Compromis de vente : documents nécessaires et clauses suspensives et autres conditions

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Guitare9 Picto info

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Le 12/02/2020 à 03h48 Env. 30 message Yvelines

Bonjour,

Je suis nouveau. J'ai besoin de vos conseils, je me sens perdu. J'ai fait une offre d'achat sur un terrain qu'un constructeur m'a présenté en la presence de l'agent immobilier qui avait mandat sur ce terrain. C'est un particulier qui vendait le terrain et l'avait mis en agence. Et cette agence a mis à disposition le terrain à un constructeur pour que ce dernier trouve un acheteur. L'acheteur, c'est moi. C'est un peu compliqué, je n'ai toujours pas l'acceptation de mon offre même si l'agent immobilier me certifie que c'est bon. Je lui ai quand même dit que je voulais l'acceptation. Il va voir ce qu'il peut faire parce que vraisemblablement, il s'agirait d'une succession et donc il faut contacter tous les ayant-droits.

J'ai été voir un notaire parce que j'aimerais signer le compromis avec un notaire. J'ai la sensation que le constructeur qui m'a présenté le terrain et l'agent immobilier souhaitent faire le compromis sans le notaire. Je vais proposer de passer par un notaire, et s'il y a refus, je vais au moins demander à ce que l'agent immobilier envoie le projet du compromis au notaire pour lecture.

Pour le compromis de vente qui devrait être la prochaine étape, voilà ce que m'a dit l'agent immobilier. Il me dit qu'il faut une estimation de la maison que je souhaite construire, et aussi un avis favourable du plan de financement à hauteur de l'estimation de la maison par le constructeur.

Enfin, personne ne prévoit de faire une étude de sol. Ce n'est pas obligatoire pour ce terrain. Il est en zone faible de risque, et cette catégorisation n'impose pas l'étude de sol. Pour information, il y a des maisons autour de mon terrain. Je pensais interroger les propriétaires des 2 Nouvelles maisons qui se sont construites voisines à mon terrain. Demander s'ils ont fait une étude de sol, et cas échéant, si leur constructeur a eu à consolider davantage les fondations.

J'ai quelques questions ;
- est-ce normal que dans le compromis il y ait l'estimation de la maison faite par le constructeur?
- est-ce que j'aurais le droit de changer de modèles de maison et de plan, tout en restant dans l'estimation de prix annoncée?
- A quoi d'autres dois-je faire attention?
- Dois-je faire l'étude de sol tout de même? qui la paie? D'ailleurs, apparemment, il ne faut pas dire qu'on va faire une étude de sol trop tôt. Attendre au moins d'avoir l'estimation de la maison par le constructeur pour ne pas qu'il integer dans le prix d'éventuelles surcoûts de fondation.

ça fait bcp de choses et vous devez sentir mon inquiétude.
Merci à la communauté
Bien cordialement.

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Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez sur la page devis constructeur de maisons de Forum Construire, remplissez le formulaire et vous serez mis en relation avec des constructeurs de votre région. Vous aurez des devis gratuits sans être obligé de courir après les artisans

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Amikamelement Picto info

Le 12/02/2020 à 06h35 Membre utile Env. 400 message Morbihan

Salut Guitare,

Avec la fonction recherche du site, tu trouveras de nombreuses références sur tes différentes problématiques.
Notaire, conditions suspensives, étude de sol, CCMI, vente de terrain etc....
Voici quelques pistes.

Guitare9 a écrit:Bonjour,

Je suis nouveau. J'ai besoin de vos conseils, je me sens perdu. J'ai fait une offre d'achat sur un terrain qu'un constructeur m'a présenté en la presence de l'agent immobilier qui avait mandat sur ce terrain. C'est un particulier qui vendait le terrain et l'avait mis en agence. Et cette agence a mis à disposition le terrain à un constructeur pour que ce dernier trouve un acheteur. L'acheteur, c'est moi. C'est un peu compliqué, je n'ai toujours pas l'acceptation de mon offre même si l'agent immobilier me certifie que c'est bon. Je lui ai quand même dit que je voulais l'acceptation. Il va voir ce qu'il peut faire parce que vraisemblablement, il s'agirait d'une succession et donc il faut contacter tous les ayant-droits.

