Multiples questions! Des volontaires courageux svp!!;)

Tout d'abord en tant que nouveau je vous souhaites à tous une ""BONNE ANNEE 2009"!!

Bonjour, j'espere que vous prendrez le temps de lire ce message car il risque d'être long... et que certains courageux y répondrons même...
Voilà, nous vivons avec mon amie en région parisienne(77) et nous souhaiterions devenir propriétaire d'une maison dans le secteur et comme beaucoup de personnes la question se pose à nous...
Construire ou acheté???

Je ferais juste un petit apparté sur le second choix si vous le voulez bien(ce n'est pas un forum pour parlé d'achat mais bon!) mais je m'attarderais sur le premier.

Attention, FEU!...

1 - Avec les frais de notaire réduit, un PTZ supérieur, les crédits d'impôts, une ouverture d'esprit quant au matériel utilisé, étant ancien travailleur du bâtiment(menuisier), et connaissant des entrepreneurs personellement(électricien, charpentier, et plombier), nous aurions tendance a pensé qu'aujourd'hui il serait plus avantageux pour nous de faire construire bien que l'immobilier soit en baisse. Avons-nous raisons???

Voilà c'était là la seul question quand à l'achat...toujours là???Alors rentrons dans le vif du sujet!!

Nous avons vu un terrain de 416m² avec un SHON de 143m² et un PLU encore inconnu pour le moment, non arboré, plat, viabilisé, en lot arriere, et toujours dans le 77 pour lequel nous nous posons les questions suivantes...


2 - Programme de construction ou Maison d'architecte:
J'ai oui dire que les constructeurs était du genre à se "gavé" ==>oui/non???
Est-ce que le fait de passé par un constructeur avec programme ou à la suite d'un architecte(pour la phase projet) apporte moins de risque de dépassement d'enveloppe budgétaire que le "Tout Archi" ==>oui/non???


3 - Si il est vrai que dépassement d'envellope budgétaire dans le cadre d'une construction et obligatoire, à combien l'estimez-vous?


4 - Certficat d'urbanisme:
En flannant sur différents site et forums, il apparait que le début de toute construction est l'obtention du certificat d'urbanisme. Est-il obligatoire d'être propriétaire du terrain ou avoir signé une prommesse d'achat pour l'obtenir?? Si non, comment faut-il faire sans être ni l'un ni l'autre??? (je me vois mal aceté ou être obligé d'acheter un terrain si aprés études mon enveloppe ne me permet pas d'y implanter une maison!!!)


5 - Prêt:
Comme toute personne voulant faire construire je pense, je ne serais pas en mesure de remboursé le prèt pour ce projet et payé un loyer. Avec un gros chien et pas mal de mobilier, je me vois mal débarqué dans la famille ou chez des amis. Je crois savoir qu'il est possible de différé les premiers remboursement jusqu'a remise des clé. Oui/Non???
Si oui, connaissez-vous le coût de cette opération bancaire (ca m'étonnerais que les banques fasses ça gratuit!)


6 - Matériaux:
Je crois savoir que les maisons à ossature bois sont plus coûteuses en termes de matériel mais réduise les frais de main d'oeuvre pour cause de montage en atelier par rapport au parpaing traditionnel. A votre avis que choisir??(prix, entretien, isolation, mise en oeuvre,...)
Quels sont les avantages et inconvénients de ces 2 type de charpentes, bois ou métal??(prix, entretien, isolation, mise en oeuvre,...)

"Pour ces questions et sans vouloir paraitre être éxigeant et supérieur jevous l'assure!!! et me doutant qu'il s'agira là de réponses en adéquation avec vos propres motivations, idées, éxigeances, et goût,...pourriez-vous svp resté partial et objectifs" <===oulàlà ayé tout le monde est partis en se disant pour qui il se prend!!!....j'espere pas!!!On continue....


7 - Budget et Honoraires d'Architectes:
Il y a un mois environ j'ai téléphoné a un architecte qui disait sur un forum vouloir aidé a titre gracieux...mmouais!! Durant cette conversation il m'a dit que pour une construction traditionel (parpaing, bois,...) en région parisienne, il fallait compté 1000€ du m².
Cela vous semble-t-il exacte??? et si oui pourriez vous me dire a quel type de finition puis-je m'attendre pour ce prix??
Et que comprennes ces m², j'ai fais un plan sur un logiciel grand publique(Architecte 3D), pour avoir une idée du prix de ce projet, que dois-je compté : surface habitable, placard, sous pentes, garage,....Quoi???

J'ai appris aujourd'hui qu'est-ce qu'étais "un avant projet sommaire(APS)" pourriez vous m'en dire davantage??? Qu'est-ce que cela comprend?? Faut-il signé un contrat avec un architecte pour cette prestation?? Quel est le côut de cette prestation uniquement??
Pour ce qui est de l'administratif, j'ai lu que l'Architecte pouvait accéléré le mouvement auprés des mairies et autres organismes. Vrai/faux?? Si oui, combien me coûterais cette mission a lui confier??


8 - Entreprises:
L'Architecte peut si cela fait parti des missions lui étant attribé établir les consultations auprés de ses entreprises habituelles dirons-nous, afin de chiffré l'ensemble des lots qui constituerons le projet, mais puis-je en consulté de mon coté et faireintervenir des entreprises de ma convenance??
Si je peux obtenir des prix plus avantageux que ceux proposé par lui ou ses entreprises sur des materiaux (travaillant en bureau d'études techniques dans le cloisonnement, comme les cloisons type placostyle par exemple donc des prix sur ossature acier, isolant, pnx placo,...), puis-je obligé lui ou ses entreprises a travaillé avec ces matériaux???

Voilà, ce sera tout pour le moment.......En éspérant que vous aurez tenu le coup et que j'aurais quelques réponses à toutes ses interrogations
Amicalement, Fred