SCI ou indivision pour devenir propriétaire à 2?

Bonjour,

Votre notaire est habitué des problèmes d'indivision rencontrés par ses clients.
Pour vivre la SCI (de rapport), et avoir vécu d'assez près l'indivision, il n'y a pas photo. D'où l'attitude de votre notaire.
Notamment pour la succession.
Vous pouvez valablement aller sur les sites tels "legalplace", ou celui des notaires.
Certes, la création de SCI avec apport d'un immeuble a un coût puisqu'il y a enregistrement aux impôts et à la publicité foncière.
Par contre, la gestion (malgré rapport annuel et AG) est très simple dans le cas d'une SCI familiale, qui plus est sans gestion de revenus (tirés de la SCI).
@+

deffrey Je trouve pas mal d'informations sur internet mais j'ai du mal à bien tout comprendre. Pas mal de vocabulaire et d'aspects que je ne maîtrise pas.

Je me pose beaucoup de questions plutôt dans le scénario où on se séparait avec ma femme. Quel serait le scénario en indivision et en SCI car à première vue je ne vois pas de différence.

Après peut être que j'y voyais un seul avantage mais je ne suis pas sûr. Mettons que je ne sois pas capacitaire à racheter la part de ma femme, une personne tierce (de ma famille par exemple) pourrait m'aider à racheter la part en intégrant la SCI à son tour. Gagnant le droit d'avoir également sa quote part. La où ce serait plus complexe en indivision.

Pour ce qui est de la succession nous souhaitions faire un testament où nous donnons notre part au dernier vivant quelque soit la part de l'un ou de l'autre de façon à ce qu'il n'y ait pas de problème de gestion avec les héritiers. Je pensais que rien que cela permettrai de résoudre les éventuels conflits connu en indivision. Mais peut être que ce n'est pas si simple.

Re,

Puisque vous avez un notaire, qui connaît votre situation, c'est avec lui qu'il faut étudier tous vos questionnements.
Personnellement, la gestion de la SCI (de rapport), me convient parfaitement, et notamment pour la donation (succession).
L'indivision, quand on a été concerné (même indirectement)... c'est bon!
@+

Bonjour,

Est-ce votre enfant ou celui de votre femme ?
Avez-vous mis le mariage que la table ?

Ma2t
C'est notre enfant commun. Nous sommes pacsé et allons rédiger un testament le mois prochain. Il n'y a pas de mariage en prévision.

Bon, le mal est fait (joke), un testament n'y fera rien, il faut un contrat de mariage. Dans votre cas je recommande la SCI.

Ma2t pouvez vous détailler les raisons de vos recommandations ?

Vous voulez vraiment vous retrouver en indivision avec votre enfant ?

Ma2t Dans quel contexte je me retrouverai en indivision avec mon enfant ? Sauf si j'ai mal compris si ma femme décéde j'herite du fait de notre testament de la totalité de sa quote part non ?

Oui lorsque vous n'aviez pas d'enfant, un testament permet de se protéger de la famille du conjoint.

Sauf qu'avec un enfant, ce dernier hérite de droit de sa réserve héréditaire.
50% du patrimoine du défunt pour 1 enfant.

En clair, le testament devient caduc.

Ma2t j'ai saisi et la SCI évite ça de quelle façon ?

Ma2t Pour l'instant ce que j'ai compris c'est que la SCI permettrait de faire un démembrement croisé avec 50% de l'usufruit 50% en nue propriété de la part de l'autre. En cas de décès de l'un de nous, le conjoint survivant récupère 50% de l'usufruit qui viennent s'ajouter au 50% qu'il a déjà. Et il reste la nue propriété qui est donc partagé à 50/50 entre le conjoint survivant et l'enfant.

Si j'ai bien compris le conjoint survivant se retrouve à 100% usufruit et 75% nue propriété. L'enfant possède les 25% restant de nue propriété.
Est-ce bien cela ?

Bonjour,
C'est exact, mais même sans ce démembrement croisé, l'enfant n'aura jamais assez de droit de vote à l'AG pour prendre une décision.

