Acheter le terrain cash ou signer le pret..votre avis?

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ozha

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Le 12/03/2019 à 02h22 Env. 100 message Tarn

Bonjour,

avec ma compagne nous voulons acheter un terrain pres de Bordeaux pour y construire 2 maisons.
le terrain est divisés en 2 parcelles constructible et viabilisées.(2600 et 400m2)
la plus grande des deux parcelles possède deja une construction (garage avec eau et elec et tout a l egout)

nous voulons construire une petite maison de 70m2 d emprise (55m2 habitable) sur la petite parcelle, y habiter, puis construire une seconde maison sur les bases du garage, y emménager, et mettre en location meublée la premiere maison.

le terrain coute 100k, frais inclus.
la maison 1 (permis deposé et accepté) couterait 150k finit.(plus cher que ce que l on pensait...)
la maison 2 200k.

on a 120k de coté
on a un accord de pret de 200k sur 25ans pour le 1er projet

(100k terrain 150k maison,10k taxes et divers soit 60k d apport)
on garde 40k pour le second projet + 20k d "au cas ou"

on est a deux doigts de signer le pret et la ..,
...grosse remise en question...

la petite maison, ce sont des amis artisans qui en font 90%..je sais comment ils bossent, c est hyper qualitatif, mais peut etre un peu cher pour une petite mob..(meme si dans le budg ya chauffe eau solaire, poele a granule, isolation a 7R partout etc..)
on a du faire vite pour la banque ( en moins de 3 mois faire le permis, les devis etc... et une fois signé on ne peut pu changer...)

on hesite a signer le pret..

on se dit qu acheter le terrain cash, d aménager le garage en studio (t2 45m2 pour 15k), d y emenager et d y vivre avec 0 loyer, de revendre pkus tard (pour agrandir le studio) ou de construire la seconde parcelle, plus posément, c est aussi une solution..(on a pas d enfant)

bref grosse grosse hesitation....

si vous avez des conseils et avis...on est preneurs! merci

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CBS83

Le 12/03/2019 à 15h08 Membre utile Env. 300 message Var

Bonjour,

Dans tous les cas il vaut mieux emprunter.
Les taux sont très bas, et il n'y a que trois possibilités :
- Soit ils remontent dans ce cas si vous avez utilisé votre "cash" et que vous décidez d'emprunter plus (pour une nouvelle maison, ou un projet investissement) ce nouvel emprunt vous coutera plus cher qu'aujourd'hui (et ça peut être de beaucoup)
- Soit ils descendent mais dans ce cas le delta sur le cout total du crédit sera minime
- Soit ils stagnent

dans ce cas ni perdu ni gagné

Dans ces trois cas emprunter maintenant est un plus faible risque que d'emprunter plus tard.

Perso je n'utiliserai le "cash" qu'en dernier recours le reste est géré par un gestionnaire de patrimoine pour une part, et sur des investissements locatifs d'autres part.

Concernant votre projet, le cout de la maison semble très élevé Oo (150k€ pour si peu habitable...), maintenant entre le projet 1 et 2 à 50k€ il faut voir la rentabilité à la revente. Cela dépend des marchés, personnellement j'ai eu énormément de mal à trouver un acheteur pour ma villa coupée en 3 (en fait personne...) mais par contre très rentable en divisant en 3 lots (cependant la région s'y prete).

Bref le marché que vous ciblez est moindre que celui des maisons familiales... c'est un risque.

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BEBA

Le 12/03/2019 à 15h15 Membre utile Env. 1000 message Limoges (87)

ozha a écrit:
(55m2 habitable) sur la petite parcelle, y habiter...

la maison 1 (permis deposé et accepté) couterait 150k finit.(plus cher que ce que l on pensait...)

Bonjour,
Soit 2.700 € / m² !!!

Quant on sait que le prix moyen se situ à 1.500€ / m² il faut espérer que la petite maison soit à énergie positive, domotique et dorure sur les murs... pour ce prix là

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BEBA

Le 12/03/2019 à 15h16 Membre utile Env. 1000 message Limoges (87)

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ozha

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Le 12/03/2019 à 17h38 Env. 100 message Tarn

La petite maison fait 70m2 d emprise au sol, c est plutot 2100euro/m non?

mais oui c est ce qu on se dit aussi, c est cher..(meme si le prix s explique en partie par le fait qu on soit en zone bâtiment de france, (menuiserie spécifique imposée) qu on a pompe a chaleur et panneau solaire thermique et grande baie a galandage.

le soucis c est qu on a manqué de temps et on pensait naïvement pouvoir affiner les devis une fois l emprunt signer.. mais ce n est pas trop possible. (en 3 mois trouver un financement, deposer le permis etc...c est mission impossible)

alors oui on s y est mal pris, et on va sans doute lacher l affaire. Reste a voir vu qu on y tiens si on achete tout de meme le terrain, puisqu on peut, et qu on amenage le studio tranquillement,pour ensuite reflechir posément a la suite des événements..

