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Comment diviser administrativement un ensemble foncier?

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Photographe Env. 200 message Loire Atlantique
Bonjour,

Nous avons acquis un ensemble immobilier en Loire-Atlantique. Il se compose de plusieurs bâtiments en pierre, certains habitables d'autres non.

Sur notre ensemble parcellaire il y a une ancienne grange en bois, couverte en ardoise, qui ne tient plus que grace à l'arbre qui la soutient.
Dans notre projet nous souhaiterions faire un garage non accolé car les autres bâtiments ne sont pas assez profonds ou pas assez hauts (soues à cochons, écurie...) en lieu et place de cette grange.

J'ai demandé à la mairie quels étaient les démarches et on m'indique qu'il faut un permis de construire car le bâtiment n'est pas cadastré. Dans ce cas ok pas de soucis sauf vis à vis du PLU:

En effet nous sommes en zone A et le PLU limite la surface totale de l'emprise foncière à 300m² sur "l'ensemble foncier" et nous sommes actuellement à 360m² d'emprise foncière.

Dans notre projet final nous auront un locatif (ou nous habitons actuellement) et notre maison principale à rénover (en projet). J'ai donc plusieurs questions:

1- Qu'entends on précisément par ensemble parcellaire? l'ensemble des parcelles accolées appartenant à un même propriétaire foncier?

2- Peut on séparer cet ensemble parcellaire par exemple par la création d'une SCI et  la séparation des parcelles/bati d'une part dans la SCI et de l'autre en notre nom propre? 

Merci de vos retours/conseils et n'hésitez pas si je n'ai pas été clair! 
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Picto recompense Photographe
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

Vous avez acquis un terrain, composé de plusieurs parcelles, sur lequel existe plusieurs bâtiments ?

Si vous souhaitez modifier les constructions existantes, sauf démolition, il est nécessaire de justifier de leur régularité : édifiées conformément à une autorisation qui n'a été ni annulée ni retirée. Sans quoi votre projet devra intégrer une régularisation, dans les limites de l'article L.421-9 du code de l'urbanisme.

La notion d’unité foncière a été définie par le Conseil d’Etat comme un « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE 27/06/2005 n° 264667). Le PLU donne une autre définition ?
La division serait envisageable à condition d'avoir cédé la partie de terrain avant de déposer un permis de construire.

Attention toutefois car en cas de lotissement (L.442-1 CU), ou de construction de plusieurs bâtiments sur un terrain devant faire l'objet d'une division, l'instruction de tout projet sera faite au regard de l'ensemble du terrain avant division (R.151-21), sauf si le PLU s'y oppose.
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Photographe Env. 200 message Loire Atlantique
salade bio a écrit:Bonjour,

Vous avez acquis un terrain, composé de plusieurs parcelles, sur lequel existe plusieurs bâtiments ?

==>Oui c'est une très ancienne ferme qui n'était plus exploité depuis plus de 70ans.

Si vous souhaitez modifier les constructions existantes, sauf démolition, il est nécessaire de justifier de leur régularité : édifiées conformément à une autorisation qui n'a été ni annulée ni retirée. Sans quoi votre projet devra intégrer une régularisation, dans les limites de l'article L.421-9 du code de l'urbanisme.
===> Il y avait déjà des autorisations dans les années 40 50? Je ne pense pas pouvoir les retrouver. Je trouve ça dommage les erreurs de cadastre. Par exemple sur la parcelle de mon voisin c'est l'inverse il y a un bâtiment de dessiné qui est non existant... 

La notion d’unité foncière a été définie par le Conseil d’Etat comme un « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE 27/06/2005 n° 264667). Le PLU donne une autre définition ?
La division serait envisageable à condition d'avoir cédé la partie de terrain avant de déposer un permis de construire.  ==> Dans ce cas la division vers une SCI (même si les associés se trouvent être ma compagne et moi même) peut-elle faire l'affaire. Nous demanderons effectivement le permis après la division.

Attention toutefois car en cas de lotissement (L.442-1 CU), ou de construction de plusieurs bâtiments sur un terrain devant faire l'objet d'une division, l'instruction de tout projet sera faite au regard de l'ensemble du terrain avant division (R.151-21), sauf si le PLU s'y oppose. ==>Dans notre cas il s'agit juste d'un préau en poteau poutre bois ouvert sur 1 coté.
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Env. 10 message Loire Atlantique
FLok a écrit:
salade bio a écrit:Bonjour,

Vous avez acquis un terrain, composé de plusieurs parcelles, sur lequel existe plusieurs bâtiments ?

