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Env. 10 message Val De Marne
Bonjour à tous,
 
Après des semaines de recherches et de témoignages je m'aperçois qu'il y a peu de sujets, du moins récents, sur les rénovations, surélévations de maisons situées en zone de carrières et dont le permis de construire est soumis à prescriptions de l'IGC (Inspection Générale des Carrières) qui demande des confortations souterraines.
 
Je me lance donc pour vous partager notre histoire et peut-être recevoir de précieux conseils et éviter à d'autres une perte de temps sur des problématiques que nous aurions d'ores et déjà résolues.
 
Juillet 2019
Visite d'une maison individuelle au Kremlin-Bicêtre (94, Val de Marne)
- Elle date des années 60, aucun travaux depuis, tout est à refaire mais l'emplacement est idéal et il y a un beau jardin
7 ans que nous cherchons dans cette ville (650 maisons existantes sur les 12 000 logements recensés)
- Nous nous renseignons auprès de l'urbanisme de la mairie, le PLU nous permet de surélever la maison comme nous le souhaitons, aucune contre-indication à notre projet
- Nous faisons venir un bureau d'architecte spécialisé dans les surélévations pour qu'il nous confirme la faisabilité du projet et nous donne une idée du budget nécessaire

- Nous faisons une offre au prix
 
Septembre 2019
- Nous signons chez le notaire la promesse de vente
- Nous nous mettons en quête d'un architecte situé en Ile-de-France (nous avons consulté une vingtaine de cabinets donc si vous souhaitez des infos n'hésitez pas !)
 
Octobre 2019
- Nous signons avec notre cabinet d'architectes et commençons à travailler sur les plans de la maison
- Nous nous mettons en recherche du prêt immobilier
 
Décembre 2019
- Nous signons notre offre de prêt et l'assurance en parallèle
- Les plans sont terminés nous sommes dans les starting-blocks !
 
Janvier 2020
Achat de la maison !
- Parmi les diagnostics on nous remet la carte de retrait/gonflement des argiles, nous sommes en zone faible
- On nous remet la carte des carrières, toute la ville ainsi que les communes limitrophes sont sur des carrières
- Le notaire nous rassure, la vendeuse nous confirme que lors de la construction (1962) ils ont prévu les fondations nécessaires
- Nous prenons connaissance de la carte IGC laquelle indique que la potentielle galerie se trouve en fond de parcelle, à 25 mètres de la maison, nous ne sommes pas inquiets
 
Février 2020
- Nous déposons notre demande de permis de construire
- Nous faisons la tournée des showrooms pour choisir les revêtements de sol, murs, équipements...
- Nous allons jusqu'en Belgique et revenons avec une véritable étude de marché sur les façades en brique (là encore on peut vous donner des billes au besoin)
 
Mars 2020
- Nous recevons un courrier de l'IGC qui nous oblige à réaliser le confortement de supposées carrières souterraines
- Nous prenons rdv pour avoir davantage d'explications
- Et tout est annulé suite au confinement
 
Mai 2020
- Persuadés que nous n'avons pas de carrières sous la maison (cf. carte IGC) et que celle-ci dispose de fondations suffisantes (dixit la vendeuse) nous décidons de contrer les dires de l'IGC en opposant une étude de sol en bonne et dûe forme
- Nous nous chargeons nous même de la destruction des éléments extérieurs qui gênent l'accès au terrain pour les machines de forage, les devis reçus étaient trop importants
 
Juin 2020
- Nous consultons plusieurs bureaux d'études de sol (là aussi on peut vous partager pas mal d'infos)
- Nous réalisons l'étude de sol avec le BET SEMOFI, lors des sondages les techniciens sont rassurants, ils ne notent aucune décompression forte
- La fouille des fondations révèlent que celles de la maison sont on ne peut plus basiques, rien de spécial au vu des carrières
- L'IGC rouvre enfin des rdvs en ligne, 25 mn top chrono, nous n'apprenons rien de plus que ce qui est écrit dans leur prescription
 
