Taux du credit

supersab31 a écrit:

Et puis, le montant total varie d'un projet à l'autre. le coût total des projets des uns peut ne même pas être suffisant pour l'acquisition des terrains des autres ... alors la durée, les économies, c'est bien joli, mais ça ne veut rien dire dans l'absolu : chaque projet est différent tout comme chaque profil des maîtres d'ouvrage et je n'entre pas dans le débat de la qualité des finitions, des finitions à terminer, des budgets piscine, déco, paysagiste, cuisine, électro...

chacun fait selon ses moyens, ses goûts et la latitude autorisée par le banquier (élément central du projet ...) et les éventuelles économies.

Bonjour

juste en complément, le banquier n'est pas le seul à mettre des limites.
Typiquement, nous, on s'est fixé une limite de 15 ans pour le crédit. Pas par principe mais pour faire plus ou moins coïncider la fin du crédit avec le début "des études des gosses" . L'ajout de cette limite réduti du coup le montant financable à crédit et impact directement le budget du projet, qui impact l'envergure de celui-ci ainsi que les prestations associées.

Tout ça pour dire qu'il ne faut pas forcement emprunter au max de ce que peut accorder le banquier et que certaines parties du projet peuvent être reportées au moment ou les économies réalisées le permettront (aménagement combles /garage / terrasse / piscine...).

enfin bon, cigale ou fourmi, à chacun son truc

bnalza a écrit:

supersab31 a écrit:

Et puis, le montant total varie d'un projet à l'autre. le coût total des projets des uns peut ne même pas être suffisant pour l'acquisition des terrains des autres ... alors la durée, les économies, c'est bien joli, mais ça ne veut rien dire dans l'absolu : chaque projet est différent tout comme chaque profil des maîtres d'ouvrage et je n'entre pas dans le débat de la qualité des finitions, des finitions à terminer, des budgets piscine, déco, paysagiste, cuisine, électro...

chacun fait selon ses moyens, ses goûts et la latitude autorisée par le banquier (élément central du projet ...) et les éventuelles économies.

Bonjour

juste en complément, le banquier n'est pas le seul à mettre des limites.
Typiquement, nous, on s'est fixé une limite de 15 ans pour le crédit. Pas par principe mais pour faire plus ou moins coïncider la fin du crédit avec le début "des études des gosses" . L'ajout de cette limite réduti du coup le montant financable à crédit et impact directement le budget du projet, qui impact l'envergure de celui-ci ainsi que les prestations associées.

Tout ça pour dire qu'il ne faut pas forcement emprunter au max de ce que peut accorder le banquier et que certaines parties du projet peuvent être reportées au moment ou les économies réalisées le permettront (aménagement combles /garage / terrasse / piscine...).

enfin bon, cigale ou fourmi, à chacun son truc

ce n'est pas non plus donné à tout le monde un crédit sur 15 ans

Si on analyse les choses plus largement :

- être propriétaire d'une résidence princpale est un placement financier
- vous empruntez aujourd'hui à moins de 4%
- taux d'inflation prévisionnel 2012 aux alentours de 2%, 2011 = 2.5%

donc déjà, vous empruntez de l'argent pas cher ... en 2 ans le taux est effacé par celui de l'inflation...

ensuite, votre investissement (sous réserve de la qualité de la construction et sa zone d'implantation) prendra une valeur significative avec le temps et vous permettra de réaliser une belle plus-value ( et peut-être financer votre retraite, une maison plus grande ...).effectviement, ce n'est qu'une façon de voir les choses, même si statistiquement on change de RP tous les 7 ans, certains mourront dans la maison de leur vie. ce n'est pas ma philosophie. je trouve sympa d'avoir des projets qui évoluent en fonction de l'évolution de notre mode de vie...

après comme vous le dite c'est ensuite un façon de se projeter dans le temps. sur 15 ans, vous allez avoir un taux d'endettement élevé : peu de chance de financer l'achat d'un studio pour les études de vos enfants (qui sera amorti d'ici qu'ils en soient là) et qui vous aura permis entre-temps de réaliser également un +value, grimace de la banque qui aura du mal à vous suivre si vous souhaitez améliorer votre patrimoine en réalisant des placements (immobilier ou autres) ou achat d'une résidence secondaire.

dans l'esprit, je préfère ne pas reporter à demain ce que je peux faire aujourd'hui... des dépenses imprévues arrivent toujours sans crier garde et vous feront reporter les "lots secondaires" que vous aviez prévu.

