Taux du credit

KatouDidou a écrit:

Kara45 a écrit:

Surtout prendre le temps d'étudier les offres les unes par rapport aux autres à tête reposée à la maison.

Voici le tableau que je m'étais fait pour comparer les offres de prêt

Alors si je comprend bien (ce qui n'est pas certain), le montant des mensualités correspondent à ce qui est attendu par rapport au taux proposé par la banque en fonction de la durée d'emprunt ?

Ensuite on retrouve le taux d'assurance qui détermine le coût total assurance (je ne comprend comment avoir le montant total sans le %).

Ensuite pour la comparaison, la comparaison se fait au niveau de l'offre du CA à 3.18% sur 22 ans ?

Et pour ne pas se tromper toujours comparé le coût total du crédit ? Celui le moins élevé sera toujours le plus intéressant ?

En entête de tableau j'ai BPVF / CA / Credit Mut : il s'agit des banques que j'ai consulté
Puis la ligne scénario : C'est ce que m'a proposé chaque banque
Ensuite j'ai mis les mensualités pour chaque scénario annoncé sur les simulations (en ajoutant mon revenu j'ai obtenu mon reste à vivre "brut"= Revenu - Mensualité)
J'ai fait ça pour tous les paliers car je ne voulais pas de lissage (un lissage ce paye)

Cette partie c'est plus pour estimer mon effort de remboursement par mois et mon reste à vivre.

La partie suivante correspond plus à la comparaison des offres.
Je n'ai pas pu trouver le taux assurances à chaque proposition des banques, elles ont toutes une façon de présenter les choses différentes.

La formule pour une assurance sur capital initial (car il y a d'autre type d'assurance, en particulier l'assurance sur capital restant du) étant :
(Capital emprunté*taux)/12 => A faire pour chaque assuré, souvent le taux n'est pas le même entre les 2 emprunteur.

Mensualité assurance étant = Mensualité emprunteur 1 + Mensualité emprunteur 2

Mais au final on cherche à estimer le coût total d'une assurance, c'est souvent cette information que l'on as sur les offres de prêts.
Dans mon tableau C'est la ligne "Coût total assurance" c'est ce montant que je compare entre les banques.

On fait ce travail pour chaque "poste" : garantie, coût total crédit (hors assurance donc), frais de dossier.

En faisant la somme de ces postes ont a le coût total crédit, assurance comprise et frais de dossier compris de chaque proposition.

Si vous voulez faire une délégation d'assurance il est opportun de ne pas tenir compte du coût de l'assurance pour comparé les offres de prêt.
(il faut comparer la même chose, moi je n'ai pas fait de délégation car l'assurance groupe du CA est excellente pour les primo-accédant et moins de 30ans, donc mon total tiens compte des coûts assurance)

J'ai pris la meilleur proposition en référence (la 3.18% du CA sur 22ans) pour voir l'écart avec les autres propositions.
(NB : j'ai une proposition à -4 678€ du fait du passage de 15 000 à 25 000€ du prêt de mon 1% patronal, mais chaque proposition à évolué de la même façon avec ce changement)

C'est vrai que c'est un tableau un peu perso, moi je le comprend pcq je l'ai fait. mais c'est pour donner des idées pour que chacun se fasse le sien si il en éprouve le besoin.

Au final, mes critères de choix ont été : Le coût total crédit et l'effort de remboursement à faire.

Je ne sais pas si c'est plus clair

Oui bien regarder le cout total du crédit.

Kara45 a écrit:

KatouDidou a écrit:

Kara45 a écrit:

Surtout prendre le temps d'étudier les offres les unes par rapport aux autres à tête reposée à la maison.

Voici le tableau que je m'étais fait pour comparer les offres de prêt

Alors si je comprend bien (ce qui n'est pas certain), le montant des mensualités correspondent à ce qui est attendu par rapport au taux proposé par la banque en fonction de la durée d'emprunt ?

Ensuite on retrouve le taux d'assurance qui détermine le coût total assurance (je ne comprend comment avoir le montant total sans le %).

