Rénovation d'une ancienne maison sur terrain en zone naturelle

Bonjour
C'est une bien immobilier que vous avez acheté ?
Où que vous possédez déjà ?
Quelle est la description sur l'acte d'achat rédigé par le notaire ?
Habitation ? bâtiments d'exploitation ? ruine ?


Mon habitation était en zone NH, seuls les bâtiments "typiques du bâti rural breton" pouvaient être rénovés et changer d'affectation, tous les autres ne le pouvaient pas.
Mais dans le PLU précédent, seules les habitations pouvaient être rénovées.

ManuTaden a écrit:

Bonjour
C'est une bien immobilier que vous avez acheté ?
Où que vous possédez déjà ?
Quelle est la description sur l'acte d'achat rédigé par le notaire ?
Habitation ? bâtiments d'exploitation ? ruine ?


Mon habitation était en zone NH, seuls les bâtiments "typiques du bâti rural breton" pouvaient être rénovés et changer d'affectation, tous les autres ne le pouvaient pas.
Mais dans le PLU précédent, seules les habitations pouvaient être rénovées.

Je n’ai encore rien signé mais je ne me gênerai pas de mettre habitation si je peux.
Si tel est le cas quelle incidence cela aura-t-il?

brenoit a écrit:

Je n’ai encore rien signé mais je ne me gênerai pas de mettre habitation si je peux.
Si tel est le cas quelle incidence cela aura-t-il?

Vous parlez de deux constructions :

Citation:

Aujourd'hui la maison a tous ses murs (il en manque 1m ou 1m50 à l'étage) mais elle n'a plus de toiture. Il y a aussi en bout comme un petit logement qui lui est complet.

si vous avez 2 habitations vous avez peut être la possibilité de les rénover tous les deux
Mais une habitation (le petit logement) et un ancien bâtiment d'exploitation (bureaux de la carrière par exemple) ce ne sera pas forcément le cas.
C'est pour cela qu'il faut bien faire attention à la description de l'acte d'achat.

Avez vous réalisé un certificat d'urbanisme opérationnel ?
Que dit le cadastre de ces bâtiments ?

ManuTaden a écrit:

Citation:

Aujourd'hui la maison a tous ses murs (il en manque 1m ou 1m50 à l'étage) mais elle n'a plus de toiture. Il y a aussi en bout comme un petit logement qui lui est complet.

si vous avez 2 habitations vous avez peut être la possibilité de les rénover tous les deux
Mais une habitation (le petit logement) et un ancien bâtiment d'exploitation (bureaux de la carrière par exemple) ce ne sera pas forcément le cas.
C'est pour cela qu'il faut bien faire attention à la description de l'acte d'achat.

Avez vous réalisé un certificat d'urbanisme opérationnel ?
Que dit le cadastre de ces bâtiments ?

Ce n'est à la base qu'une habitation c'est juste que le corps a une partie délabré une partie couverte.
Pas de CU opérationnel
Le cadastre? jaune clair pour la partie découverte, foncé pour le morceau couvert

brenoit a écrit:

ManuTaden a écrit:

Citation:

Aujourd'hui la maison a tous ses murs (il en manque 1m ou 1m50 à l'étage) mais elle n'a plus de toiture. Il y a aussi en bout comme un petit logement qui lui est complet.

si vous avez 2 habitations vous avez peut être la possibilité de les rénover tous les deux
Mais une habitation (le petit logement) et un ancien bâtiment d'exploitation (bureaux de la carrière par exemple) ce ne sera pas forcément le cas.
C'est pour cela qu'il faut bien faire attention à la description de l'acte d'achat.

Avez vous réalisé un certificat d'urbanisme opérationnel ?
Que dit le cadastre de ces bâtiments ?

Ce n'est à la base qu'une habitation c'est juste que le corps a une partie délabré une partie couverte.
Pas de CU opérationnel
Le cadastre? jaune clair pour la partie découverte, foncé pour le morceau couvert

Donc ça fait déjà un moment que c'est découvert.
Pourquoi ne pas déposer un CU opérationnel.

