Maison R+2 étroite (emprise au sol de 6m par 12m)
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Bonjour,
Après de nombreuses heures de lecture passées sur ce forum, je me permets de créer ce sujet dans le cadre d'un projet d'achat + (re)construction.
Je vais essayer de résumer la situation du bien qui m'intéresse, si des éléments venaient à manquer j'essayerais au mieux d'y remédier.
Le bien immobilier qui m'intéresse est une maison ancienne située dans le 68 (Haut-Rhin), dans un état qui ne permet que de la démolir pour reconstruire à neuf.
La parcelle est petite et le bâti la recouvre pratiquement intégralement, mais il n'y a pas de mitoyenneté, ni de murs ou de cloisons communs avec les bâtiments voisins.
Une servitude de passage permet, en plus de l'accès côté rue, un accès par le côté Sud de la maison.
Il s'agit de la parcelle 111.
La maison actuellement :
La maison mesure extérieurement 6m (façade rue) par 12m. Il n'y a que le RDC et le R+1 aménagés.
Sur le principe, la mairie est d'accord pour réduire la longueur afin d'avoir un bâtiment vraiment rectangle et le PLU permet de surélever la construction actuelle (du moins la hauteur de gouttière) pour aménager un R+2. Elle est également favorable à la transformation d'une partie du RDC en garage (problématique de stationnement dans la commune).
En me basant sur ces éléments (et avec les idées glanées sur le forum), j'ai esquissé une ébauche de plan pour une maison R+2 avec un garage double, 3 chambres et une cuisine / salon / salle à manger (surface intérieure brute d'environ 150m² garage compris).
Vue de l'extérieur, ça donnerait à peu près ceci (attention retouche photo paint niveau +++) :
Et voici les plans des différents niveaux.
RDC :
R+1:
R + 2 :
Autre précision concernant le gros oeuvre : j'imagine un RDC en maçonnerie et les étages en ossature bois, pour une meilleure isolation thermique de la partie habitation, ce qui explique les différences d'épaisseur des murs entre les niveaux.
Pour le moment, voici les éléments qui me font tourner en bourrique, niveau par niveau.
Au RDC, l'entrée principale (pièce au Nord) est grande, permet de mettre tout plein de rangement mais j'ai l'impression qu'il y a essentiellement de la surface pour... Se promener ? Danser ? Est-ce que la superficie vous paraît disproportionnée ?
Un élément que je n'ai pas encore placé sur le plan : une éventuelle porte fenêtre pour accéder au mini-jardinet de 2x6m (utile ?).
Aussi, je pense que pour mieux bloquer les flux d'air entre les niveaux, il faudrait cloisonner l'escalier et mettre une porte. Est-ce plus pertinent de la mettre au RDC ou au R+1 ?
Au R+1, les ennuis commencent réellement. La pièce à vivre (cuisine / salle à manger / salon) ressemble un peu à une boîte à chaussures et je n'arrive pas vraiment à trouver d'organisation pour les meubles. Est-ce que passer à une seule fenêtre en façade pourrait arranger un peu les choses ?
Pour la cuisine, j'ai pensé à placer une partie des rangements sous l'escalier, en plus des meubles haut et bas le long du mur Sud.
Par contre, j'aimerais mettre un fourneau, mais actuellement il est posé au milieu du passage (pour ne pas l'oublier). Une position centrale me semblerait plus intéressante pour la répartition de la chaleur mais sinon peut-être que le décaler contre le mur Nord en face de l'arrivée de l'escalier serait plus pertinent ?
Pour la chambre parentale, j'espère utiliser l'espace au dessus de l'escalier pour mettre un grand placard mural. Elle serait un peu étroite (impossible de mettre un lit king size) mais ça me semble vivable (ou j'hallucine complètement ?).
Le R+2 serait en partie mansardé mais je ne sais pas encore dans quelle mesure. Des vélux devraient apporter de la clarté dans la cage d'escalier et la SDB. La salle de bain me fait tourner en bourrique, enfin surtout les WC. Je cherche à rationnaliser les gaines techniques mais j'aimerais garder des chambres relativement équilibrées. Est-ce vraiment horrible d'avoir les WC dans la SDB secondaire ?
