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Nouveau membre Env. 10 message Yvelines
Bonjour à tous,
Ce forum est génial, j'ai déjà trouvé énormement de réponses à mes nombreuses auestions, et je vous avoue que je suis partagée entre la peur et l'excitation à l'idée de se lancer dans un projet de construction.
À l'heure ou je vous écris, nous en sommes à pas grand chose en fait . Nous avons trouvé notre terrain coup de coeur. Et grâce aux informations que j'ai pu lire ici, j'ai exigé du proriétaire une étude de sol type G1 car oblogatoire à partir du 1 octobre 2020.
En paralèlle, j'ai contacté un constructeur pour avoir une idée des étapes à suivre. Voici ce que nous avons en tête, j'aimerai bien avoir vos retous.
Step 1: Obtenir l'étude de sol préalable à la vente du terrain
Step 2 : Faire une offre en fonction du suroût éventuel identifié par le constructeur (je crois qu'on part déjà sur un sol argileux (car eau stagnate en visitant le terrain) mais on ne sait pas dans quelle mesure. Et surtout pour que ça rentre dans notre budget, car on ne peut pas se permettre un surcoût de + 50k€ par rapport à nos premières estimations.
Step 3: Signature de la promesse de vente, avec clauses supensives: délai de 6 mois pour l'obtention du permis de construire (car zone UGb dans zone protégée avec beaucoup d'exigences (Donc beaucoup d'acteurs mettent leur nez dedans : commune, département...etc)
Step 4 : Financement : Comme sommes novices en la matière, nous avons demandé à la banque comment se financer un projet terrain + construction. Donc, en plus de la promesse de vente, la banque exige l'un documents suivant : Le CCMI (Avec ou sans matériaux) ou le devis de Maîtrise d'ouvrage ou le marché des travaux. La banque nous a confirmé qu'on pourrait mettre en place un différé de 3 ans après débolocage de la totalité des fonds, en ne payant que l'assurance entre temps.
Nous sommes conscients que c'est du temps long et l'idée d'emménager dans 1 ans ou 1 ans et demi ne nous fait pas peur.
Mes questions :
1) Notre objectif maintenant est de trouver un constructeur, nous voulons éviter les CCMIstes pour une question de goût et de libérté de choix des matériaux, est-ce une bonne idée ? Comment trouver un constructeur sérieux? Quels sont les arnaquent courantes à éviter ?
2) La surface de plancher ne doit pas dépasser les 150m2 donc faire appel à un architecte n'est pas oblogatoire, mais est-ce une bonne idée de se passer d'un architecte ? Faut-il prendre un architecte indépendant ou celui preconisé par le constructeur ?
3) Plus globalement, est-une bonne idée de construire sur un terrain argileux ? Peut-on facilement aménager un jardin, sans se retrouver dans la boue à chaque chaque fois qu'il pleut ?
4) On part sur une maison ossature bois plein pied de 150m2. Pour un sol argileux, faut-il préférer des pieux ou une dalle en beton ?
5) Le PLU de la commmune intérdit toute impérméabilisation du sol en dehors de la zone de construction, quel choix nous restent-t-ils pour aménager une allée entre le portail et la porte de la maison ? Un endroit ou garer la voiture ?
Voici toute les questions qu'on se pose à date. Merci d'avance pour vos retours, conseils, je tâcherai de vous tenir informé de l'avancement de ce projet, j'espère que cela aidera d'autres personnes.
À bientôt
Messages : Env. 10
Dept : Yvelines
Ancienneté : moins de 7j
 
Env. 70000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux...

Allez dans la section devis travaux du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de professionnels de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les professionnels, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : http://www.forumconstruire.com/construire/devis.php
 
