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Opposition à une déclaration préalable (division de terrain)

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Bonjour,

Je suis confronté aujourd’hui à un problème qui, depuis la réforme du droit de l’urbanisme du 1er octobre, devient de plus en plus inextricable et j’aimerai avoir votre avis.

Je souhaite construire et j’ai donc recherché un terrain à bâtir que j’ai trouvé en mai 2007. Ce terrain en campagne de 10300 M² est constitué d’une bande constructible d’environ 2500 M² (zone UHC) et pour le reste en zone N.
Une demande de certificat d’urbanisme a donc été demandée et acceptée le 19 juillet 2007.
Je ne souhaitais pas acheter l’intégralité de ce terrain. Après passage du géomètre expert et de l’agent de la DDE pour l’alignement ; il a donc été divisé en 2 lots d’environ 5000 M² chacun. Après arpentage le terrain se constitue donc de 2 lots mesurés et cadastrés et dont la surface constructible et la zone naturelle sont parfaitement indiquées (pour mon lot : 1250m² en zone UHC et 4250 m² en zone N .
J’ai donc signé un compromis de vente fin juillet stipulant dans les closes restrictives : « sous réserve d’une étude de sol ok et sous réserve d’une autorisation de voirie » car ma partie de terrain n’en possédait pas. Toutes ces conditions sont aujourd’hui réunies et nous devions signer l’acte de vente définitif début octobre.
Malheureusement le notaire me contacte quelques jours avant la signature et me signale que depuis le 1er octobre , il faut effectuer une déclaration préalable pour toute division d’un terrain en 2 lots et plus.
Le notaire effectue donc cette démarche , qui retarde d’autant le projet mais qui ne lui semble qu’une formalité. Malheureusement la division est refusée car elle concerne une partie de terrain en zone N et que la demande doit porter uniquement sur une zone constructible.
J’ai contacté le notaire qui me semble perplexe. Il a suggéré la division en 4 lots (2 UHC et 2 N) et d’établir 1 acte de vente par lot.
Je ne vois pas ce que cela va changer au final puisque de toute façon le CU stipule bien que la zone N doit restée exempte de toutes constructions.
Peut-on faire une déclaration préalable uniquement sur la zone constructible du terrain ?
Comment doit-on procéder pour une nouvelle déclaration préalable sans risquer une opposition ?
Dois-je attendre pour une demande de permis de construire ?

Je trouve cette situation abracadabrante.

Merci de votre réponse.
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Messages : Env. 10

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Env. 3000 message Morbihan
SERGIO29 a écrit:J’ai contacté le notaire qui me semble perplexe. Il a suggéré la division en 4 lots (2 UHC et 2 N) et d’établir 1 acte de vente par lot.


Il n'y a aucune obligation de faire deux actes, cela impliquerai une augmentation des frais dont une augmentation des émoluments (honoraires) du notaire.

Pour le reste, je pense que l'opposition est non fondée et que la critique porte plus sur la forme de la demande que sur la division proprement dite.

Faire 4 lots serait effectivement une solution pour contourner le zèle de l'agent instructeur mais génèrerait également des frais de géomètre et peut-être un retard supplémentaire pour la signature.


Qu'en pense le géomètre-expert ?

Je n'ai pas de certitude, mais il me semble qu'il doit être possible d'établir une nouvelle déclaration en joignant un croquis et un plan côté ne laissant apparaître que la division de la partie constructible comme si le terrain d'origine avait été préalablement divisé en fonction des deux zones (constructible /non constructible) et que la division ne portait que sur la zone constructible. (la réforme prévoit que la demande peut porter sur une partie de l'unité foncière).
Il ne faut naturellement faire état sur la déclaration que des surfaces situées en zone constructible.

Il serait sûrement préférable de laisser faire le géomètre qui via ses instances professionnelles peut obtenir un certain nombre d'éclaircissements que n'aura pas le notaire.