J'ai surement oublié un paquet de choses mais je ferai en sorte d'être réactif à vos réponses et demandes d'éclaircissements.
Les plans ont été faits sur un site spécialisés, si c'est autorisé je peux mettre le lien direct sur le forum.
Après de nombreuses heures de lecture passées sur ce forum, je me permets de créer ce sujet dans le cadre d'un projet d'achat + (re)construction.
Je vais essayer de résumer la situation du bien qui m'intéresse, si des éléments venaient à manquer j'essayerais au mieux d'y remédier.
Le bien immobilier qui m'intéresse est une maison ancienne située dans le 68 (Haut-Rhin), dans un état qui ne permet que de la démolir pour reconstruire à neuf.
La parcelle est petite et le bâti la recouvre pratiquement intégralement, mais il n'y a pas de mitoyenneté, ni de murs ou de cloisons communs avec les bâtiments voisins.
Une servitude de passage permet, en plus de l'accès côté rue, un accès par le côté Sud de la maison.
Il s'agit de la parcelle 111.
La maison actuellement :
La maison mesure extérieurement 6m (façade rue) par 12m. Il n'y a que le RDC et le R+1 aménagés.
Sur le principe, la mairie est d'accord pour réduire la longueur afin d'avoir un bâtiment vraiment rectangle et le PLU permet de surélever la construction actuelle (du moins la hauteur de gouttière) pour aménager un R+2. Elle est également favorable à la transformation d'une partie du RDC en garage (problématique de stationnement dans la commune).
En me basant sur ces éléments (et avec les idées glanées sur le forum), j'ai esquissé une ébauche de plan pour une maison R+2 avec un garage double, 3 chambres et une cuisine / salon / salle à manger (surface intérieure brute d'environ 150m² garage compris).
Vue de l'extérieur, ça donnerait à peu près ceci (attention retouche photo paint niveau +++) :
Et voici les plans des différents niveaux.
RDC :
R+1:
R + 2 :
Autre précision concernant le gros oeuvre : j'imagine un RDC en maçonnerie et les étages en ossature bois, pour une meilleure isolation thermique de la partie habitation, ce qui explique les différences d'épaisseur des murs entre les niveaux.
Pour le moment, voici les éléments qui me font tourner en bourrique, niveau par niveau.
Au RDC, l'entrée principale (pièce au Nord) est grande, permet de mettre tout plein de rangement mais j'ai l'impression qu'il y a essentiellement de la surface pour... Se promener ? Danser ? Est-ce que la superficie vous paraît disproportionnée ?
Un élément que je n'ai pas encore placé sur le plan : une éventuelle porte fenêtre pour accéder au mini-jardinet de 2x6m (utile ?).
Aussi, je pense que pour mieux bloquer les flux d'air entre les niveaux, il faudrait cloisonner l'escalier et mettre une porte. Est-ce plus pertinent de la mettre au RDC ou au R+1 ?
Au R+1, les ennuis commencent réellement. La pièce à vivre (cuisine / salle à manger / salon) ressemble un peu à une boîte à chaussures et je n'arrive pas vraiment à trouver d'organisation pour les meubles. Est-ce que passer à une seule fenêtre en façade pourrait arranger un peu les choses ?
Pour la cuisine, j'ai pensé à placer une partie des rangements sous l'escalier, en plus des meubles haut et bas le long du mur Sud.
Par contre, j'aimerais mettre un fourneau, mais actuellement il est posé au milieu du passage (pour ne pas l'oublier). Une position centrale me semblerait plus intéressante pour la répartition de la chaleur mais sinon peut-être que le décaler contre le mur Nord en face de l'arrivée de l'escalier serait plus pertinent ?
Pour la chambre parentale, j'espère utiliser l'espace au dessus de l'escalier pour mettre un grand placard mural. Elle serait un peu étroite (impossible de mettre un lit king size) mais ça me semble vivable (ou j'hallucine complètement ?).