De quand date ton offre d'achat?
Au vu des éléments que tu mentionnes, tes deux seuls interlocuteurs pour l'instant sont l'agence qui vend le terrain et ton notaire.
Le constructeur n'a rien à voir pour l'instant(ni dans le futur si tu le souhaites) dans la vente du terrain, sauf s'il s'agit d'une VEFA ou si tu souhaites travailler avec lui.
Tu es libre d'aller voir un autre constructeur, d'ailleurs l'as-tu fait?
As-tu chiffrer ton projet?
Et quand est-il de ta capacité de financement?
Les paroles s'envolent, les écrits restent.
Donc il faut une trace écrite de l'acceptation de ton offre.

Je t'invite donc à consulter ton notaire à ce sujet, et à lire les guides du site s'y référant.

J'ai été voir un notaire parce que j'aimerais signer le compromis avec un notaire. J'ai la sensation que le constructeur qui m'a présenté le terrain et l'agent immobilier souhaitent faire le compromis sans le notaire. Je vais proposer de passer par un notaire, et s'il y a refus, je vais au moins demander à ce que l'agent immobilier envoie le projet du compromis au notaire pour lecture.

Encore une fois que dit le notaire, ton notaire à ce sujet?
Tu peux tout à fait avoir ton notaire, sans que les frais d'acquisition n'augmentent, ils seront partagés entre les deux notaires.
Attention à ne pas signer de doublons de documents en agence en engageant des frais.
Toutes ces questions doivent trouver réponse auprès de ton notaire.
Et avant d'avancer dans ton projet, il faut que tu puisses obtenir des réponses à tous tes questionnements.
Donc prise d'informations sur le forum, auprès du notaire, et éventuellement adhésion à l'AAMOI si tu souhaites passer en CCMI.

Pour le compromis de vente qui devrait être la prochaine étape, voilà ce que m'a dit l'agent immobilier. Il me dit qu'il faut une estimation de la maison que je souhaite construire, et aussi un avis favourable du plan de financement à hauteur de l'estimation de la maison par le constructeur.

Encore une fois que dit le notaire?
Mis à part les conditions suspensives classiques (obtention du permis, obtention du prêt, éventuellement pris en compte de l'étude de sol si surcout éventuel), je ne connais pas cette clause.
Y a t-il eu un CU?
Le terrain est-il viabilisé?
L'agent travaille certainement avec ce constructeur, mais encore une fois tu es libre de choisir ton constructeur.(au vu des éléments que tu fournis)

Par contre il faut une cohérence dans ton projet, entre le financement (donc ta banque ou un courtier), le chiffrage du projet (construction, terrain, et tout le reste voir sur le site), la réalisation de l'étude de sol etc...
Une fois le compromis signé, tu auras un délai (à définir avec le vendeur et le/les notaires) pour obtenir ton prêt et déposer le permis, sans oublier la fameuse étude de sol pour supprimer tout risque de surcout et surtout obtenir le bon dimensionnement des fondations entre autres.

Donc lecture sur le site, adhésion à l'AAMOI si passage par constructeur, consultation avec le notaire.

Enfin, personne ne prévoit de faire une étude de sol. Ce n'est pas obligatoire pour ce terrain. Il est en zone faible de risque, et cette catégorisation n'impose pas l'étude de sol. Pour information, il y a des maisons autour de mon terrain. Je pensais interroger les propriétaires des 2 Nouvelles maisons qui se sont construites voisines à mon terrain. Demander s'ils ont fait une étude de sol, et cas échéant, si leur constructeur a eu à consolider davantage les fondations.

Cela ne sert à rien, d'un terrain à un autre, les préconisations peuvent changer, il te faut une étude de sol perso sur le lieu d'implantation de ta maison.
Donc soit faite par tes soins (en l'indiquant comme condition suspensive), soit proposé par le constructeur.
Avec le risque éventuel d'inclure le surcout si fait avant signature.

J'ai quelques questions ;
- est-ce normal que dans le compromis il y ait l'estimation de la maison faite par le constructeur?
- est-ce que j'aurais le droit de changer de modèles de maison et de plan, tout en restant dans l'estimation de prix annoncée?
- A quoi d'autres dois-je faire attention?
- Dois-je faire l'étude de sol tout de même? qui la paie? D'ailleurs, apparemment, il ne faut pas dire qu'on va faire une étude de sol trop tôt. Attendre au moins d'avoir l'estimation de la maison par le constructeur pour ne pas qu'il integer dans le prix d'éventuelles surcoûts de fondation.