pas forcément fourmi mais plutôt adepte du mieux vaut un tiens que 2 tu l'auras .

bnalza a écrit:

supersab31 a écrit:

Et puis, le montant total varie d'un projet à l'autre. le coût total des projets des uns peut ne même pas être suffisant pour l'acquisition des terrains des autres ... alors la durée, les économies, c'est bien joli, mais ça ne veut rien dire dans l'absolu : chaque projet est différent tout comme chaque profil des maîtres d'ouvrage et je n'entre pas dans le débat de la qualité des finitions, des finitions à terminer, des budgets piscine, déco, paysagiste, cuisine, électro...

chacun fait selon ses moyens, ses goûts et la latitude autorisée par le banquier (élément central du projet ...) et les éventuelles économies.

Bonjour

juste en complément, le banquier n'est pas le seul à mettre des limites.
Typiquement, nous, on s'est fixé une limite de 15 ans pour le crédit. Pas par principe mais pour faire plus ou moins coïncider la fin du crédit avec le début "des études des gosses" . L'ajout de cette limite réduti du coup le montant financable à crédit et impact directement le budget du projet, qui impact l'envergure de celui-ci ainsi que les prestations associées.

Tout ça pour dire qu'il ne faut pas forcement emprunter au max de ce que peut accorder le banquier et que certaines parties du projet peuvent être reportées au moment ou les économies réalisées le permettront (aménagement combles /garage / terrasse / piscine...).

enfin bon, cigale ou fourmi, à chacun son truc

Suiviant les projets de vie que l'on a et surtout on aura, cela risque de coincer à un moment donné...

les personnes qui ont une approche plutôt gestion patrimoniale le déconseilleront.

après c'est un façon de voir défendable mais qui laisse peu de souplesse pour des projets à venir.

lamiss8888 a écrit:

bnalza a écrit:

supersab31 a écrit:

Et puis, le montant total varie d'un projet à l'autre. le coût total des projets des uns peut ne même pas être suffisant pour l'acquisition des terrains des autres ... alors la durée, les économies, c'est bien joli, mais ça ne veut rien dire dans l'absolu : chaque projet est différent tout comme chaque profil des maîtres d'ouvrage et je n'entre pas dans le débat de la qualité des finitions, des finitions à terminer, des budgets piscine, déco, paysagiste, cuisine, électro...

chacun fait selon ses moyens, ses goûts et la latitude autorisée par le banquier (élément central du projet ...) et les éventuelles économies.

Bonjour

juste en complément, le banquier n'est pas le seul à mettre des limites.
Typiquement, nous, on s'est fixé une limite de 15 ans pour le crédit. Pas par principe mais pour faire plus ou moins coïncider la fin du crédit avec le début "des études des gosses" . L'ajout de cette limite réduti du coup le montant financable à crédit et impact directement le budget du projet, qui impact l'envergure de celui-ci ainsi que les prestations associées.

Tout ça pour dire qu'il ne faut pas forcement emprunter au max de ce que peut accorder le banquier et que certaines parties du projet peuvent être reportées au moment ou les économies réalisées le permettront (aménagement combles /garage / terrasse / piscine...).

enfin bon, cigale ou fourmi, à chacun son truc

ce n'est pas non plus donné à tout le monde un crédit sur 15 ans

supersab31 a écrit:

Si on analyse les choses plus largement :

- être propriétaire d'une résidence princpale est un placement financier
- vous empruntez aujourd'hui à moins de 4%
- taux d'inflation prévisionnel 2012 aux alentours de 2%, 2011 = 2.5%

donc déjà, vous empruntez de l'argent pas cher ... en 2 ans le taux est effacé par celui de l'inflation...

ensuite, votre investissement (sous réserve de la qualité de la construction et sa zone d'implantation) prendra une valeur significative avec le temps et vous permettra de réaliser une belle plus-value ( et peut-être financer votre retraite, une maison plus grande ...).effectviement, ce n'est qu'une façon de voir les choses, même si statistiquement on change de RP tous les 7 ans, certains mourront dans la maison de leur vie. ce n'est pas ma philosophie. je trouve sympa d'avoir des projets qui évoluent en fonction de l'évolution de notre mode de vie...

après comme vous le dite c'est ensuite un façon de se projeter dans le temps. sur 15 ans, vous allez avoir un taux d'endettement élevé : peu de chance de financer l'achat d'un studio pour les études de vos enfants (qui sera amorti d'ici qu'ils en soient là) et qui vous aura permis entre-temps de réaliser également un +value, grimace de la banque qui aura du mal à vous suivre si vous souhaitez améliorer votre patrimoine en réalisant des placements (immobilier ou autres) ou achat d'une résidence secondaire.

