Étude de sol , je ne sais plus où donner de la tête

Bonjour,

Effectivement c'est très important de la faire cette étude de sol, et ça ne peut être rien de moins qu'une G2AVP une fois les plans définitifs établis.

Le premier constructeur a raison tant que le CCMI n'est pas signé. Si signé, tout est à ses frais.

Le deuxième constructeur est un petit rigolo. Soit sa solution sera inutile et donc vous payez en plus quelque chose dont vous n'avez pas besoin, soit sa solution est trop légère et vous mettez en péril votre maison. Si sa solution est suffisante, sans étude de sol vous ne le saurez pas et c'est une chance sur 3.


Donc dites à tous les constructeurs que vous consultez que ce n'est pas une question que vous leur posez, mais une obligation. Et que s'ils n'incluent pas l'étude de sol et ses adaptations eh bien vous irez voir ailleurs.

Bonjour,

Comme le dit Cheew et comme vous avez pu le voir, l'étude de sol est importante. On peut faire sans, mais c'est faire une économie pour un pari sur la tenue dans le temps.

Le lotisseur va faire une étude de sol G1, obligatoire pour la vente. Mais il s'agit surtout d'une étude documentaire, et éventuellement de quelques relevés terrains (sur un point sur tout le lotissement) afin de définir des grands principes constructifs et pour les terrassements. Mais ce n'est pas adapté à votre terrain ni à votre projet.


Pour l'étude de sol, il y a plusieurs stratégies :
- prendre un constructeur, lui faire indiquer dans le contrat qu'il devra suivre les préconisations d'une éventuelle étude de sol qui lui serait fournie, signer (le prix est alors fixé) puis faire (à vos frais) l'étude de sol, la lui fournir. S'il y a un surcoût, il est pour lui.
- faire l'étude de sol avant (à vos frais), puis démarcher les constructeurs avec cette étude. Ils pourront alors vous proposer des tarifs les plus juste. En revanche si l'étude est mauvaise, le surcoût est pour vous (si vous ne vous désengagez pas du terrain, j'y reviens après), si l'étude est bonne, le constructeur ne vous met pas de choses inutiles
- variante, vu que vous avez fait l'étude de sol, vous la déduisez du prix de la construction avec le constructeur avec qui vous signez (ne vous y trompez pas, il aura gonflé son prix d'autant)
- faire sans étude de sol au bon vouloir du constructeur, c'est la roulette russe mais au moins ça ne coûte pas cher (mais on rappelle souvent que ce qui n'est pas cher coûte cher)

Peut-être une ou 2 autres stratégies que j'oublie.

En cas de mauvais terrain, la 1ère solution est celle qui vous coûte le moins cher à 1ère vue, car le surcoût est pris en charge par le constructeur (en gros, c'est lui qui se fait pigeonner). Si vous avez plusieurs constructeurs qui se battent pour bosser avec vous ça peut être une solution, mais il faut bien voir que de leur côté, ils doivent anticiper le potentiel surcoût, donc ils vont augmenter leur marge pour absorber le risque, mais si l'étude est bonne, alors c'est vous qui perdez.

Je préfère la 2ème solution qui est plus "honnête", mais avec le risque que le terrain soit mauvais. Dans ce cas une porte de sortie dans le compromis de vente du terrain, vous n'aurez pas manqué de définir avec votre notaire une clause suspensive d'étude de sol, en cas de surcoût (à définir, mais il y a d'autres façons de rédiger cette clause), vous vous désengagez du terrain.
Vous aurez perdu le coût de l'étude de sol (1500-2000€), mais vous évitez un gros surcoût de fondations que vous ne pourriez absorber.

Là où ça devient intéressant, c'est que le vendeur du terrain est désormais au courant que son terrain est mauvais. Et il DEVRA le signaler aux futurs potentiels acheteurs (sinon c'est un vice caché) si vous vous désengagez, donc ça diminue la valeur du terrain. Vous pouvez alors tenter de négocier une diminution du coût du terrain pour le garder et absorber une partie du surcoût des fondations. Possible qu'il refuse de baisser le prix, ou pas.
Attention, il est également possible que le vendeur refuse la clause suspensive d'étude de sol dans le compromis, elle n'est pas obligatoire.

C'est de la négo, il n'y a pas de bonne ou de mauvaise façon de faire, à vous de juger.