ça fait bcp de choses et vous devez sentir mon inquiétude.
Merci à la communauté
Bien cordialement.

Encore une fois, se référer à ton notaire pour les conditions suspensives (et tu peux aussi te renseigner sur e site et les différents guides), et surtout adhérer à l'AAMOI dès maintenant pour être accompagné tout au long du projet si tu passes par un constructeur.
Comme nous ne connaissons pas l'ensemble de ton dossier ni les démarches que tu as entreprises, il est difficile de te répondre précisément, mais il y a des grands principes à respecter.

Le site t'aiguillera en partie, le notaire aussi, l'AAMOI également.
Mais ton projet doit être un minimum réfléchi, quitte à repousser ton projet.

Bon courage.

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Isayla Picto info

Le 12/02/2020 à 11h07 Membre super utile Env. 1000 message Rhone

Bonjour,

en vrac les choses importantes :

Oui, prenez VOTRE notaire et exigez un compromis devant notaire (si les vendeurs n'en ont pas, vous pouvez avoir seulement le votre).

Non, ce n'est pas parce que c'est ce constructeur qui vous a présenté (via agence) le terrain, que vous êtes obligés de travailler avec lui --> Allez tout de suite en voir d'autres pour le mettre en concurrence

Oui, faites faire par votre banque a minima une estimation de votre budget possible ET NE LA DONNEZ PAS AU CONSTRUCTEUR : cette estimation vous permettra de voir si déjà entre le prix du terrain et ce qu'il reste, cela vous permet de payer toutes les taxes et la construction de la maison y compris la viabilisation du terrain si ce n'est pas fait. Ne donnez au constructeur qu'a minima une enveloppe (un peu inférieure au budget réel que vous avez pour la maison), et négociez en les mettant en concurrence.

NON ne vous engagez pas sur un CCMI sans avoir tout épluché, tout comparé, tout lu et tout compris et que TOUT soit noté dessus.

Dans un compromis de vente pour un terrain constructible, il faut au moins :

- une condition suspensive d'accord de permis de construire, purgé de tous recours

- une condition suspensive d'accord de prêt (précis : un montant, une durée, un taux maximum), qui permet de se désengager si la banque ne suit pas. Vous avez tout intérêt à bien le prévoir au max. Si vous avez besoin de plus et que vous l'obtenez tant mieux, si vous avez besoin de moins aussi, mais en cas de pépin il faut pouvoir se dire qu'on peut avoir un refus de prêt à ces conditions et se désengager.
Le financement doit inclure le terrain + les taxes + la maison construite dessus et donc doit tout englober c'est normal.

- une condition suspensive sur la nature des sols : autorisation de faire une étude a minima G2AVP avec VOTRE PROJET, et de vous désengager sans frais si les adaptations au sol nécessite un budget supplémentaire de XXXX euros.
(certains notaires ne connaissent pas cette condition, mais elle est tout à fait normale).

Prévoyez large dans les dates de préparation pour les dépôts de dossier dans le compromis.

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Cheew

Le 12/02/2020 à 19h17 Membre super utile Env. 3000 message Haute Garonne

Bonjour,

+1 avec tout ce qui a été dit par Amikamelement.
Je souhaite juste ajouter que si la loi contraint en effet un CST à prendre en charge les coûts d'adaptation au sol une fois une le CCMI signé, ce n'est pas forcement le meilleur moyen pour s'assurer une construction aisée... Le CST cherchera en général à récupérer ses billes, quitte à négliger votre construction ou à baisser la qualité.

Donc normalement ce qui est conseillé c'est de prévoir une étude de sol en amont, de la faire inclure dans le CCMI et de ne le signer qu'une fois que tout est chiffré, y compris les fondations. En parallèle vous faites mettre une clause stipulant dans le compromis qu'au-delà d'un montant XX, vous annulez votre achat.

EDIT : plus ou moins grillée par Isayla !