Juillet 2020
- Nous recevons enfin les conclusions préliminaires de l'étude de sol qui confirme l'existence d'une carrière remblayée à 2 niveaux sous la maison, c'est la douche froide...
- Le rapport préliminaire nous donne un peu d'espoir en précisant que si nous ne rajoutons pas plus de 5% du poids total aucune confortement de carrières ne sera requis
- Nous réalisons plusieurs rdvs avec l’IGC qui nous indique que la recommandation de SEMOFI n’a aucune valeur et que nous sommes obligés de combler les carrières dès lors que nous ajoutons des m2 habitables (même si c’est juste sur le papier vu que le plancher existe déjà)
- Vu que nous n’avons pas le budget pour combler les carrières nous décidons de ne pas toucher à la structure de la maison et simplement installer des vélux dans les combles
- Nous reprenons rdv avec l’IGC et nous indique que même pour un simple vélux nous devons réaliser les travaux de confortation des carrières, douche froide…encore
- Ils nous annoncent un budget entre 50 et 70K€
- Ils ne sont pas autorisés à nous recommander des entreprises mais nous mettent en garde sur les pratiques parfois douteuses dans le milieu… on va devoir se débrouiller avec ça
 
Août 2020
- Nous avons donc une maison que nous ne pouvons pas habiter ou rénover faute de budget…
- On revoit les plans et nous ne gardons que l’essentiel, moins de fenêtres, pas d’ouverture de porteur, une seule salle de bain…
- Nous nous lançons dans la consultation d’une trentaine d’entreprise pour conforter les carrières, nous recevons des devis allant du simple au triple (nous avons là aussi un super benchmark à vous partager au besoin)
- Nous consultons également plusieurs bureaux d’étude structure car pour lancer les travaux de confortation de carrières il leur faut le rapport définitif d’étude de sol qui ne pourra être fait qu’une fois que nous leur aurons fourni l’étude structure… (encore une étude de marché !)
- Nous nous renseignons sur les subventions possibles parce-qu’après tout nous n’y sommes pour rien, un peu otage de la situation
- On commence à constituer notre dossier avec l’espoir de bénéficier d’une prise en charge à hauteur de 30% mais attention le délai annoncé est de 8 mois…
 
La suite au prochain épisode !
Messages : Env. 10
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 8 mois
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux de rénovation...

Allez dans la section devis rénovation du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de entreprises du batiment de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les entreprises du batiment, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-66-devis_renovation.php
 
Env. 10 message Hauts De Seine
Bonsoir,
Nous souhaiterions faire des travaux et nous avions envisagé un étage supplémentaire. On nous a mis en garde sur les carrières. Nous sommes à Clamart non loin d'Issy les Moulineaux où tout un quartier s'est effondré en 1961.
Nous avons donc pensé à faire une extension par le bas en donnant sur le jardin mais on nous a rappelé que toute construction supplémentaire ajoute du poids.
J'ai fait une demande à l'IGC qui nous a indiqué que notre parcelle est bien sur une carrière de calcaire non remblayée.
Nous n'avons eu qu'un formulaire sans carte. Notre parcelle est très longue et borde la voix ferrée. Il est étonnant que les carrières n'aient pas été remblayées au bord d'une voie ferrée.
Comment obtenir une carte précise ?
Nous avons demandé un rendez-vous à la mairie. Lors du premier rendez-vous, ils ne nous absolument pas parlé des carrières. Je vais peut-être demander un rendez-vous à l'IGC également
Nous voulons bien faire appel à un bureau d'étude pour être sûrs que notre maison ne va pas s'effondrer
Il est sûr que votre expérience nous interpelle et nous n'avions pas envisager dans notre budget travaux le remblayage de carrières. Nos voisins en bout de parcelle n'ont pas eu à le faire. Nous aimerions être sûrs avant de déposer notre permis de construire
Où en est votre propre projet?
Êtes vous subventionné? Avez-vous plus d'informations ?
Bonne soirée
Cordialement
Messages : Env. 10
Dept : Hauts De Seine
Ancienneté : + de 2 mois
 