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Woofy

Le 12/03/2019 à 17h54 Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone

On parle de surface habitable, pas d'emprise au sol.
Même si c'est un poil plus cher au m² car plus petit, c'est quand même excessif ! Pompe à chaleur c'est le basique du chauffage inclus dans les 1500m². Le CESI c'est déjà un peu mieux mais ça ne coûte pas non plus des milles et des cent. Bref ...

Pour le terrain, le risque de ne pas faire un prêt, c'est de vous retrouver avec un terrain mais pas de permis de construire, pas de prêt jouable. C'est un risque, à vous de voir.
Et pire, que le terrain passe non constructible.

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ozha

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Le 12/03/2019 à 18h09 Env. 100 message Tarn

Merci pour votre réponse, on vas laisser tomber la construction.

pour le terrain on a fait un certificat d urbanisme, les deux parcelles sont constructible et viabilisés, raccordés au tout a l égout, le compteur edf et l eau sont meme deja ouvert.

reste a savoir si on claque 90% de notre épargne dans l achat cash des terrains, ou est ce qu on emprunte vu les taux du moment...(on préfère acheter cash, on nous conseille d emprunter...)

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Woofy

Le 12/03/2019 à 18h11 Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone

Vous ne pourrez pas emprunter pour un terrain seul, les banques ne prêteront pas.
Il faut emprunter pour terrain + maison.
Payer cash le terrain ça se fait, mais il faut que vous ayez le prêt pour la maison ensuite, sans apport ça sera peut-être un peu plus difficile. Mieux vaut garder votre apport pour les coups dur, les à côtés, les imprévus ...

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ozha

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Le 12/03/2019 à 18h27 Env. 100 message Tarn

Même si on explique a la banque qu il reste notre épargne pour aménager la construction en studio?

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BEBA

Le 14/03/2019 à 10h08 Membre utile Env. 1000 message Limoges (87)

ozha a écrit:Même si on explique a la banque qu il reste notre épargne pour aménager la construction en studio?

La banque ne prête que si elle est sure de récupérer sa mise. Un terrain avec une maison elle pourra se rembourser sur la vente de la maison car les prix sont à peu près stable.

Par contre si elle vous prête pour l'achat d'un terrain nue et si le terrain devient inconstructible sa valeur va s’effondrer et le banque ne s'y retrouvera plus en cas de défaut de paiement de votre part.

Elle pourra à la rigueur vous prêter si vous avez sur votre compte en épargne le montant équivalent du prix du terrain.

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Le 14/03/2019 à 12h58 Membre super utile Env. 3000 message Meurthe Et Moselle

C'est au cas par cas, on peut difficilement généraliser.

Ce que je vois souvent en cas de grosse épargne, c'est que la banque prête pour presque n'importe quoi, en échange du blocage de tout ou partie de l'épargne pendant un temps défini.

C'est à discuter en toute transparence, avec votre conseiller bancaire (ou éventuellement un -très bon- courtier)

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ozha

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Le 14/03/2019 à 13h32 Env. 100 message Tarn

Merci pour vos réponses. finalement apres discussion avec courtier et banquier, on part commme initialement prévu sur un pret terrain+maison de 200k avec apport de 50k (reste 60k en épargne)
notre grande peur c etait qu une fois signé on ai obligation de réaliser la maison strictement d'apres les devis deposés. (on a du aller vite pour avoir l emprunt et la pour 50m2 on trouve ca trop cher) d'après eux une fois signé tant que les devis ne depasse pas ce qu on a demandé pour la maison, pas de soucis si on change de prestataire.

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Woofy

Le 14/03/2019 à 14h19 Membre ultra utile Env. 10000 message Rhone

Bonjour,

Pour les autoconstructeurs en général c'est un peu ça : on fait des devis un peu partout histoire de montrer "combien ça coûte".
Puis après on ne signe pas les devis, on achète les matériaux et on présente les factures des matériaux à la banque. En revanche il faut tout avancer, la banque rembourse ensuite. Et tout ce qui est mobilier ne passe pas (par exemple les outils, les locations d'engins, ...).

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