Cheew

Merci pour votre réponse , oui vu l'état du sol dans le coin pour nous c'est une obligation de la faire. Je comprends pas que personne en fasse ça me parait tellement indispensable, personne nous en parle.
Tout à nos frais mais si ça explose le budget ? C'est surtout ça la question , peut on faire l'étude avant d'acheter le terrain?

Je vais attendre de voir l'étude que fait l'agence qui me vend le terrain dans un premier temps , et effectivement forcer les constructeur par la suite..

Ici, on a signé un compromis avec un particulier. En recherchant, on a vu sur le cadastre qu'il y avait une mare remblayée sur une partie du terrain. Les propriétaires ont accepté d'ajouter au compromis la clause suspensive de surcoût des fondations après étude de sol. Nous avons fait l'étude a nos frais, lorsque nous avons terminé notre avant-projet. Helas, l'étude n'est pas bonne, surcoût de 20 000 pour une radier, on a donc contacté le propriétaire, en espérant qu'il baisse le prix de 10 000. Sinon, avec la clause, on peut abandonner le projet, mais nous espérons une réponse positive du propriétaire.

Rondoudou36 a écrit:

Cheew

Merci pour votre réponse , oui vu l'état du sol dans le coin pour nous c'est une obligation de la faire. Je comprends pas que personne en fasse ça me parait tellement indispensable, personne nous en parle.
Tout à nos frais mais si ça explose le budget ? C'est surtout ça la question , peut on faire l'étude avant d'acheter le terrain?

Je vais attendre de voir l'étude que fait l'agence qui me vend le terrain dans un premier temps , et effectivement forcer les constructeur par la suite..

Il y a très peu de chance que l'agence vous fasse une G2AVP, ce sera probablement une G1. Et une G1 n'est pas du tout suffisante. 
Ce n'est pas que chez vous que c'est une obligation de la faire, c'est partout que c'est une hérésie de ne pas la faire ! 
Pour le budget, c'est justement pour cette raison qu'existe la clause à faire mentionner dans le compromis de vente du terrain : au-delà de XX euros d'adaptations au terrain, vous pouvez vous désengager du terrain sans frais. Donc oui, il est fortement recommandé de faire cette étude dès maintenant. Vous pouvez la faire à vos frais puisque de toute façon vu que vous n'avez rien signé le constructeur vous répercutera ce prix (et il en a le droit à ce stade) dans votre CCMI. 
En plus la faire à vos frais vous permet de choisir vous-même le prestataire, ce qui n'est pas plus mal parce qu'un constructeur qui veut se passer d'une étude de sol pourrait vous mentir sur la façon dont il l'a faite... 

EDIT : je n'avais pas vu le message très complet de Woofy ! 

L'étude de sol, vous pouvez la faire avant d'acheter le terrain, mais après signature du compromis et avec l'accord du propriétaire (du vendeur quoi).
Donc il faut mettre dans le compromis que le vendeur vous laissera faire l'étude de sol (ça c'est pour l'autorisation, assez facile à obtenir), puis négocier la clause suspensive liée à l'étude de sol.
Cette clause vous permet de vous désengager du terrain sans frais (enfin hors l'étude de sol que vous aurez engagé, mais c'est un mal pour un bien), suivant ce qu'elle dit.
Par exemple, vous pouvez définir un surcoût lié aux fondations, de XXX euros. Mais parfois c'est difficile à estimer.
Dans mon cas ça l'était, donc j'ai proposé de mettre qu'on se désengageait "si la profondeur des fondations nécessaire est au delà de 1m" (le hors gel est à 80cm, donc au delà de 1m je commence à être plus cher que les semelles filantes de base).

Par contre certains lotisseurs la refusent, là il faut vous méfier surtout si vous savez que les terrains dans le coin ne sont pas bon.

lmarquie merci d'accord je comprends mieux , très important cette close ! Heureusement que vous l'avez ! J'espère pour vous qu'il va adapter son prix ! On croise les doigts

Woofy Merci ça parait tellement plus simple quand c'est bien expliqué Je vais essayé de la faire avant je pense que ça sera plus le plus simple.. mais si j'ai peur qu'ils n'acceptent pas vraiment cette close , lotissement très demandé et tous les terrains sont déjà réservés alors qu'ils sont même pas disponible donc bon si c'est pas nous on aura pas de mal à nous remplacer !
Mais pour être plus précis dans la demande c'est compliqué , pour estimer le surcoût on n'y connaît rien et l'histoire des 1m j'y connais pas grand chose non plus Avec l'argile aléa fort et le remblai est ce qu'on est pas plus profond j'en sais rien
Je vais essayer d'avoir plus d'infos à ce niveau là.