ManuTaden a écrit:

brenoit a écrit:

ManuTaden a écrit:

Citation:

Aujourd'hui la maison a tous ses murs (il en manque 1m ou 1m50 à l'étage) mais elle n'a plus de toiture. Il y a aussi en bout comme un petit logement qui lui est complet.

si vous avez 2 habitations vous avez peut être la possibilité de les rénover tous les deux
Mais une habitation (le petit logement) et un ancien bâtiment d'exploitation (bureaux de la carrière par exemple) ce ne sera pas forcément le cas.
C'est pour cela qu'il faut bien faire attention à la description de l'acte d'achat.

Avez vous réalisé un certificat d'urbanisme opérationnel ?
Que dit le cadastre de ces bâtiments ?

Ce n'est à la base qu'une habitation c'est juste que le corps a une partie délabré une partie couverte.
Pas de CU opérationnel
Le cadastre? jaune clair pour la partie découverte, foncé pour le morceau couvert

Donc ça fait déjà un moment que c'est découvert.
Pourquoi ne pas déposer un CU opérationnel.

Avec ma petite expérience je vois que les mairies font toujours comme elles ont envies et non comme il faudrait qu’elles fassent, alors la question serait plutôt, pourquoi poser un cu opérationnel? Car si pour eux elle est une ruine (ce qui n’est pas le cas) alors forcément ils vont penser permis de construire et forcément refusé.et j’aurai perdu encore 2 mois

Je viens également de lire :
article 2 occupations et utilisations du sol sous conditions:
sont autorisés et soumis à condition dans les zones N :
La restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs est autorisée lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien etc.. 

Sachant que la fondation du patrimoine (la fondation avec Stephane Bern) est passée et sans avoir un pouvoir particulier, la dame a de suite compris pourquoi je me battais et qu'il était clair que le bâtiment et son cadre étaient superbes.

Donc logiquement je n'ai rien de particulier à demander ? une déclaration préalable de travaux c'est tout?

brenoit a écrit:

ManuTaden a écrit:

brenoit a écrit:

ManuTaden a écrit:

Citation:

Aujourd'hui la maison a tous ses murs (il en manque 1m ou 1m50 à l'étage) mais elle n'a plus de toiture. Il y a aussi en bout comme un petit logement qui lui est complet.

si vous avez 2 habitations vous avez peut être la possibilité de les rénover tous les deux
Mais une habitation (le petit logement) et un ancien bâtiment d'exploitation (bureaux de la carrière par exemple) ce ne sera pas forcément le cas.
C'est pour cela qu'il faut bien faire attention à la description de l'acte d'achat.

Avez vous réalisé un certificat d'urbanisme opérationnel ?
Que dit le cadastre de ces bâtiments ?

Ce n'est à la base qu'une habitation c'est juste que le corps a une partie délabré une partie couverte.
Pas de CU opérationnel
Le cadastre? jaune clair pour la partie découverte, foncé pour le morceau couvert

Donc ça fait déjà un moment que c'est découvert.
Pourquoi ne pas déposer un CU opérationnel.

Avec ma petite expérience je vois que les mairies font toujours comme elles ont envies et non comme il faudrait qu’elles fassent, alors la question serait plutôt, pourquoi poser un cu opérationnel? Car si pour eux elle est une ruine (ce qui n’est pas le cas) alors forcément ils vont penser permis de construire et forcément refusé.et j’aurai perdu encore 2 mois

Mais le CUO indiquera que vous souhaitez rénover une habitation, pas relever une ruine.
Par contre il faut être sûr qu'il s'agisse bien d'une habitation.
Mon expérience montre que le traitement du dossier peut être purement juridique en suivant les règles, même si les règles sont farfelues : "le PLU ne prévoie pas de changement d'affectation d'un ancien bâtiment agricole, donc la grange ne doit abriter qu'une activité agricole, mais comme la parcelle n'est pas agricole, il ne peut y avoir d'activité agricole sur la parcelle, il faut donc la laisser vide, et ne plus y stationner votre véhicule qui n'est pas agricole. Vous avez soulevé un point de droit intéressant"
Comme purement dans le sens des idées du maire ou de l'urbanisme "pas de problème pour une activité artisanale ou commerciale dans l'ancien bâtiment agricole" mais à un moment ils doivent suivre les règles du PLU ...