Le R+2 serait en partie mansardé mais je ne sais pas encore dans quelle mesure. Des vélux devraient apporter de la clarté dans la cage d'escalier et la SDB. La salle de bain me fait tourner en bourrique, enfin surtout les WC. Je cherche à rationnaliser les gaines techniques mais j'aimerais garder des chambres relativement équilibrées. Est-ce vraiment horrible d'avoir les WC dans la SDB secondaire ?
J'ai surement oublié un paquet de choses mais je ferai en sorte d'être réactif à vos réponses et demandes d'éclaircissements.
Les plans ont été faits sur un site spécialisés, si c'est autorisé je peux mettre le lien direct sur le forum.
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Avez-vous jeté un coup d'oeil à la section "plans de maison" ?
Il y a plusieurs centaines de plans pour trouver des idées, classés par taille, forme, etc ... Vous pouvez même avoir pour chaque plan un budget de construction estimatif...
C'est ici : //www.forumconstruire.com/plan_maison/
Il y a plusieurs centaines de plans pour trouver des idées, classés par taille, forme, etc ... Vous pouvez même avoir pour chaque plan un budget de construction estimatif...
C'est ici : //www.forumconstruire.com/plan_maison/
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Membre utileBonjour,
Merci pour votre réponse. J'ai effectué quelques modifications ce matin, après une bonne nuit de sommeil.
Pour le R+1 : réduction de la surface de la SDB et de la longueur des WC pour une chambre parentale plus circulable.
Placement du fourneau contre la façade Nord.
Suppression d'une fenêtre sur la façade côté rue.
Pour le R+2 : réduction de la largeur de la chambre côté arrière pour élargir la SDB et séparer les WC.
Voici le lien vers le plan : https://www.archifacile.fr/plan/2e6565c5f963efb0
Merci !
Merci pour votre réponse. J'ai effectué quelques modifications ce matin, après une bonne nuit de sommeil.
Pour le R+1 : réduction de la surface de la SDB et de la longueur des WC pour une chambre parentale plus circulable.
Placement du fourneau contre la façade Nord.
Suppression d'une fenêtre sur la façade côté rue.
Pour le R+2 : réduction de la largeur de la chambre côté arrière pour élargir la SDB et séparer les WC.
Voici le lien vers le plan : https://www.archifacile.fr/plan/2e6565c5f963efb0
Merci !
0 1 Membre ultra utile 0 Membre utile 1 Merci pour vos réponses !
Donc à moins d'obtenir une autorisation de travaux de complaisance pour "modifications des façades et de la toiture" de la part de la mairie, ce projet tombe à l'eau, sauf à mettre des surfaces vitrées vers le mur du voisin côté servitude
Je vais déjà recalculer ça en ajoutant ce paramètre avant de poser les pièces, repartir de la feuille blanche en fait.
On va dire que c'est un chauffage électrique sur roulettes pour le moment alors
Il semble si raide que ça cet escalier ?
Ce point constitue une pochette surprise à potentiellement 15~30k€. J'ai contacté plusieurs maçons pour des devis, je vais attirer leur attention sur cette problématique rapidement.
Dans l'ensemble, je suis parfaitement conscient que la conception d'un plan est un métier et je ne prétends pas m'improviser architecte. Le but ici est d'avoir une esquisse qui tienne la route, pour savoir s'il est vraiment pertinent de continuer sur ce projet ou s'il est préférable de chercher un autre bien !
J'ai vu, merci ! Je vais revoir le R+2 en fonction de votre proposition.
Je vais peut-être aussi étudier une version à 2 chambres, bébé n°2 n'est pas du tout prévu.
Donc à moins d'obtenir une autorisation de travaux de complaisance pour "modifications des façades et de la toiture" de la part de la mairie, ce projet tombe à l'eau, sauf à mettre des surfaces vitrées vers le mur du voisin côté servitude
Je vais déjà recalculer ça en ajoutant ce paramètre avant de poser les pièces, repartir de la feuille blanche en fait.
On va dire que c'est un chauffage électrique sur roulettes pour le moment alors
Il semble si raide que ça cet escalier ?