Ensuite pour la comparaison, la comparaison se fait au niveau de l'offre du CA à 3.18% sur 22 ans ?

Et pour ne pas se tromper toujours comparé le coût total du crédit ? Celui le moins élevé sera toujours le plus intéressant ?

En entête de tableau j'ai BPVF / CA / Credit Mut : il s'agit des banques que j'ai consulté
Puis la ligne scénario : C'est ce que m'a proposé chaque banque
Ensuite j'ai mis les mensualités pour chaque scénario annoncé sur les simulations (en ajoutant mon revenu j'ai obtenu mon reste à vivre "brut"= Revenu - Mensualité)
J'ai fait ça pour tous les paliers car je ne voulais pas de lissage (un lissage ce paye)

Cette partie c'est plus pour estimer mon effort de remboursement par mois et mon reste à vivre.

La partie suivante correspond plus à la comparaison des offres.
Je n'ai pas pu trouver le taux assurances à chaque proposition des banques, elles ont toutes une façon de présenter les choses différentes.

La formule pour une assurance sur capital initial (car il y a d'autre type d'assurance, en particulier l'assurance sur capital restant du) étant :
(Capital emprunté*taux)/12 => A faire pour chaque assuré, souvent le taux n'est pas le même entre les 2 emprunteur.

Mensualité assurance étant = Mensualité emprunteur 1 + Mensualité emprunteur 2

Mais au final on cherche à estimer le coût total d'une assurance, c'est souvent cette information que l'on as sur les offres de prêts.
Dans mon tableau C'est la ligne "Coût total assurance" c'est ce montant que je compare entre les banques.

On fait ce travail pour chaque "poste" : garantie, coût total crédit (hors assurance donc), frais de dossier.

En faisant la somme de ces postes ont a le coût total crédit, assurance comprise et frais de dossier compris de chaque proposition.

Si vous voulez faire une délégation d'assurance il est opportun de ne pas tenir compte du coût de l'assurance pour comparé les offres de prêt.
(il faut comparer la même chose, moi je n'ai pas fait de délégation car l'assurance groupe du CA est excellente pour les primo-accédant et moins de 30ans, donc mon total tiens compte des coûts assurance)

J'ai pris la meilleur proposition en référence (la 3.18% du CA sur 22ans) pour voir l'écart avec les autres propositions.
(NB : j'ai une proposition à -4 678€ du fait du passage de 15 000 à 25 000€ du prêt de mon 1% patronal, mais chaque proposition à évolué de la même façon avec ce changement)

C'est vrai que c'est un tableau un peu perso, moi je le comprend pcq je l'ai fait. mais c'est pour donner des idées pour que chacun se fasse le sien si il en éprouve le besoin.

Au final, mes critères de choix ont été : Le coût total crédit et l'effort de remboursement à faire.

Je ne sais pas si c'est plus clair

Merci beaucoup, j'arrive mieux à saisir l'ensemble !

J'ai les mêmes critères, donc coût total et effort de remboursement, car nous ne voulons pas dépasser 1200€/1250€ de mensualité par mois.

Je vais me faire un tableau qui reprend les grandes lignes de celui que tu as gentiment partagé.

Encore merci !

electric000 a écrit:

Bonjour a tous,

Ca fait maintenant quelques semaines que je vous lis, (j'ai d'ailleurs appris pleins de choses... merci), et me voici pour vous demander conseil sur notre simulation de pret.
Une rapide explication du projet : achat + réno complète + extention d'une maison ancienne en Alsace |205000e + 150000e de travaux + 15000e de notaire|
nous, couple de 30ans, ayant deja été proprietaire... revenu ~5800e mensuels a deux / apport 65000e (ou moins on se pose encore la question) / epargne ~ 1000e par mois

1ère visite (fin aout) dans notre banque (qui avait assuré le financement du 1er bien) 3.35 fixe sur 25 ans = mensualité de 1577e (dont pas loin de 100e d'assurance)
Appel a un courtier : lui nous propose 2.55 variable (+1/-1) taux fixe pendant 2ans puis indexé sur la moyenne du tibor à 1 an du dernier trimestre = mensualité de 1400e (hors assurance puisque celle ci sera deleguée)

sachant que dans ces simulations on a pas encore integré l'ecopret a taux 0 que l'on obtenir dans le cadre de nos reno lourdes (soit 30000e a 0%).

je prends avec plaisir tous vos retours ! merci d'avance!

merci

Difficile à dire.
Le taux variable capé 1 peu paraître alléchant mais l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) 1 an (en français on dit Tibeur = Taux Interbancaire Offert en Euros) me parrait plutot bas en ce moment.

