Diviser une parcelle pour un lotissement ou pas ?

Bonjour,

Je crois que vous n'êtes pas obligé de passer par un lotisseur : notre vendeur possédait un terrain de 6500 m2 qu'il a divisé en 3 parcelles donc obligation de lotissement sauf qu'il n'est pas passé par un lotisseur puisqu'il nous a vendu le 3ème terrain directement !!! Par contre pour l'autorisation de lôtir je crois qu'il faut viabiliser les parcelles.

Le + simple est de se renseigner auprès de son notaire.

Loulou27

Bonjour,

on rentre en prcédure de lotissement lorsqu'il y a 3 lots à batir.
Donc 2 lots à batir=division.

Et on n'est pas obligé de passer par un lotisseur. Un particulier peut très bien le faire. Et c'est plus rentable.
Il suffit de choisir un bon géomètre et ça roule tout seul.

En ce qui concernne les frais liés au lotissement.
Il y a biensur les frais de géomètre. Je dirais un peu moins de 10000€ (à prendre au conditionnel).
Et en ce qui concerne la viabilisation, il faut compter en gros le prix d'un lot du lotissement. Mais ceci est conditionné en grosse partie par la voirie du lotisserment.

Pour résumé, entre vendre 2 lots en division (donc sans viabilisation) et 3 lots en lotissement (avec un bon surcoût de viabilisation), il y a photo.
Il faut bien étudier la chose.

Sinon si la personne n'est pas pressée. Elle vend 2 lots maintenant et laisse un lot en surplus. Donc ça reste une procédure de division. Et dans 10 ans elle vend le lot en surplus. Du coup les 3 lots sont vendus et il n'y a pas de lotissement.


voili voilou

loulou27 a écrit:

Par contre pour l'autorisation de lôtir je crois qu'il faut viabiliser les parcelles.

Loulou27

Pas pour l'autorisation de lotir mais pour la vente des lots issus du lotissement. En fait il faut un certificat de conformité de la voirie et des réseaux sous terrain.

Eul Goret a écrit:

Il y a biensur les frais de géomètre. Je dirais un peu moins de 10000€ (à prendre au conditionnel).
Et en ce qui concerne la viabilisation, il faut compter en gros le prix d'un lot du lotissement. Mais ceci est conditionné en grosse partie par la voirie du lotisserment.

euh je comprends pas.
je suis en lotissement (3 maisons), et on n'a pas de voirie (la route en terre appartient à chaque lot avec des servitudes réciproques..

Viabilisation : c'est si cher que ça ? c'est pas possible que ça coute le prix d'une des 3 parcelles... Autant en vendre deux d'un coup ??


Sinon : pour lotissement, ok on peut faire ça sans lotisseur.
Mais ça doit être un peu casse tête non. Surtout quand on n'est pas du métier. Cela en vaut t'il vraiment la chandelle ??

roger a écrit:

euh je comprends pas.
je suis en lotissement (3 maisons), et on n'a pas de voirie (la route en terre appartient à chaque lot avec des servitudes réciproques..

J'ai jamais vu ce genre de configuaration. Mais c'est pas con de jouer avec les servitudes.
Mais d'après ce que j'ai vu, ton terrain est en bord de route donc déjà ton lot n'as pas besoin de voirie. Après je ne sais pas comment sont disposés les 2 autres lots.

Parcontre, si dans le cas ton ami, il peut faire ses trois lots donnant sur la rue. Alors là c'est royal car il n'ya pas de voirie à faire.

roger a écrit:

Viabilisation : c'est si cher que ça ? c'est pas possible que ça coute le prix d'une des 3 parcelles... Autant en vendre deux d'un coup ??

dès qu'il y a de la voirie, troitoir, etc...ça coute hyper cher. Après tu peux faire une voirie sans trottoirs, sans enrobés, etc... Mais le prix de vente de lots s'en ressentira.

En même temps, le coût des travaux=prix d'un lot, ça dépend du prix de vente. Par chez nous ça se vent entre 150 et 200k€. Donc forcemmment tu n'en as pas pour ce prix là de viabilisation.

Je dirais qu'il faut compter entre 80 et 100k€ de travaux si il y a une belle voirie avec troitoirs, etc... (à confirmer car je n'en suis pas trop sûr)
Et il faut pas oublier qu'il faut faire la rétention "totale" des eaux de pluies de la voirie (du moins par chez nous) et ça coûte les yeus de la tête.

roger a écrit:

Sinon : pour lotissement, ok on peut faire ça sans lotisseur.
Mais ça doit être un peu casse tête non. Surtout quand on n'est pas du métier. Cela en vaut t'il vraiment la chandelle ??

c'est chaud mais faisable. Il faut avoir un très bon géomètre qui conseille bien. En plus généralement il font toute l'étude VRD;

Si mes souvenirs sont bons :

D'après ce qu'il m'a dit, les lots (2 ou 3) vont tous devoir accéder sur la route principale en emprutant un accès actuellement existant (difficile des accès au x RN ou Départementale....).

