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Présentation du projet :

Auteur du récit

Forj45
Messages : 119
De : Ormes (45)
Ancienneté : + de 6 ans

Récit créé le :

08 octobre 2012 à 17h23

Présentation du projet :

Notre projet de Maison BBC 105m² à étage (MOE - CER Constructions)


Bonjour à tous,


J'ai essayé de faire ce récit le plus concis et précis possible, en donnant des Infos, des Astuces et des Idées, et qui serviront à toute personne qui se lance dans la construction. J'espère que vous apprécierez et n'hésitez pas à me faire vos retours dessus.


Nous sommes un jeune couple de 24/25 ans et nous avons commencé depuis maintenant quelques temps notre projet immobilier.
Nous habitons depuis 2 ans dans un 40m² sur Orléans (45) et il faut dire qu'on commençait à sérieusement se marcher dessus là dedans.

Les études finis et étant depuis maintenant 7 ans ensemble nous nous sommes dis : "Pourquoi pas construire notre maison ?"
Nous avons donc regardé si cela était possible et nous nous sommes lancés.
Notre travail à tous les deux étant stable, le PTZ+ étant au maximum pour nous jeunes salariés et les taux étant descendus vraiment bas depuis 2012.
Nous avons choisi de construire avec la société CER CONSTRUCTION d'Orléans, qui nous est apparue le meilleur rapport qualité-prix

Nous avons pas mal visité de sites sur le net pour nous aider dans notre parcours et ForumConstruire.COM a grandement contribué dans nos choix.

Je vais donc essayer ici de faire un retour sur notre aventure en passant de la recherche du terrain, constructeur, banque,... jusqu'à la construction, ...et un retour sur les travaux finis.
Attention par contre en lisant ce récit d'adapter votre projet à votre budget. Et ayez à l'esprit que notre projet est passé avant la norme RT2012 (donc moins cher). Ne soyez donc pas trop gourmand mais cherchez à avoir le mieux pour VOTRE budget.


Pour visualiser mon récit uniquement avec les articles, utilisez le lien suivant : Récit en mode "Blog"


Point importants du projet :
  • AVANT PROJET
    • 1er Mars 2012 - Début des recherches
    • 17 Aout 2012 - TERRAIN - Terrain trouvé
    • 23 Aout 2012 - PRÊT - Premier Contact Banquier/Courtier
    • 29 Aout 2012 - TERRAIN - Signature "Compromis de Vente" chez le Notaire
    • Aout 2012 - CONSTRUCTEUR - Recherche et Choix du Constructeur
    • Septembre/Octobre 2012 - DEVIS - Devis Cuisine / Salle de Bains / etc...
    • Septembre/Octobre 2012 - DEVIS - Devis Viabilisation
    • 12 Octobre 2012 - CONSTRUCTEUR - Signature Contrat CER
    • 06 Novembre 2012 - PRÊT - Négociations et choix du Courtier et banque
    • 12 Novembre 2012 - CONSTRUCTEUR - Dépôt du permis de Construire
    • 31 Décembre 2012 - PRÊT - Signature des différents prêts
    • 10 Janvier 2013 - TERRAIN - Permis de Construire Validé + Panneau recours des tiers
    • 13 Mars 2013 - TERRAIN - Achat du terrain
    • 09 Avril 2013 - CONSTRUCTEUR - Réunion technique (MAP)

  • GROS OEUVRE
    • 14 Mai 2013 - TERRASSEMENT - Nettoyage du terrain et coulage de la semelle
    • 22 Mai 2013 - FONDATION - Coulage de la semelle
    • 05 Juin 2013 - FONDATION - Élévation des parpaings
    • 21 Juin 2013 - FONDATION - Gaines & Coulage de la dalle
    • 28 Juillet 2013 - MURS - Élévation des murs - 1/2 RDC
    • 05 Septembre 2013- MURS - Élévation des murs - 2/2 Étage
    • 23 Septembre 2013 - TOITURE - Charpente et Toiture
    • TODO - CRÉPIS - Crépis de la Maison
    • TODO - VIABILISATION - Viabilisation et Raccordement

  • SECOND OEUVRE
    • TODO - MENUISERIE - Pose des portes, fenêtres et baies vitrées
    • TODO - CLOISONS - Création des murs intérieurs.
    • TODO- PLOMBERIE - CHAUFFAGE - Chauffage et Chaudière
    • TODO - ÉLECTRICITÉ - Des interrupteurs par centaines
    • TODO - ESCALIER - Escalier et Chape Béton

  • DÉCORATION FINITIONS
    • TODO - SOL - Carrelage et Finitions
    • PAS ENCORE FAIT- PEINTURE - La sacro-sainte galère
    • PAS ENCORE FAIT- CUISINE - La cuisine c'est NOUS et ... So'Cooc
    • PAS ENCORE FAIT- SOL - Parquets dans les chambres



État actuel du projet : Raccordement extérieur et Faïence Intérieur (Janvier 2014)

Sommaire du projet :

Option de lecture :

Le récit de la construction :

fab-GG 
111 msg (45)
Le 09/10/2012 à 09h36
Bonjour!

Dans quel quoi sur Ormes faites vous construire?

Cdt
Fabien
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Dany's 
26 msg (45)
Le 10/10/2012 à 13h05
Bonjour,

vous avait pris type de maison chez CER??

sinon je vais suivre votre sujet!!!!
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Forj45 
119 msg (45)
Le 23/10/2012 à 17h47
Bonjour,

Je vais commencer à remplir ce post ça devrait répondre à pas mal de questions.

