Bonjour,
Comme le dit Cheew et comme vous avez pu le voir, l'étude de sol est importante. On peut faire sans, mais c'est faire une économie pour un pari sur la tenue dans le temps.
Le lotisseur va faire une étude de sol G1, obligatoire pour la vente. Mais il s'agit surtout d'une étude documentaire, et éventuellement de quelques relevés terrains (sur un point sur tout le lotissement) afin de définir des grands principes constructifs et pour les terrassements. Mais ce n'est pas adapté à votre terrain ni à votre projet.
Pour l'étude de sol, il y a plusieurs stratégies :
- prendre un constructeur, lui faire indiquer dans le contrat qu'il devra suivre les préconisations d'une éventuelle étude de sol qui lui serait fournie, signer (le prix est alors fixé) puis faire (à vos frais) l'étude de sol, la lui fournir. S'il y a un surcoût, il est pour lui.
- faire l'étude de sol avant (à vos frais), puis démarcher les constructeurs avec cette étude. Ils pourront alors vous proposer des tarifs les plus juste. En revanche si l'étude est mauvaise, le surcoût est pour vous (si vous ne vous désengagez pas du terrain, j'y reviens après), si l'étude est bonne, le constructeur ne vous met pas de choses inutiles
- variante, vu que vous avez fait l'étude de sol, vous la déduisez du prix de la construction avec le constructeur avec qui vous signez (ne vous y trompez pas, il aura gonflé son prix d'autant)
- faire sans étude de sol au bon vouloir du constructeur, c'est la roulette russe mais au moins ça ne coûte pas cher (mais on rappelle souvent que ce qui n'est pas cher coûte cher)
Peut-être une ou 2 autres stratégies que j'oublie.
En cas de mauvais terrain, la 1ère solution est celle qui vous coûte le moins cher à 1ère vue, car le surcoût est pris en charge par le constructeur (en gros, c'est lui qui se fait pigeonner). Si vous avez plusieurs constructeurs qui se battent pour bosser avec vous ça peut être une solution, mais il faut bien voir que de leur côté, ils doivent anticiper le potentiel surcoût, donc ils vont augmenter leur marge pour absorber le risque, mais si l'étude est bonne, alors c'est vous qui perdez.
Je préfère la 2ème solution qui est plus "honnête", mais avec le risque que le terrain soit mauvais. Dans ce cas une porte de sortie dans le compromis de vente du terrain, vous n'aurez pas manqué de définir avec votre notaire une clause suspensive d'étude de sol, en cas de surcoût (à définir, mais il y a d'autres façons de rédiger cette clause), vous vous désengagez du terrain.
Vous aurez perdu le coût de l'étude de sol (1500-2000€), mais vous évitez un gros surcoût de
fondations que vous ne pourriez absorber.
Là où ça devient intéressant, c'est que le vendeur du terrain est désormais au courant que son terrain est mauvais. Et il DEVRA le signaler aux futurs potentiels acheteurs (sinon c'est un vice caché) si vous vous désengagez, donc ça diminue la valeur du terrain. Vous pouvez alors tenter de négocier une diminution du coût du terrain pour le garder et absorber une partie du surcoût des fondations. Possible qu'il refuse de baisser le prix, ou pas.
Attention, il est également possible que le vendeur refuse la clause suspensive d'étude de sol dans le compromis, elle n'est pas obligatoire.
C'est de la négo, il n'y a pas de bonne ou de mauvaise façon de faire, à vous de juger.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction :
Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part