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Compromis de vente terrain en lotissement Résolu

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Env. 20 message Nord
Bonjour,

j'envisage l'acquisition d'un terrain en lotissement (optionné). Une date de signature du compris de vente est déjà prévue (avec signature définitive 3 mois plus tard)

Après avoir parcouru le forum et avoir trouvé enormément d'informations interessantes, je souhaiterai faire appel à vos connaissances pour me conforter dans les clauses suspensives (en complément des clauses habituelles) que je vais présenter au lotisseur.

1) Obtention d'un prêt immobilier de X € à un taux de Y% sur Z ans pour le financement du terrain
2) Obtention d'un prêt immobilier de X € à un taux de Y% sur Z ans pour le financement de la construction
3) Obtention du permis de construire purgé contre tout recours des tiers et administratif
4) Autorisation d'effectuer une étude de sol G2 AVP
5) Résultats d'etude de sol G2 AVP permettant de construire avec fondations ne dépassant pas 3500 euros des fondations classiques (soit 2 rangées de parpaings supplémentaires)

=> 1 & 2 me permettent de (tenter de) maitriser mon budget et de bien obtenir les prets/taux présentés par ma banque suite à un mon dernier rendez vous.

=> 3 me permet de casser la vente si je ne peux pas faire construire la maison dessus (un terrain nu ne me sera pas utile)

=> 4 & 5 me permettent à nouveau de (tenter de) maitriser mon budget et d'éviter les dérives financieres qui pourraient découler de modifications de fondation couteuses. Je peux me permettre 2 rangées de parpaings supplémentaires.

Je compte également faire intervenir mon notaire de famille en participation afin d'aborder la transaction plus sereinement.

Qu'en pensez vous? Est ce que j'oublie quelque chose?

Merci d'avance
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Messages : Env. 20
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message
Sinon, passe par un pro...

Va dans la section devis constructeur de maisons du site, remplis le formulaire et tu recevras jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de ta région. Comme ça tu ne courres plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à toi

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Env. 100 message Gard
Bonjour,

Cela me parait complet. Par contre, je n'ai jamais vu 2 conditions suspensives d'obtention de prêt.
Effectivement, les notaires (consciencieux) sont là pour vous conseiller et vos protéger au maximum.

Bonne journée
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Messages : Env. 100
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Env. 20 message Nord
A titre d'information, le lotisseur vient de me répondre qu'il s'opposait à la clause suspensive "Obtention du permis de construire purgé contre tout recours des tiers et administratif" dans la mesure où le permis d'aménager est établi...

Le problème vient du fait qu'un PA accepté/validé ne veut pas dire pour autant que notre projet de construction (respectant le règlement) aura son PC (recours tiers/administratif)...
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Messages : Env. 20
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Env. 100 message Gard
Le PA et le PC sont bien 2 autorisations distinctes.

En quoi cela gêne le lotisseur? Effectivement cela risque de reculer la signature définitive de 2 mois mais la plupart des notaire imposent que le permis soit purgé de tous recours avant de signer!!!
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Messages : Env. 100
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Oui, en lotissement, cette clause est généralement refusée.
Car il n'y aura pas de recours contre le PC, puisque le lotisseur a déjà purgé les recours contre des constructions avec le PA.
Par conséquent, les terrains étant constructibles (PA), si le PC venait a être refusé, ce serait pour une question de mauvaise adaptation du dossier par rapport aux réglements de construction (plu et règlement de lotissement).
Dans ce cas, il "suffit" de corriger pour que ça passe.

Bref, un refus de PC ne serait ni de la faute du lotisseur, ni du terrain.
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Env. 100 message Gard
Je ne suis pas vraiment d'accord de dire qu'un PC dans un PA ne peut pas faire l'objet d'un recours.
Le PA réglemente la voirie et les réseaux, mais pas les constructions puisqu'elles ne sont pas prévues au moment du PA.
Effectivement, on ne refusera pas le PC pour un problème de voirie ou de réseaux (à moins que le lotissement ne soit pas terminé au moment de la délivrance du PC ce qui est souvent le cas).
Maintenant un PC dans un PA peut très bien être refusé et etre attaqué par un tiers (par exemple les constructions en limite de propriété sont souvent contestées)mais effectivement plus sur des règles d'urbanisme car il sera trop tard pour revenir sur des clauses acceptées lors du PA

Et puis vous n'avez pas toujours la possibilité de modifier ou de corriger votre permis pour éviter le refus.
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Messages : Env. 100
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
En pratique, un PC peut faire l'objet d'un recours, mais ce recours n'a aucune chance d'aboutir (il y a des jurisprudences dans ce sens), car le principe des constructions dans ce lotissement est acquis par le fait que le PA est lui-même purgé de tout recours (affichage, délai, etc), et que le PA avait justement été établi pour des terrains supportant des constructions de maisons.
(Et pour toute suite utile une Autre conséquence de la jurispudence, c'est : qu'en lotissement, puisqu'un recours contre une construction ne pourra aboutir, il n'est pas utile d'attendre la fin du délai de recours pour démarrer la construction....).