Env. 10 message Val De Marne
 .
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +2 mois.
Messages : Env. 10
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 2 mois
 
Env. 10 message Val De Marne
Bonjour Hayanna,

Je crois que mon cerveau a vrillé en lisant votre parcours.
Nous vivons exactement le même enfer depuis un an sur un pavillon situé à ivry sur seine.
Nous sommes aux aboies, coincés dans une location actuellement en vente et condamnés à payer les traites d'une maison que nous ne pouvons habiter en l'état, ni rénover.
Vous êtes en avance sur nous car nous n'avons même pas tenter l'étude de sol pour contrer la réponse de l'IGC.
Je m'étais également demandé s'il existait des aides pour les propriétaires lésés par ce type d'annonce... Pourquoi est ce que des particuliers doivent payer les pots cassés d'une surexploitation du sous sol il y a 100 ans ?

J'aimerais si le temps vous le permet échanger un peu plus avec vous sur vos démarches et sur votre projet.

Tout comme vous, nous avons constaté que le quartier a bougé depuis les années 60, aménagement, réfection, construction d'immeuble, nous avons le seul pavillon sans étage dans la rue... les gens ont ils fait fi des avertissements de l'IGC ? ont ils construits avant que ne soit réglementé plus sévèrement l'urbanisme ?

Si vous avez quelques enseignes à nous conseiller pour la consolidation du sous sol, je suis preneuse...
Vous n'avez pas donné de nouvelles depuis aout... Où en êtes vous depuis ?
Courage à vous, vous n'êtes pas seuls.
Messages : Env. 10
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 2 mois
 
Env. 10 message Val De Marne
Bonjour à tous,
 
Voici quelques nouvelles de notre côté, j’aurais souhaité qu’elles soient hyper positives mais malheureusement ce n’est pas le cas et vu que nous enchaînons les soucis je ne prends le temps de vous répondre que maintenant.

Voilà maintenant plus d’un an que nous sommes propriétaires et malheureusement toujours aucun travaux de rénovation possibles à l’horizon…
 
Septembre 2020

  • Après avoir potassé de long en large les notices IGC et avoir échangé avec une trentaine d’entreprises nous optons pour l’entreprise ***** et le procédé d’injection de coulis béton (plutôt que les piliers maçonnés)
  • L’entreprise a l’air sérieuse, elle semble solide financièrement, leur assurance est en règle, ils nous indiquent ne pas faire appel à de la sous-traitance, lors de l’échange on sent qu’ils savent de quoi ils parlent, ils ont déjà réalisé plusieurs chantiers dans notre commune et connaissent les interlocuteurs IGC du secteur, leur tarif est raisonnable, ils nous proposent une prestation au forfait afin d’éviter les mauvaises surprises et ils peuvent démarrer dès la fin du mois
  • Nous essayons à plusieurs reprises d’échanger avec l’IGC pour qu’ils nous valident le plan de forage en amont mais impossible d’obtenir un rdv
  • Nous envoyons un email mais pas de véritable réponse dans leur retour ; en gros c’est « allez-y et vous verrez au moment de l’homologation si c’est bon »
  • Devis signé et planning bloqué, pour des raisons budgétaires nous faisons le choix d’assurer nous même le suivi du chantier et de nous occuper de la paperasse administrative (emprise sur voirie…)
  • Suite à nos échanges de l’été avec l’IGC et les plus récents avec les entreprises nous abandonnons l’idée d’envoyer notre dossier de demande de subvention fonds Barnier pour la simple raison que l’acquisition de notre maison est trop récente et que du coup nous n’y aurons pas le droit
  • La seconde raison est qu’il est interdit d’initier les travaux avant que l’aide ne soit accordée, sous-entendu pas de travaux possibles avant 8 mois et en cette période de Covid on nous parle même de 12 mois, vu notre situation il nous est impossible d’attendre aussi longtemps
 