Membre super utile Env. 800 message Eure Et Loir
Boniour,


Isabelle78 a écrit:Bonjour à tous,
Ce forum est génial, j'ai déjà trouvé énormement de réponses à mes nombreuses auestions, et je vous avoue que je suis partagée entre la peur et l'excitation à l'idée de se lancer dans un projet de construction.
À l'heure ou je vous écris, nous en sommes à pas grand chose en fait . Nous avons trouvé notre terrain coup de coeur. Et grâce aux informations que j'ai pu lire ici, j'ai exigé du proriétaire une étude de sol type G1 car oblogatoire à partir du 1 octobre 2020.
En paralèlle, j'ai contacté un constructeur pour avoir une idée des étapes à suivre. Voici ce que nous avons en tête, j'aimerai bien avoir vos retous.
Step 1: Obtenir l'étude de sol préalable à la vente du terrain
Step 2 : Faire une offre en fonction du suroût éventuel identifié par le constructeur (je crois qu'on part déjà sur un sol argileux (car eau stagnate en visitant le terrain) mais on ne sait pas dans quelle mesure. Et surtout pour que ça rentre dans notre budget, car on ne peut pas se permettre un surcoût de + 50k€ par rapport à nos premières estimations.
Step 3: Signature de la promesse de vente, avec clauses supensives: délai de 6 mois pour l'obtention du permis de construire (car zone UGb dans zone protégée avec beaucoup d'exigences (Donc beaucoup d'acteurs mettent leur nez dedans : commune, département...etc)
Step 4 : Financement : Comme sommes novices en la matière, nous avons demandé à la banque comment se financer un projet terrain + construction. Donc, en plus de la promesse de vente, la banque exige l'un documents suivant : Le CCMI (Avec ou sans matériaux) ou le devis de Maîtrise d'ouvrage ou le marché des travaux. La banque nous a confirmé qu'on pourrait mettre en place un différé de 3 ans après débolocage de la totalité des fonds, en ne payant que l'assurance entre temps.
Nous sommes conscients que c'est du temps long et l'idée d'emménager dans 1 ans ou 1 ans et demi ne nous fait pas peur.
Mes questions :
1) Notre objectif maintenant est de trouver un constructeur, nous voulons éviter les CCMIstes pour une question de goût et de libérté de choix des matériaux, est-ce une bonne idée ? Comment trouver un constructeur sérieux? Quels sont les arnaquent courantes à éviter ?
2) La surface de plancher ne doit pas dépasser les 150m2 donc faire appel à un architecte n'est pas oblogatoire, mais est-ce une bonne idée de se passer d'un architecte ? Faut-il prendre un architecte indépendant ou celui preconisé par le constructeur ?
3) Plus globalement, est-une bonne idée de construire sur un terrain argileux ? Peut-on facilement aménager un jardin, sans se retrouver dans la boue à chaque chaque fois qu'il pleut ?
4) On part sur une maison ossature bois plein pied de 150m2. Pour un sol argileux, faut-il préférer des pieux ou une dalle en beton ?
5) Le PLU de la commmune intérdit toute impérméabilisation du sol en dehors de la zone de construction, quel choix nous restent-t-ils pour aménager une allée entre le portail et la porte de la maison ? Un endroit ou garer la voiture ?
Voici toute les questions qu'on se pose à date. Merci d'avance pour vos retours, conseils, je tâcherai de vous tenir informé de l'avancement de ce projet, j'espère que cela aidera d'autres personnes.
À bientôt


Quelques réponses pour commencer :

1/ Si vous passez par un constructeur, c'est forcément en CCMI. Sinon il faut passer par un maître d'œuvre, un architecte, ou gérer vous-même la maîtrise d'œuvre. Je déconseille fortement la troisième solution quand on est novice ; quant à choisir entre CCMI ou architecte/maître d'œuvre, les deux types de contrat ont leurs avantages et leurs inconvénients, il faut prendre le temps de se renseigner avant de signer quoi que ce soit. Pour trouver un constructeur, vous pouvez regarder le top de l'Aamoi, les récits de construction sur ce forum ou encore faire marcher le bouche à oreille. Pour identifier les arnaques les plus courantes, bien potasser les topics de ce forum et le site de l'Aamoi, et ne pas hésiter à adhérer à l'association en préventif si CCMI choisi.

2/ Beaucoup de constructeurs travaillent avec leur architecte ; c'est pratique, mais pas vraiment légal. Quitte à passer par un architecte, autant le choisir indépendant (on peut ensuite signer avec un constructeur pour la construction proprement dite ou continuer avec l'architecte, au choix).

4/ Ça, c'est l'étude de sol G2AVP qui vous le dira.

5/ Gravier, dalles végétales comme dans certains parkings, béton drainant s'il est autorisé, pas japonais pour l'allée...
Picto recompense Membre super utile
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Nouveau membre Env. 10 message Yvelines
Merci beaucoup pour ces informations précieuses, ça me permet de mettre de l'ordre de mes idées.
Je vais regarder du côté de l'aamoi.
J'ai étudié cette après midi les différents type de fondations, pour un sol argileux on s'orientrait plus vers des fondations semi-profondes voir profondes, ça change beaucoup de chose par rapport au coût. Est-ce qu'il est possible qu'une étude de sol G2AVP ne soit pas conclusive et qu'il faille faire une autre étude pour trouver le bon sol ?
j'ai pu lire que pour une étude G1 (obligatoire pour la vente), il fallait attendre 1 à 2 mois pour avoir un géotechnicien de disponible, est-ce que je peux proposer de faire en même temps une etude G2AVP (on prendrai en charge le surplus)? L'idée est de gagner un peu temps et ne pas se prendre 4 mois juste avoir une étude de sol G2.
Messages : Env. 10
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Ancienneté : moins de 7j
 
Membre ultra utile Env. 70000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonsoir

Isabelle78 a écrit:...
 j'ai pu lire que pour une étude G1 (obligatoire pour la vente), il fallait attendre 1 à 2 mois pour avoir un géotechnicien de disponible, est-ce que je peux proposer de faire en même temps une etude G2AVP  (on prendrai en charge le surplus)?  L'idée est de gagner un peu temps et ne pas se prendre 4 mois juste avoir une étude de sol G2.