2.25 pour un taux à 0.54% sur l'Euribor 1 ans sur les 3 derniers mois ça fait une marge de 2.25-0.54 = 2.01%
Cette marge c'est ce que prendra toujours votre banque par rapport aux variations de l'Euribor.

Pour connaitre le taux après 2 ans il faut faire "Taux Euribor+2.01" limité à 3.55 (capé 1).

Pour que ce soit valable par rapport au taux fixe il faudrAIT (attention je ne suis pas devin) que l'Euribor ne dépasse pas 3.35-2.01 = 1.34%
Or sur les 9 derniers années l'Euribor n'a été que 2 fois sous cette barre (en 2004 et maintenant).

C'est la ou on ne peux pas prédire l'avenir.
Le taux est-il en train de remonté? de descendre ?
Quoiqu'il en soit lorsqu'il sera au moins égal à 3.55-2.01 = 1.54% vous serez à 3.55% de taux d’intérêt.

En gros dès que le taux Euribor passe à 1.34% vous commencer payer plus (en terme de côut total crédit) que pour le taux fixe (il faudra déduire les 2 années de gain à 2.55%)
et dès qu'il est à 1.54% ça vous coûtera le maximum prévu.

Le choix est vraiment perso pour le coup. A vous d'estimer le risque, voulez-vous le prendre ?

Bonsoir,

J'aimerais des avis sur le taux d'assurance qui nous a été proposé car quand je vois ceux de certains, je trouve le notre élevé... Dites moi si je me trompe : 0.28% (70€/mois) nous avons 25 ans tous les deux, aucun souci de santé, même minime. J'ai un job de bureau, Monsieur lui est tech de maintenance sur de grosses machines d'usine, donc en effet, un risque de blessures.
Vu notre âge, je nous pensais avantagés et en fait, pas tellement...

Bonjour,

Pour vous, 40 € / mois pour les 2 me paraît plus resonable. J'ai eu ce taux a la banque postale apres négociations ( 80 € / mois avant négociations )...

Kara45 a écrit:

electric000 a écrit:

Bonjour a tous,

Ca fait maintenant quelques semaines que je vous lis, (j'ai d'ailleurs appris pleins de choses... merci), et me voici pour vous demander conseil sur notre simulation de pret.
Une rapide explication du projet : achat + réno complète + extention d'une maison ancienne en Alsace |205000e + 150000e de travaux + 15000e de notaire|
nous, couple de 30ans, ayant deja été proprietaire... revenu ~5800e mensuels a deux / apport 65000e (ou moins on se pose encore la question) / epargne ~ 1000e par mois

1ère visite (fin aout) dans notre banque (qui avait assuré le financement du 1er bien) 3.35 fixe sur 25 ans = mensualité de 1577e (dont pas loin de 100e d'assurance)
Appel a un courtier : lui nous propose 2.55 variable (+1/-1) taux fixe pendant 2ans puis indexé sur la moyenne du tibor à 1 an du dernier trimestre = mensualité de 1400e (hors assurance puisque celle ci sera deleguée)

sachant que dans ces simulations on a pas encore integré l'ecopret a taux 0 que l'on obtenir dans le cadre de nos reno lourdes (soit 30000e a 0%).

je prends avec plaisir tous vos retours ! merci d'avance!

merci

Difficile à dire.
Le taux variable capé 1 peu paraître alléchant mais l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) 1 an (en français on dit Tibeur = Taux Interbancaire Offert en Euros) me parrait plutot bas en ce moment.