Je fais construire sur un terrain privé sur Ormes près du silo.
On a en effet signé à CER et je vais détailler tout ça là ;)
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24 oct. 2012
09:04:39

1er Mars 2012 - "Acte I - Scène 1"

Préparation > Terrain
Nous voilà donc au début de notre projet,

Tout à commencer donc avec un ras le bol de mon amie et moi à force de nous marcher dessus dans notre 40m² sur Orléans.
Nous avons donc écumer les locations dans la région et force est de constater que même si nous ne sommes pas sur Paris, mettre 800€ dans un loyer chaque mois, c'est de l'argent perdu pour rien.

Nous avons donc commencé à faire le tour des maisons en ventes dans la région


Périmètre : La ville d'Ormes UNIQUEMENT
Pourquoi cette ville uniquement me direz vous, tout simplement parce que Ormes est une des villes les mieux aménagés et agréable de l'agglo Orléanaise.
  • La ville : Petite commune mais avec tout les commerçants et spécialistes sur la commune
    (boulanger, boucher, fleuriste,... kiné, médecin (pas des meilleurs par contre), marché le dimanche, etc...)

  • Les écoles : Garderie et Écoles maternelles et primaires dans la ville
    Collège et Lycée dans la ville d'à côté (8 min en voiture), Lycée et Lycée Pro à Orléans (20 min), Universités à Orléans la Source (30 min)

  • Les activités : École de musique, gros complexe sportif (pas cher en plus), centre de loisirs avec domaine forestier
    Plusieurs fêtes et spectacle durant l'année (Festivals musicaux, Expos, Vide Greniers, Spectacle pour enfants, ...)

  • Transports : Desservis par le réseau de bus de l'agglo (ligne 4) avec accès direct vers Ingré (15 minutes pour Collège/Lycée), Orléans (25min) et l'Université d'Orléans la Source (40 minutes)
    Accés direct à l'Autoroute A10 (Tours, Paris) ainsi qu'à la Tangentielle desservant toutes les communes de l'agglo. Parfait pour le boulot !

  • Les taxes et aides : 3ème plus grand pôle industrielle de France sur la commune (Pôle 45) = impôts pas trop chers
    A côté de ça la commune investi beaucoup pour les jeunes et propose pas mal d'aide

Ça c'est pour les avantages, par contre là ou ça pose problème c'est que la ville est très très très..... très demandé et c'est donc dur de trouver son bonheur.
Mais on est courageux on va trouver une maison à vendre


La Maison : 100m² à peu près avec un jardin et si possible assez fonctionnelle et pas trop énergivore (pas trop difficile je pense)
Au niveau des maisons en vente, même si il n'y en a pas beaucoup les prix donne ceci :
  • 80m² avec jardin, énergie C/D : en moyenne 200 000€
  • 100m² avec jardin, énergie C/D : en moyenne 210/220 000€
  • 120/150 m² fonctionelle, énergie B/C : en moyenne 240/280 000€
Certains vendeurs qu'on a rencontrés sont totalement hors prix du marché, d'autres sont abordables, mais vu le peu de bien en ventes nous n'avons pas trouvé notre bonheur.


Nous avons donc à côté de ça pris en compte une dernière option : CONSTRUIRE
Récemment salariés, on a donc étudier la question, et on s'est dit GO.
Pourquoi : tout simplement parce que l'état propose encore cette année le PTZ+ (--> http://vosdroits.service-public.fr/F10871.xhtml).
Nous avions donc droit au maximum du prêt à taux zéro (54000) et nous avons donc prévu un budget de 200 000€ initialement.

Restait à trouver 2 éléments maintenant : Un Terrain et une Maison...

Dernière édition par Forj45 le Dim 28/Oct/2012 12:12; édité 2 fois
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24 oct. 2012
16:59:59

17 Aout 2012 - A la recherche du terrain perdu

Préparation > Terrain
Mi Aout
Nous voilà donc à la recherche de notre terrain pour construire notre maison dessus.



Avec notre budget initiale (et utopique) on s'imagine quelque chose comme ça :
Budget Terrain : 80 000€ / Budget Maison : 120 000€

Mais (parce qu'il y a toujours un MAIS), les terrains sur Ormes c'est comme chercher à joindre le SAV de de votre opérateur, c'est mission impossible !

Sur Ormes les terrains en 2012 ne courent pas les rues.
Tous les lotissements sont déjà réservés depuis 2005, les prochains lotissements en vente c'est pour 2016 pas avant .
Reste à se rabattre sur les particuliers qui cèdent des terrains donc.
Et là aussi la guerre fut rude car sur Ormes ont voit une annonce de terrain par mois maximum.


On a vu de tout avec des vendeurs qui :
  • Achète des terrains pour faire des énormes plus-values dessus, beaucoup trop chers donc
  • Nous promettent un terrain et 2 jours plus tard le vendent à d'autres
  • Vendent des seconds rangs trop chers
Sur Ormes pour la période 2012, un terrain normal (500m²) vaut en moyenne 90 000€.




Pour choisir son terrain 2 critères sont à prendre en compte selon moi :
  • Le terrain est il VIABILISÉ ?
    Attention car certains vendeurs disent leur terrain viabilisé mais il n'en est rien !
    VIABILISÉ signifie que le terrain est prêt (pas d'arbre en plein milieu) et que l'ensemble des raccord à l'arrivée de votre terrain sont FAITS (avec les bornes)
    Cela inclus les compteurs pour Électricité / Gaz / Eau Potable / Téléphone / TAE (Tout à l'égout et eau pluviale suivant les cas)
    A savoir que sinon le coût de cette viabilisation oscille suivant les cas entre 6000 et 10 000€ et que c'est une galère administrative sans nom (je traiterais ça dans un prochain post)

