Suivre la mairie : quels risques en dérogeant au règlement du lotissement ?

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Brembo21 Picto info

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Le 13/09/2020 à 10h02 Env. 10 message Cote D'or

Bonjour,

Hier nous avons reçu une mauvaise nouvelle 😔 : refus du permis de construire par la mairie...

Explications 🧐 :

- les ouvertures doivent être à + 40cm du terrain NATUREL selon le PLU (que nous avons respecté), et on nous refuse le permis car elles ne sont pas à + 40cm du terrain FINI (après remblais, ce qui est logique car sinon impossible de rentrer notre voiture dans le garage...) 🤨 - on croise les doigts pour que ce point soit une erreur de la mairie...

- le règlement du lotissement nous impose des places de parking en béton désactivé mais la mairie nous refuse notre permis car ils veulent des cailloux ! 🥴

- le règlement du lotissement nous impose un muret de façade mais la mairie nous refuse notre permis car ils ne veulent pas de muret en façade, ils veulent que nous mettions du grillage.

Ma question est : si nous allons dans le sens de la mairie, est ce que nous risquons quelque chose de ne pas avoir respecter le cahier des prescriptions architecturales du lotissement ?

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warstup Picto info

Le 13/09/2020 à 12h37 Membre utile Env. 3000 message Somewhere Autour De Toulouse (31)

Bonjour,

En tout cas tout ce qui ne touche pas la maison comme les places de parking, ou clôture je n'ai jamais vu une mairie faire ch*** si règlement non suivi, tant qu'il n'y a pas de plainte.
Pour ce qui est de la maison au mieux vous êtes non conforme, au pire.......... Crying

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Brembo21 Picto info

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Le 13/09/2020 à 12h47 Env. 10 message Cote D'or

Bonjour et merci pour votre réponse, en fait nous sommes en zone inondable donc le revêtement des places de parking en béton désactivé ne convient pas à la mairie idem pour le muret devant la maison car il pourrait retenir les eaux de pluie, ce que je comprends tout fait, mais ce qui me pose problème c'est que le règlement du lotissement nous l'impose et la mairie nous le refuse...

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warstup Picto info

Le 13/09/2020 à 12h56 Membre utile Env. 3000 message Somewhere Autour De Toulouse (31)

Demandez leur des explications et des justifications par écrit, parce que le règlement de lotissement passe au dessus du PLU sinon quel intérêt de faire un règlement.
Si la mairie refuse c'est qu'elle s'inscrit en faux, dans ces cas là faites ce qu'il y a d'écrit sur votre règlement.
Le règlement du lotissement vient souvent en complément du PLU, mais si par exemple le PLU parle d'un % d'emprise au sol et le règlement du lotissement n'en parle pas mais de surface habitable, c'est le règlement qui prend le dessus dans la limite de zone constructible du terrain.
Ceci est un exemple quand il y a contradiction entre emprise au sol et surface habitable. Ça vaut pour le reste.

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Beone68 Picto info

Le 13/09/2020 à 14h41 Membre super utile Env. 3000 message Haut Rhin

S'il y a un reglement de lotissement, j'imagine que celui-ci a été déposé (et validé) en mairie pour avoir l'autorisation de lotir ?
Donc la mairie a soit accepté le règlement, soit validé sans le lire. Dans ce cas, c'est un problème de leur côté.
A votre place, j'enverrai une copie du règlement du lotissement et du PLU à la mairie et au lotisseur (ou à son architecte conseil), en leur demandant de se mettre d'accord sur les points qui bloquent votre permis, afin que vous puissiez déposer un permis conforme. Si pas de réponse, re-courrier, mais en recommandé avec mise en demeure d'apporter une clarification sous X semaines, en rappelant que votre courrier simple du [date d'envoi du 1er courrier] n'a pas reçu de réponse.

a+
Beone

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salade bio Picto info

Le 14/09/2020 à 09h19 Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines

Bonjour,

warstup a écrit:Ceci est un exemple quand il y a contradiction entre emprise au sol et surface habitable. Ça vaut pour le reste.

La surface habitable n'existe pas en urbanisme, c'est la surface de plancher.

PS : Brembo21 vous faîtes la confusion entre le règlement du lotissement et le cahier des charges ?
Le règlement doit être soit conforme au PLU soit plus contraignant et en terme d'instruction la ville instruit sur la base des 2 règlements et applique la règle la plus contraignante.
Toutefois, le règlement du lotissement a plus de 10 ans ?
Le terrain naturel étant le niveau existant avant travaux, si le PLU se réfère par rapport au TN vous ne pouvez pas décider de placer les fenêtres à 40 cm par rapport au terrain fini.

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +6 ans.

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yessica76 Picto info

Le 14/09/2020 à 11h30 Membre utile Env. 900 message Seine Maritime

Bonjour. Je rejoins beone. C'est surprenant car le règlement de lotissement a été validé dans son permis d'aménager. Très étonnant qu'ils valident et derrière pose problème

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warstup Picto info

Le 14/09/2020 à 14h26 Membre utile Env. 3000 message Somewhere Autour De Toulouse (31)

Bonjour,

salade bio a écrit:Bonjour,

warstup a écrit:Ceci est un exemple quand il y a contradiction entre emprise au sol et surface habitable. Ça vaut pour le reste.