2.25 pour un taux à 0.54% sur l'Euribor 1 ans sur les 3 derniers mois ça fait une marge de 2.25-0.54 = 2.01%
Cette marge c'est ce que prendra toujours votre banque par rapport aux variations de l'Euribor.

Pour connaitre le taux après 2 ans il faut faire "Taux Euribor+2.01" limité à 3.55 (capé 1).

Pour que ce soit valable par rapport au taux fixe il faudrAIT (attention je ne suis pas devin) que l'Euribor ne dépasse pas 3.35-2.01 = 1.34%
Or sur les 9 derniers années l'Euribor n'a été que 2 fois sous cette barre (en 2004 et maintenant).

C'est la ou on ne peux pas prédire l'avenir.
Le taux est-il en train de remonté? de descendre ?
Quoiqu'il en soit lorsqu'il sera au moins égal à 3.55-2.01 = 1.54% vous serez à 3.55% de taux d’intérêt.

En gros dès que le taux Euribor passe à 1.34% vous commencer payer plus (en terme de côut total crédit) que pour le taux fixe (il faudra déduire les 2 années de gain à 2.55%)
et dès qu'il est à 1.54% ça vous coûtera le maximum prévu.

Le choix est vraiment perso pour le coup. A vous d'estimer le risque, voulez-vous le prendre ?

Merci pour ses explications, c'est nettement plus claire... J'ai juste une question qui me vient en tete : savez vous a quelle "vitesse" change l'Euribor ... par exemple pour passer de 0.5 a 2, lui faut il en myenne 1 semaine, 1 mois ou 1 année ??

Bonsoir à tous !

Me revoila sur le forum !

Afin de mener à bien notre projet de renovation de notre maison nous allons faire appel à la banque.

Nous serons 2, mon épouse et moi, co emprunteurs

Une premiere proposition:

Emprunté: 100 000 €
taux: 3.70%
durée: 25 ans
apport: 30 000
assurance: 100% chacun; 21€ chacun par mois

et une seconde:

Emprunté 150 000 €
taux 3.70
duree 25 ans
apport: 30 000
assurance: 100% chacun; 32 € chacun par mois

C'est la 1ere banque que nous avons vu et nous n'avons pas trop de references en la matiere.

La conseillere nous a dit que nous ne pouvons pas avoir de pret taux 0 et eco pret taux 0. Des connaissances nous ont dit que ce n'est pas vrai. Qui croire ?

Que pensez vous de ces propositions ? Nous avons contacté une autre banque mais pas encore la proposition.

Merci pour vos avis !

Jerem

linette76 a écrit:

Clet a écrit:

Tout comme nous souhaitons un différé qu'ils nous acceptent alors que d'autres refusent et veulent absolument un lissage..

le différé et le lissage sont deux choses différentes pour moi :
- le différé c'est le report du remboursement du capital (différé partiel ou intérêts intercalaires), on ne paye que les intérêts sur les sommes débloquées, OU le report du capital ET des intérêts (différé total).
- le lissage, c'est quand on a plusieurs lignes de prêt sur des durées/à des taux différents et qu'on souhaite avoir la même mensualité pendant la durée totale du crédit. c'est en quelque sorte une uniformisation des mensualités si tu préfères.

ce n'est pas du tout la même chose.
il faut quand même savoir que le différé total est la solution la plus chère, puisque les intérêts sont ajoutés au montant total du prêt et donc, génèrent eux même des intérêts.
par ex, pour 170 000 euros empruntés sur 25 ans à 3.65% (cas fictif lol) , cout du crédit, dans les 89 000 euros.
en différé partiel, tu aurais, mettons 4000 euros d'intérêts intercalaires. cette solution te coute donc 4000 euros.
en différé total, ces 4000 euros s'ajoutent au montant emprunté, tu empruntes donc 174000 euros grimpe à 91000 euros. cette solution t'a donc couté 6000 euros.

c'est donc une solution avantageuse pour la banque puisque c'est 2000 euros de plus en gain pour elle.