  • Le Terrain est il en 2nd rang ?
    Ce détail est assez important car un terrain en second rang est un terrain DERRIÈRE un autre terrain avec donc un chemin d’accès.
    Cela signifie donc que vous aurez un chemin à côté du terrain en 1er RANG sur lequel vous passerez pour accéder au votre.
    Ce chemin habituellement vous appartient mais la taille qu'il représente est une perte sur la superficie de votre terrain
    (on a vu des terrains de 420m² avec plus de 150m² de chemin ça laisse pas grand chose pour poser la maison ensuite)
    En plus de ça vous devrez payer les raccord de la partie Viabilisé jusqu'à votre maison.
    Et ça ça coute bonbon !!! (compter 1000€/m de raccord jusqu'à votre maison en câble et tuyaux en tout genre)




Donc si possible éviter les terrains en second rang non viabilisé
Le plus simple est d'acheter en lotissement COMMUNALE car la plupart du temps vous aurez la viabilisation déjà faite et en plus les terrains sont bien meilleurs marché.
J'insiste sur le terme de terrain "COMMUNALE" car certains constructeurs vendent des terrains en lotissement mais ils obligent à construire avec eux.
Un terrain Communale est logiquement LIBRE CONSTRUCTEUR.
A noter que si vous voyez des annonces de constructeurs vendant en lotissement, n'hésitez pas à appeler la mairie pour voir si le terrain leur appartient vraiment.
Certains constructeur use et abuse de ce stratagème mais vous pourrez peut être passer en direct par la mairie et à vous le terrain





Quoi qu'il en soit cela n'a pas été notre cas.
Et donc après moult recherche infructueuse et autres déconvenues un soir je reçois un coup de fil pour me signaler un terrain libre à 80 000€ !!! .
Je vais voir sur mon téléphone (vive Android pour ça !)
Lorsque je vois le message il est déjà 21h30 et je me dis que c'est un peu tard pour appeler...
Mais depuis 5 mois je vois les terrains partir en moins d'une demie journée (oui c'est vraiment un truc de dingue ici).
Je ne réfléchis plus j’appelle.... Biiip.....Biiip....Biiip.... ALLO ? Miracle !!!


La propriétaire me répond donc et me propose même de passer voir le terrain (il fait déjà quasi nuit)
Je m'en fous, je suis un dingue et j'ai plus peur de rien à force, j'y vais, je vois le terrain et je dis OK sans plus réfléchir.
  • 353m² en premier rang semi viabilisé (terrain constructible)
  • Quartier tranquille en cul de sac proche de toute commodité à pied et bus à 50m de la maison.
  • SHON de 105m² qui correspond grosso modo à la surface max habitable de votre maison, étage ou pas (http://fr.wikipedia.org/wiki/Surface_hors_%C5%93uvre_nette)
  • A noter par la suite que la mairie avec le PLU nous a informé que le SHON était majoré de 20% si la maison est à haute performance énergétique.
  • (105 x 20% = 21m² de plus) Nickel on fait du BBC !!!
Plan du Terrain

Le terrain peut paraitre petit mais il suffit amplement pour notre construction de 100m² et laisse un jardin agréable (de plus le terrain est déjà boisé sur les côtés et ça c'est un gros plus!!!)
La propriétaire est d'accord aussi, nous verrouille le terrain, la suite se passera chez le notaire.
Le lendemain à 10h il y avait déjà 5 autres personnes intéressés... Y'a une justice après 5 mois de recherches effrénés

Une bonne chose de faite
Prochaine missions, Notaires, Banque et constructeur.

Dernière édition par Forj45 le Dim 28/Oct/2012 12:08; édité 2 fois
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fab-GG 
111 msg (45)
Le 24/10/2012 à 18h06
Bonjour.

8000 ou 80000 € le terrain?
Cdlt
Fabien
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Forj45 
119 msg (45)
Le 25/10/2012 à 08h57
Edit done Happy

Petit loupé il manquait un 0 mais en même temps un terrain à 8000 ça court pas les rues
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fab-GG 
111 msg (45)
Le 25/10/2012 à 09h13
Ou l'occase du siècle!
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Ormes45140 
1 047 msg (45)
Le 28/10/2012 à 06h23
Bonjour,
Je vois a peu près ou ton terrain se trouve ! Et c'est vraiment tranquille !!
Tu as raison, Ormes est une belle et proche commune de l'agglo !
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Forj45 
119 msg (45)
Le 28/10/2012 à 11h17
Dany's a écrit:Bonjour,

vous avait pris type de maison chez CER??

sinon je vais suivre votre sujet!!!!


Dany's, au fait j'ai un peu loupé ta question.
On a pris une comble 100GI avec CER

Je vais essayer de détailler ça sous peu
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fr45 
213 msg (45)
Le 28/10/2012 à 11h45
Ravi de voir où se trouve votre terrain. Un coin vraiment très tranquille. A+ FR45
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chamaloo 
217 msg (45)
Le 29/10/2012 à 22h39
Bonsoir Forj45,
C'est une belle présentation de votre "avant projet" avec des indications et informations qui ne manqueront pas d'aiguiller de futurs MO.
Au final, un récit qui s'annonce intéressant à suivre...
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untoipournous 
1 744 msg (68)
Le 29/10/2012 à 23h08
Bonjour,

une présentation très détaillée et précise, la suite donne envie!
C'est vrai en ce qui concerne la viabilisation, on est à coté de la mini route peu passante, l'archi avait évalué 6000 euros de viabilisation, on en a pour + du double pour l'instant!!!!W00t
Félicitations pour le terrain!Biggrin
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31 oct. 2012
01:56:47

23 Aout 2012 - Premières simulations de prêts

Préparation > Crédit
23 Aout 2012 donc...
Nous commençons à faire les démarches au niveau des banques...ET DES COURTIERS


Notre terrain étant trouvé, il reste maintenant à savoir si nous aurons le financement suffisant à notre projet.
Pour info, j'avais commencé à voir un peu avant cette date le montant qu'on se fixait mais dans la logique, il ne sert à rien de pousser les recherches avant.
Il vous suffit si vous voulez vraiment une première estimation de trouver des simulations directs sur internet.
Résultat garantie en quelques minutes, par contre les taux d'emprunts sont plutôt mauvais...