Octobre 2020

  • Forages puis injections de 9h à 16h tous les jours sous une pluie battante, les travaux génèrent énormément de bruit, énormément de poussière, aucune protection sur le chantier, nos voisins saturent
  • Il y a généralement 2 personnes sur place, rarement 3 ; Les têtes changent presque toutes les semaines mais avec des personnes qui semblent à chaque fois maîtriser ce qu’elles font
  • Un contrôleur IGC passe sur le chantier dans les premiers jours, nous l’apprenons par hasard en discutant avec les gars sur place, il ne repassera pas par la suite
  • A la fin de la phase de clavage on se retrouve pendant 2-3 jours avec des personnes qui ont l’air de débarquer de nulle part, il ne s’agit pas de salariés de la société et on le comprend vite quand on constate le peu de soin apporté aux travaux : des éclaboussures de béton partout jusque sur les volets du 1er étage, les murs de clôture, des flaques de cailloux recouverts de béton dans la pelouse…
 
Novembre 2020

  • Le chantier est terminé, il faut à présent attendre 28 jours de séchage avant de réaliser une nouvelle étude de sol pour confirmer que la confortation a été correctement réalisée
  • 28 jours qui nous laissent le temps d’échanger avec l’entreprise pour qu’ils viennent nettoyer correctement le chantier (chose qu’ils feront) et réparer ce qu’ils ont endommagé/cassé
  • 28 jours également pour s’apercevoir que des fissures sont apparues sur le RDJ de la maison, on alerte l’entreprise, ils nous répondent qu’il est impossible qu’il s’agisse d’une conséquence aux travaux… étrange vu qu’en 60 ans la maison n’avait pris aucune fissure…
  • Nous faisons venir un ingénieur structure qui nous indique que ces fissures sont caractéristiques d’une trop forte mise en pression des sols et qu’il va falloir attendre 1 an et les 4 saisons pour que la maison se replace naturellement, laissant apparaître sans doute d’autres fissures…
  • Nous demandons à l’entreprise d’ouvrir un dossier auprès de leur assurance, ils refusent et nous proposent de le faire auprès de la nôtre, ce que nous faisons
  • Entre temps nous faisons venir un huissier pour qu’il constate les fissures, prennent des photos et rédige un rapport… nous comprenons trop tard que nous aurions aussi dû le faire avant le démarrage des travaux
 
Décembre 2020

  • Pour les sondages de contrôle nous décidons de ne pas passer par le même bureau d’étude que pour l’étude de sol initiale, nous n’avions jamais réussi à avoir un échange honnête et constructif avec eux et n’avions pas envie de réitérer l’expérience malgré que l’IGC nous recommande fortement de repasser par le même bureau
  • Nous consultons 5-6 bureaux d’étude et obtenons des tarifs 30 à 40% moins cher, nous ne regrettons pas d’avoir pris le temps de chercher
  • Nous relisons 150 fois la notice IGC pour être bien sûrs de ce qui est demandé par l’IGC pour contrôler les injections mais malheureusement ce n’est pas précis
  • Les entreprises que nous consultons ne sont pas non plus au clair, notamment sur le nombre d’essais pressiométriques à réaliser, ils sont au nombre de 3 pour certaines jusqu’à 40 pour d’autres
  • Bien évidemment le nombre d’essais impacte directement le tarif donc nous nous rapprochons une fois de plus de l’IGC pour qu’ils nous confirment le nombre d’essais à faire
  • Encore une fois nous n’obtenons pas de réponse, ils ne peuvent pas s’engager par écrit ou même à l’oral, nous ne pouvons donc que croiser les doigts en espérant faire le bon choix
  • Nous optons pour une entreprise qui semble sérieuse, qui a bonne réputation et qui nous propose un juste milieu en terme de nombre d’essais pressiométriques
  • Ils s’engagent en outre à nous fournir le rapport d’étude avant le 31/12 ce qui nous arrange bien
 