dans l'esprit, je préfère ne pas reporter à demain ce que je peux faire aujourd'hui... des dépenses imprévues arrivent toujours sans crier garde et vous feront reporter les "lots secondaires" que vous aviez prévu.

pas forcément fourmi mais plutôt adepte du mieux vaut un tiens que 2 tu l'auras .

bnalza a écrit:

supersab31 a écrit:

Et puis, le montant total varie d'un projet à l'autre. le coût total des projets des uns peut ne même pas être suffisant pour l'acquisition des terrains des autres ... alors la durée, les économies, c'est bien joli, mais ça ne veut rien dire dans l'absolu : chaque projet est différent tout comme chaque profil des maîtres d'ouvrage et je n'entre pas dans le débat de la qualité des finitions, des finitions à terminer, des budgets piscine, déco, paysagiste, cuisine, électro...

chacun fait selon ses moyens, ses goûts et la latitude autorisée par le banquier (élément central du projet ...) et les éventuelles économies.

Bonjour

juste en complément, le banquier n'est pas le seul à mettre des limites.
Typiquement, nous, on s'est fixé une limite de 15 ans pour le crédit. Pas par principe mais pour faire plus ou moins coïncider la fin du crédit avec le début "des études des gosses" . L'ajout de cette limite réduti du coup le montant financable à crédit et impact directement le budget du projet, qui impact l'envergure de celui-ci ainsi que les prestations associées.

Tout ça pour dire qu'il ne faut pas forcement emprunter au max de ce que peut accorder le banquier et que certaines parties du projet peuvent être reportées au moment ou les économies réalisées le permettront (aménagement combles /garage / terrasse / piscine...).

enfin bon, cigale ou fourmi, à chacun son truc

Bonjour,

Le raisonnement sur la comparaison du taux d'emprunt et inflation n'est pas cohérent...
En effet lorsque l'on parle d'un taux annuel, on parle de TEG et non du taux de la banque (on ajoute donc le taux imputé à l'assurance, les frais tels que frais de dossier et frais de garantie + tous autres frais...)
On est dans ce cas à plus de 4% sur un an par exemple.
Si on compare les taux emprunts TEG et inflation sur 2 an, le taux moyen d'emprunt sur 2 ans à 4% annuel n'est pas au final de 4% donc en 2 ans "on n'efface" pas l'inflation.
Les prix immobilier ne font pas que monter de manière systèmatique même si celà s'est vérifié par exemple de manière effrenée de 1998 à 2008 (voir http://www.bulle-immobiliere.org/drupal/ )
Que pensez vous de l'Espagne, des USA, Irlande et autres pays "solides" ou on a observé des corrections à + de 40% ?

Oui, tout est sujet à débat. Perso je ne prend jamais en compte une éventuelle plus value du bien immo car c'est de la roulette russe.

Et quand je parle de 15 ans Vs 20 ou 25 ans c'est à mensualité constante, donc pas d'endettement augmenté, le levier étant l'envergure du projet.


exemple (arrondis et pas prise en compte assurance ni différence de taux 15 Vs 10 ans) :

tu empruntes 150 K€ sur 15 ans à 4% --> mensualités HA = 1100 €
sur 20 ans avec des mensualités éqivalentes tu peux emprunter 180 K€ soit 30K€ de plus. Ces 30 K€ vont te couter 60 mensualités de plus soit 66 K€, soit 36 K€ net. ça en fait du pognon en interêts !

Du coup, pour moi, il vaut mieux 'reduire son budget' que d'augmenter la durée du crédit.

Après c'est certain qu'il faut pouvoir financer un truc sympa et viable sur 15 ans. Mais je prefère en prendre pour 5 ans de moins que dépenser 30ke de plus pour du chauffage au sol, de la domotique, une cuisine à 10K€, des meubles SDB à 3K€, une piscine, un enrobé...etc

Après c'est sur que les 15 ans ne sont pas une finalité en soit. je ne me serais pas fixé cette limite si j'avais 25 ans par exemple ni si je n'avais pu financer un projet sympa tout de même.

bnalza a écrit:

Oui, tout est sujet à débat. Perso je ne prend jamais en compte une éventuelle plus value du bien immo car c'est de la roulette russe.