Nous avons donc passé ce stade et reste maintenant à savoir à quel emprunt nous seront éligible et à quel taux.
Commençons par quelques infos et idées reçues sur les prêts :
  • Je peux emprunter autant que je veux à ma banque ? FAUX
  • La loi Neirtz de 1990 a mis en place un système permettant de gérer la capacité d'endettement de chaque foyer
  • http://www.emprunt-et-credit.com/pret-immobilier/taux-d-endettement.htm
  • http://www.financeimmo.com/Credit_Immobilier/Mensualite_Appo[...]#calculette_endettement
  • Les banques limitent donc le taux d'emprunt maximum de tous vos crédits à 33% de vos revenus (tous vos crédit immobilier, automobile, consommation, etc...)
  • Exemple : Le foyer gagne 60 000 par an, il pourra au maximum s'endetter de 20 000€ (soit 1667€ maximum par mois)
  • Dans la pratique par contre, si votre dossier est bon, la banque peut si elle le juge possible vous accorder un taux supérieur à 33% (35 / 37 / 40 / ...)
  • Qu'est-ce qui fait un bon dossier ?
  • Un bon dossier pour un banquier se base sur plusieurs critères.
  • Je vous laisse voir cette liste très bien faite sur le sujet : http://www.le-pret-immobilier.com/guide-du-pret/apport-perso[...]valuer-son-dossier.html
  • Le but n'est pas de vous embêter mais de s'assurer que vous pourrez rembourser votre emprunt et que vous ne tomberez pas dans le surendettement.
  • Plus j'ai d'apport, meilleur sera mon taux ? VRAI & FAUX
  • OUI et NON j'ai envie de dire. Avec un apport élevé vous pourrez réduire la durée du prêt et donc "moins d'année = meilleur taux"
  • MAIS si vous n'avez pas tellement d'apport, inutile d'en mettre trop.
  • Depuis 1988 a été mise en place le dispositif Bâle, passé en Bâle II en 2004 ( http://fr.wikipedia.org/wiki/B%C3%A2le_II )
  • Ce dispositif oblige les banque a fournir en fond propre 8% de l'emprunt total (je vulgarise la chose mais ça résume bien)
  • Exemple : si vous empruntez 200 000€ la banque devra avoir en fond propre 16 000€
  • Et c'est là qu'intervient votre apport personnel, car au final ce que veut la banque c'est ne pas avoir à avancer ces fond propres.
  • C'est donc vous qui paierez les fonds propres à leur place, et c'est donc ce qui fera un bon ou un mauvais dossier.
  • Essayez donc de vous approcher des 8% et mieux vaut que vous gardiez le surplus d'argent de côté, en cas que vos travaux coute plus cher que prévus
  • Sur quoi se basent les taux d'emprunts ?
  • Les taux d'emprunts se base en grande partie sur les taux des OAT (Obligations Assimilables du Trésor)
  • Ces taux définis par l'état vont donc faire baisser ou grimper votre taux. Ci-contre les taux des OAT en France ( http://france-inflation.com/taux_10ans.php )
  • En 2012 les taux sont extrêmement bas, c'est donc le bon moment pour emprunter (après attendre ou pas, il faut choisir)
  • Seul les Banques peuvent me proposer des taux intéressants ? FAUX
  • Une autre solution aujourd'hui est de passer par un Courtier en immobilier.
  • Un courtier vous propose des taux qu'il aura lui-même déjà négocié avec les banques.
  • L'avantage est qu'ayant plusieurs clients, il peut aller voir les banques avec plusieurs demandes là où vous seriez avec la votre uniquement.
  • Par contre ATTENTION, vous ne pourrez pas jouer sur les deux fronts (Banques et Courtiers).
  • Car en effet si vous entamez une demande auprès d'une banque, le courtier ne pourra plus négocier de taux avec elle.
  • Un courtier vous fera gagner un temps fou et vous proposera quoi qu'on en dise des taux assez bons.
  • La meilleure solution restera malgré tout de passer par les banques mais là bon courage pour les rendez-vous, comptez au moins 4 mois pour obtenir les meilleurs taux.

Je pense avoir expliqué les points les plus importants, en espérant que ça servira à d'autres.
Donc passons à notre projet désormais

Nous avons la chance d'avoir un bon dossier : 2 CDI, métier porteurs, aucun prêt en cours, bonne épargne
Plusieurs prêts sont aussi à notre disposition (je m'y attarderais plus tard)
  • Prêt PTZ+ --> 25% de notre prêt
  • Prêt CEL --> 3% de notre prêt
  • Prêt Patronal --> 15% de notre prêt
  • Prêt GDF --> 7% de notre prêt

Reste donc à financer les 50% restant sans dépasser les 33% d'endettement maximum.
Nous sommes donc passés par des courtiers qui nous ont fais plusieurs proposition.
En prenant la meilleure nous aurions été à 34% d'endettement (passe avec notre dossier) avec un taux d'emprunt de 3,4% ce qui est pas trop mal pour la période.

MAIS, je déconseille à tous de faire ce genre de démarche.
Pourquoi ? Tout simplement car nous n'avons à cette heure pas encore fixée le cout total de la construction avec un constructeur.
Toutes les démarches et les allers retours avec les constructeurs n'ont donc servis à rien car les taux change tous les mois et le montant de l'emprunt est faux !!!

La meilleure solution est donc de lancer les négociations du prêt APRÈS la signature du contrat ou le dépôt du permis de construire.
Je vous assure que vous y gagnerez un temps fou et vous aurez 2 mois après le dépot du permis pour négocier votre prêt

Dernière édition par Forj45 le Dim 11/Nov/2012 23:48; édité 2 fois
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Forj45 
119 msg (45)
Le 31/10/2012 à 15h10
chamaloo a écrit:Bonsoir Forj45,
C'est une belle présentation de votre "avant projet" avec des indications et informations qui ne manqueront pas d'aiguiller de futurs MO.
Au final, un récit qui s'annonce intéressant à suivre...