Ma2t le démembrement croisé c'est plutôt dans le cas où l'enfant ne serait pas celui du conjoint survivant alors si j'ai bien compris

Pas nécessairement, dans votre cas ça dépend du nombre d'enfant et qui décède...

Si vous avez 3 enfants, et si vous decedez en premier, votre conjointe aura 1/4 (1/4 de vos 70=17,5)+ ses 30% = 47,5%. Si les 3 enfants se mettent d'accord pour vendre... Elle n'a pas la majorité pour tenir.

En mettent en place un démembrement dès le début, ça permet de mieux se protéger.

Sinon, évoquez avec votre notaire la tontine, ils n'aiment pas trop ça, parceque ça leur rapporte moins, mais ça fonctionne bien. Il faut évaluer le coût, parceque vous êtes déjà propriétaire.

Ma2t
J'ai entendu parlé de la tontine relativement simple à mettre en place mais je crois que l'inconvénient principal c'est qu'il faut payer des droits de succession à hauteur de 60%

Nous n'avons qu'un enfant, nous aurons peut être un 2e un jour si on a de la chance mais nous n'irons pas au delà.

Avec 2 enfants ça leur donne que 46,66% des droits de vote. Ça passe sans démembrement.

Pour la tontine, il faut effectivement à minima être pacsé pour être exonéré de droits de succession et n'avoir à payer que des droits de mutation à hauteur de 6 %. Sinon c'est effectivement 60%.

Ma2t En revanche la tontine reste très limitante dans le cas de la séparation si j'ai bien saisi

Effectivement, en-cas de séparation, s'il y a un désaccord sur la vente des parts ça peut devenir problématique.

Je crois me souvenir qu'une décision de justice ne peut même pas annuler une clause d'accroissement. Il faut donc attendre le décès de l'un ou l'autre...

Bonjour,

Ma2t a écrit:

Bonjour,
C'est exact, mais même sans ce démembrement croisé, l'enfant n'aura jamais assez de droit de vote à l'AG pour prendre une décision.

Non, le démembrement c'est le fait de partager un patrimoine en: une partie en usufruit, l'autre en nue propriété.
Dans le démembrement croisé, mettons à 50/50:
  - L'un garde la moitié de sa(ses) part(s) en usufruit et donne l'autre moitié de ses parts en nue propriété à l'autre sociétaire.
  - Vice et versa, l'autre sociétaire garde la moitié de ses propres parts en usufruit et donne l'autre moitié des ses parts en nue propriété au premier.
Ainsi, au décès (de l'un ou l'autre), le second récupère ce qui lui manque, et devient donc entier propriétaire.
@+

Oui, c'est ce qu'on a dit plus haut.
J'expliquai que le démembrement croisé n'était pas nécessaire dans le cas d'1 ou 2 enfants.

Re,

Adiriien a écrit:

Ma2t Pour l'instant ce que j'ai compris c'est que la SCI permettrait de faire un démembrement croisé avec 50% de l'usufruit 50% en nue propriété de la part de l'autre. En cas de décès de l'un de nous, le conjoint survivant récupère 50% de l'usufruit qui viennent s'ajouter au 50% qu'il a déjà. Et il reste la nue propriété qui est donc partagé à 50/50 entre le conjoint survivant et l'enfant.

Si j'ai bien compris le conjoint survivant se retrouve à 100% usufruit et 75% nue propriété. L'enfant possède les 25% restant de nue propriété.
Est-ce bien cela ?

Je lis mal ou quoi???
Si vous répondez "c'est exact" à ce qui est écrit ci-dessus, ce n'est pas bon.
Démembrement croisé = Au décès, usufruit de l'un complété par la nue propriété de l'autre, pour arriver à l'entière propriété.
Là je lis "Et il reste la nue propriété qui est donc partagé à 50/50 entre le conjoint survivant et l'enfant."
Déjà, mettre un enfant dans une SCI... je doute que le notaire y soit favorable, car chaque associé a des responsabilités solidaires. Après vous me direz... tout dépend de l'âge de l'enfant!!
@+

deffrey Ma2t

Je relance le sujet car j'ai vu mon notaire et mon courtier mais je ne suis pas plus avancé.