Oui, c'est possible et c'est une bonne idée.

La G2avp se fait sur la base des plans de la future construction (implantation exacte) ... il faut donc... avoir les plans...

Citation: Step 2 : Faire une offre en fonction du suroût éventuel identifié par le constructeur (je crois qu'on part déjà sur un sol argileux (car eau stagnate en visitant le terrain) mais on ne sait pas dans quelle mesure. Et surtout pour que ça rentre dans notre budget, car on ne peut pas se permettre un surcoût de + 50k€ par rapport à nos premières estimations.

surcoût identifié par le "cst" : attention, il n'a pas forcément les compétences pour et son intérêt est de vendre une construction, s'il minimise le surcoût (intentionnellement oupa) ... vous ne pourrez plus annuler sans y laisser des plumes.


Citation: Step 3: Signature de la promesse de vente, avec clauses supensives: délai de 6 mois pour l'obtention du permis de construire...

Non, pas pour l'obtention car vous ne pourrez pas maitriser ce délai : si la personne qui traite le dossier s'absente , ou vous envoie une demande de renseignements complémentaires, ou que le dossier échoue dans un tiroir ...  le délai sera dépassé.
Il vaut mieux s'engager sur un délai de dépôt de dossier ;
idem pour la banque : délai pour dépôt de dossier ... surtout pas pour accord.

En clause suspensive (prenez VOTRE notaire, pas celui du vendeur) il faudra  ajouter  "sous réserve que les résultats de  l'étude de sol G2avp n'imposent pas un surcout de + de xx k€ "


Pour l'argile, vous pouvez regarder sur https://www.georisques.gouv.fr/dossiers/argiles/carte#/
Picto recompense Membre ultra utile
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Nouveau membre Env. 10 message Yvelines
Merci beaucoup Elisa !
C'est noté pour la G2.
On n'avait pas du tout vu les clauses suspensives sous cet angle, il faut donc qu'on trouve un notaire. Il me semblait en fait qu'un notaire était neutre, vu qu'il représente l'état, mais à vous lire, ce n'est du tout le cas.
Pour le lien georisque, j'avais jeté un coup d'oeil au milieu de semaine, mais je n'avais pas trouver les informations que je recherchais, je vais rechecker.
Bonne nuit et merci encore
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Membre super utile Env. 800 message Eure Et Loir
Un notaire est supposé être neutre effectivement, mais s'il y a conflit potentiel, il va arranger son client, c'est-à-dire celui qui le paye et dont il connaît peut-être la famille depuis trente ans, plutôt que l'acheteur du terrain, c'est humain.

Et prendre votre propre notaire ne vous coûtera pas un centime de plus, les deux notaires se partageront les frais.
Picto recompense Membre super utile
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Membre utile Env. 900 message Courdimanche (95)
Absolument.

Un notaire est neutre, mais la nature humaine étant ce qu'elle est, autant sécuriser l'opération, puisque c'est le même prix.

De plus, 2 personnes réfléchissent mieux qu'une...

ALors il ne faut pas hésiter.
Dyan a écrit:Un notaire est supposé être neutre effectivement, mais s'il y a conflit potentiel, il va arranger son client, c'est-à-dire celui qui le paye et dont il connaît peut-être la famille depuis trente ans, plutôt que l'acheteur du terrain, c'est humain.

Et prendre votre propre notaire ne vous coûtera pas un centime de plus, les deux notaires se partageront les frais.
Picto recompense Membre utile
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Membre ultra utile Env. 70000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonsoir

On dit souvent qu'un notaire a Devoir de Conseil , je l'ai souvent écrit ...

mais il n'est pas neutre dans le sens où : il "travaille" pour SON client dans l'intérêt de SON client.


à part ça : oui, avec ou sans lui, les "frais de notaire" seront les mêmes.
Picto recompense Membre ultra utile
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Membre ultra utile Env. 70000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Pour les risques argiles : voir en mairie ou google pour trouver la liste des communes concernées par les déclarations de catastrophes naturelles.

les décrets sont publiés -accessibles à tous-, la liste est en Annexe -après l'article 4- , voir ici par exemple https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042165029
Picto recompense Membre ultra utile
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