Merci, je viens de mettre à jour avec la première rencontre banque, j'espère que cela servira à d'autres

chamaloo a écrit:Bonjour,
une présentation très détaillée et précise, la suite donne envie!
C'est vrai en ce qui concerne la viabilisation, on est à coté de la mini route peu passante, l'archi avait évalué 6000 euros de viabilisation, on en a pour + du double pour l'instant!!!!
Félicitations pour le terrain!


Merci Merci
J'ai réussi avant l'achat du terrain a faire des devis de viabilisation.
Je dédierais un post à cela mais pour l'instant il est chiffré par les intervenant à 7500€ à peu près et étant donné que c'est leurs devis le prix ne devrait pas trop gonfler
Je parle bien sur uniquement de la viabilisation extérieure et non pas des raccords intérieurs ;)
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04 nov. 2012
01:03:02

29 Aout 2012 - Signature du Compromis de Vente

Préparation > Terrain
29 Aout 2012
Nous voici au compromis de vente afin de réserver notre terrain.


Tout d'abord passons sur trois points importants lors de l'achat d'un terrain :
  • La promesse de vente
  • Ce document permet a un acquéreur de réserver un terrain en s'engageant sur un prix dans un délai défini.
  • Le vendeur s'engage alors à réserver le terrain à l'acquéreur jusqu'à sa réponse définitive.
  • Ce type d'engagement est systématiquement fait en agence immobilière mais peu souvent réalisé entre particulier
  • A savoir que ce document n'a pas grande force au niveau juridique mais à l'avantage de formaliser votre engagement et celui du vendeur.
  • Pour qu'il ait une réelle valeur il doit être fait devant notaire et engage alors des frais.
  • C'est donc un document non obligatoire mais qui a de grands avantages.
  • Le compromis de vente
  • Ce document vous engage devant notaire à acheter le terrain du vendeur
  • Vous allez avec le notaire définir les différentes dates échelons (dépôt du permis, validation du permis, vente)
  • Les frais de notaires seront définis durant ce compromis et vous devrez vous acquitter d'un dépôt de garantie équivalent de 5 à 10% du prix du terrain
  • Des clauses suspensives seront mises en place pour vous permettre de récupérer votre dépôt de garantie sous conditions
  • Par contre en dehors de ces clauses vous perdrez votre dépôt de garantie !
  • Le compromis de vente vous sera envoyé en lettre accusé réception et vous aurez 7 jours pour vous rétracter si besoin.
  • C'est un document obligatoire pour réserver votre terrain, poser votre permis de construire et négocier avec les banques
  • La vente du terrain
  • Une fois le permis de construire et l'accord des banques validés vous pourrez acheter le terrain devant notaire.
  • Vous paierez donc le prix du terrain et les frais de notaires (déduction faite du dépôt de garantie que vous aurez fait au compromis)
  • Vous effectuerez à ce moment le premier déblocage de fond et le terrain vous appartiendra alors.

Ce lien vous donnera pas mal de détails supplémentaires sur le sujet( http://www.notaires.fr/notaires/compromis-et-promesse-de-vente )



Pour en revenir à notre situation, nous sommes donc passé devant notaire pour signer le compromis de vente.
Nous avions auparavant signé une promesse de vente rapide avec la vendeuse mais qui n'a pas eu grande utilité car cette dernière a été très honnête avec nous et nous a gardé le terrain.

Premier conseil pour le compromis : Venez avec VOTRE Notaire !
En effet lors de la signature il défendra vos intérêts là ou le notaire du vendeur prendra partie pour lui.
Cela permettra de définir des dates et un dépôt de garantie convenables pour les deux parties.

Nous avons durant l'entretien définit les dates échelons :
  • 31 Octobre 2012 : Date maximum de dépôt du permis de construire
  • 15 Janvier 2013 : Date maximum d'obtention du permis de construire
  • 30 Mars 2013 : Date maximum pour finaliser la vente
Enfin nous avons négocié le dépôt de garantie.
Ce dernier aurait dut être de l'ordre de 10% soit 8000€ + 250€ de frais de promotion (frais obligatoire et à votre charge et non intégrable au prêt)
La propriétaire a été compréhensive et d'accord pour baisser le montant du dépôt à 2250€. Un grand merci d'ailleurs
N'hésitez pas à négocier ce dépôt de garanties car nous avons du les payer le jour même.
Car oui, ces frais sont à avancer de vos fonds propres et un reçu de paiement vous sera envoyé (intégrable à votre apport personnel pour la banque).

Nous voilà donc engagé pour acheter ce terrain, reste à trouver le bon constructeur dans les délais maintenant...
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04 nov. 2012
02:15:51

Aout/Septembre 2012 - Choix du Constructeur

Préparation > Choix du constructeur
Aout - Septembre 2012
Il faut faire un choix pour le constructeur.


Nous avions commencé nos recherches de constructeurs avant d'avoir le terrain et autant dire que c'est des coups d'épées dans l'eau.
Nous étions parti sur une maison de plein pied mais notre surface de terrain nous en empêche au final.
Idem pour le positionnement du garage et des fenêtres par exemple...
Constructeurs à démarcher uniquement après avoir le terrain donc (ou alors il faut être sur d'avoir un terrain qui correspond...)