Janvier 2021

  • Finalement il nous faudra attendre 2 semaines de plus pour obtenir le rapport qui confirme que la confortation de carrière a été bien réalisée, enfin une bonne nouvelle !
  • L’entreprise de comblement nous envoie le dossier de récolement que nous consolidons et envoyons en LRAR à l’IGC fin janvier
  • Nous décidons de doubler avec un envoi par email
  • Nous n’obtenons aucun retour de leur part suite à ces envois
 
Février 2021

  • Le rdv est pris pour l’expertise des fissures qui sont apparues
  • Les 2 experts se prennent le bec pendant la visite, celui de l’entreprise nous soutient que les fissures sont dues aux fortes pluies de ces derniers mois… comme s’il n’y en avait pas eu ces 60 dernières années
 
Mars 2021

  • Toujours pas de nouvelles de l’IGC
  • Je parviens à les contacter par téléphone et tombe sur le réceptionniste qui ne trouve aucune trace de notre dossier, j’ai des sueurs froides
  • Au bout de 10 mn « ah je vous ai retrouvé, il y avait une faute dans votre adresse »
  • Il m’indique que le délai d’instruction est de 3 à 4 mois et que « de toute façon » ils ont du retard donc il ne fallait pas que j’espère de retour avant cet été
  • Je lui demande si je peux commencer quand même les travaux il me répond que non, il faut attendre leur certificat de conformité pour débuter la rénovation…
  • Je lui demande si a minima il peut me confirmer que mon dossier est complet et qu’il ne manque rien histoire de ne pas repartir pour un tour quand ils le regarderont enfin
  • Il me répond que non ils ne le regarderont pas avant, qu’il faut attendre que mon tour arrive, donc cet été
  • Il ne nous reste donc qu’à croiser les doigts pour que l’issue soit positive et sans encombre !
 
Au total, en comptant l’étude de sol initiale, les injections et l’étude de sol finale nous en avons eu pour près de 100 000 €, et là on ne compte pas tous les frais annexes nécessaires à la réalisation de ces travaux (emprise sur voirie, abattage d’arbres, destruction de l’escalier d’accès à la maison, dégâts sur la maçonnerie suite aux travaux, la consommation d’eau qui est juste hallucinante pour ce type de travaux puisqu’il nous est arrivés de monter jusqu’à 10 m3 par jour, vous pouvez compter grosso modo une hausse de 600€ sur votre facture d’eau).
 
Vu le montant nous sommes obligés de revoir notre projet de rénovation à la baisse et de déposer un permis de construire modificatif (lequel a été refusé il y a 15 jours alors qu’il respecte parfaitement le PLU… mais ceci pourra faire l’objet d’un autre récit ;)
 
Avec le recul nous reprendrions exactement la même entreprise d’injections, certes des fissures sont apparues, le chantier n’a pas été correctement protégé dès le départ, le professionnalisme de certains laissait à désirer MAIS nous avons toujours pu dialoguer avec eux, ils nous ont toujours tout bien expliqué, ils connaissent leur métier et savent comment procéder avec l’IGC, ils proposent une prestation au forfait et ils offrent des garanties solides qui dans le cas présent nous rassurent si toutefois nous devions aller plus loin dans cette histoire de fissure.
 
Ce fût confortable pour nous de pouvoir nous appuyer sur une entreprise qui s’y connaissait vraiment dans tout ça, quand nous même nous nous y serions noyés (rien que pour l'envoi des échantillons de béton en laboratoire).
 
La seule chose que nous ferions différemment serait de faire réaliser un rapport d’huissier (200€) avant le démarrage des travaux en présence de l’entreprise si possible, cela aurait évité toute discussion stérile.
D’ailleurs pour les travaux de rénovation c’est ce que nous ferons en amont, à la fois chez nous mais aussi chez nos voisins, parce que vu comme nous sommes chanceux mieux vaut tout prévoir !
 