Et quand je parle de 15 ans Vs 20 ou 25 ans c'est à mensualité constante, donc pas d'endettement augmenté, le levier étant l'envergure du projet.


exemple (arrondis et pas prise en compte assurance ni différence de taux 15 Vs 10 ans) :

tu empruntes 150 K€ sur 15 ans à 4% --> mensualités HA = 1100 €
sur 20 ans avec des mensualités éqivalentes tu peux emprunter 180 K€ soit 30K€ de plus. Ces 30 K€ vont te couter 60 mensualités de plus soit 66 K€, soit 36 K€ net. ça en fait du pognon en interêts !

Du coup, pour moi, il vaut mieux 'reduire son budget' que d'augmenter la durée du crédit.

Après c'est certain qu'il faut pouvoir financer un truc sympa et viable sur 15 ans. Mais je prefère en prendre pour 5 ans de moins que dépenser 30ke de plus pour du chauffage au sol, de la domotique, une cuisine à 10K€, des meubles SDB à 3K€, une piscine, un enrobé...etc

Après c'est sur que les 15 ans ne sont pas une finalité en soit. je ne me serais pas fixé cette limite si j'avais 25 ans par exemple ni si je n'avais pu financer un projet sympa tout de même.

oui mais de nos jours 150000 euros pour une maison + terrain c'est presque impossible (sauf si très gros apport) mais pareil on en revient au même l'apport évitera d'emprunter encore plus. et puis il faut vivre à côté ... après chacun ses besoins peutêtre que toitu ne vois pas d'interets à mettre 10000 euros dans une cuisine mais d'autres si

Bonjour,

dans mon cas, le TEG sera de 4.6% donc si je reprends le taux d'inflation des deux dernières années (y compris 2012), on est à 4.5% on est donc sur les mêmes valeurs à peu de choses près. mon propos n'est de raisonner à deux ans (les taux des 2 dernières années ne sont qu'un ex de ce qu'est l'inflation actuelle) mais de donner un ordre de grandeur. ainsi, en se projettant sur du 15 / 20 ou 25 ans, on ne peut que dire que l'argent que nous empruntons actuellement ne nous coûte pas cher.
s'agissant du marché de l'immobilier, vous semblez ne pas être au courant, même si nous sommes dans un environnement éminemment spéculatif les marchés que vous citez ne sont pas comprables au nôtre (ça fait 5 ans qu'il doit se retourner le bougre quel fainéant !!!...), encore une exception française et je dirai même que vu les décisions que prend la nouvelle ministre du logement, la spéculation a de beaux jours devant elle. la plupart des économistes (toutes tendances politiques confondues) s'accorde à dire que les décisions relatives au plafonnement des loyers sont mauvaises et de nature à continuer à faire fuir les investisseurs. or, ce n'est pas un Etat ruiné comme le nôtre qui pourra financer la construction de logements. avec un déficit de production de 500.000 logements par an notre marché n'a rien à craindre (la production 2012 sera nettement inférieure à 100.000, il en manquera donc 900.000 en cumulé l'année prochaine). si en plus on tient compte des données démographiques et sociales de notre pays : son taux de fécondité, notre espérance de vie, (hélas) la multiplication des famille monoparentales ..., encore une fois le marché n'est pas prêt de se retourner. une exception peut-être l'immobilier de luxe (personnellement je ne suis malheureusement pas concernée , dommage). les familles françaises les plus fortunées commencent leur exode grâce à la taxation à 75% d'une partie de leurs revenus.

je dirai aussi que vu que les caisses de retraites (cadres et non cadres) seront à sec avec 10 ans d'avance (données tombées cette semaine), il vaut mieux anticiper...
pour certains, oui, le logement est le projet d'une vie et c'est aussi probablement ce qui leur permettra de survivre financièrement lors de la retraire.
donc comme, c'est l'argent n'est pas cher en ce moment, ce n'est peut-être pas une mauvaise idée d'entreprendre un projet immobilier.

ce n'est qu'un point du vue parmi tant d'autres...

lamiss8888 a écrit:

bnalza a écrit:

Oui, tout est sujet à débat. Perso je ne prend jamais en compte une éventuelle plus value du bien immo car c'est de la roulette russe.

Et quand je parle de 15 ans Vs 20 ou 25 ans c'est à mensualité constante, donc pas d'endettement augmenté, le levier étant l'envergure du projet.


exemple (arrondis et pas prise en compte assurance ni différence de taux 15 Vs 10 ans) :

tu empruntes 150 K€ sur 15 ans à 4% --> mensualités HA = 1100 €
sur 20 ans avec des mensualités éqivalentes tu peux emprunter 180 K€ soit 30K€ de plus. Ces 30 K€ vont te couter 60 mensualités de plus soit 66 K€, soit 36 K€ net. ça en fait du pognon en interêts !

