Réforme TVA immobilière

Depuis le 1 er mars, il existe un nouveau régime de TVA dite immobilière . Adoptée dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2010, cette réforme vise à faire entrer les opérations portant sur les biens immobiliers dans les règles de droits commun de la TVA. La précipitation au niveau du calendrier s’explique par la volonté d’éteindre un contentieux naissant de la part des marchands de biens.
Que retenir de cette réforme ? D’abord, c’est une mise au point par rapport à la législation européenne. En effet, pour le droit communautaire, le redevable est toujours le vendeur. C’est acté dans le nouveau régime de la TVA immobilière qui inverse ainsi le schéma mis en place en 1963 dans lequel on faisait porter la TVA sur les épaules de l’acheteur.
Ensuite, c’est un régime d’exception qui devient la norme. Pour les assujettis, le nouveau régime rend imposables à la TVA les opérations portant sur les terrains à bâtir et sur les immeubles neufs, en l’occurrence ceux de moins de 5 ans. De plus, le législateur a laissé la possibilité d’opter pour la TVA pour toutes les opérations a priori exonérées. En clair, un professionnel peut généraliser la TVA immobilière à toutes ses transactions. Peu importe qu’il soit ou non marchand de biens.
Enfin, dans le débat entre la TVA et les droits d’enregistrement, c’est une volonté de ne pas trancher … pour le moment. Cela étant, (s'agit-il d'un prélude ?) le législateur commence déjà à introduire une indépendance entre droits d’enregistrement et de la TVA. Ainsi « prendre l'engagement de construire dans les 4 ans pour s'exonérer de droits d'enregistrement et de TPF et n'acquitter que le droit fixe de 125 € ne signifiera pas nécessairement que le terrain est un terrain à bâtir dont la mutation est imposable à la TVA de plein droit. De même, une cession d'immeuble ancien pourra être imposée à la TVA sur option et aux droits d'enregistrement », détaille Thierry Vialaneix , avocat chez Baker & McKenzie.
Quelles conséquences pour les opérateurs ? A priori pas de grands bouleversements, même si beaucoup d’interrogations demeurent pour les opérations en cours. « Dans quelques cas, on pourra optimiser sa stratégie par le jeu des options sur la TVA » , souligne un spécialiste. En attendant, les promoteurs semblent les plus impactés. Ils vont devoir acquitter la TVA lors de l’acquisition de terrains à bâtir alors qu’ils pouvaient jusqu’à présent éviter une sortie de cash par l’auto-liquidation de celle-ci. « Cette situation est particulièrement contraignante pour les promoteurs qui utilisaient une SCI de construction-vente et ne peuvent donc imputer au niveau du groupe ce crédit de TVA qui devra être financé » , souligne François Lugand , avocat fiscaliste au cabinet Arsene Taxand. De même, le régime de faveur des lotisseurs, qui étaient exonérés de TVA au profit des acquéreurs particuliers, est supprimé.
Si l’idée forte de cette réforme est la simplification d’un régime vieux de plus de 40 ans, le législateur accouche pour l’instant d’un dispositif au moins aussi complexe. Il faudra quelques semaines de rodage.



EN PRATIQUE :


Pour schématiser :

Opérations réalisées par des assujettis, dans le cadre d'opérations économiques (= professionnel)
= TVA applicable de plein droit pour :

* toute cession d'immeuble neuf et assimilé
* ensemble des ventes de terrain à bâtir
* livraison à soi-même d'immeuble neuf non vendu dans les 2 ans de leur achèvement
* livraison à soi-même de travaux immobiliers dans le logement social.

Exonération expressément prévue mais option possible :
* les ventes d’immeuble achevés depuis plus de 5 ans
* les cessions de terrains autres que terrains à bâtir


Exemples pratiques :

* toute cession d’un immeuble dans les 5 ans de son achèvement serait désormais soumise à TVA, quel que soit le nombre de mutation intervenu dans ces 5 ans. A ce jour, seule la 1ère mutation est soumise à TVA, dés la 2nde mutation s’appliquent les droits d’enregistrement.

* la vente d’un terrain à bâtir au profit d’une personne physique qui le destine à la construction d’un bien à usage d’habitation sera désormais soumise à TVA : l’exonération existant à ce jour (droit d’enregistrement) n’existera plus



Opérations réalisées en dehors de toute opération économique ( = particulier)
= pas de TVA

Seules seraient soumises à TVA :

* les livraisons d’immeubles acquis en état futur d’achèvement
* certaines livraisons à soi-même d’immeubles du secteur social.

Exemples pratiques :

* toute cession par un particulier d’un terrain à bâtir ou d’une construction neuve cesserait d’être soumise à TVA, sans aucune possibilité d’option.

Serait ce la fin de la TVA sur la plus value pour les maisons de moins de 5 ans ?