Et pour ce faire, ils traversent un rectangle de 1000m² agricole (il a ce prb à réfléchir aussi ).

bref, j'ai l'impression que le lotissement serait peut être jouable s'il n'y a aucune voirie à faire !!


Sinon , j'imagine que des lotisseurs vont le contacter... La solution de vendre la parcelle entière à un lotisseur n'est peut être pas si mal..

Si c'est comme une agence, c'est mieux de vendre tout seul. Mais si une agence (qui fait plus de pub que nous) arrive à vous trouver un client :
Au final tout le monde est gagnant ??

Certains connaissent t'il le fonctionnement des lotisseurs : payes t'ils vraiement bcp en dessous du prix que paye un particulier lamba ??

et je présume que les 1000m² agricole ne lui appartiennent pas.
Dans ce cas le mec va le voir venir et va lui vendre le "passage" hyper cher. Du moins c'est ce que je ferais...
Et puis il faut voir l'état de l'accès.

C'est sûr que de vendre le tout à un lotisseur est la solution la plus simple.
Il faut simplement voir si la somme que porposerait un éventuel lotisseur est convenable.

Eul Goret a écrit:

et je présume que les 1000m² agricole ne lui appartiennent pas.
Dans ce cas le mec va le voir venir et va lui vendre le "passage" hyper cher. Du moins c'est ce que je ferais...
Et puis il faut voir l'état de l'accès.

C'est sûr que de vendre le tout à un lotisseur est la solution la plus simple.
Il faut simplement voir si la somme que porposerait un éventuel lotisseur est convenable.

sisi la partie agricole lui appartient aussi...
En gros ce rectangle de 10m par 100 m fait tampon entre un chemin goudronner permettant d'accéder à la route et le rest du terrain qui est constructible lui...

Je sais pas comment il va gérer ces 1000 m2 agricole... Mais il est quasi obligé de les laisser pour faire l'accès aux partie constructibles

les 1000m² agricole seront hors lotissement. Il n'y a pas de problème.
Par contre j'ai un gros doute (ça fait trop longtemps que j'ai quitté l'école ). Je me demande si on a le droit de faire une voirie de lotissement sur une parcelle agricole. Car cette dernière doit avoir une vocation purement agricole.


Hormis ça, cette partie fait 10m sur 100m. Mais dans quel sens ça se trouve.

Car 10m de voirie avec les réseaux, c'est rien. Mais 100m...

Voici un petit plan.

En gros les chemin d'accès seront sur la zone agricole. Donc la surface constructible sera 100% utilisée).

pour la viabilisation, je sais pas où c'est. mais y'a pas forcément les 100 m à parcourir

ok, je pense que la viabilité peut se faire s'il y a tout ce qui faut sur la départementale.

Là encore je ne suis pas sûr, mais il me semble que l'on peut déboucher sur la départementale si la partie est en agglomération.

Et s'il faut traverser le terrain agricole avec la voirie, même sans les réseaux, ça va couter cher. Car vu ton plan il va devoir se taper ses 100m de voirie.

Dernière précision.
le chemin d'accès (en gris) appartient au terrain agricole. C'est une servitude demandée par un autre propriétaire qui habite au dessus.

C'est hors agglomération, et dans des virages : a mon avis, le plus simple reste d'accèder à la départementale via ce chemin d'accès.

Mais il compte vendre en même temps le terrain agricole, car il ne pourra plus rien en faire après..

j'sais pas comment il va inclure ça dans le prix total ?.?

Pour le terrain agricole, il peut mettre ça en vente avec l'un des lots. Mais c'est sur qu'il ne gagnera pas grand chose dessus.

Je ne suis pas sur qu'il soient autorisé à sortir au niveau de la servitude de passage. Il va falloir aller voir la mairie et surtout la département. Car sans cet accès, où qu'il soit, son projet est mort.


En ce qui concerne le coût de la voirie, je viens de trouver quelque chose sur un plan que j'ai fait au boulot. Mais c'est sur un lotissement en zone industrielle, donc voirie lourde. Et sur ce plan on a fait une étude de coût de voirie. Et on a mis 3500€/ml (tout compris)...donc tu voit ce que ça fait sur 100m .

