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Remblai dans zone à risque "retrait gonflement des sols"

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Env. 20 message Bas Rhin
Bonjour,

Nous avons trouvé un terrain idéal en apparence mais n'étant pas du métier nous découvrons les choses au fur et à mesure.

Tout d'abord le terrain est situé dans une localité exposée aux retrait-gonflements des sols argileux.
Nous avons également appris que le terrain avait été remblayé il y a une quarantaine d'année.

( au passage la commercial avec qui nous sommes en contact pour ce bien nous avait dit que l’étude des sols n'était pas obligatoire. C'est en faisant des recherches de mon coté que j'ai découvert la loi ELAN et l'obligation depuis janvier 2020 de faire une étude de sol pour le vendeur dans ces zones à risques...)

Nous ne sommes pas engagé encore sur ce terrain et je souhaite évaluer les possibilité de fondations dans ces conditions particulières. 

1. d’après vous et dans ces conditions est-ce que ça a du sens de faire une étude de sols ou alors on peut déjà imaginer avec les informations connus (remblais+argile) que cela va être très compliqué et occasionné un surcoût important?

Cela nous embêterai évidement beaucoup d'abandonner ce terrain car il nous plait vraiment mais si le ratio bénéfice/risque n'est pas en notre faveur nous n'allons pas non plus nous obstiner quitte à perdre beaucoup d'argent.

2. Et si ca vaut le coup malgré tout de faire cette étude j'ai lu qu'il était possible de faire une cave dans le remblais pour éviter d'avoir à faire des fondation en puits (?) qui coûtent chères (nous voulions de toute façon une cave) qu'en pensez vous ?

3. L'étude des sols est-elle potentiellement prise en charge par le constructeur dans le cadre d'un CCMI ?

Je vous remercie d'avance pour vos éventuels conseils et observations et reste disponible pour vos questions.
Messages : Env. 20
Dept : Bas Rhin
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message
Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux de terrassement...

Allez dans la section devis terrassement du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de terrassiers de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les terrassiers, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-9-devis_terrassement.php
 
Bloggeur Env. 90 message Hauts De Seine
Bonsoir
Nous faisons construire à Sartrouville et nous somme dans ce cas, même si moderé. Nous faisons un sous sol total avec une descente externe. L étude de sol est obligatoire car elle déterminera la structure de vos fondations, mais surtout voir le niveau de retrait et gonflement et ce qu'il faut adapter au niveau des,fondations.

Normalement le constructeur prend en charge dans le cadre d un sous sol c est obligatoire, mais faut il encore que vous signez avec lui.
Attention, si votre terrain est Trop sableux ou argileux Ça,risque d être une galère à la construction avec un surcoût qui va exploser.
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 90
Dept : Hauts De Seine
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Membre utile Env. 100 message Nord
Bonjour,

Si vous êtes en aléa moyen ou élevé pour les argiles gonflantes, le vendeur doit fournir une étude G1, qui vous donnera déjà un premier aperçu de l'état du terrain.

Ensuite, près de la moitié du territoire français est composé d'argiles, donc si vous éliminez ça, il n'y aura plus grand chose.

L'étude G2 AVP sera à faire (non obligatoire mais fortement recommandée) une fois que le plan et l'implantation de la future maison sur le terrain seront faits. Elle vous donnera les bonnes fondations a réaliser. Afin de pouvoir vous retirer en cas de mauvais sol, insérez une clause suspensive dans le compromis de vente.

Exemple pour dédramatiser : nous faisons construire en aléa moyen, avec du remblai sur 40-60cm, l'étude de sol a préconisé des semelles armées de 2 ELS à 80cm de profondeur, donc un surcoût assez faible par rapport au minimum prévu. Comme quoi, argiles + remblais ne veut pas dire "catastrophe", mais juste "attention."
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 100
Dept : Nord
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Membre utile Env. 100 message Nord
Pour continuer,

Une fois le CCMI signé, le prix ne peut pas être modifié par le constructeur (sauf demande de votre part.)

Donc :
- soit le constructeur est prudent et vous fera l'étude de sol avant de vous donner le chiffrage final (et avant de faire signer le CCMI ; )
- soit il est moins prudent mais honnête et il vous fera signer avant l'étude de sol et prendra en charge les surcoûts éventuels ;
- soit il est malhonnête et tentera de vous faire payer les surcoûts car il voulait à tout prix vous faire signer au plus vite (avenant illégal, provision illégale, ne suit pas l'étude de sol, ...)

L'idéal est de faire réaliser vous-même cette étude de sol en amont et de la présenter aux constructeurs, qui seront obligés de suivre ses recommandations.