Cheew oui je pense qu'ils font une G1 je les vois pas faire une g2 sur toutes les parcelles ! Mais oui je pense qu'on a pas trop le choix que de la faire nous même ! J'ai quand même vu 5 constructeurs et pas un seul nous l'a proposé , je trouve ça fou...

Après, s'ils n'acceptent pas la clause suspensive d'étude de sol, il peut rester un moyen assez risqué de se défaire du terrain, c'est l'obtention du prêt. Ils n'ont pas droit de vous refuser la clause. Donc il faudra bien la définir (montant, taux, durée, organisme éventuellement), afin de pouvoir, si le sol était mauvais, demander un prêt élevé (ah bah oui, les fondations sont chères, faut qu'on demande une rallonge de 50 000€ à la banque) et faire en sorte qu'il soit refusé. Attention par contre à ne donner aucune info sur vos revenus ou autres au lotisseur, notaire du vendeur, au constructeur, pas qu'il y en ait un qui vous trouve un prêt grâce à son partenaire financier dans un établissement ami.

Donc un taux pas trop élevé, une durée pas trop longue (20 ou 25 ans max) mais un montant élevé. Vérifiez avec votre banque votre capacité d'emprunt et mettez dans le compromis une clause supérieure. Cela ne défini pas que vous DEVEZ emprunter ce montant là.

Bref introduction à la loi Elan qui est (normalement car certain décret ne sont toujours pas sortie) obligatoire a partir du 1 er janvier.

L'objectif de la loi ELAN est de réduire le nombre de sinistres résultant du phénomène de mouvement de terrain différentiel lié au retrait-gonflement des argiles.

Le Vendeur du terrain est obligé de fournir une G1 au moment de la vente de son terrain.

A savoir qu'il existe plusieurs type de G1, de la simple analyse de carte + visite terrain à la réalisation de pénétro et de tarière.

La loi Elan malheureusement n'impose que la plus simple... analyse de carte et visite terrain.

Par contre une G1 de la loi Elan ne permet pas d'analyser tous les risques liée a votre futur maison mais uniquement les Argiles (a moins d'avoir un bureau d'étude de sol consciencieux qui fait une mission G1 plus poussé afin d'écarté d'autre problème.

Cette G1 est un peu comme une fiche énergétique d'un bâtiment, vous savez ce que vous achetez et les risques associées (au moins pour les argiles).

Si vous voulez avoir une vrai expertise et adaptation de vos fondation a votre terrain il est impératif de faire à minima une étude de sol G2-AVP
qui elle permettra de définir tout les risques de votre sol (Niveau de nappe, Contrainte, cavité, liquéfaction...et j'en passe)

De plus une chose qui est importante a savoir c'est que le DTU (chose que tout bon professionnel est sensé lire impose de fournir une étude de sol G2-PRO a minima pour la bonne réalisation du marché :
DTU 13.1 P1-1 Chaptitre 5 "Données essentielles à l'exécution du marché"

Bon, la G2-PRO, a mon sens c'est du zell si y a un étude de structure derrière.

Pour rejoindre le message de PM sentis il faut effectivement prendre en compte la Loi Elan (même si effectivement il y a des décrets non parus). Normalement la réalisation d'une mission G1PGC (principe généraux de construction) permet de mettre en évidence les principales caractéristiques du sol (même si le bureau d'étude peut tout à fait effectuer un essai à 2m d'une mare comblée sans pouvoir le voir).

L'étude G1 est à la charge du vendeur du terrain. Personnellement Nous réalisons 3 à 4 essais au penetrometre dynamique et des sondages à la tarriere. Nous réalisons également un essai GTR afin de classifier le sol et d'évaluer le risque de gonflement des argiles.

La bonne affaire peut être ensuite de négocier la suite: la mission G2AVP lorsque votre projet est arrêté et son emplacement définitif. Le BE aura déjà certains éléments (recherche documentaire effectuée, premiers résultats des pentrogrammes...). Il complète normalement l'étude par des sondages à la pelle et des essais penetro supplémentaires au droit des futurs fondations. Et si les résultats ne sont pas bons ou que le terrain est particulier réaliser des essais pressio.

Mais dans le cadre d'un constructeur, qui prend en charge le coût de cette étude... bonne question!