Nous sommes au tout début !

Bonjour à tous,
Ce forum est génial, j'ai déjà trouvé énormement de réponses à mes nombreuses auestions, et je vous avoue que je suis partagée entre la peur et l'excitation à l'idée de se lancer dans un projet de construction.
À l'heure ou je vous écris, nous en sommes à pas grand chose en fait . Nous avons trouvé notre terrain coup de coeur. Et grâce aux informations que j'ai pu lire ici, j'ai exigé du proriétaire une étude de sol type G1 car oblogatoire à partir du 1 octobre 2020.
En paralèlle, j'ai contacté un constructeur pour avoir une idée des étapes à suivre. Voici ce que nous avons en tête, j'aimerai bien avoir vos retous.
Step 1: Obtenir l'étude de sol préalable à la vente du terrain
Step 2 : Faire une offre en fonction du suroût éventuel identifié par le constructeur (je crois qu'on part déjà sur un sol argileux (car eau stagnate en visitant le terrain) mais on ne sait pas dans quelle mesure. Et surtout pour que ça rentre dans notre budget, car on ne peut pas se permettre un surcoût de + 50k€ par rapport à nos premières estimations.
Step 3: Signature de la promesse de vente, avec clauses supensives: délai de 6 mois pour l'obtention du permis de construire (car zone UGb dans zone protégée avec beaucoup d'exigences (Donc beaucoup d'acteurs mettent leur nez dedans : commune, département...etc)
Step 4 : Financement : Comme sommes novices en la matière, nous avons demandé à la banque comment se financer un projet terrain + construction. Donc, en plus de la promesse de vente, la banque exige l'un documents suivant : Le CCMI (Avec ou sans matériaux) ou le devis de Maîtrise d'ouvrage ou le marché des travaux. La banque nous a confirmé qu'on pourrait mettre en place un différé de 3 ans après débolocage de la totalité des fonds, en ne payant que l'assurance entre temps.
Nous sommes conscients que c'est du temps long et l'idée d'emménager dans 1 ans ou 1 ans et demi ne nous fait pas peur.
Mes questions :
1) Notre objectif maintenant est de trouver un constructeur, nous voulons éviter les CCMIstes pour une question de goût et de libérté de choix des matériaux, est-ce une bonne idée ? Comment trouver un constructeur sérieux? Quels sont les arnaquent courantes à éviter ?
2) La surface de plancher ne doit pas dépasser les 150m2 donc faire appel à un architecte n'est pas oblogatoire, mais est-ce une bonne idée de se passer d'un architecte ? Faut-il prendre un architecte indépendant ou celui preconisé par le constructeur ?
3) Plus globalement, est-une bonne idée de construire sur un terrain argileux ? Peut-on facilement aménager un jardin, sans se retrouver dans la boue à chaque chaque fois qu'il pleut ?
4) On part sur une maison ossature bois plein pied de 150m2. Pour un sol argileux, faut-il préférer des pieux ou une dalle en beton ?
5) Le PLU de la commmune intérdit toute impérméabilisation du sol en dehors de la zone de construction, quel choix nous restent-t-ils pour aménager une allée entre le portail et la porte de la maison ? Un endroit ou garer la voiture ?
Voici toute les questions qu'on se pose à date. Merci d'avance pour vos retours, conseils, je tâcherai de vous tenir informé de l'avancement de ce projet, j'espère que cela aidera d'autres personnes.
À bientôt