Mais comme je n'ai pas grand chose à faire cet AM (je suis en vacances ce soir...YES!!!!). Je vais me renseigner. J'ai un collègue technicien en voirie qui va pouvoir m'aider.

Je te tiens au courant.

pas autoriser à sortir au niveau de la servitude de passage ??

Mais le terrain où est le chemin d'accès appartient au terrain agricole.
Celui qui veut vendre à accepté que le gars du dessus accède à la route en passant par sont terrain agricole (d'où servitude de passage).

Et là il ne pourrait pas utiliser cette même sortie (qui lui appartient). ??

Donc c'est même sans doute les furturs acheteurs qui possèderont ce chemin d'accès, mais devront laisser celui du dessus l'emprunter...

Au vu de ce que tu me dit, la solution 2 parcelles semble mieux ?!
Car il peut vendre ces deux parcelles avec chacun son propre bout d'agricole (qui servirait en fait d'accès à la propriété.
pas besoin de faire de voirie. C'est chaque propriétaire qui fera ce qu'il veut !!.

Alors qu'un lotissement semble déjà compliqué. Si en plus faut faire un minimum de voirie... ça risque d'être plus cher au final...

pour le passage, le département peut te dire :

"OK, à l'heure actuelle il n'y a qu'une seule propriété qui débouche sur la départementale. Donc environ 4 voitures/jour (2 entrées + 2 sorties). Maintenant, vous me faites un lotissement avec trois propriétés donc 12 voitures/jours en plus. Désolé mais ça devient plus dangereux"

voilà ce qu'ils peuvent dire.
En fait ce n'est pas une question de propriété mais de dangereusité de l'accès.

Pour les coûts, j'essaye de voir ça dans l'AM.

Mais s'il faut faire 100m de voirie, autant faire deux lots.
En faisant la division parallèle à la départementale, et en comprenant le terrain agricole. Comme ça il n'y aura pas de problème d'accès à la servitude existante.

Dangerosité d'accès à la départemental :le terrain est dans des virages. Tout autre accès autre que celui existant ne me parait pas raisonnable (trop dangereux justement)


euh pas compris le coup du parallèle... et le fait qu'il n'y aurait plus de prb.

S'il y a 2 maisons, je pense qu'il faut couper le terrain agricole en deux (trait paralèlle à la départementale).
Chaque acheteur aura son accès au chemin actuel.

Pour le coup de l'accès, il faut aller voir le département. C'est sur que si c'est en virage, c'est pas gagné.

roger a écrit:

S'il y a 2 maisons, je pense qu'il faut couper le terrain agricole en deux (trait paralèlle à la départementale).
Chaque acheteur aura son accès au chemin actuel.

c'est ce que je voulait dire. Mais je me suis mal exprimé.

Toutes mes confuses....

merçi.

Euh casse toi pas la tête, je pense pas que ce soit la peine de chiffre une voirie, car je sais pas du tout comment elle pourrait être cette voirie s'il y a 3 maisons...

On pourrait très bien imaginer 3 chemins parallèle (1 par acheteur), y'aurait pas besoinde voirie dans ce cas...

roger a écrit:

merçi.

Euh casse toi pas la tête, je pense pas que ce soit la peine de chiffre une voirie, car je sais pas du tout comment elle pourrait être cette voirie s'il y a 3 maisons...

On pourrait très bien imaginer 3 chemins parallèle (1 par acheteur), y'aurait pas besoinde voirie dans ce cas...

tant pis j'ai fait une estime. Environ 50 000€ que pour la voirie, sans les réseaux.

voili voilou. je me suis bien pris la tête alors je peux partir en vacances...

Eul Goret a écrit:

roger a écrit:

merçi.

Euh casse toi pas la tête, je pense pas que ce soit la peine de chiffre une voirie, car je sais pas du tout comment elle pourrait être cette voirie s'il y a 3 maisons...

On pourrait très bien imaginer 3 chemins parallèle (1 par acheteur), y'aurait pas besoinde voirie dans ce cas...

tant pis j'ai fait une estime. Environ 50 000€ que pour la voirie, sans les réseaux.

voili voilou. je me suis bien pris la tête alors je peux partir en vacances...

Merçi de t'être pris la tête... ça donne quand même une idée.

50 k€ rien que pour la voirie ?? Mais c'est énorme !!
ça va finir en 2 parcelles ce truc !!

et oui, 100m de voirie ce n'est pas une paille.

Mais là je t'ai mis un bel enrobé avec de belles bordures. En plus j'y ai rajouté beaucoup d'amour...et ça, ça chiffre vite....