Mais vous avez raison : quelle que soit la solution au problème, le résultat sera le même et cette opposition à déclaration est absurde.
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Messages : Env. 3000
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Env. 10 message
Bonjour et merci pour votre réponse rapide.
Je n'ai pas de réponse concrète à mon problème pour l'instant.
J'ai pris contact avec le géomètre expert qui ma signalé que c'était à lui de faire la DP (moyennant la somme de 150 euros) étant donné que seul lui pouvait fournir le croquis et le plan en trois dimensions après un nouveau passage sur le terrain et un relevé du point de niveau.
Il m'a fait comprendre que les notaires ne sont pas habilités pour faire cette déclaration et qu'il faudrait refaire une DP concernant uniquement la parcelle constructible et en mentionnant l'ancien N° de cadastre de la parcelle entière (avant division) car le but ici de la DP dans ce cas a pour but de remplacer l'ancien CU.
J'ai à nouveau joint le notaire qui m'a signalé qu'il était tout à fait en droit demander cette DP et que d'un point de vue juridique il n'y avait d'autre solution que la division en 4 de la parcelle et de faire une DP sur les 2 parcelles constructibles.
J'ai donc suggéré au notaire de se mettre en rapport avec le géomètre expert, ce qu'il à fait et pour l'instant rien de concrèt n'en est ressorti puisqu'ils n'ont ni l'un ni l'autre la réponse au problème.
Le notaire va tenté d'en savoir plus en se mettant en contact avec l'instructeur du dossier de la DDE (qui est absent quelques jours) pour connaître la suite à donner au dossier.
Grotesque !...suite au prochain N°.
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Env. 3000 message Toulouse - France (31)
Bon courage !
Cordialement,

Karlito.
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Env. 60000 message
Redemander à la DDE et à la mairie...
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Env. 3000 message Morbihan
SERGIO29 a écrit:J'ai à nouveau joint le notaire qui m'a signalé qu'il était tout à fait en droit demander cette DP et que d'un point de vue juridique il n'y avait d'autre solution que la division en 4 de la parcelle et de faire une DP sur les 2 parcelles constructibles.


S'il persiste, je n'aurai pas d'autre conseil que de prendre votre propre notaire pour vous assister (en disant ça je vais surement étonner ceux qui me save assez hostile aux notaires en participation)
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Env. 10 message
Bonjour et merci à tous ceux qui suivent mon dossier.

Pas grand chose de neuf n'est ressorti des tergiversations entre notaire-géomètre-agent instructeur de la DDE ou la mairie.
Le notaire m'a appelé aujourd'hui pour m'informer de la suite à donner au dossier et apparemment le géomètre devrait se charger de cette "formalité" mais sans savoir trop bien par quel bout s'y prendre.
Je crois qu'il devrait passer "sans tarder" sur le terrain pour prendre ce fameux "point de niveau" et nous faire un joli croquis en 3 dimensions SI indispensable (mais pas si gratuit que ça ! dans les 200 euros quand-même) à l'élaboration de ce SI laborieux dossier. Je précise que le dépot d'un dossier de DP est à priori une formalité gratuite mais à moins d'être géomètre sois-même, j'ai quelques doutes.

Pour ma part et pour tenter de gagner quelques semaines SI précieuses j'ai décidé en parallèle, comme un grand, de monter mon petit dossier (sans le plan en 3D) et en accord avec le propriétaire. Je le dépose demain. On verra bien...
Je précise que je fais la demande pour mon terrain uniquement et non sur toute la parcelle:
Pour infos, j'ai indiqué au cadre 4 que la demade portait sur la réalisation d'un lotissement de 1 lot sur la zone constructible du terrain. Au cadre 3.1 que la surface totale du terrain est de 5000 m² et au cadre 4.1 que la surface du terrain à aménager est de 1250 m².

Verdict dans un mois environ...
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Env. 3000 message Morbihan
Je vosi un obstacle majeur à votre démarche : vous n'êtes pas le propriétaire du terrain ou son mandataire.

J'ai bien peur que votre déclaration ne soit pas instruite.
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Env. 10 message
Bonjour,
Désolé de vous contredire mais, comme indiqué dans la demande ainsi que dans la notice explicative, il suffit d'avoir l'accord du ou des propriétaires pour déposer la demande.
C'est d'ailleurs ce que j'indique plus haut dans ma démarche.
Cordialement.
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Env. 3000 message Morbihan
désolé , j'ai mal interprété votre message.

J'ai injustement pensé que vous n'aviez eu qu'un accord verbal et que rien n'avait été versé en ce sens à l'appui de la déclaration préalable Wink
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