ManuTaden a écrit:

Mais le CUO indiquera que vous souhaitez rénover une habitation, pas relever une ruine.
Par contre il faut être sûr qu'il s'agisse bien d'une habitation.
Mon expérience montre que le traitement du dossier peut être purement juridique en suivant les règles, même si les règles sont farfelues : "le PLU ne prévoie pas de changement d'affectation d'un ancien bâtiment agricole, donc la grange ne doit abriter qu'une activité agricole, mais comme la parcelle n'est pas agricole, il ne peut y avoir d'activité agricole sur la parcelle, il faut donc la laisser vide, et ne plus y stationner votre véhicule qui n'est pas agricole. Vous avez soulevé un point de droit intéressant"
Comme purement dans le sens des idées du maire ou de l'urbanisme "pas de problème pour une activité artisanale ou commerciale dans l'ancien bâtiment agricole" mais à un moment ils doivent suivre les règles du PLU ...

Oui mais c'est le point que je soulevais, je ne vais pas donner du café à moudre et moi même provoquer certains litiges dû à une différence de vocabulaire ou au fait que la mairie lira habitation mais gardera ruine en tête.
A la lumière de mon dernier paragraphe je comprends que vu que c'est une habitation et non une ruine je peux tout à fait la restaurer , pas d'accord? 

brenoit a écrit:

Oui mais c'est le point que je soulevais, je ne vais pas donner du café à moudre et moi même provoquer certains litiges dû à une différence de vocabulaire ou au fait que la mairie lira habitation mais gardera ruine en tête.
A la lumière de mon dernier paragraphe je comprends que vu que c'est une habitation et non une ruine je peux tout à fait la restaurer , pas d'accord? 

S'il s'agit d'une habitation, oui vous pourrez la rénover, mais il vous faudra de toute façon déposer un PC de construire, les travaux étant trop importants pour juste une déclaration de travaux.
Donc faites vous accompagner par un pro pour les négociations avec mairie et ABF : Maitre d'Oeuvre, ou Architecte, ça pourrait aider.

Bonne chance

Bonjour,

La pose d'une toiture et les modifications d'aspect extérieur (modification ou création de fenêtres, etc.) sont soumis à déclaration préalable (art. R.421-17 du code de l'urbanisme) et non à permis de construire.
Déposez une DP en déclarant la pose de toiture et la modification des façades de la maison existante. Si la ville la considère comme une ruine c'est à elle de le démontrer en justifiant de textes qui contredisent la jurisprudence que vous soulevez. De même, elle peut refuser la DP mais il lui faudra motiver l'opposition.
Si j'ai bien compris le PLU ne prévoit pas de STECAL ? Dans ce cas il est inutile d'y faire appel puisqu'il n'existe pas chez vous.

salade bio a écrit:

Bonjour,

La pose d'une toiture et les modifications d'aspect extérieur (modification ou création de fenêtres, etc.) sont soumis à déclaration préalable (art. R.421-17 du code de l'urbanisme) et non à permis de construire.
Déposez une DP en déclarant la pose de toiture et la modification des façades de la maison existante. Si la ville la considère comme une ruine c'est à elle de le démontrer en justifiant de textes qui contredisent la jurisprudence que vous soulevez. De même, elle peut refuser la DP mais il lui faudra l'opposition.
Si j'ai bien compris le PLU ne prévoit pas de STECAL ? Dans ce cas il est inutile d'y faire appel puisqu'il n'existe pas chez vous.