Ce point constitue une pochette surprise à potentiellement 15~30k€. J'ai contacté plusieurs maçons pour des devis, je vais attirer leur attention sur cette problématique rapidement.
Dans l'ensemble, je suis parfaitement conscient que la conception d'un plan est un métier et je ne prétends pas m'improviser architecte. Le but ici est d'avoir une esquisse qui tienne la route, pour savoir s'il est vraiment pertinent de continuer sur ce projet ou s'il est préférable de chercher un autre bien !
J'ai vu, merci ! Je vais revoir le R+2 en fonction de votre proposition.
Je vais peut-être aussi étudier une version à 2 chambres, bébé n°2 n'est pas du tout prévu.
2 2 Membre ultra utileBonjour Panoptès
Tu sais que je préfère l'ancien aux constructions neuves donc j'ai eu de la peine moi aussi; néanmoins,si mmaaxx souhaite habiter là, c'est son choix et il n'y a rien à y redire.
Or pour habiter là, il faut faire de sérieuses transformations voire la détruire en effet
car je ne sais pas si réhabiliter une maison à colombages est possible et comment d'autant plus qu'elle est très étroite donc quid de l'isolation ??... (il ne va plus rien rester comme volume habitable) 0 0 Membre ultra utile 2 
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +2 ans. Membre super utileBonsoir à tous, merci encore pour vos remarques constructives.
Je vais essayer de répondre aux différents points soulevés.
-pour les bâtiments de France, la maison est hors du périmètre (vérifié sur le site du ministère de la culture)
-il s'agit effectivement d'une maison ancienne à colombage, avec tuiles biberschwanz (queue de castor) et une belle toiture à croupe. J'apprécie ce style, mais j'apprécie aussi le fonctionnel et les plafonds à plus de 1m95
-un arrêté de péril a été publié pour la maison, avec 50% de vrai et 50% d'exagération. Des tuiles tombent sur l'accès du voisin : pas trop grave. Le "poteau" d'angle (façade côté rue / vitrine) est desagrégé et ne repose plus sur rien : enfumade totale, c'est juste un habillage décoratif. Des champignons seraient visibles sur certaines poutres : Je n'en ai pas vu pendant la visite mais la cave (partielle) est inondée depuis... Un certain temps ? Donc grosse suspicion de mérule. Plusieurs planchers (RDC et étage) se sont affaissés / effondrés ou présentent des trous : en lien avec l'humidité et une construction économique à l'époque. Non mentionné mais constaté : des scolytes ont bien travaillé sur plusieurs pièces de la charpente, à voir si l'ossature n'est pas atteinte.
-pour ce qui est de détruire ce genre de maison en Alsace, c'est inexact. Cet hiver on les a surtout recyclées en bois énergie. J'ai vu des poutres en chêne tronçonnées pour être brûlées dans des cheminées innefficientes installées dans des passoires thermiques, mais ne dévions pas sur ces polémiques
à
-bon, je le reconnais, la maison-tour posée sur garage double c'est peut-être un peu violent, mais on n'est pas non plus dans un village touristique.
Dans cette configuration, reconstruire avec un colombage même moderne, pour être correct thermiquement,, je ne sais pas ce qui resterait comme place dedans.
Mais, je dis bien mais, si on fait abstraction de l'intérêt patrimonial et des alignements de façades champêtres, ça reste jouable d'aménager ce volume pour qu'il soit vivable selon des critères modernes ou mon inexpérience et mon amateurisme m'aveuglent (ainsi que le prix très attractif, même avec la potentielle démolition) ?
Je vais essayer de répondre aux différents points soulevés.
