Région chère : rénover ou faire construire?

Bonjour Ladm,

Pour avoir été dans le même cas que vous (je suis dans le pays de Gex), nous avons d'abord cherché à racheter dans l'ancien puis nous avons finalement faire construire. Notre CCMI a été signé en octobre 2022 donc dans un contexte plus favorable qu'actuellement.

Répondre à votre question n'est pas simple et beaucoup d'éléments dépendent de votre cahier des charges.

- faire construire : si vous choisissez de faire construire, trouver un terrain peut être difficile et les terrains sont très chers et très souvent sous les 500m², ou alors vous avez une belle enveloppe. Si vous avez besoin de faire un emprunt pour financer votre projet, alors il y a de fortes chances que les banques vous imposent un CCMI... Nous n'avons pas eu le choix, aucune banque ne nous suivait si on passait par un MOE.
Et pour le CCMI, il faut prendre le temps de se documenter AVANT de signer, faire une adhésion préventive à l'AAMOI, définir un maximum de choses, les plans tels que vous les voulez. Si un CCMIste vous dit "on pourra voir ça après la signature du CCMI", alors fuyez ... Nous avons fait définir le maximum de choses, en fonction de nos connaissances techniques et autres sur le CCMI et cela a permis de n'avoir qu'un faible montant d'avenant.

- acheter une maison d'il y a quelques années. Souvent, les maisons ont un plus grand terrain que dans le neuf. La conséquence, c'est que les maisons anciennes peuvent être aussi très chères, à des tarifs surréalistes et complètement inadaptés au marché ... Mais les vendeurs s'en moquent et ne veulent pas négocier, quitte à avoir des maisons en vente pendant des années.
Si vous n'êtes pas bricoleur, il faudra passer par des artisans, et là, c'est compliqué aussi, les tarifs sont très souvent prohibitifs et ne garantissent même pas un travail de qualité. Les bons artisans travaillent souvent avec des pro de l'aménagement / architectes qui font du travail de qualité, mais à des prix très élevés aussi. Là encore, tout dépend de votre enveloppe financière.

Pour mon projet, je serai bien parti sur un MOE pour rénover un ancien corps de ferme. Mais dans la réalité, ce n'était pas possible. Le meilleur compromis pour nous a été de construire, car nous avons trouvé un super terrain que nous pouvions acheter puis faire construire.

Ça dépendra aussi de vos goûts, préférez vous le cachet de l'ancien ? Un grand terrain ? Connaissez vous des personnes qui pourront vous conseiller de bons artisans ?

N'hésitez pas si vous avez des questions

Bonjour.

Dans l'équation il ne faut pas oublier un point capital d'un point de vue budgétaire.

Dans l'ancien les abords sont réalisés.

Les arbres sont grands et beaux.

Tous points qu'il faut ajouter à une construction neuve et qui ne sont que trop rarement comptabilisés en début de projet.

Merci beaucoup pour cette réponse rapide et détaillée.

Effectivement, ce sont des points à prendre en considération. Nous avons un bon budget mais pas incroyable non plus compte tenu des prix de la région. Une de nos grosses crainte est d'avoir à faire à de mauvais artisans (on en a déjà fait l'expérience malheureusement et c'est usant). Est-ce que vous êtes passé par un constructeur de la région? Et si oui, est-il plus avantageux, toujours dans cette région où tout est excessivement cher, d'acheter un terrain et de faire construire ou de passer par un promoteur/constructeur qui vend maison + terrain?

Merci beaucoup.

alex_V a écrit:

Bonjour Ladm,

Pour avoir été dans le même cas que vous (je suis dans le pays de Gex), nous avons d'abord cherché à racheter dans l'ancien puis nous avons finalement faire construire. Notre CCMI a été signé en octobre 2022 donc dans un contexte plus favorable qu'actuellement.

Répondre à votre question n'est pas simple et beaucoup d'éléments dépendent de votre cahier des charges.

- faire construire : si vous choisissez de faire construire, trouver un terrain peut être difficile et les terrains sont très chers et très souvent sous les 500m², ou alors vous avez une belle enveloppe. Si vous avez besoin de faire un emprunt pour financer votre projet, alors il y a de fortes chances que les banques vous imposent un CCMI... Nous n'avons pas eu le choix, aucune banque ne nous suivait si on passait par un MOE.
Et pour le CCMI, il faut prendre le temps de se documenter AVANT de signer, faire une adhésion préventive à l'AAMOI, définir un maximum de choses, les plans tels que vous les voulez. Si un CCMIste vous dit "on pourra voir ça après la signature du CCMI", alors fuyez ... Nous avons fait définir le maximum de choses, en fonction de nos connaissances techniques et autres sur le CCMI et cela a permis de n'avoir qu'un faible montant d'avenant.