Je me suis mal exprimée. En effet c'est un lissage.
Le remboursement du PTZ étant différé de 14 ans.

Pour le crédit idéalement on aimerai rembourser immédiatement. Il faut juste croiser les doigts pour ne pas avoir une construction qui traîne trop en fin de chantier.

KatouDidou a écrit:

chtam a écrit:

KatouDidou a écrit:

linette76 a écrit:

Vérifier qu'il n'y ait pas de commission d'engagement.

Çà correspond à quoi la commission d'engagement ?? Jamais entendu parler

La commission d'engagement est une somme due à un organisme prêteur sur les fonds non débloqués d'un crédit.

Je n'en ai jamais vu sur un prêt immo (tout du moins dans mon établissement).

Surveiller les IRA sur l'offre de prêt principalement, si vous ne demandez rien vous aurez les 3% de base.

Bonnes recherches.

Merci,

Le prêt sera débloqué en une seule fois lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire je crois donc ça ne devrait pas me concerner.

Je détaillerai les offres demain suite à mon rendez vous.

Merci à tous !

Bonjour à tous,

Comme prévu je vous fais le point sur mon dossier. Nous avons donc rencontrer notre courtier et voilà son offre :

Caisse d'épargne

Emprunt total : 235 000€
Durée : 25 ans
Taux nominal : 3,45%
Assurance groupe : 0,18% (100/100) plutôt pas mal pour une non délégation
Garantie SACCEF : 2558€
Pas de frais de dossier
Pas d'IRA
Modulation +10/-10 au bout d'un an

Vos avis ?

Pour info nous sommes allés par la suite dans 4 banques (CA, crédit mutuelle, BNP et CIC) aucune ne pouvait s'aligner...

Content que finalement tu puisses trouver une offre correcte, 3.45 en ce moment c'est plutôt bien je trouve.

Clet je n'avais pas compris ! mais le différé du PTZ est fixé par la loi, ni les banques ni les emprunteurs ne peuvent changer ce paramètre qui dépend de la tranche dans laquelle tu te situes.

Jerem30 : pourquoi une telle différence dans les montants entre les deux propositions???? du coup la première, vous pourriez largement augmenter les mensualités et diminuer la durée du crédit (donc le cout du crédit) si vous êtes capables d'assumer le rembousement de 30 000 euros de plus sur la même durée !(je sais pas si je suis claire)

Clet je n'avais toujours pas compris (moi pas réveillée ce matin )
nous avons également choisi de ne pas lisser le PTZ (nous avons un différé de 5 ans) avec le prêt principal.
attention à bien faire le calcul cependant ! le lissage peut être avantageux ou désavantageux. dans mon cas (qui est aussi le tien) j'avais calculé que l'absence de lissage alourdissait le cout du crédit.

MAIS.
selon nos paramètres d'emprunt, l'absence de lissage coute environ 6000 euros.
mais, étant donné que le taux d'endettement ne me permet pas de rembourser plus, mais que notre comportement de consommation nous permet de le faire largement sans non plus mobiliser plus de 30% de l'épargne, l'absence de différé (=des mensualités plus petites au début) me permet de mettre de côté les futures mensualités de PTZ et même plus, et de réinjecter au bout de 4 ans 20 000 euros en remboursement anticipé, permettant d'économiser environ 20 000 euros, 4 ans de crédit (on passe donc de 21 à 17 ans d'un coup au moment de ce remboursement) et 4 ans d'assurance.
donc économie d'environ, je n'ai plus les chiffres exact en tête, 24000 euros sur le cout initial total du prêt.
comme l'absence de lissage avait un cout, les économies réelles ne sont plus que de 18 000 euros, mais avec une mensualité lissée d'emblée donc plus élevée je ne pouvais pas réaliser cette opération de remboursement anticipé : pas le même capital à réinjecter, pas non plus conforme aux conditions de la banque.

donc ce surcout de départ va me permettre de faire de belles économies.

mais c'est une stratégie qui a été calculée. As tu chiffré dans ton cas le cout ou le gain de l'absence de lissage?