Permis reconstruction d'une habitation agricole

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MODdeslolo Picto info

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Le 25/11/2020 à 17h06 Env. 30 message Haute Garonne

Bonjour a tous
Je suis tout fraîchement inscrit sur le forum mais je le consulte depuis longtemps car je suis en phase de finalisation de mon projet de construction mais j'ai une question importante a poser aux spécialistes des permis de construire je vous expose ma situation:
je suis en finalisation pour l'achat d'un terrain agricole avec une habitation en très mauvaise état.
Les murs sont fissurés, la dalle est cassé, les fenêtres HS et le toit va pas tarder a tomber si ça continue.
Cette maison n'est pas du tout spéciale elle n'a pas de charme particulier car elle est en simple parpaing avec un toit en tôle ondulée. je suis allé voir le maire du village et je lui ai expliqué le projet de finir de faire tomber la vieille maison et reconstruire a la place une maison ossature bois pour réhabiliter le coin avec un projet d'autonomie et a terme peut être moi aussi une micro exploitation.
Il a été très favorable a ma demande et ne m'a donné aucune contre-indication si ce n'est que de reconstruire a l'identique c'est a dire pour lui pas plus grand que l'ancienne habitation mais que je pouvais tout a fait faire une maison en bois qu'il n'y avait aucun problème.
Je dois aussi vous dire que le propriétaire donc un agriculteur m'a proposé dans notre arrangement financier de me vendre le terrain avec la maison déjà détruite et débarrassée des gravats ce qui m'arrange bien sur.
Je vais être en autoconstruction totale car notre maison va faire 55m2 habitable, je suis actuellement en préparation du permis de construire que m'a donner a remplir le Maire mais j'ai une question sur le remplissage du CERFA rubrique:

4-2 Nature des travaux
-nouvelle construction
- Travaux sur construction existante ???

ensuite rubrique
4-4 Destination,sous-destinations et tableau des surfaces etc..

moi je vais remplir la partie Zone agricole

-surface existante avant travaux ???
-surface céee???
-Surface supprimée??

et enfin rubrique
5 a remplir lorsque le projet nécessite une démolition
mais moi je vais acheter le terrain avec la maison déjà détruite donc voila toutes mes questions un peut essentielles

Merci aux personnes qui vont y passer du temps pour y répondre

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ManuTaden Picto info

Le 25/11/2020 à 19h23 Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor

Bonjour
Vous allez acheter , donc il vous faut un notaire.
Posez lui la question, sur ce qui est préférable : acheter un terrain agricole avec une ruine qu'il faut démolir avant de reconstruire
ou acheter un terrain agricole avec la ruine déjà démontée

En attendant, vous pouvez déjà demander un certificat d'urbanisme opérationnel avec la démolition puis reconstruction à l'identique de l'habitation.
ça ne vous engage à rien, par contre ça vous permettra de savoir si votre opération sera acceptée par le service administratif s'occupant de l'urbanisme. Parce que de plus en plus de petites communes abandonnent l'instruction des PC pour les déléguer au sein d'un service de l'agglo ou de la communauté de communes, donc peut être que ce n'est plus le maire qui instruit les permis.

Lisez aussi le PLU, parfois la démolition est forcément définitive sur les parcelles agricoles. Vous avez le droit de rénover, mais pas de raser et de reconstruire.
C'était, par exemple, le cas dans mon ancien PLU : rénovation : OK, démolition puis reconstruction : NON. Depuis ça a changé, mais dans le hameau voisin il y a eu rénovation d'un bâtiment agricole avec changement d'affectation en 2016 ou 2017, le propriétaire n'avait pas eu le droit de détruire le bâtiment. Son PC n'était donc qu'une rénovation avec changement d'affectation.
Manque de chance, lors du démontage de la charpente metallique, un malencontreux coup de grue a détruit un pignon et une partie importante de la façade ;) il a fallut tout reconstruire à neuf

Le nouveau PLU est moins dogmatique, la démolition, suivie d'une reconstruction est possible.

Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic

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MODdeslolo Picto info

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Le 25/11/2020 à 21h18 Env. 30 message Haute Garonne

Merci ManuTaden pour tes infos je voulais preciser que le terrain est sur une commune de 250 habitants donc tres rurale et qu'elle ne dispose pas de PLU mais un RNU

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MODdeslolo Picto info

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Le 27/11/2020 à 13h38 Env. 30 message Haute Garonne

Il n'y a pas un spécialiste de l'urbanisme agricole pour me conseiller ?
car je ne sais pas comment présenter le projet pour avoir la meilleure chance qu'il soit accepté.
garder la maison dans l'état et demander dans le permis de construire la démolition et le reconstruction ou carrément la faire détruire et demander un nouvelle construction ??
J'ai bien compris que je pouvais déposer un certificat d'urbanisme opérationnel pour tester mon projet mais je voudrais faire au plus vite car le certificat + après le permis ça me fait un délai de 4 mois minimum
Merci pour votre aide

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salade bio Picto info

Le 27/11/2020 à 14h46 Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines

Bonjour,

Vous devriez demander conseil au service urbanisme de la commune, ou de la communauté d'agglomération si elle pris la compétence.
Les dires du maire c'est bien beau mais ça ne donne aucune assurance et ça ne vaut aucune écrit.
La démolition seule d'une construction est soumise à permis de démolir dans certains cas (art. R.421-27 et 28 du code de l'urbanisme).
La démolition/reconstruction est soumise à permis de construire et dépend des possibilités sur RNU. L'avez-vous consulté ? Avez-vous vu un architecte ?

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Le 28/11/2020 à 14h32 Env. 30 message Haute Garonne

Merci salade bio pour ta réponse je vais appeler des lundi le service d'urbanisme de la communauté des communes et pour ce qui est du RNU oui je l'ai lu enfin pas entierement mais surtout l'article L111-1-2

Création Loi n°83-8 du 7 janvier 1983 - art. 38 (V) JORF 9 JANVIER 1983
En l'absence de plan d'occupation des sols opposable aux tiers, ou de tout document d'urbanisme en tenant lieu, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune :
1° L'adaptation, la réfection ou l'extension des constructions existantes ;
2° Les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l'exploitation agricole, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national ;
3° Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes.
Une construction ou une installation autre que celles mentionnées aux alinéas précédents peut être autorisée, sur demande motivée du conseil municipal, justifiée par l'intérêt de la commune, lorsque le représentant de l'Etat estime que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 et aux lois d'aménagement et d'urbanisme mentionnées à l'article L. 111-1-1.

et pour l'architecte non je fais tout tout seul mais j'ai un rendez vous visio lundi avec l'archi gratuit du CAUE local

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ManuTaden Picto info

Le 30/11/2020 à 12h05 Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor

Bonjour MODdeslolo
Déposez un certificat d'urbanisme opérationnel, vous en avez pour quelques heures à préparer le dossier avec photos, explications, plans rapide... et ça vous permettra d'avoir une réponse écrite officielle quand à votre projet.
Pour acheter il vous faudra un notaire, donc cherchez le dès maintenant et demandez lui conseil : sur les deux possibilités :
1 - achat terrain agricole avec ruine que vous reconstruirez ensuite
2 - achat terrain agricole sans la ruine

Le risque avec le 2 c'est que vous risquez d'être propriétaire d'un terrain agricole, donc inconstructible sauf si vous êtes agriculteur, et que votre exploitation nécessite une présence permanente : donc éleveur, la vente sur place n'est pas suffisante.

attention avec le CAUE, certains archi donnent des conseils, intéressants, mais oraux ... donc pas forcément applicables et justes ! J'en ai déjà eu l'expérience dans un salon, le contradicteur, étant le responsable de l'urbanisme de la commune l'archi c'était un senti peu seul ...
D'autres archi, par contre, confirment et approfondissent leurs réponses par un écrit. Dans mon cas, un mail, reçu 1 semaine plus tard, avec des remarques et informations complémentaires qui avaient été utiles à mon projet et avaient permis d'arrondir les angles avec l'ABF, très braqué au départ.

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MODdeslolo Picto info

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Le 01/12/2020 à 18h21 Env. 30 message Haute Garonne

Merci ManuTaden
je vais me rapprocher du notaire pour en savoir un peut plus.
Mais pour le certificat d'urbanisme j'aurais aimer faire sans pour gagner un peut de temps car il me faut attendre 2 mois pour le certificat et ensuite il faut poser un permis derrière donc encore 2 mois de plus.
L'idéal serait de savoir avant ce qui est légal ou pas pour pouvoir vraiment affiner directement mon permis.
Donc est ce que je peux faire une demande de démolition et de reconstruction après sachant que je veux construire différemment que l'ancien ??
Avant parpaing et après ossature bois

et avant 95m2 après 55m2

Ou alors est ce que je dois vraiment reconstruire a l'identique c'est a dire une maison de 95m2 en parpaing avec enduit ciment avec les fenêtres au même endroit ainsi que les portes??

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