En l'occurrence, une clause telle qu'envisagée dans le compromis n'apporte rien à l'acheteur, puisque, effectivement, en cas de refus du PC, il faut et il suffit de corriger ce qui est incorrect.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +8 ans.
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De : Wadirum (44)
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Env. 20 message Nord
J'avoue que je ne comprend pas ce refus tant la formule

"Obtention du permis de construire purgé contre tout recours des tiers et administratif"

semble courante et est fortement recommandée (sauf en lotissement?)
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Messages : Env. 20
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
...c'est ça. sauf en lotissement, puisqu'inutile en lotissement, grace au PA.
PAr contre, elle est nécessaire et utile en terrain diffus, pour l'acheteur, car la "constructibilité" du terrain n'est pas garantie par un PA.
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Env. 20 message Nord
Merci pour vos réponses. Sachant cela, je vais tenter de trouver (plus sereinement) un terrain d'entente avec le lotisseur sur les clauses suspensives.
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Messages : Env. 20
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Et en complément,
Le lotisseur refuse cette clause pour éviter de se trouver face à un acheteur de mauvaise foi, qui pourrait se désengager à bon compte du compromis, juste en faisant un dossier de PC pourri.
Si l'acheteur est de bonne foi et motivé, en cas de refus de PC, il fera ce qu'il faut pour rectifier le dossier de PC, et la clause ne sera donc jamais utilisée.
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Env. 20 message Nord
En effet, je pense que de son coté, il voit plus la qualité du projet et du PC tandis que du miens c'était plutot la partie recours tiers/administratif.

Ce point étant traité par le PA, à priori pas de raison de m'inquiéter sur un éventuel recours.
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Messages : Env. 20
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Cqfd Biggrin
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
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Env. 20 message Nord
Désolé de vous solliciter à nouveau...mais la clause 5 de mon post initial est elle aussi refusée.

Si je fais l'étude de sol et que celle ci préconise un VS ou un radier, je suis bloqué (à moins de ne pas avoir le prêt) :(
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Messages : Env. 20
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Env. 60000 message
Là c'est beaucoup plus ennuyeux... Moi dans pareil cas j'envisagerais sérieusement de fuir... Trop risqué.

Comment le lotisseur justifie-t-il son refus ?
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Messages : Env. 60000

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Env. 100 message Gard
Le lotisseur n'a pas fait d'étude de sol?
Après je connais beaucoup de personne qui ne font pas d'études préalables...

Quant au VS, il vous est imposé par la mairie uniquement en zone inondable

Etonnant ce lotisseur
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Env. 100 message Gard
Odilon44 a écrit:Et en complément,
Le lotisseur refuse cette clause pour éviter de se trouver face à un acheteur de mauvaise foi, qui pourrait se désengager à bon compte du compromis, juste en faisant un dossier de PC pourri.
Si l'acheteur est de bonne foi et motivé, en cas de refus de PC, il fera ce qu'il faut pour rectifier le dossier de PC, et la clause ne sera donc jamais utilisée.

pour info, on ne peut pas rectifier un PC refusé.. cela passe forcément par un nouveau permis une fois que la sentence est tombée
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Env. 100 message Gard
Odilon44 a écrit:En pratique, un PC peut faire l'objet d'un recours, mais ce recours n'a aucune chance d'aboutir (il y a des jurisprudences dans ce sens), car le principe des constructions dans ce lotissement est acquis par le fait que le PA est lui-même purgé de tout recours (affichage, délai, etc), et que le PA avait justement été établi pour des terrains supportant des constructions de maisons.
(Et pour toute suite utile une Autre conséquence de la jurispudence, c'est : qu'en lotissement, puisqu'un recours contre une construction ne pourra aboutir, il n'est pas utile d'attendre la fin du délai de recours pour démarrer la construction....).

En l'occurrence, une clause telle qu'envisagée dans le compromis n'apporte rien à l'acheteur, puisque, effectivement, en cas de refus du PC, il faut et il suffit de corriger ce qui est incorrect.

Je suis désolée de ne pas etre d'accord avec vous mais un PC peut etre refusé dans un lotissement et faire l'objet d'un recours qui abouti. Certes le PC ne sera pas refusé pour inconstructibilité du terrain  mais il y a pleins d'autres motifs d'urbanisme.
Il faudra quand meme redéposer un permis.
Il ne faudrait pas que les gens pensent qu'ils n'ont aucun risques dans un lotissement..
D'ailleurs leur permis sera soumis aux mêmes règles d'affichage que le PA
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Messages : Env. 100
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Env. 20 message Nord
"Le lotisseur n'a pas fait d'étude de sol?"