Si l'étude révèle un sol vraiment mauvais, avec un surcoût important pour les fondations, ça peut être un moyen de négocier avec le vendeur du terrain. S'il refuse la négociation, la condition suspensive vous permettra de vous désengager de la vente (par exemple si surcoût supérieur à 10.000€) et le vendeur sera obligé de présenter l'étude de sol aux futurs potentiels acquéreurs et ne pourra pas faire semblant de ne pas savoir, ce qui va faire baisser de toute façon le prix du terrain.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 100
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Env. 20 message Bas Rhin
NIBACHE a écrit:Pour continuer,

Une fois le CCMI signé, le prix ne peut pas être modifié par le constructeur (sauf demande de votre part.)

Donc :
- soit le constructeur est prudent et vous fera l'étude de sol avant de vous donner le chiffrage final (et avant de faire signer le CCMI ; )
- soit il est moins prudent mais honnête et il vous fera signer avant l'étude de sol et prendra en charge les surcoûts éventuels ;
- soit il est malhonnête et tentera de vous faire payer les surcoûts car il voulait à tout prix vous faire signer au plus vite (avenant illégal, provision illégale, ne suit pas l'étude de sol, ...)

L'idéal est de faire réaliser vous-même cette étude de sol en amont et de la présenter aux constructeurs, qui seront obligés de suivre ses recommandations.

Si l'étude révèle un sol vraiment mauvais, avec un surcoût important pour les fondations, ça peut être un moyen de négocier avec le vendeur du terrain. S'il refuse la négociation, la condition suspensive vous permettra de vous désengager de la vente (par exemple si surcoût supérieur à 10.000€) et le vendeur sera obligé de présenter l'étude de sol aux futurs potentiels acquéreurs et ne pourra pas faire semblant de ne pas savoir, ce qui va faire baisser de toute façon le prix du terrain.

Merci beaucoup pour votre retour.
Ce qui me dérange si je la réalise moi même c'est de payer 1850€ pour un terrain qui au final peut ne pas être à moi.
C'est une perte d'argent complètement inutile. 
Si le constructeur fait cette étude il risque de me la faire payer d'une manière ou d'une autre.
Nous sommes en discussion actuellement avec la commerciale en charge de la vente du terrain qui m'affirme que l’application du décret de la loi ELAN n'est pas encore en place et que par conséquent le vendeur n'a pas obligation de faire cette étude. 
Messages : Env. 20
Dept : Bas Rhin
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Membre utile Env. 100 message Nord
Raté, le décret du 22 juillet 2020 précisant le contenu de l'étude de sol à fournir par le vendeur est appliqué depuis le 6 août :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=F8D[...]JO=JORFCONT000042210887

Ce n'est pas de l'argent dépensé pour rien : elle vous assurera que votre maison ne s'effondrera pas dans les décennies à venir suite aux mouvements d'argiles Smile En plus, le prix d'une étude de sol représente au pire 0,5% de votre projet. Encore une fois, si l'étude montre un sol "mauvais," vous pourrez négocier le prix avec l'acheteur (d'au moins 2000€  Biggrin)

Regardez les reportages des dernières années sur la sécheresse et les fissures qui apparaissent sur de très nombreuses maisons dont les fondations ont été calculées au doigt mouillé ... et des assurances qui ne peuvent rien pour vous. Ça vous persuadera de l'importance d'une étude de sol.

Le problème du constructeur qui réalise l'étude découle de ce que j'écrivais précédemment : comme il ne peut rien vous demander avant signature, ça va le gêner d'en faire une avant de vous faire signer le CCMI, au risque de vous voir partir (et que lui perde ces 1850€ - ou beaucoup moins car ils ont des tarifs négociés -.) De même, il répercute le prix de(s) l'étude(s) sur le prix final du CCMI, vu que vous n'avez pas le détail de toute façon (et encore une fois, c'est une toute petite partie du total de la construction.)

Si vous réalisez l'étude vous-même, vous avez la garantie d'avoir les bonnes préconisations en main, car certains constructeurs font signer le CCMI, font l'étude qui demande un surcoût de 20.000€, savent qu'ils ne peuvent rien demander au client, et donc font comme si le sol est parfait et réalisent une maison sur vide sanitaire 3 rangs. L'important pour eux est que la maison tienne au moins les 10 ans à venir (garantie décennale.)
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 100
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Env. 20 message Bas Rhin
On s'est mal compris. J'ai conscience que cette étude est indispensable et qu'elle sera faite (d'ailleurs elle est obligatoire dans le cadre de l'assurance Dommage ouvrage si j'ai bien compris). Ce que je ne veux pas c'est la payer de ma poche et qu'au final constater suite a ses résultats que le terrain ne convient pas à nos projets et par conséquent ne pas acheter le terrain et perdre les 1850€
Ce n'est pas la rétractation quant à l'achat du terrain qui m'inquiète.
Je pensais de toute facon mettre une clause suspensive.