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Guitare9 Picto info

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Le 13/02/2020 à 00h58 Env. 30 message Yvelines

Bonsoir

Merci beaucoup pour votre aide. C'est top de prendre le temps de me répondre. J'ai adhéré à l'AAMOI mais j'ai un souci avec mon mot de passe. J'ai écrit à la hotline.

Mon notaire me dit que je dois demander à l'agent immobilier l'acceptation de l'offre et de les prévenir que j'aimerais faire le compromis avec notaire. Je pensais aller voir directement la vendeuse pour lui dire que j'aimerais passer avec notaire et qu'il est à ma charge. Que cela est rassurant autant pour moi que pour elle.

J'ai une question. J'aimerais comprendre pourquoi les autres constructeurs demandent l'adresse du terrain, ils demandent aussi qui est l'agence qui vend le terrain, qui est le constructeur qui est connecté à l'agent immobilier. pourquoi demandent-ils cela?

Pour l'étude de sol, on me dit de ne pas la faire parce que je suis en risque faible et qu'il y a des constructions autour. Il y a 2 constructions récentes dans le voisinage. On va aller demander si eux ont fait une étude de sol, et cas échéant, est-ce que leurs constructeurs ont appliqué un surcoût à cause des sols.

Bien à vous.

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Amikamelement Picto info

Le 13/02/2020 à 06h12 Membre utile Env. 400 message Morbihan

Salut,

Guitare9 a écrit:Bonsoir

Merci beaucoup pour votre aide. C'est top de prendre le temps de me répondre. J'ai adhéré à l'AAMOI mais j'ai un souci avec mon mot de passe. J'ai écrit à la hotline.
Ça c'est une très bonne chose

Mon notaire me dit que je dois demander à l'agent immobilier l'acceptation de l'offre et de les prévenir que j'aimerais faire le compromis avec notaire. Je pensais aller voir directement la vendeuse pour lui dire que j'aimerais passer avec notaire et qu'il est à ma charge. Que cela est rassurant autant pour moi que pour elle.

Comme indiqué précédemment, rien d'oral, que de l'écrit.
Donc à minima une validation écrite de l'offre que tu as faite, à ceci près que s'il s'agit d'une succession et qu'il y a plusieurs bénéficiaires, ce sera peut-être un peu plus long, notamment au niveau du notaire pour obtenir les procurations de tous les "propriétaires" du terrain.
Après l'argument que tout est à ta charge ne tient pas, car comme c'est toi qui achète, ce sera forcément toi qui paiera.
Si l'acheteuse souhaite signer chez son notaire, idem, tu en informes ton notaire, et les frais seront partagés entre les deux notaires.

J'ai une question. J'aimerais comprendre pourquoi les autres constructeurs demandent l'adresse du terrain, ils demandent aussi qui est l'agence qui vend le terrain, qui est le constructeur qui est connecté à l'agent immobilier. pourquoi demandent-ils cela?

Demandes leur.
Que tu leurs donnes l'emplacement est une chose, mais à la limite un plan suffit, avec les difficultés d'accès au terrain ou sur le terrain.
Tu peux aussi indiquer l'agence, il n'y aura aucune incidence, le reste, ça ne les regarde pas.
Encore une fois, il faut que ton projet soit un tant soi peu mûr et réfléchi, que tu te questionnes est une bonne chose, attention à ne pas croire tout ce qui est dit et tout ce qu'il te demande.
L'AAMOI t'accompagnera dans ce sens, à toi aussi de t'informer via le forum et via le site de l'association.

Pour l'étude de sol, on me dit de ne pas la faire parce que je suis en risque faible et qu'il y a des constructions autour. Il y a 2 constructions récentes dans le voisinage. On va aller demander si eux ont fait une étude de sol, et cas échéant, est-ce que leurs constructeurs ont appliqué un surcoût à cause des sols.

Qui est "ON"?
Est-ce que ce "ON" paiera les factures, notamment le surcout de fondation s'il y en a, ou la pérennité de ta construction.
Cette question a déjà été traité précédemment, plusieurs personnes t'on répondu, cela ne sert strictement à rien d'aller voir les voisins, mis à part si tu souhaites te présenter
Il faut une étude de sol sur l'implantation de ta maison, pour connaitre le type de fondations, drainage etc...
Et le notifier comme clauses suspensives dans le compromis si possible (le vendeur peut refuser)

Ou il y a la méthode du doigt mouillé, moins cher, c'est sur, voir gratuit, mais plus risqué...