=> Le lotisseur a fait une étude de sol, mais c'est pour la voirie. Ça peut donner une idée de la qualité des terrains mais je ne préfère pas prendre de risque donc j'opte pour une G2 AVP...que je ne pourrai faire qu'après signature du compromis.

"Comment le lotisseur justifie-t-il son refus ?"

=> Il ne le justifie pas, il refuse simplement la clause. Je me suis rapproché de mon notaire qui m'a indiqué qu'il était dans son droit (seule la clause d'obtention du crédit et légale, les autres sont toutefois possible si les 2 parties sont d'accord).
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Messages : Env. 20
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
elodieurba a écrit:
Odilon44 a écrit:En pratique, un PC peut faire l'objet d'un recours, mais ce recours n'a aucune chance d'aboutir (il y a des jurisprudences dans ce sens), car le principe des constructions dans ce lotissement est acquis par le fait que le PA est lui-même purgé de tout recours (affichage, délai, etc), et que le PA avait justement été établi pour des terrains supportant des constructions de maisons.
(Et pour toute suite utile une Autre conséquence de la jurispudence, c'est : qu'en lotissement, puisqu'un recours contre une construction ne pourra aboutir, il n'est pas utile d'attendre la fin du délai de recours pour démarrer la construction....).

En l'occurrence, une clause telle qu'envisagée dans le compromis n'apporte rien à l'acheteur, puisque, effectivement, en cas de refus du PC, il faut et il suffit de corriger ce qui est incorrect.

Je suis désolée de ne pas etre d'accord avec vous mais un PC peut etre refusé dans un lotissement et faire l'objet d'un recours qui abouti. Certes le PC ne sera pas refusé pour inconstructibilité du terrain  mais il y a pleins d'autres motifs d'urbanisme.
Il faudra quand meme redéposer un permis.
Il ne faudrait pas que les gens pensent qu'ils n'ont aucun risques dans un lotissement..
D'ailleurs leur permis sera soumis aux mêmes règles d'affichage que le PA

J'ai du mal m'exprimer.
Bien sur un dossier de PC mal monté, incorrect, peut être refusé en lotissement, (ça m'est arrivé), pour non respect des règlements, mais c'est dans un premier temps, et si il est rectifié et que le projet est conforme aux divers réglements, là, à la fin, il ne peut plus y avoir de motif de refus.
Pour les recours, je maintiens ce que j'ai écrit plus haut.
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Shino a écrit:"Le lotisseur n'a pas fait d'étude de sol?"

=> Le lotisseur a fait une étude de sol, mais c'est pour la voirie. Ça peut donner une idée de la qualité des terrains mais je ne préfère pas prendre de risque donc j'opte pour une G2 AVP...que je ne pourrai faire qu'après signature du compromis.

"Comment le lotisseur justifie-t-il son refus ?"

=> Il ne le justifie pas, il refuse simplement la clause. Je me suis rapproché de mon notaire qui m'a indiqué qu'il était dans son droit (seule la clause d'obtention du crédit et légale, les autres sont toutefois possible si les 2 parties sont d'accord).


ça se complique, en effet, je suis dubitatif sur les clauses d'études de sol dans le compromis (même si elles seraient justifiables), car difficiles à expliciter, ET à faire accepter par les 2 parties.

Il faut jouer sur plusieurs niveaux : dans le contrat de construction, faire rentrer la limite de budget ET l'envergure du projet (c'est à dire ne pas pouvoir supprimmer une chambre par exemple, pour financer le surcout des fondation), et aussi les limites du financement.
C'est à dire : Projet finalement trop cher... donc pas de contrat de construction viable, donc pas d'achat de terrain.
Mais c'est la bataille d'arguments.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +8 ans.
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Picto recompense Membre super utile
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De : Wadirum (44)
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Env. 60000 message
Enfin pour l'étude de sol G2 AVP, ça me parait louche quand même... puisque c'est vous qui prendrez les frais à votre charge... ça ne lui coûte rien d'accepter.

Peut-être que le lotisseur sait que son terrain est pourri et il ne veut pas que vous le sachiez avant de signer... on peut se poser la question... surtout s'il ne se justifie pas...

Moi ce serait un motif valable pour que je ne signe pas !
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Messages : Env. 60000

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Env. 20 message Nord
Nouveau rebondissement...le lotisseur donne son accord pour l'étude de sol avant la signature du compromis.
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Messages : Env. 20
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Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire
Bonjour,

un exemple de recours dans un lotissement:
http://www.forumconstruire.com/construire/topic-311238-mur-g[...]imite-proprite-face.php

Certes le recours n'a quasi aucune chance d'aboutir mais bonjour l'angoisse et les nuits blanches et la future vie avec le voisin.
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Indre Et Loire
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