La suite au prochain épisode !
Messages : Env. 10
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 8 mois
 
Env. 10 message Val De Marne
Bonjour à tous,

Un petit update de notre aventure.
Nous avons enfin reçu des nouvelles de l'IGC et elles sont positives !
Nous avons donc à présent l'autorisation de rénover notre maison.

Pour ce qui est des dommages causés par les travaux d'injections l'entreprise a déduit 1200 € du solde de la facture.
Et concernant les fissures qui sont apparues l'expert n'a pas encore rendu son rapport définitif mais dans les premières conclusions il estime le montant des dommages à seulement 2800 €... sans commentaire...

Cette petite aventure nous aura coûté, tous frais confondus, près de 95 000 € et aura immobilisé notre chantier pendant près de 12 mois.

Alors si vous êtes sur le point de signer pour une maison soyez vigilants, en particulier si elle se situe sur la petite couronne parisienne...

Je vous souhaite à tous bon courage !
Messages : Env. 10
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 8 mois
 
Nouveau membre Env. 10 message Val De Marne
Bonjour,

Je vous ai envoyé un message en privé.
Nous souhaitons surelever les combles d'une maison que nous sommes en train d'acheter. Avec carrière en dessous...On pensait qu'en surelevant jusqu'à 1.80m, on pouvait éviter la réglementation liée au traitement des carrière mais votre évocation de Velux me fait douter...
Messages : Env. 10
Dept : Val De Marne
Ancienneté : moins d'1m
 
Env. 10 message Val De Marne
Bonjour,

Peu importe la hauteur à laquelle vous souhaitez surélever et même si vous ne surélevez pas ils exigeront que vous combliez les carrières dès lors que des m² qui n'étaient pas déclarés comme habitables le deviennent.

En effet même s'il n'y a aucune modification du bâtiment l'administration considèrera que vous ajoutez des m² supplémentaires et ils vous demanderont de combler les carrières au préalable.
Cela n'a rien à voir avec la hauteur sous plafond puisqu'ils regardent avant tout si au sol vous avez plus de m² habitables qu'avant, ce ne sont pas les mêmes calculs que pour la loi Carrez.

Nous concernant la maison que nous avons acheté était déclarée auprès de l'administration fiscale comme faisant 90 m², cette surface correspondait uniquement au RDC.
Or, il y avait également un RDJ de la même surface mais qui était déclarée comme buanderie, cave, garage, donc considérés comme non habitables.
Et nous avions également des combles déclarés comme non aménageables alors qu'il y avait bien un plancher, l'électricité, des mini lucarnes et entre 1 et 3 mètres de hauteur sous plafond.

Lorsque nous avons reçu cette injonction de combler les carrières nous avons d'abord abandonné notre projet de surélever, nous nous sommes dit que nous allions simplement convertir le garage en pièce de vie pour récupérer les quelques m² nécessaires pour abriter notre grande famille.

Donc en pratique ce changement de destination n'aurait eu aucune incidence sur la structure de la maison, nous aurions gardé exactement la même hauteur sous plafond, les mêmes ouvertures. Nous aurions eu juste à remplacer la porte de garage par une baie vitrée. Eh bien malgré cela nous avons eu une fin de non reçevoir...

En réalité l'IGC se base sur les m² que vous déclarez dans votre permis de construire et ils ont les moyens de se rapprocher de l'administration fiscale pour s'assurer qu'il n'y a pas d'anguille sous roche.

Nous concernant si les anciens propriétaires avaient déclaré toutes les surfaces réellement habitables nous n'aurions pas eu à combler les carrières...

L'IGC vous autorisera uniquement le remplacement à l'identique, donc oui pour les velux, mais uniquement s'il en existe déjà.

Bon courage !
Messages : Env. 10
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 8 mois
En cache depuis le jeudi 06 mai 2021 à 20h48
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