- acheter une maison d'il y a quelques années. Souvent, les maisons ont un plus grand terrain que dans le neuf. La conséquence, c'est que les maisons anciennes peuvent être aussi très chères, à des tarifs surréalistes et complètement inadaptés au marché ... Mais les vendeurs s'en moquent et ne veulent pas négocier, quitte à avoir des maisons en vente pendant des années.
Si vous n'êtes pas bricoleur, il faudra passer par des artisans, et là, c'est compliqué aussi, les tarifs sont très souvent prohibitifs et ne garantissent même pas un travail de qualité. Les bons artisans travaillent souvent avec des pro de l'aménagement / architectes qui font du travail de qualité, mais à des prix très élevés aussi. Là encore, tout dépend de votre enveloppe financière.

Pour mon projet, je serai bien parti sur un MOE pour rénover un ancien corps de ferme. Mais dans la réalité, ce n'était pas possible. Le meilleur compromis pour nous a été de construire, car nous avons trouvé un super terrain que nous pouvions acheter puis faire construire.

Ça dépendra aussi de vos goûts, préférez vous le cachet de l'ancien ? Un grand terrain ? Connaissez vous des personnes qui pourront vous conseiller de bons artisans ?

N'hésitez pas si vous avez des questions

C'est un point important effectivement!

Calète a écrit:

Bonjour.

Dans l'équation il ne faut pas oublier un point capital d'un point de vue budgétaire.

Dans l'ancien les abords sont réalisés.

Les arbres sont grands et beaux.

Tous points qu'il faut ajouter à une construction neuve et qui ne sont que trop rarement comptabilisés en début de projet.

Bonjour,
Pour en avoir fait l'expérience 2 fois, poussez la porte d'une agence immobilière et exposez votre demandes avec tous les critères, et en insistant sur le fait que votre recherche est sérieuse.
Vous aurez déjà une première réponse sur la faisabilité en fonction de votre budget.
Ensuite, il faut attendre un hypothétique appel de l'agent immobilier, et rester bien ferme sur TOUS vos critères. Les bonnes affaires se retrouvent très très rarement dans les vitrines ou sur les sites internet des agences immobilières.
Dans le même temps, démarchez les constructeurs ou autres maîtres d'oeuvre, avec exactement les mêmes critères, si ce n'est celui de la surface qui sera différent. Ca permet déjà de comparer entre neuf et ancien. Les constructeurs ne sont pas en super santé, il ne faut donc pas se louper sur ce point, ne pas se précipiter etc...
Nombreux ici sont ceux qui vous déconseilleront un CCMI, il suffit de parcourir ce forum pour s'en rendre compte.

Ladm a écrit:

Merci beaucoup pour cette réponse rapide et détaillée.

Effectivement, ce sont des points à prendre en considération. Nous avons un bon budget mais pas incroyable non plus compte tenu des prix de la région. Une de nos grosses crainte est d'avoir à faire à de mauvais artisans (on en a déjà fait l'expérience malheureusement et c'est usant). Est-ce que vous êtes passé par un constructeur de la région? Et si oui, est-il plus avantageux, toujours dans cette région où tout est excessivement cher, d'acheter un terrain et de faire construire ou de passer par un promoteur/constructeur qui vend maison + terrain?

Merci beaucoup.

Oui, je suis passé par un constructeur connu de la région, après avoir démarché plusieurs constructeurs. Vous pouvez allez voir mon récit, j'ai bien détaillé les différentes étapes jusqu'à maintenant.

J'aurai plutôt tendance à dire que c'est mieux d'acheter son terrain et choisir son constructeur par la suite, en fonction de vos critères plutôt que d'être pieds et poings liés à un constructeur en achetant un terrain.

Dans notre cas, en fonction des constructeurs, il était plus ou moins possible de modifier certaines choses. Certains constructeurs  par exemple ne proposaient qu'un type d'isolant (coucou l'hybris) et ne permettaient pas de choisir un autre isolant.

Votre contrainte sera aussi de choisir un constructeur aux reins solides. Les petits constructeurs ou certains très gros à bas prix doivent être dans le dur vu la période !