-pour les bâtiments de France, la maison est hors du périmètre (vérifié sur le site du ministère de la culture)
-il s'agit effectivement d'une maison ancienne à colombage, avec tuiles biberschwanz (queue de castor) et une belle toiture à croupe. J'apprécie ce style, mais j'apprécie aussi le fonctionnel et les plafonds à plus de 1m95
-un arrêté de péril a été publié pour la maison, avec 50% de vrai et 50% d'exagération. Des tuiles tombent sur l'accès du voisin : pas trop grave. Le "poteau" d'angle (façade côté rue / vitrine) est desagrégé et ne repose plus sur rien : enfumade totale, c'est juste un habillage décoratif. Des champignons seraient visibles sur certaines poutres : Je n'en ai pas vu pendant la visite mais la cave (partielle) est inondée depuis... Un certain temps ? Donc grosse suspicion de mérule. Plusieurs planchers (RDC et étage) se sont affaissés / effondrés ou présentent des trous : en lien avec l'humidité et une construction économique à l'époque. Non mentionné mais constaté : des scolytes ont bien travaillé sur plusieurs pièces de la charpente, à voir si l'ossature n'est pas atteinte.
-pour ce qui est de détruire ce genre de maison en Alsace, c'est inexact. Cet hiver on les a surtout recyclées en bois énergie. J'ai vu des poutres en chêne tronçonnées pour être brûlées dans des cheminées innefficientes installées dans des passoires thermiques, mais ne dévions pas sur ces polémiques
à
-bon, je le reconnais, la maison-tour posée sur garage double c'est peut-être un peu violent, mais on n'est pas non plus dans un village touristique.
Dans cette configuration, reconstruire avec un colombage même moderne, pour être correct thermiquement,, je ne sais pas ce qui resterait comme place dedans.
Mais, je dis bien mais, si on fait abstraction de l'intérêt patrimonial et des alignements de façades champêtres, ça reste jouable d'aménager ce volume pour qu'il soit vivable selon des critères modernes ou mon inexpérience et mon amateurisme m'aveuglent (ainsi que le prix très attractif, même avec la potentielle démolition) ?
0 0 Membre ultra utile 0 Membre ultra utile 0 Membre ultra utile 0 Edité 1 fois, la dernière fois il y a +2 ans.Je veux bien, mais alors pas avec des pièces de bois rectifiées. Le rendu est vraiment trop bizarre à mon goût. Après, si on récupère des vieilles poutres et qu'on y coupe des tranches, pourquoi pas mais ça devient un travail artistique
Ce ne sont que des paroles, mais le maire est ok. Je ferai en sorte d'avoir un écrit de confirmation.
Si je ne m'abuse, on peut intégrer des conditions suspensives liées aux permis dans l'acte de vente.
0 0 0 Membre utile 0 0 Membre ultra utile 0 Membre ultra utile 0 Membre ultra utile 0 Edité 1 fois, la dernière fois il y a +2 ans. Membre ultra utile 0 Membre ultra utile 1 
1 Membre ultra utile 0 Membre ultra utileNormalement oui, l'auteur a partagé un lien modifiable et je n'ai pas pu (pas les droit) pour dupliquer ou créer une copie.
Du coup oui c'est en direct mais je viens de screen au cas où ça ne fonctionne pas.
Attention, j'ai bien précisé que ce n'était pas a prendre pour argent comptant, c'est juste une idée à éventuellement creuser pour essayer d'exploiter au mieux la surface.
La disposition de base ne me plaisait vraiment pas.
De toute façon avec cette surface, il faudra faire des compromis, maintenant, à savoir lesquels…
0 Membre utile 0 0 Membre ultra utile 2 Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
De : Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ancienneté : + de 9 ans
De : Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ancienneté : + de 9 ans
Ah bon ?
Vous avez un lien vers des données statistiques qui corroborent cette affirmation ?
0 Membre ultra utileIl y a peut-être confusion entre le Bas-Rhin et Bahreïn 
Même si pour Bahreïn ça gaze
Même si pour Bahreïn ça gaze
1 Membre ultra utile 0 Membre ultra utileJ'ai la chance de visiter régulièrement des chantiers, à différents stades d'avancement, et je peux donc voir certaines choses (de mes yeux non experts).
Après, le but du parasismique n'est pas d'avoir une maison qui résiste aux tremblements de terre, mais une maison qui ne s'effondre pas instantanément et qui vous laisse une chance de survie.
Oui, en quelque sorte, mais le plus souvent dans des situations d'autoconstruction (fondations en parpaing sur semelle, profondeur totale 60cm, en zone de retrait-gonflement des argiles, avec une maison R+1 en isobrique de 26 par dessus. Uniquement sur la périphérie de la maison), ou de particuliers assurant eux-mêmes le rôle de maître d'œuvre avec en face des entreprises peu scrupuleuses.