==>Oui c'est une très ancienne ferme qui n'était plus exploité depuis plus de 70ans.

Si vous souhaitez modifier les constructions existantes, sauf démolition, il est nécessaire de justifier de leur régularité : édifiées conformément à une autorisation qui n'a été ni annulée ni retirée. Sans quoi votre projet devra intégrer une régularisation, dans les limites de l'article L.421-9 du code de l'urbanisme.
===> Il y avait déjà des autorisations dans les années 40 50? Je ne pense pas pouvoir les retrouver. Je trouve ça dommage les erreurs de cadastre. Par exemple sur la parcelle de mon voisin c'est l'inverse il y a un bâtiment de dessiné qui est non existant... 

La notion d’unité foncière a été définie par le Conseil d’Etat comme un « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE 27/06/2005 n° 264667). Le PLU donne une autre définition ?
La division serait envisageable à condition d'avoir cédé la partie de terrain avant de déposer un permis de construire.  ==> Dans ce cas la division vers une SCI (même si les associés se trouvent être ma compagne et moi même) peut-elle faire l'affaire. Nous demanderons effectivement le permis après la division.

Attention toutefois car en cas de lotissement (L.442-1 CU), ou de construction de plusieurs bâtiments sur un terrain devant faire l'objet d'une division, l'instruction de tout projet sera faite au regard de l'ensemble du terrain avant division (R.151-21), sauf si le PLU s'y oppose. ==>Dans notre cas il s'agit juste d'un préau en poteau poutre bois ouvert sur 1 coté.


Bonjour,

j’ai précisément le même cas avez-vous pu trouver une solution à votre problème.
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Photographe Env. 200 message Loire Atlantique
Seb442 a écrit:
FLok a écrit:
salade bio a écrit:Bonjour,

Vous avez acquis un terrain, composé de plusieurs parcelles, sur lequel existe plusieurs bâtiments ?

==>Oui c'est une très ancienne ferme qui n'était plus exploité depuis plus de 70ans.

Si vous souhaitez modifier les constructions existantes, sauf démolition, il est nécessaire de justifier de leur régularité : édifiées conformément à une autorisation qui n'a été ni annulée ni retirée. Sans quoi votre projet devra intégrer une régularisation, dans les limites de l'article L.421-9 du code de l'urbanisme.
===> Il y avait déjà des autorisations dans les années 40 50? Je ne pense pas pouvoir les retrouver. Je trouve ça dommage les erreurs de cadastre. Par exemple sur la parcelle de mon voisin c'est l'inverse il y a un bâtiment de dessiné qui est non existant... 

La notion d’unité foncière a été définie par le Conseil d’Etat comme un « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE 27/06/2005 n° 264667). Le PLU donne une autre définition ?
La division serait envisageable à condition d'avoir cédé la partie de terrain avant de déposer un permis de construire.  ==> Dans ce cas la division vers une SCI (même si les associés se trouvent être ma compagne et moi même) peut-elle faire l'affaire. Nous demanderons effectivement le permis après la division.

Attention toutefois car en cas de lotissement (L.442-1 CU), ou de construction de plusieurs bâtiments sur un terrain devant faire l'objet d'une division, l'instruction de tout projet sera faite au regard de l'ensemble du terrain avant division (R.151-21), sauf si le PLU s'y oppose. ==>Dans notre cas il s'agit juste d'un préau en poteau poutre bois ouvert sur 1 coté.


Bonjour,

j’ai précisément le même cas avez-vous pu trouver une solution à votre problème.

 Bonjour,

Oui j'ai eu plusieurs retours allant tous dans le même sens: quelque soit la solution on contourne la loi et il y a donc un gros risque de se faire rattraper par la patrouille. 
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Picto recompense Photographe
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Env. 10 message Loire Atlantique
En effet on peu considérer que la loi est contournée. Néanmoins rien ne semble empêcher qu’une sci gère une partie de vos biens.

C’est compliqué tout cela.

Pour ma part je pense essayer la division avec une vente à une sci, dans notre cas il s’agit il y’aurait un rbnb + piscine d’un côté et de l’autre notre résidence principale.

Affaire à suivre,
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