A toi de voir.

Bien à vous.

Bonne journée

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Cheew

Le 13/02/2020 à 07h47 Membre super utile Env. 3000 message Haute Garonne

Encore une fois +1 avec Amikamelement. Les CST ne sont pas tous favorables aux études de sol à cause de cette contrainte qui leur impose de prendre en charge les surcoûts une fois le CCMI signé et éventuellement par bêtise aussi.

Les voisins eux n'ont peut-être pas fait d'étude de sol et ont eu de la chance, ça ne veut pas dire que vous serez forcement chanceux aussi.

Je vais prendre deux exemples : Fouga et le mien. Le frère de Fouga (une membre FC) a eu un terrain absolument catastrophique alors qu'à 10m ses voisins avaient un super bon sol. Second exemple : ma mère.

La maison de ma mère n'avait fait l'objet d'aucune étude de sol, ma mère l'avait achetée en l'état (pourtant construite par un maçon). 15 ans après, apparition de fissures que l'assurance ne prend pas en charge. Obligation de revendre à un prix abaissé de 50 000 euros correspondant au prix des micro-pieux nécessaires.

Si vous souhaitez vous passer d'une EDS libre à vous. Mais personne de sensé ici ne vous le conseillera. C'est souvent moins de 2000 et c'est le prix de la tranquillité.

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Guitare9 Picto info

Auteur du sujet

Le 15/02/2020 à 08h26 Env. 30 message Yvelines

Amikamelement a écrit:Salut Guitare,

Avec la fonction recherche du site, tu trouveras de nombreuses références sur tes différentes problématiques.
Notaire, conditions suspensives, étude de sol, CCMI, vente de terrain etc....
Voici quelques pistes.

Guitare9 a écrit:Bonjour,

Je suis nouveau. J'ai besoin de vos conseils, je me sens perdu. J'ai fait une offre d'achat sur un terrain qu'un constructeur m'a présenté en la presence de l'agent immobilier qui avait mandat sur ce terrain. C'est un particulier qui vendait le terrain et l'avait mis en agence. Et cette agence a mis à disposition le terrain à un constructeur pour que ce dernier trouve un acheteur. L'acheteur, c'est moi. C'est un peu compliqué, je n'ai toujours pas l'acceptation de mon offre même si l'agent immobilier me certifie que c'est bon. Je lui ai quand même dit que je voulais l'acceptation. Il va voir ce qu'il peut faire parce que vraisemblablement, il s'agirait d'une succession et donc il faut contacter tous les ayant-droits.

De quand date ton offre d'achat?
Au vu des éléments que tu mentionnes, tes deux seuls interlocuteurs pour l'instant sont l'agence qui vend le terrain et ton notaire.
Le constructeur n'a rien à voir pour l'instant(ni dans le futur si tu le souhaites) dans la vente du terrain, sauf s'il s'agit d'une VEFA ou si tu souhaites travailler avec lui.
Tu es libre d'aller voir un autre constructeur, d'ailleurs l'as-tu fait?
As-tu chiffrer ton projet?
Et quand est-il de ta capacité de financement?
Les paroles s'envolent, les écrits restent.
Donc il faut une trace écrite de l'acceptation de ton offre.

Je t'invite donc à consulter ton notaire à ce sujet, et à lire les guides du site s'y référant.

J'ai été voir un notaire parce que j'aimerais signer le compromis avec un notaire. J'ai la sensation que le constructeur qui m'a présenté le terrain et l'agent immobilier souhaitent faire le compromis sans le notaire. Je vais proposer de passer par un notaire, et s'il y a refus, je vais au moins demander à ce que l'agent immobilier envoie le projet du compromis au notaire pour lecture.

Encore une fois que dit le notaire, ton notaire à ce sujet?
Tu peux tout à fait avoir ton notaire, sans que les frais d'acquisition n'augmentent, ils seront partagés entre les deux notaires.
Attention à ne pas signer de doublons de documents en agence en engageant des frais.
Toutes ces questions doivent trouver réponse auprès de ton notaire.
Et avant d'avancer dans ton projet, il faut que tu puisses obtenir des réponses à tous tes questionnements.
Donc prise d'informations sur le forum, auprès du notaire, et éventuellement adhésion à l'AAMOI si tu souhaites passer en CCMI.