Bonjour,

J'habite également dans une région proche de la Suisse, Genève étant à 30mn (sans bouchons), et j'ai été dans les deux cas de figure : achat d'un appartement en 2018 que nous avons rénové complètement, en partie en faisant appel à des artisans, en partie nous même, et nous sommes actuellement propriétaires d'un terrain sur lequel nous essayons de faire construire une maison (je dis bien essayer car pour le moment on essaie surtout de se défaire de notre constructeur ^^).

Dans les deux cas, je dirai qu'il faut être préparés à vivre quelques années difficiles, et surtout à ce que le budget initial se retrouve gonflé de quelques dizaines de milliers d'euros que vous n'auriez pas anticipé au début. A moins que ce soit nous qui soyons un peu nuls en calcul, mais il suffit de lire les récits ici pour se rendre compte que rare sont ceux qui n'ont pas augmenté un peu leur budget in fine, rénovation ou construction...

Dans les deux cas c'est très chronophage, ça alourdit la charge mentale de dingue, il faut marquer à la culotte les interlocuteurs et tout contrôler.

Ca c'est pour le ressentis.

Pour le côté financier, je ne suis pas certaine que dans la région, la construction revienne moins cher que l'achat dans l'ancien, sauf à trouver un super terrain pas cher. Je suis même assez convaincue du contraire, surtout dans la conjoncture actuelle où les prix ont quand même pas mal baissé dans l'ancien. Mais ce n'est vraiment que mon avis.

Si vous choisissez de partir sur un CCMI, suivez vraiment le conseil d'adhérer à l'AAMOI avant la signature, c'est une mine d'information qui vous évitera bien des déconvenues. Et surtout renseignez vous bien sur les différentes natures de terrain et les coûts que cela peut engendrer sur la construction. On ne l'imagine pas quand on n'y connait rien, mais un mauvais terrain peut vraiment coûter très très cher genre 50 k€ ou 100k€ de plus que si vous faisiez exactement le même projet mais sur un autre terrain. Idem pour les contraintes etc liées au PLU ou aux architectes des bâtiments de France. Certaines communes peuvent être très restrictives et vous vous retrouvez à ne pas pouvoir faire la maison que vous imaginiez.

NoviceHauteSavoie a écrit:

Bonjour,

J'habite également dans une région proche de la Suisse, Genève étant à 30mn (sans bouchons), et j'ai été dans les deux cas de figure : achat d'un appartement en 2018 que nous avons rénové complètement, en partie en faisant appel à des artisans, en partie nous même, et nous sommes actuellement propriétaires d'un terrain sur lequel nous essayons de faire construire une maison (je dis bien essayer car pour le moment on essaie surtout de se défaire de notre constructeur ^^).

Dans les deux cas, je dirai qu'il faut être préparés à vivre quelques années difficiles, et surtout à ce que le budget initial se retrouve gonflé de quelques dizaines de milliers d'euros que vous n'auriez pas anticipé au début. A moins que ce soit nous qui soyons un peu nuls en calcul, mais il suffit de lire les récits ici pour se rendre compte que rare sont ceux qui n'ont pas augmenté un peu leur budget in fine, rénovation ou construction...

Dans les deux cas c'est très chronophage, ça alourdit la charge mentale de dingue, il faut marquer à la culotte les interlocuteurs et tout contrôler.

Ca c'est pour le ressentis.

Pour le côté financier, je ne suis pas certaine que dans la région, la construction revienne moins cher que l'achat dans l'ancien, sauf à trouver un super terrain pas cher. Je suis même assez convaincue du contraire, surtout dans la conjoncture actuelle où les prix ont quand même pas mal baissé dans l'ancien. Mais ce n'est vraiment que mon avis.

Si vous choisissez de partir sur un CCMI, suivez vraiment le conseil d'adhérer à l'AAMOI avant la signature, c'est une mine d'information qui vous évitera bien des déconvenues. Et surtout renseignez vous bien sur les différentes natures de terrain et les coûts que cela peut engendrer sur la construction. On ne l'imagine pas quand on n'y connait rien, mais un mauvais terrain peut vraiment coûter très très cher genre 50 k€ ou 100k€ de plus que si vous faisiez exactement le même projet mais sur un autre terrain. Idem pour les contraintes etc liées au PLU ou aux architectes des bâtiments de France. Certaines communes peuvent être très restrictives et vous vous retrouvez à ne pas pouvoir faire la maison que vous imaginiez.

Merci pour toutes ces informations, je n'avais effectivement pas pensé à tout ça.