les contraintes indiqués sur les plans.
Donc avant de négocier quoique ce soit avant le constructeur, renseignez-vous d'abord sur la légalité du PC accordé et savoir si oui ou non la construction pourrait être non accordé.

et ensuite, avant le RDV avec le constructeur, il faut vous faire aider (AAMOI) pour bien connaitre tous vos droits.

Et avant tout, il faut aussi, même si c'est très très difficile, vous faire à l'idée que si vous repartez sur de nouveaux plans, il faudra un nouveau PC, purgé de recours, et que ça prendra 6 mois. Et quitte à attendre 6 mois de plus, prenez en au moins 2 supplémentaires pour concevoir des plans qui vous plaise, ne faites pas ça à la va-vite. (mais je sais qu'émotionnellement, c'est difficile).
Maison passive R+1 depuis août 2019
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Picto recompense Membre super utile
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Membre ultra utile Env. 20000 message Rhone
Isayla a écrit:Bonjour,

je pense que vous devriez faire les choses dans le bon ordre.
Si j'ai bien tout suivi :
1- la Zone non aedificandi était bien noté sur tous les plans que le constructeur a eu.
2- la mairie a accordé le PC malgré le non-respect de cette zone
3 - Vous avez signé le terrain : donc le PC est accordé et purgé de tous les recours : recours au tiers de 2 mois et recours administratif de 3 mois ?

Si oui sur tous les points, personnellement, je prendrai d'abord RDV avec le service instructeur des permis, ou je me renseignerai pour voir si vraiment ils peuvent refuser une conformité sur un permis qu'ils ont eux-même accordé, et non retiré administrativement après.
Là pour moi, c'est la mairie qui est en tort en premier.

Et ensuite, c'est le constructeur qui n'a pas respecté les contraintes indiqués sur les plans.
Donc avant de négocier quoique ce soit avant le constructeur, renseignez-vous d'abord sur la légalité du PC accordé et savoir si oui ou non la construction pourrait être non accordé.

et ensuite, avant le RDV avec le constructeur, il faut vous faire aider (AAMOI) pour bien connaitre tous vos droits.

Et avant tout, il faut aussi, même si c'est très très difficile, vous faire à l'idée que si vous repartez sur de nouveaux plans, il faudra un nouveau PC, purgé de recours, et que ça prendra 6 mois. Et quitte à attendre 6 mois de plus, prenez en au moins 2 supplémentaires pour concevoir des plans qui vous plaise, ne faites pas ça à la va-vite. (mais je sais qu'émotionnellement, c'est difficile).


Pour info, j'ai vu pas plus tard que ce matin qu'une maison devait être détruite car le terrain avait été exhaussé de plus de 2m (interdit par le PLU), alors que le PC avait été accordé. Le propriétaire se défendait en disant que si la mairie avait accordé le PC, elle avait implicitement autorisé l'exhaussement de sol vu que le terrain est en pente et qu'il ne pouvait en être autrement.
Donc attention, si c'est non conforme, ce n'est pas parce que la mairie a dit oui que ça va passer.
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Alpes Maritimes
Merci beaucoup à tous pour vos réponses. Je pense que la situation est assez complexe en effet.

Isayla, vous avez bien suivi! Et c'est moi qui me suis rendue compte que la maison était hors de la zone (j'aurais peut-être mieux fait de ne rien dire... ou pas!).

Comme vous dites Woofy, le constructeur ne veux pas prendre le risque de devoir détruire la maison, et il souhaite faire les choses en règle, étant les premier fautifs.  Surtout qu'ils pensaient aussi qu'une fois le recours purgé, c'était bon, mais leur service juridique leur a affirmé que non.

Je me suis déjà préparée psychologiquement pour les mois d'attentes qui s'annoncent, mais le terrain n'étant pas plat (mais en restanques), la position de la maison change les choses : largeur de terrain devant la maison, vide sanitaire ou non, etc. Moi je sais ce que j'aimerais idéalement (cf photo):

Pour ceux que ça intéresse, voici le permis de construire déposé et accordé :




J'ai envoyé cette demande au constructeur qui me parle de redimensionner la maison et qui attend notre rdv pour être précis. Il n'y a pas énormément de possibilités, donc j'aimerais exiger celle-ci...

Je vais essayer de voir si j'ai une assistance juridique pour connaitre mes droits, et sinon, si l'entente s'avère compliquée j'adhérerais à l'AAMOI.

Encore vraiment merci à tous d'avoir pris le temps de me lire et de me répondre.
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Picto recompense Nouvel Aviseur
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Membre ultra utile Env. 10000 message Herault
Bonjour,
Pourquoi avoir supprimé vos photos ?
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