Bonjour, vous êtes partout (moi aussi en même temps.. lol)
Quand vous dites qu'ils peuvent refuser la DP mais il leur faudra l'opposition vous voulez dire qu'il faudra qu'ils justifient leur refus?
Pour le STECAL non je ne vois rien à ce sujet, c'était la mairesse qui m'en a parlé sauf que ca sous entendait patienter valider avec la révision du PLU ce qui n'était vraiment pas gagné etc..
Sinon sur le principe vous validez ma façon de raisonner?

ManuTaden a écrit:

S'il s'agit d'une habitation, oui vous pourrez la rénover, mais il vous faudra de toute façon déposer un PC de construire, les travaux étant trop importants pour juste une déclaration de travaux.
Donc faites vous accompagner par un pro pour les négociations avec mairie et ABF : Maitre d'Oeuvre, ou Architecte, ça pourrait aider.

Bonne chance

Les ABF bottent en touche, ils sont là pour faire respecter la qualité de la restauration, il ne veut pas se mouiller pour le moment.
Architecte..maitre d'oeuvre.. tous ces gens s'ils ne sont pas motivés ne feront que de la m**** autant pour le moment m'y atteler seul.

salade bio a écrit:

Bonjour,

La pose d'une toiture et les modifications d'aspect extérieur (modification ou création de fenêtres, etc.) sont soumis à déclaration préalable (art. R.421-17 du code de l'urbanisme) et non à permis de construire.
Déposez une DP en déclarant la pose de toiture et la modification des façades de la maison existante. Si la ville la considère comme une ruine c'est à elle de le démontrer en justifiant de textes qui contredisent la jurisprudence que vous soulevez. De même, elle peut refuser la DP mais il lui faudra l'opposition.
Si j'ai bien compris le PLU ne prévoit pas de STECAL ? Dans ce cas il est inutile d'y faire appel puisqu'il n'existe pas chez vous.

Bonjour Salade Bio, je pensais que de gros travaux nécessitaient un PC et pas une DT.
C'est la création de surface alors qui le nécessite ?
La maison voisine, inhabitée depuis plus de 20 ans, a été rénovée, il s'agissait d'un PC, mais création de 9 m2 de surface ... (très très tangents les 9 m2)

brenoit a écrit:

Quand vous dites qu'ils peuvent refuser la DP mais il leur faudra l'opposition vous voulez dire qu'il faudra qu'ils justifient leur refus?

Tout à fait, et heureusement (voir R.424-5)

brenoit a écrit:

Pour le STECAL non je ne vois rien à ce sujet, c'était la mairesse qui m'en a parlé sauf que ca sous entendait patienter valider avec la révision du PLU ce qui n'était vraiment pas gagné etc..

Donc votre PLU est en cours de révision et il est prévu d'intégrer les STECAL ? Dans ce cas où en est la procédure ?

salade bio a écrit:

brenoit a écrit:

Quand vous dites qu'ils peuvent refuser la DP mais il leur faudra l'opposition vous voulez dire qu'il faudra qu'ils justifient leur refus?

Tout à fait, et heureusement (voir R.424-5)

brenoit a écrit:

Pour le STECAL non je ne vois rien à ce sujet, c'était la mairesse qui m'en a parlé sauf que ca sous entendait patienter valider avec la révision du PLU ce qui n'était vraiment pas gagné etc..

Donc votre PLU est en cours de révision et il est prévu d'intégrer les STECAL ? Dans ce cas où en est la procédure ?

Je ne vous suis plus, je pensais qu'on était d'accord sur le principe qu'un stecal ne me concernait pas, non?

Pour l'instant oui, mais peut être que la révision du PLU prévoit d'en intégrer ?

salade bio a écrit:

Pour l'instant oui, mais peut être que la révision du PLU prévoit d'en intégrer ?

et ça aurait quoi comme incidences?