Nous sommes donc parti vadrouiller chez les différents constructeurs de la région et comme promis je vais faire un rapide topo sur notre ressenti.
  • CER Construction :
  • Notre choix final, conseillé par un ami qui connaissait du monde dedans et avec de très bons avis un peu partout
  • Les + : Prix attractifs, Bon relationnels, Gestion complète du dossier de A à Z
  • Les - : Plan fixes mais à moduler suivant plusieurs modèles pré-définis (d'où le prix maitrisé), Obligation d'accord de la direction pour négociations, lacunes techniques
  • Un bon rapport qualité-prix et un bon relationnel, par contre quelques lacunes côté commercial sur la partie technique
  • Maison ECT
  • Un des très bons constructeurs de la région que je conseille aussi
  • Les + : Prix attractifs, Bon relationnels, Maitrise technique côté commercial
  • Les - : Gère uniquement la construction de la maison, pas la partie administrative autour.
  • Notre second choix mais je détaillerais plus bas ce qui a fait pencher la balance.
  • Maison Pavisol
  • Premier constructeur que nous sommes allé voir car ils avaient des terrains sur Ormes
  • Les + : Possèdent des terrains sur la plupart des communes
  • Les - : Prix médiocre, Manque de maitrise technique,
  • Pour moi, à mettre de côté, la conseillère qui devais nous rappeler a du nous prendre pour des gamins et ne nous a jamais rappelé, les tarifs de toutes façons était rédhibitoires
  • Ils abusent du fait de posséder les terrains pour imposer leurs tarifs.
  • Maison DTT
  • La grosse déconvenue du lot, on a vu de la lumière on est rentré, l'erreur !!!
  • Les + : Belle façade commerciale et joli prospectus...
  • Les - : Prix médiocre, Commercial qui n'est qu'un commercial (belle chemise !), critique ses concurrents plutôt que se vendre...
  • A notre première rencontre nous avons eu le droit a un exposé scolaire sur la société de 1950 à aujourd'hui.
  • Les prix de la société ont fait que nous ne sommes pas revenus vers eux (20 000€ plus cher minimums et les avis sur eux sont médiocres)
  • Lorsque nous avons dit au commercial que nous étions en train de voir ECT et CER, son seul argument a été de les traiter de GUIGNOLS plutôt que de se vendre
  • A fuir donc selon moi...

Nous sommes donc aller voir surtout CER et ECT avec les besoins suivants :
  • Une maison de 100m² sur étage avec plancher béton
  • Grand salon avec cuisine ouverte
  • Chambre en bas (9m² minimum) avec salle d'eau
  • 3 chambres avec 1 dressing en haut + salle de bain
  • Garage et Cellier
  • Automatisation des volets et encastrements dans les murs.
  • Le tout sur une surface maximum de 105m² habitable pour rester dans le SHON autorisé
Il est selon moi nécessaire de faire jouer la concurrence et ne pas signer au premiers rendez-vous.
Nous avons donc défini une maison à CER (plans extérieurs fixes et intérieurs modulables)
Nous sommes ensuite aller voir ECT pour demander exactement la même maison et pouvoir ainsi comparer les prix.

Après plusieurs semaines de négociations sur les prix, les options et autres, nous avons finalement choisis
Notre choix s'est au final porté sur CER, non pas qu'ECT aurait été un mauvais choix.
Les deux proposait un tarif similaires seule différence étant que CER est en parpaing logiquement (on attend l'étude thermique) et ECT en brique
(mais dans tous les cas nous sommes en BBC donc on se moquais de ce point tant que l'isolation est la même)

Ce qui a fait pencher la balance est que
  • le relationnel avec CER était un peu meilleur (ma fiancée a beaucoup appréciée le suivi chez eux depuis le 1er rendez-vous)
  • Mais surtout, CER gérera la partie administrative là ou chez ECT cela aurait été à moi de le gérer.
J'aurais pu gérer la paperasse, j'ai d'ailleurs durant nos choix de constructeurs fait faire tous les devis de viabilisation (un post dédié sera fait là dessus juste après)
Mais je peux dire que cette expérience de la paperasse m'a pas mal refroidi.
C'est un bazar sans nom, entre les différents intervenants qui veulent OU PAS vous faire les devis il faut se battre et perdre un temps fou pour 3 papiers.
Je préfère dédier mon temps à d'autre sujet, on laisse donc à CER les joies de ces points là.

Il fallait que nous restions dans les délais du compromis de vente donc notre choix a été fait, et les avis sur CER étant bons pour la construction, je n'ai pas trop de peur pour la suite
Je reviendrais sur la signature dans un prochain post, je souhaite parler de la viabilisation avant.

La suite au prochain épisode...

Dernière édition par Forj45 le Mer 07/Nov/2012 10:06; édité 1 fois
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05 nov. 2012
00:28:47

Septembre 2012 - Devis cuisines, Salles de Bains, etc...

Préparation > Crédit
Nous sommes en Septembre
Il est temps de faire quelques devis estimatifs pour la suite du projet.


En effet, la maison c'est bien mais il va falloir faire pas mal de choses à l'intérieur par la suite.
La plupart du temps votre maison est livré :
  • Sans peinture
  • Sans Cuisine (en tout cas pas équipée)
  • Avec une salle de bains standard
  • Sans plancher dans les chambres
  • Sans portail ni portillon (et la boite au lettre qui va avec
  • Sans grillage
Et tout ça vous vous en doutez ça coute des sous...
Donc nous voilà parti pour faire des devis sur les éléments vitaux à minima : la cuisine et la peinture.
Point important à savoir, la banque ne finance pas l'électroménager dans votre prêt, il va donc falloir gonfler certains devis...



Tout d'abord la peinture,
Nous avons des connaissances sympas qui bossent dans la peinture et qui estiment la peinture dans toute la maison à 1000€ (peinture blanche pro sur tous les murs et plafonds)
Je me dis que ça devrait le faire et on prendra ça sur nos fonds propres je pense.