En effet le notaire me vante tous les mérites de la SCI. Le courtier me dit qu'au niveau des banques j'aurais tout à gagner à faire un emprunt pour l'agrandissement au nom de la SCI.

Mais le plus gros problème c'est comment je le fait et la j'ai l'impression qu'aucun ne sait vraiment me répondre...

En effet, je suis seul propriétaire de ma maison aujourd'hui. Si je veux passer en SCI il faudrait être 2...
Il faudrait que ma femme puisse acheter 1 part sur les 99 pour mettre en place la SCI et faire la demande de crédit au nom de la SCI pour ensuite réajuster la nombre de part de chacun mais j'ai bien vu que pour mettre tout ça en place que ma notaire ne maîtrisais pas du tout ce genre de montage...

Elle me disait sinon d'emprunter d'abord chacun a titre personnel puis de former la SCI après mais la courtière est beaucoup moins fan de cette solution à présenter aux banques..

D'ailleurs je me pose une question toute bête si je veux transférer mon domicile dans la SCI, qu'adviennent les emprunts en cours ?

Bonjour,

Je ne suis pas notaire, je ne connais pas votre projet, mais:
  - Si votre notaire ne maîtrise pas, faut soit changer (pour cette opération), soit ne pas faire.
  - Perso, j'ai apporté seul un immeuble, dont la valeur représente N parts à 100 €,
  - Les autres membres ont acquitté X et Y parts de 100 €, le total T des parts faisant N + X + y.
  - Mais cette solution est plus coûteuse, car il y a apport d'un immeuble, et donc en plus de la rédaction de l'acte l'immeuble est enregistré à la publicité foncière (donc notaire obligatoire).
  - Par la suite, les emprunts éventuels pour travaux sont au nom de la SCI.
  - Avant ce montage, vous devez voir votre banque pour le transfert des encours vers la SCI, ce qui ne se fera pas tout seul et sans frais!
@+

De ce que j'ai compris c'est que le "transfert" s'apparente à quelque chose comme une vente et qu'il faudra très certainement clôturer les prêts en cours pour en générer un nouveau auprès de la SCI. Peut-être que la banque aura une certaine souplesse suivant le contrat mais un qui est sur c'est mon PTZ que je serai obligé de faire une croix dessus..
De ce que j'ai lu également la SCI est beaucoup plus coûteuse et moins adaptée quand il s'agit d'y amener un bien en cours de vie sociale comme c'est le cas ici.

Entre perdre mon prêt à taux zéro, l'obligation de passer par un architecte pour un permis de construire au nom de la SCI, l'absence de prêt aidé pour les SCI pour le nouvel emprunt, les frais de montage de la SCI, les transfert des emprunt. Ça fait cher le prix de la sérénité... Juste mon PTZ me faisait économiser 10 000€,le reste ça doit chiffrer au moins à 6000€ et je dois en oublier.
Pour un investissement d'une extension de 60 000€....

Bonjour,

C'est pour cela que je dis fréquemment que chaque cas est particulier, quelque soit le domaine, et donc le forum pas vraiment adapté.
Personnellement, c'est une SCI de rapport ET de transmission de patrimoine, donc pas votre cas.
Et effectivement, le coût est un peu élevé par rapport au coût de base, mais incontournable.
@+

Bonjour Adiriien

Je tombe par hasard sur ce sujet de discussion.

Comme je participe dans la section plan à votre projet d'extension je vous met en lien une information car votre cas me turlupine depuis le début, surtout pour votre compagne, et je suis surpris que votre notaire n'ai pas abordé ce point.

https://notaires-office.fr/a[...]e-ma-femme/

Ne le faite pas lire à votre compagne

Par contre dans la section plan on a l'impression que la SCI est créée car vous précisez qu'un architecte est obligatoire pour le plan de votre extension qui sera construite au nom d'une personne morale, la SCI.