Pour le compromis de vente qui devrait être la prochaine étape, voilà ce que m'a dit l'agent immobilier. Il me dit qu'il faut une estimation de la maison que je souhaite construire, et aussi un avis favourable du plan de financement à hauteur de l'estimation de la maison par le constructeur.

Encore une fois que dit le notaire?
Mis à part les conditions suspensives classiques (obtention du permis, obtention du prêt, éventuellement pris en compte de l'étude de sol si surcout éventuel), je ne connais pas cette clause.
Y a t-il eu un CU?
Le terrain est-il viabilisé?
L'agent travaille certainement avec ce constructeur, mais encore une fois tu es libre de choisir ton constructeur.(au vu des éléments que tu fournis)

Par contre il faut une cohérence dans ton projet, entre le financement (donc ta banque ou un courtier), le chiffrage du projet (construction, terrain, et tout le reste voir sur le site), la réalisation de l'étude de sol etc...
Une fois le compromis signé, tu auras un délai (à définir avec le vendeur et le/les notaires) pour obtenir ton prêt et déposer le permis, sans oublier la fameuse étude de sol pour supprimer tout risque de surcout et surtout obtenir le bon dimensionnement des fondations entre autres.

Donc lecture sur le site, adhésion à l'AAMOI si passage par constructeur, consultation avec le notaire.

Enfin, personne ne prévoit de faire une étude de sol. Ce n'est pas obligatoire pour ce terrain. Il est en zone faible de risque, et cette catégorisation n'impose pas l'étude de sol. Pour information, il y a des maisons autour de mon terrain. Je pensais interroger les propriétaires des 2 Nouvelles maisons qui se sont construites voisines à mon terrain. Demander s'ils ont fait une étude de sol, et cas échéant, si leur constructeur a eu à consolider davantage les fondations.

Cela ne sert à rien, d'un terrain à un autre, les préconisations peuvent changer, il te faut une étude de sol perso sur le lieu d'implantation de ta maison.
Donc soit faite par tes soins (en l'indiquant comme condition suspensive), soit proposé par le constructeur.
Avec le risque éventuel d'inclure le surcout si fait avant signature.

J'ai quelques questions ;
- est-ce normal que dans le compromis il y ait l'estimation de la maison faite par le constructeur?
- est-ce que j'aurais le droit de changer de modèles de maison et de plan, tout en restant dans l'estimation de prix annoncée?
- A quoi d'autres dois-je faire attention?
- Dois-je faire l'étude de sol tout de même? qui la paie? D'ailleurs, apparemment, il ne faut pas dire qu'on va faire une étude de sol trop tôt. Attendre au moins d'avoir l'estimation de la maison par le constructeur pour ne pas qu'il integer dans le prix d'éventuelles surcoûts de fondation.

ça fait bcp de choses et vous devez sentir mon inquiétude.
Merci à la communauté
Bien cordialement.

Encore une fois, se référer à ton notaire pour les conditions suspensives (et tu peux aussi te renseigner sur e site et les différents guides), et surtout adhérer à l'AAMOI dès maintenant pour être accompagné tout au long du projet si tu passes par un constructeur.
Comme nous ne connaissons pas l'ensemble de ton dossier ni les démarches que tu as entreprises, il est difficile de te répondre précisément, mais il y a des grands principes à respecter.

Le site t'aiguillera en partie, le notaire aussi, l'AAMOI également.
Mais ton projet doit être un minimum réfléchi, quitte à repousser ton projet.

Bon courage.

Merci bcp.
J’ai signé mon offre d’achat il y a 2 semaines.
Donc vous me conseillez de faire l’etude de sol à mes frais même si le terrain est en risque faible. Il faut donc que j’aille voir l’agent immobilier pour lui dire.
J’ai une autre question
Je cru comprendre que le plan qui est joint au compromis n’est pas définitif mais plutôt pour donner un ordre d’idée de l’estimation en euros de la maison. J’ai une autre question. Ce plan qui est joint au compromis, faut-il le signer si le constructeur nous le demande ? Y a t’il un risque à le signer? Ne risque t’on pas d’éveiller les doutes du constructeur ? Merci.

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