Viens ensuite la cuisine.
Pour ce faire nous sommes passé par 3 solutions possibles :
  • Devis Cuisine chez un cuisiniste.
  • Autant dire que là c'est pas le truc à faire. Niveau qualité on était en dessous d'IKEA (contreplaqué partout à découper nous même).
  • Au niveau prix on commence sur un 7500, puis là la dame va voir son collègue, fais semblant de parler boulot, revient avec son colègue et là BAM !!!
  • On a droit à un : "Vous êtes bien sympathique, exclusivement pour vous on va faire une remise de 2500€ exceptionnellement"
  • EXCLUSIF et EXCEPTIONNEL dans la même phrase ça pue l'*******...
  • OK, mon amie continue de sourire, moi je fais quelques signes sous la table pour dire "VENDEURS DE TAPIS, FUYONS !!!"
  • Qualité KIT médiocre, sans électroménager ni évier, sans transport ni pose --> 5000€
  • Pas grave il me fallait juste un devis et un plan 3D pour qu'on se fasse une idée, on ne reviendra pas...
  • Devis Cuisine via une Entreprise Portugaise
  • Famille portugaise du côté de ma fiancée oblige, ils connaissent du monde sur un peu tous les fronts...
  • Nous voilà donc en train de faire un devis avec une société
  • La qualité des matériaux est réellement bluffante (bois brute) et bien travaillé
  • Le prix maintenant est là aussi à la hauteur de nos attentes.
  • Qualité excellente, sans électroménager (avec évier), AVEC transport et pose --> 5000€
  • Oui vous ne révez pas, avec TRANSPORT et POSE, c'est la spécificité des cuisines Portugaises et ils viennent direct du Portugal en camion et vous montent tout en un jour
  • Malgré tout le prix reste un peu cher pour nous nous n'avons pas choisi cette solution
  • Devis Cuisine par IKEA
  • Et oui, les seuls et unique, NJUT NJUT NJUT NJUT NJUT....
  • Bon pas de révolutions mais il faut bien avouer que "Rapport Qualité / Prix" on n'a pas trouvé mieux
  • Nous sommes donc allé en magasin et avons pu contempler les différents modèles.
  • Par contre pour le devis, vous devez d'abord vous débrouiller et arriver avec un plan papier ou 3D
  • Nous l'avons donc réalisé sur le site de planification 3D ( http://kitchenplanner.ikea.com/FR/ )
  • Il faut avoir envie de se lancer mais ensuite ça va très vite et le résultat est en image plus bas
  • Qualité plutôt bonne (garantie 10-15 ans), avec électroménager (2300€), sans livraison ni pose --> 4800€
  • Nous passerons donc par eux vu les prix largement inférieurs et la qualité des matériaux
  • Tiroirs avec amortisseurs, meubles d'angles (image 4), et la quasi certitude de trouver la même gamme de produit dans quelques années en cas de pépin.
Simulation 3D IKEA
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Image 1 Simulation 3D IKEA
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Image 2
Simulation 3D IKEA
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Image 3 Simulation 3D IKEA
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Image 4
Simulation 3D IKEA
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Image 5


Passons à la salle de bain :
Nous sommes allé chez un vendeur de salle de bains, "Dupont", les tarifs y sont plutôt chers mais la salle de bains n'est pas une nécessité cela servira juste à gonfler les devis
Au final, douche à l'italienne + vasque simple + baignoire d'angle + double vasque on arrive à 5300€

Le portail + portillon + grillage maintenant :
Chiffré moi-même je l'estime à 2000€ en faisant tout par nous mêmes + 500€ max de barrière car une partie est déjà grillagée

Enfin le parquet
J'estime ça à 300€ par chambre on en fera 2 sur 4 au début et on verra pour la suite après.



Au final j'aurais 9000€ en plus de la construction pour financer ces éléments avec cuisine, peinture et parquet en priorité .
Ces tarifs vous paraissent ils plausibles, ai-je oublié des éléments dans mes chiffrages supplémentaires ???
Hésitez pas j'attends vraiment vos retours là dessus pour ne pas me retrouver juste sur le budget


Si certains veulent être mis en contact pour une cuisine Portugaise n'hésitez pas non plus



Prochain post, les joies des devis de viabilisation

Dernière édition par Forj45 le Mar 13/Nov/2012 12:00; édité 4 fois
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salutpistache 
645 msg (41)
Le 05/11/2012 à 10h41
Bonjour,
très beau descriptif, j'aurais été contente d'avoir tous ces détails avant de commencer.
je pense que 9000€ c'est correct, nous avons prevu ça.
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Forj45 
119 msg (45)
Le 05/11/2012 à 14h55
salutpistache a écrit:Bonjour,
très beau descriptif, j'aurais été contente d'avoir tous ces détails avant de commencer.
je pense que 9000€ c'est correct, nous avons prevu ça.


Bonjour et merci pour votre retour,

J'espère que d'autres personnes ayant déjà terminé leurs maisons pourrons nous dire si en effet ces 9000€ sont suffisants ou non.
Merci en tout cas ça rassure
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chamaloo 
217 msg (45)
Le 06/11/2012 à 20h31
Bonsoir Forj,
Difficile de répondre, car même en déterminant précisément vos besoins, ce que vous semblez faire à merveille, vous aurez toujours une part d'imprévu.
En ce qui me concerne, je pense que votre budget, hors construction, est un peu juste pour les raisons évoquées ci dessus... Prévoyez bien plus, d'autant que votre construction n'a pas encore commencé et vous avez le temps de changer d'avis sur certains points...Vous aurez, peut être, envie de vous faire plaisir...Et les avenants chiffrent vite...
Le robinet dehors non prévu, la gaine pour le portail oublié...Un exemple de petits détails qui vont rapidement vous cueillir...
Vous semblez vouloir réaliser certains travaux par vous même, n'oubliez pas, malgré tout, que l'outillage et les diverses fournitures chiffrent vite...
Et il ne faut, surtout, pas négliger les aléas de la vie... Garder un bas de laine de secours...
Ceci dit, vos posts sont remarquables.
On a plaisir à vous lire.
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fab-GG 
111 msg (45)
Le 07/11/2012 à 09h24
Hello.