Au passage, le prix du terrain est déjà négociable donc si le vendeur fait l'étude de sol il me la répercutera sur le prix du terrain dans la négociation.

Concernant votre dernier paragraphe je regrette mais ils ne peuvent plus faire ça actuellement car ils ont obligation de remettre l'étude de sol à l'état. En cas de litige ils ne pourront pas se cacher derrière une fausse ignorance de la situation.
Messages : Env. 20
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Env. 300 message Bouches Du Rhone
Bonsoir,
vous demandé la G1 obligatoire depuis peu comme l'indique NIBACHE.
Vous aurez une idée plus précise qu'une boule de cristal du terrain.

par là vous déciderez de continuer ou pas mais avoir peur de perdre votre financement de l'étude vous ne construirez jamais.
Donc choisissez bien votre terrain et constructeur.
Faire confiance à un commercial c'est comme faire confiance à un loup au milieu d'un troupeau de moutons.
Messages : Env. 300
Dept : Bouches Du Rhone
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Membre utile Env. 100 message Nord
J'avais bien compris votre sens, je voulais juste essayer de vous montrer une autre façon de voir ce risque (payer une étude pour ne pas acheter le terrain.) C'est un peu le même principe qu'une assurance, on la paie en espérant ne pas devoir s'en servir. Ici, on paie une étude à 1500€ pour éviter (éventuellement) de devoir acheter un terrain qui imposera un surcout de fondations de 10-20.000€.

Vous allez également payer un test d'étanchéité qui ne vous servira pas à grand chose en l'état, le passage du Consuel alors qu'un électricien qualifié aura normalement bien fait son boulot, une taxe d'aménagement qui va absorber 2 à 3 fois ce que vous aurez gagné avec l'exonération de la taxe foncière, ... Malheureusement, quand on regarde dans le détail, il y a beaucoup de choses qui peuvent paraître chères pour pas grand chose. Construire, ça coûte cher.

Comme je disais, de toute façon, vous allez payer l'étude de sol, soit directement, soit par l'intermédiaire du constructeur.

D'ailleurs, certaines DO ne demandent pas l'étude de sol, mais sont souvent plus chères, car plus de risque.

Concernant le dernier paragraphe : oui, mais vu tout ce qu'on lit sur ce forum et toutes les choses illégales que certains constructeurs font (ils ne manquent pas d'imagination pour cela ,) on pourrait s'y attendre. En passant, prévoyez dès maintenant l'adhésion à l'AAMOI, 90€ si c'est fait avant la signature du CCMI, à payer pour rien (encore une fois) si tout va bien, ... mais vous serez contents de l'avoir à vos côtés si vous tombez sur un constructeur peu scrupuleux.


Enfin, je vous le redis, un terrain avec argile et remblais ne veut pas dire forcément mauvais terrain.
Picto recompense Membre utile
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Env. 20 message Bas Rhin
Nibache, le test d'étanchéité est inclus dans le CMI, mais on est d'accord on le paye d'une façon ou d'une autre ;)

Merci à vous trois pour vos remarques. Elles m'ont bien aidées.
Je vais insisté sur la G1 et si celle ci est positive je vais faire la G12.
Messages : Env. 20
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Env. 300 message Bouches Du Rhone
Faire confiance à un commercial c'est comme faire confiance à un loup au milieu d'un troupeau de moutons.
Messages : Env. 300
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Bloggeur Env. 90 message Hauts De Seine
Bonsoir
Juste pour vous apporter un complément d information, nous avions déjà signé le CCMI et l étude de sol est venue car nous voulions un sous-sol apres coup, le coût,de,l étude est passée dans le prix du sous sol (tout se paie, rien n est gratuit) et vous allez le découvrir.
Jamais nous n'aurions fait de sous-sol sans étude au préalable loi ou pas loi, il s 'agit de bon sens. Après sur le sujet notre constructeur est sérieux sur le sujet et as adapté les fondations, le drainage et le vide sanitaire en fonction de l,étude.
Si l'étude aurait démontrée trop de contraintes au niveau du sol avec un budget hors norme (pieux de soutient...) nous aurions abandonné le sous sol et les 1850 € aussi sans regrets. Après Vous parler d'un test d'étanchéités, de quel test parlez vous, a mon avis il ne s agit pas des,sols ?
Bonne construction
Picto recompense Bloggeur
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Dept : Hauts De Seine
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En cache depuis le dimanche 13 septembre 2020 à 05h10
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