Personne ne vient contrôler la bonne application des normes sur les chantiers, en tout cas pas pour les maisons individuelles, et il y a malheureusement quelques individus qui appliquent le pas vu, pas pris même pour des questions d'ordre structurel !
Au moins ici la bonne humeur règne et même si mon soufflé est retombé, j'ai quand même le sourire à vous lire.
Ah, au fait, c'est le Horheïn, juste un peu plus au sud
Après, le but du parasismique n'est pas d'avoir une maison qui résiste aux tremblements de terre, mais une maison qui ne s'effondre pas instantanément et qui vous laisse une chance de survie.
Oui, en quelque sorte, mais le plus souvent dans des situations d'autoconstruction (fondations en parpaing sur semelle, profondeur totale 60cm, en zone de retrait-gonflement des argiles, avec une maison R+1 en isobrique de 26 par dessus. Uniquement sur la périphérie de la maison), ou de particuliers assurant eux-mêmes le rôle de maître d'œuvre avec en face des entreprises peu scrupuleuses.
Personne ne vient contrôler la bonne application des normes sur les chantiers, en tout cas pas pour les maisons individuelles, et il y a malheureusement quelques individus qui appliquent le pas vu, pas pris même pour des questions d'ordre structurel !
Au moins ici la bonne humeur règne et même si mon soufflé est retombé, j'ai quand même le sourire à vous lire.
Ah, au fait, c'est le Horheïn, juste un peu plus au sud
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1 Membre ultra utile 2 1 1 Membre ultra utileUn statisticien avec la tête dans le four et les pieds dans le frigo, en moyenne il est bien... 
4 1 Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
De : Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ancienneté : + de 9 ans
De : Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Ancienneté : + de 9 ans
(Hello,projet intéressant, je pose juste un message pour avoir le sujet en suivi - des fois que le soufflé remonte )
les plans sont un peu serrés: peut-être qu'avec un garage une seule place (au lieu de 2), il y aurait possibilité d'avoir l'entrée en façade rue, une chambre (ou pièce en plus) + Sdb au Rdc, et tout le R+1 libre pour la pièce de vie+cuisine. Et un R+2 mieux organisé aussi.
)
les plans sont un peu serrés: peut-être qu'avec un garage une seule place (au lieu de 2), il y aurait possibilité d'avoir l'entrée en façade rue, une chambre (ou pièce en plus) + Sdb au Rdc, et tout le R+1 libre pour la pièce de vie+cuisine. Et un R+2 mieux organisé aussi.
0 Edité 1 fois, la dernière fois il y a +2 ans. Membre super utileHello ! Je n'ai pas tout à fait lâché l'affaire.
Après réflexion (attisée par les messages de ce sujet), j'en suis arrivé à une idée proche de votre suggestion :
Un garage simple avec l'entrée à côté, le tout côté rue (porte de garage à la place de l'actuelle devanture et entrée au même endroit qu'actuellement).
L'espace récupéré au RDC permet d'envisager de garder à peu près la même forme de toiture et de ne pas trop surélever.
J'ai une esquisse papier qu'il faudrait que je passe en version PC mais le temps me manque affreusement
Et pour les amateurs du charme de l'ancien, si j'organise bien ma boite à chaussures, j'envisagerai une MOB à l'ancienne à la mode locale
Après réflexion (attisée par les messages de ce sujet), j'en suis arrivé à une idée proche de votre suggestion :
Un garage simple avec l'entrée à côté, le tout côté rue (porte de garage à la place de l'actuelle devanture et entrée au même endroit qu'actuellement).
L'espace récupéré au RDC permet d'envisager de garder à peu près la même forme de toiture et de ne pas trop surélever.
J'ai une esquisse papier qu'il faudrait que je passe en version PC mais le temps me manque affreusement
Et pour les amateurs du charme de l'ancien, si j'organise bien ma boite à chaussures, j'envisagerai une MOB à l'ancienne à la mode locale
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