Compromis de ente de terrain et CCMI - exclusivté du constructeur sur le terrain (lotissement)

Bonjour,
Nous avons l’intention de faire construire une maison dans le 58. Nous sommes donc aller voir un constructeur qui nous a proposé alors un terrain (via son "partenaire foncier") dans un nouveau lotissement en construction (dont le cst a "l'exclusivité").

Nous avançons bien sur le CCMI depuis quelques mois, mais il reste des points imposés par le constructeur qui nous déplaisent. Sur ces points nous n'avons pas la liberté de choix, pourtant dans le règlement du lotissement (type de finition du crépi, type de tuile, type de clôtures) il existe bien plusieurs choix (de couleurs et matériaux) et non forcement ce que veut nous imposer le cst.

Pas totalement en confiance avec le cst, pour d'autres raisons également, nous envisageons peut être de faire d'autres devis chez la concurrence qui respecterait nos désirs et le règlement du lotissement.

Pour l'instant ce n'est qu'une simple idée puisque nous imaginons que le cst sécurise un maximum les compromis et contrat.

Pouvons nous espérer acheter le terrain ? De quelle manière (chronologie des choses) ? Avons nous vraiment le choix du cst ?
Apparemment seul les promoteur peuvent vendre terrain + construction via un VEFA et non un CCMI.
Ici nous avons bien affaire à un constructeur qui veut nous faire signer le CCMI avant même le compromis de vente du terrain (première erreur apparemment).

Cette illégalité de procédure nous permet-elle de faire annuler, de facto, le CCMI sans rentrer dans des procédures judiciaire (longues et couteuses) ? Même après le délai de rétractation de 10j ? Par simple LRAR ?

Le vendeur du terrain peut-il inclure des clauses sur la construction ? Ou bien se retirer s'il s'aperçoit que sa filiale de construction n'obtient pas le CCMI ? genre une clause pénale avec indemnités ? (existe-il un minimum d'indemnités, puisque si le vendeur intègre une telle clause avec 100 € d'indemnités, il pourra se retirer facilement du compromis).

Faut-il mieux passer par un compromis de vente ou une promesse de vente pour signer le terrain ?

Faut-il accepter de signer le compromis du terrain après la signature du CCMI ?

Faut-il accepter que le constructeur intègre dans le CCMI des informations sur notre apport et le montant du prêt (qui regroupe d'ailleurs terrain + construction, bizarre pour un CCMI).

Que se passe t-il si les deux signature (terrain + construction) se font le même jour ?

En cette période de confinement difficile d'avancer c'est pourquoi nous sollicitons de l'aide via ce forum. D'ailleurs cette période de confinement et même après modifie-telle quelques choses dans les délais des signatures ?


A notre avis le cst va vouloir nous faire signer le CCMI, puis une fois le délai de rétractation écoulé il pourra nous faire signer le compromis de vente du terrain. Pouvons par la suite dénoncer la nullité du CCMI tout en gardant le compromis du terrain. Le but n'étant pas de faire annuler le CCMI avec un refus de prêt bancaire puisque nous aurions pendant ce temps fait appel à un autre cst et aurions besoin que la banque accepte le crédit. En effet rare sont les banques qui veulent juste financer un crédit pour un terrain.

Le fait que ce soit un terrain au sein d'un lotissement modifie t-il quelques choses ? lotisseur / cst ? Quel impact cela peut avoir sur notre futur construction ?

De fait que le CCMI est caduc, pouvons nous faire construire la même maison par un autre cst ? En effet il a introduit la notion de propriété des plans et des projets dans le CCMI. Mais après tout c'est une maison "sur mesure" qu'il nous a dessiné d'après NOS souhaits d'implantation et non un modèle de maison toute faite qu'il avait dans sa gamme.

Le cst en étroite relation avec la mairie peut-il faire modifier le règlement (restreindre les choix de crépis, clôtures notamment) pour nous pénaliser ? A partir de quand ces modifications ne pourront-plus nous impacter ? dès l'obtention du permis de construire ou bien jusqu'à la réalisation des travaux c'est à dire jusqu'à la fin pour le crépi ?

Pourquoi beaucoup de cst font signer les CCMI avant le compromis, alors qu'il doivent pertinemment savoir qu'ils sont en faute ? Existe-il une jurisprudence en leur faveur ?

A qui appartiennent les VRD ? le vendeur de terrain ou le cst ? En gros lorsque nous achetons le terrain bénéficierons nous des VRD déjà mise en place en limite de parcelle ou bien le cst peut-il se venger de les démolir ?

La mairie pourra t-elle nous refuser le permis de construire ? (vue qu'elle a d'excellente relation avec le constructeur initial).

Dernier point, l'étude de sol est incluse dans le CCMI et non dans le compromis de vente (dont nous n'avons encore aucun document pour l'instant).

Nous imaginons beaucoup de scénario, souvent le pire, pour ne pas se faire pièger ou avoir des difficultés de construction par la suite.

Merci d'ores et déjà pour vos réponses, même si ce sujet peut en rappeler d'autres, nous n'avons jamais trouver le même cas dans ce forum, précédemment.

Amicalement