La surface habitable n'existe pas en urbanisme, c'est la surface de plancher.
Vous ne faîtes pas de confusion entre le règlement du lotissement et le cahier des charges ? Le règlement doit être soit conforme au PLU soit plus contraignant et en terme d'instruction la ville instruit sur la base des 2 règlements et applique la règle la plus contraignante.
Toutefois, le règlement du lotissement a plus de 10 ans ?
Le terrain naturel étant le niveau existant avant travaux, si le PLU se réfère par rapport au TN vous ne pouvez pas décider de placer les fenêtres à 40 cm par rapport au terrain fini.

Non je ne confonds pas. Ca a été mon cas la ou je construis actuellement. Normalement dans la zone ou je suis le PLU indique une emprise au sol de 0,15%. J'en suis très loin. Et c'est bien ce que je dis : quand dans le règlement il y a une surface plancher d'indiqué elle prends le pas sur l'emprise au sol du PLU, du moins pour un lotissement.
++

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salade bio Picto info

Le 14/09/2020 à 15h32 Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines

warstup a écrit:Bonjour,

salade bio a écrit:Bonjour,

warstup a écrit:Ceci est un exemple quand il y a contradiction entre emprise au sol et surface habitable. Ça vaut pour le reste.

La surface habitable n'existe pas en urbanisme, c'est la surface de plancher.
Vous ne faîtes pas de confusion entre le règlement du lotissement et le cahier des charges ? Le règlement doit être soit conforme au PLU soit plus contraignant et en terme d'instruction la ville instruit sur la base des 2 règlements et applique la règle la plus contraignante.
Toutefois, le règlement du lotissement a plus de 10 ans ?
Le terrain naturel étant le niveau existant avant travaux, si le PLU se réfère par rapport au TN vous ne pouvez pas décider de placer les fenêtres à 40 cm par rapport au terrain fini.

Non je ne confonds pas. Ca a été mon cas la ou je construis actuellement. Normalement dans la zone ou je suis le PLU indique une emprise au sol de 0,15%. J'en suis très loin. Et c'est bien ce que je dis : quand dans le règlement il y a une surface plancher d'indiqué elle prends le pas sur l'emprise au sol du PLU, du moins pour un lotissement.
++

Mauvaise mise en forme, mes questions étaient pour Brembo21.
Par contre vous faîtes la confusion entre emprise au sol et surface de plancher :
- emprise = projection du volume de la construction sur le sol, son empreinte au sol en quelque sorte
- surface de plancher = surface des planchers clos et couverts sous une hauteur sous plafond > 1,8m (voir R.111-22 du code de l'urbanisme).
Le règlement du lotissement s'impose au PLU, mais uniquement s'il est plus contraignant règle par règle. Les problèmes arrivent lorsqu'il n'est ni conforme, ni plus contraignant.

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Brembo21 Picto info

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Le 14/09/2020 à 15h59 Env. 10 message Cote D'or

Alors en fait nous avons suivi le plu et le cahier des prescriptions architecturales. Sur le plu et le cahier il est indiqué ouverture à +40 cm du terrain naturel et le permis est refusé car les ouvertures ne sont pas à +40cm du terrain après remblais (nous pensons que ce point est un erreur de la mairie).

Dans le cahier des prescriptions ils demandent des places de parking en béton désactivé et un muret en façade de 120cm ce que nous avons respecté et la mairie nous refuse notre permis car ils ne veulent pas de béton desactive et pas de muret...

Pour moi le règlement du lotissement et le cahier des charges était la même chose... je précise que c'est bien un cahier des charges des prescriptions architecturales...

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elisa21 Picto info

Le 14/09/2020 à 16h24 Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !

Bonjour

'suis à peine hors sujet :

Brembo21 a écrit:...en fait nous sommes en zone inondable...

Citation: ... les ouvertures doivent être à + 40cm du terrain NATUREL selon le PLU (que nous avons respecté), et on nous refuse le permis car elles ne sont pas à + 40cm du terrain FINI (après remblais, ce qui est logique car sinon impossible de rentrer notre voiture dans le garage.

si le terrain fini est + bas que le terrain naturel , ça risque de poser pb en cas d'inondations non ?

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thomas&amelie Picto info

Le 14/09/2020 à 16h46 Membre utile Env. 300 message Eure Et Loir

Bonjour,

moi je comprends que les portes fenêtres et ouvertures sont à +0/+10 du terrain fini mais qu'il y a un remblai d'au moins 40 cm autour de la maison par rapport au TN

et donc que la maison est conforme si le remblai est autorisé

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salade bio Picto info

Le 14/09/2020 à 19h12 Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines

Brembo21 a écrit:Pour moi le règlement du lotissement et le cahier des charges était la même chose... je précise que c'est bien un cahier des charges des prescriptions architecturales...

Donc la ville n'a pas à en tenir compte lors de l'instruction et doit délivrer l'autorisation si les points sont conformes au PLU.
Concernant la hauteur des ouvertures, si le PLU impose 40 cm/TN et que vous le respectez la ville ne peut pas motiver un refus sur cette base. A moins bien sûr que le PPR inondation ne soit pas respecté...

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