Et dans ce sujet on voit que la décision n'est pas encore prise.

Ça serait bien d'avoir les mêmes informations dans tous vos sujets de discussion.

Concrètement, la SCI est créée ou pas ?

En plus vous avez un sujet en doublon dans cette section administratif stratif et financement https://www.forumconstruire.[...]ggrandi.php doublon qui vit en parallèle de ce sujet de discussion.

Il n'y a pas mieux pour embrouiller les lecteurs et vous embrouiller vous même.

Calète j'allais chez le notaire pour lancer la création de la SCI et puis quand j'ai demandé concrètement les démarche à suivre tout à coup tout est devenu flou, il y'avait plein de subtilité où le notaire ne savait pas me répondre, et en creusant j'apprends plein de chose qu'on m'avait pas dit... Donc oui aujourd'hui je suis hésitant et pense avoir de bonnes raisons de l'être surtout quand j'ai demandé au notaire combien ça allait me coûter il m'a dit : ça vous coûtera en gros 1000€, il avait oublié un petit paquet d'autres lignes...

Re,

Perso, en 2010, création SCI + apport immeuble = un peu plus de 2000 €.
@+

deffrey c'est effectivement ces tarifs là pour les frais directs liés à la création et l'apport du bien dans la SCI maintenant voici toutes les autres lignes de coût indirect :

- Remboursement du PTZ anticipé pour contracter un nouvel emprunt au nom de la SCI : Plus de 10000 € de coût de crédit supplémentaire pour le remplacer par un emprunt à 2% (taux sur 25 ans)
- Transfert des autres emprunts en mon nom personnelle vers la SCI (sans compter l'augmentation des taux bancaire, difficile d'estimer les montants mais on est sur au moins 1000 ou 2000€
- Réalisation du PC par un architecte (1000€) obligatoire pour une SCI quelque soit la surface
- Je devais bénéficier d'un prêt aidé de 20 000€ à 0,5% qui sera remplacé par un emprunt classique à hauteur de 2% c'est encore 5000€ de perdu.

Coût direct de la SCI (2000€) + Coût indirect (10 000+ 2000 + 1000+ 5000 €)

On arrive à la bagatelle de 20 000€ de coût totale... Je suis désolé mais je sais pas qui on peut convaincre de monter une SCI dans des conditions pareils...

Les joies du pacs....
mariés sous le régime de la séparation, chacun amène ses billes en fonction de ses revenus et en cas de séparation, chacun récupère sa part par rachat ou vente du bien, donation au dernier des vivants pour se blinder etc...
c'est sur que le mariage pour certains c'est le bagne, la cage , la corde, le flingue, ou la prison mais là, c'est tout autant le m-e-r-d-i-e-r voire plus pour une question d'agrandissement de et si et si, d'éventuel décès, de séparation, comment je fais pour récupéré mes billes et qui va les récupérer et touétou...

désolée mais quand on se pose ce genre de question pour moi c'est plié, je ne fais pas construire, pas agrandir, sauf tout seul comme avant, le gamin héritera quoi qu'il arrive!

kaline la vie est loin de toujours se dérouler dans un ordre bien précis en ligne droite.
J'ai fais construire seul car je vivais seul déjà depuis de nombreuses années je n'ai pas arrêté de faire des projets en attendant qu'un jour peut être que j'allais rencontré quelqu'un. Donc j'ai fais une maison à l'ampleur de mon besoin et de mes moyens.

J'ai rencontré ma femme le lendemain que je signais chez le notaire. 5 ans plus tard, je deviens papa et tout de suite la sensation d'être à l'étroit se fait sentir. Chez moi l'immobilier est en crise, trop de demandes, les maisons se vendent en une semaine, j'étais sur liste d'attente pour un terrain dans un nouveau lotissement, tout à été ralenti par le Covid et au passage le terrain a doublé de prix alors qu'il est à 200m de mon terrain actuel, la flambée du prix des matériaux rendant un nouveau projet de construction impossible. Nous nous sommes rabbatu sur l'agrandissement.