Du coup, pour moi, il vaut mieux 'reduire son budget' que d'augmenter la durée du crédit.

Après c'est certain qu'il faut pouvoir financer un truc sympa et viable sur 15 ans. Mais je prefère en prendre pour 5 ans de moins que dépenser 30ke de plus pour du chauffage au sol, de la domotique, une cuisine à 10K€, des meubles SDB à 3K€, une piscine, un enrobé...etc

Après c'est sur que les 15 ans ne sont pas une finalité en soit. je ne me serais pas fixé cette limite si j'avais 25 ans par exemple ni si je n'avais pu financer un projet sympa tout de même.

oui mais de nos jours 150000 euros pour une maison + terrain c'est presque impossible (sauf si très gros apport) mais pareil on en revient au même l'apport évitera d'emprunter encore plus. et puis il faut vivre à côté ... après chacun ses besoins peutêtre que toitu ne vois pas d'interets à mettre 10000 euros dans une cuisine mais d'autres si

et oui, c'est certain ;)

et puis chacun fait ce qu'il veut et encore heureux !!

moi je partage juste mon raisonnement, raisonnement que je n'aurais pas si mon contexte (age / apport / région /souhaits..) était différent.

C'est juste pour dire de ne pas oublié que des études ça coute cher et comme je vois beaucoup de plans de maison avec une suite parentale de 20 m2 plein sud et des chambres de 9m2 plein nord pour les enfants....je me dis qu'il est bon de le rappeller .

On ne peut pas comparer l'Espagne à la France certes mais l'exception francaise... Je n'y crois pas tellement.
Reprenons ce qui a contribué à gonffler cette bulle spéculative :
- crédit sur 25 ou 30 ans qui ont augmenter artificiellenet les prix pour permettre d'emprunter "plus" mais à des couts délirants
- PTZ, fini pour l'ancien et maintenant fortement soumis au plafond
- Scellier, terminé mais sera peut être renouvellé sous une autre forme (a voir...)

Bref je ne dis pas que l'on prendra -40% comme l'Espagne mais j'ai du mal à croire que la courbe de la valeur immobilière coutinuera encore longtemps à s'écarter des revenus des ménages.
A noter aussi la forte disparité des plus values potentiels entre les zones Paris intra muros, Ile de France, Province riche (Lyon, Bordeaux, Sud de la France) et autre province moins spéculative.

C'est pour ça que dans tout calcul de rentabilité immo, il faut se baser sur une vente à prix d'achat. la plus value éventuelle devant être considéré comme un "bonus".

Je ne suis pas une spécialiste, mais pour moi la bulle spéculative est juste générée par la loi de l'offre et de la demande : y a pas d'offre (de façon très globalement bien sûr, ce n'est pas vrai sur le territoire)...

on voit bien que sur des zones où il y a trop d'offre, les prix s'effondrent. donc le "conseil du jour, bonjour ", bien choisir le lieu de son projet (prospective démographique + emploi à moyen et long termes s'il y en a) et avoir un projet cohérent avec le marché local (toujours regarder la dynimique de la revente, même si bien sûr en quelques années les choses peuvent évoluer). mener un projet à bien dont les biens similaires ne se revendent pas ou à des prix très inférieurs au coût total est risqué.

dans mon coin +15.000 habitants / ans, offre insuffisante, construction neuves <15.000 €, ce n'est pas prêt de se détendre (idem communauté d'Agglo de Montpellier et plein d'autres).

les prix ne baissent pas (hors luxe) mais c'est le nombre de transaction qui baisse (données globales)

C'est juste, pour l'instant on est globalement sur un blocage du marché (baisse très forte du nombre de transactions et baisse énorme de la demande de crédit).
non pas nécessaire par un manque de demande mais parce que les vendeurs ne veulent pas négocier car sont habitués à une confortable plus value...

Yes aussi !

en effet, la superbe idée du gouvernement précédent de taxer les +values n'a fait que contribuer à ce blocage, associée à Bâle III et voilà : youpi !!! les banques font la fine bouche... les prix continuent à flamber sur les zones tendues...

il paraît que la prochaine loi de finance devrait apporter du nouveau en matière immoblière, de nouvelles incitations en faveur des investisseurs ... je demande à voir!