En fait le STECAL n'a pas vraiment d'impact sur la rénovation d'une construction existante. Les diverses modifications du code de l'urbanisme, notamment depuis 2015, ont favorisé les travaux en zones agricoles et naturelles, voir L.151-11 à 13 du code de l'urbanisme

salade bio a écrit:

En fait le STECAL n'a pas vraiment d'impact sur la rénovation d'une construction existante. Les diverses modifications du code de l'urbanisme, notamment depuis 2015, ont favorisé les travaux en zones agricoles et naturelles, voir L.151-11 à 13 du code de l'urbanisme

La chargée de l’urbanisme m’a indiqué que le PLU est en cours de révision, ne pensez-vous pas que je devrais d’ores et déjà déposer ma dp afin de prendre date avec le plu actuel (qui sait si les modifications ne vont pas aller à l’encontre des possibilités actuelles?)

C'est une possibilité, mais si les orientations du plan d'aménagement et développement durable (PADD) ont déjà été débattues la ville peut vous opposer un sursis à statuer si elle estime que le projet n'est pas en accord avec le futur PLU (L.153-11).

Après avoir discuté avec la chargée à l'urbanisme qui est plutôt de mon côté on a décidé d'attendre l'avis de la mairesse. La révision du plu n'en n'étant qu'à ses débuts 2 semaines ne changeront pas grand chose

Bonjour,

salade bio a écrit:

Bonjour,

La pose d'une toiture et les modifications d'aspect extérieur (modification ou création de fenêtres, etc.) sont soumis à déclaration préalable (art. R.421-17 du code de l'urbanisme) et non à permis de construire.
Déposez une DP en déclarant la pose de toiture et la modification des façades de la maison existante. Si la ville la considère comme une ruine c'est à elle de le démontrer en justifiant de textes qui contredisent la jurisprudence que vous soulevez. De même, elle peut refuser la DP mais il lui faudra motiver l'opposition.
Si j'ai bien compris le PLU ne prévoit pas de STECAL ? Dans ce cas il est inutile d'y faire appel puisqu'il n'existe pas chez vous.

Dépose et pose d'une toiture font l'objet d'une DP dans la seule mesure où:
  - Il n'y a pas création de SP,
  - Il y a changement de l'aspect extérieur.
Par contre, dans le cas qui nous intéresse:
  - La couverture (charpente/toiture) est inexistante,
  - Il manque 1m voire plus de hauteur de murs à reconstruire.
  - D'où reconstruction, non rénovation; ce qui change tout, selon la surface créée en terme:
* d'autorisation d'urbanisme,
* de taxe d'aménagement,
* sans parler de l'incidence pour la zone.
@+ 

Que ce soit dp ou finalement pc sincèrement ça ne me change pas grd chose, c'est bien plus formel et clair qu'un stecal.
Par contre pas d'accord avec la taxe d'aménagement si il n'y a pas de création de surface plancher. Et puis payer pour quoi? Je ne vais utiliser que des choses que j'aurai payé, je n'ai aucune participation à donner vu que la commune ne me fourni aucun réseau

Bonjour,

Si les murs doivent être reconstruits en partie (comme une surélévation), il s'agit d'une construction, passible de la TA pour les m² sous toiture (étage).
Il n'y a pas dépose et repose.
Mais si la mairie le considère autrement, alors merci à elle, tant mieux pour vous!
@+

deffrey a écrit:

Bonjour,

Si les murs doivent être reconstruits en partie (comme une surélévation), il s'agit d'une construction, passible de la TA pour les m² sous toiture (étage).
Il n'y a pas dépose et repose.
Mais si la mairie le considère autrement, alors merci à elle, tant mieux pour vous!
@+

La surface plancher y était mais au bout de 100 quelques dizaines de cm sont tombées..
Tant qu’elle me donne l’accord moi ça me va.. la ta on en discutera avec les 15k€ de raccordement enedis que je vais payer