Bref une vie tout ce qu'il y'a de plus normal où tout ce ne passe pas toujours comme on avait prévu.

Donc apart si vous me dire que se marier avec l'état actuel reglerai notre problème je veux bien l'entendre mais si c'est déjà trop tard ça n'apporte pas grand chose.

Bonsoir

Adiriien a écrit:

...
Donc apart si vous me dire que se marier avec l'état actuel reglerai notre problème je veux bien l'entendre ...

si le "pb" est le coût et les paperasses, effectivement, la "bagatelle à 20K€ " pourrait vous offrir un joli mariage

Adiriien a écrit:

kaline la vie est loin de toujours se dérouler dans un ordre bien précis en ligne droite.
J'ai fais construire seul car je vivais seul déjà depuis de nombreuses années je n'ai pas arrêté de faire des projets en attendant qu'un jour peut être que j'allais rencontré quelqu'un. Donc j'ai fais une maison à l'ampleur de mon besoin et de mes moyens.

J'ai rencontré ma femme le lendemain que je signais chez le notaire. 5 ans plus tard, je deviens papa et tout de suite la sensation d'être à l'étroit se fait sentir. Chez moi l'immobilier est en crise, trop de demandes, les maisons se vendent en une semaine, j'étais sur liste d'attente pour un terrain dans un nouveau lotissement, tout à été ralenti par le Covid et au passage le terrain a doublé de prix alors qu'il est à 200m de mon terrain actuel, la flambée du prix des matériaux rendant un nouveau projet de construction impossible. Nous nous sommes rabbatu sur l'agrandissement.

Bref une vie tout ce qu'il y'a de plus normal où tout ce ne passe pas toujours comme on avait prévu.

Donc apart si vous me dire que se marier avec l'état actuel reglerai notre problème je veux bien l'entendre mais si c'est déjà trop tard ça n'apporte pas grand chose.

Votre projet d'agrandissement date d'hier ? Avant hier peut être ? Les prix augmentent depuis 2 ans... Minimum !

Et je le répète, quand on se pose des questions telles les vôtres, on ne construit pas, on agrandit pas avec son conjoint pacsé, on fait les choses SEUL, comme avant... Comme ça, on économise 20.000, on a pas le souci du conjoint qui veut récupérer ses billes en cas de séparation blablabla et l'enfant hérite quoi qu'il arrive...
C'est pas une critique, c'est une constatation...

kaline que le prix du terrain allait doublé c'est certainement ce qui a tout fait basculer car c'est la plus grosse augmentation sur le budget maison, le prix des matériaux ça n'a été qu'un facteur aggravant. Un changement de maire avec une nouvelle politique tarifaire sur le prix des terrains.
Ça ni vous ni moi ne pouvait l'anticiper.

Je suis venu ici en recherche de solutions, je suis prêt à entendre qu'il n'y en a pas et que l'un de nous doit faire des concessions. Au moins ça m'aidera à avancer.
Les constatations apart vous donner un air moraliste ne sont pas d'une grande aide.

Le souci c'est de sortir de l'argent... Quoi que vous fassiez...
Rien de moralisateur dans mes propos, vos choix de vie et de couple engendrent des problèmes et il faut en tenir compte dans vos projets, c'est tout.
Le pacs à ses limites pour les gros projets..

kaline faut-il encore en avoir connaissance... c'est pour cela que nous sommes aller voir un notaire avant de se lancer dans ce projet et le notaire nous avait dit qu'il n'y avait rien de plus simple qu'il suffisait de mettre un système de quote part et de revenir le voir quand le projet serai plus avancé...

Adiriien a écrit:

kaline faut-il encore en avoir connaissance... c'est pour cela que nous sommes aller voir un notaire avant de se lancer dans ce projet et le notaire nous avait dit qu'il n'y avait rien de plus simple qu'il suffisait de mettre un système de quote part et de revenir le voir quand le projet serai plus avancé...

Heureusement qu'on a pas écouté le notaire pour notre cas, on a préféré se marier sous contrat, moins de tracas et moins d'argent pour le notaire...