Il faut aussi penser à la TA qui coute un bras. (2800€ pour les 100 premier m² et avec les 2 places su midi. Apres, il faut rajouter les m² suplementaire.
Il y a aussi la taxe de raccordement au égout --> 800€

@+
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Forj45 
119 msg (45)
Le 07/11/2012 à 16h49
chamaloo a écrit:Bonsoir Forj,
Difficile de répondre, car même en déterminant précisément vos besoins, ce que vous semblez faire à merveille, vous aurez toujours une part d'imprévu.
En ce qui me concerne, je pense que votre budget, hors construction, est un peu juste pour les raisons évoquées ci dessus... Prévoyez bien plus, d'autant que votre construction n'a pas encore commencé et vous avez le temps de changer d'avis sur certains points...Vous aurez, peut être, envie de vous faire plaisir...Et les avenants chiffrent vite...
Le robinet dehors non prévu, la gaine pour le portail oublié...Un exemple de petits détails qui vont rapidement vous cueillir...
Vous semblez vouloir réaliser certains travaux par vous même, n'oubliez pas, malgré tout, que l'outillage et les diverses fournitures chiffrent vite...
Et il ne faut, surtout, pas négliger les aléas de la vie... Garder un bas de laine de secours...
Ceci dit, vos posts sont remarquables.
On a plaisir à vous lire.

Merci c'est gentil
Je vais détailler dans ce cas tout ce qui est prévu dans mon budget car j'ai déjà prévu beaucoup, beaucoup....beaucoup de point (un peu maniaque sur les bords)
Comme ça s'il manque quelque chose on pourra me donner l'info plus facilement

fab-GG a écrit:Hello.

Il faut aussi penser à la TA qui coute un bras. (2800€ pour les 100 premier m² et avec les 2 places su midi. Apres, il faut rajouter les m² suplementaire.
Il y a aussi la taxe de raccordement au égout --> 800€
@+


Merci pour info,
Par exemple la Taxe de raccordement est comprise dans mon budget est de l'ordre de 763€ sur Ormes (et sur l'agglo en général
Par contre la taxe d'aménagement je l'avais pas prévue...

Je vais détailler ça ce soir Biggrin
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12 nov. 2012
00:49:00

Septembre/Octobre - Devis de Viabilisation

Préparation > Terrain
Nous voilà donc entre Septembre et Octobre.
Pour rappel nous devions estimer le cout de viabilisation du terrain.


Nous voici donc à la phase qui va en grande partie influencer notre choix de constructeur.
Pour rappel, la viabilisation d'un terrain consiste à desservir le terrain avec l'ensemble des réseaux nécessaires à la future maison.
Cela comprend l'Eau, l'Électricité, le Gaz, le Tout à l'Égout (TAE), les Eaux Pluviales (EP) et le Téléphone.

Chacune des viabilisation doit être prise en charge par des intervenants différents et c'est là ou les ennuis commencent.
En effet, si nous étions passé par ECT il nous fallait connaitre le coût de ces viabilisations et nous sommes donc partis à la pêches aux devis.


Nous avons donc du contacté chacun des intervenants ci-dessous pour faire estimer le coût de chacune des viabilisations :
Prestataires Viabilisation
  • Réseau Eau Potable - Intervenant "VEOLIA"
  • Le moins réticent des intervenants, joint via le 02.38.69.78.00
  • Ils nous ont rapidement fait un devis et les retours sont les suivant :
  • Devis valable 2 mois - Coût 1343,62€
  • Réseau Gaz - Intervenant "GrDF"
  • Là on attaque les parties un peu plus contraignantes. GrDF ne fais pas de devis si vous n'avez pas de permis de construire.
  • Par contre pour ma part, hors de question que je choisisse un constructeur sans connaitre le prix global avant.
  • Mais pas de constructeur = pas de permis de construire = pas de devis.
  • Je les ai contacté via le 09.69.36.35.34
  • J'ai donc du faire croire que je possédais le terrain et que je souhaitais le faire viabilisé pour avoir un devis
  • J'ai ensuite dis que je mettais le devis au nom des futurs propriétaires (moi en l’occurrence) pour que je puisse utiliser le devis par la suite
  • Devis valable 3 mois - Coût 564,88€
  • Réseau TAE - Intervenant "Agglo d'Orléans"
  • Ici même ruse que le précédent, car en plus il faut prendre rendez-vous et un technicien vient prendre des photos pour placer les équipements de viabilisation.
  • Je les ai contacté au 02.38.78.76.33 et la personne que j'ai eu était plutôt sympathique
  • Après le rendez-vous en direct qui dure 1h, le technicien a étudié le dossier afin de nous retourner le devis
  • Devis valable 1 mois seulement - Coût 2242,70€
  • Réseau EDF - Intervenant "ERDF"
  • Malgré les avoir contacté au 09.69.39.34.10 impossible d'avoir un vrai devis, je n'ai obtenu que des refus de leur part.
  • Par contre après les avoir harcelés, j'ai réussi à avoir de la part d'une conseillère une estimation sur papier.
  • Pas de valeur contractuelle pour ce document mais ça permet d'avoir une estimation
  • Pas de devis - Coût 1300€ HT
  • Réseau Télécom - Intervenant "France Telecom"
  • Là impossible d'arriver à quoi que ce soit, vous pouvez essayer au 08.10.00.98.49
  • A part tomber sur des gens qui vous prennent pour un fou ou vous insultent parce que vous voulez un devis avant d'avoir construit pas grand chose de plus.
  • J'ai eu le droit après m'être un peu énervé à une estimation orale
  • Pas de devis - Coût 2000€

Si quelqu'un arrive à m'expliquer comment on peut avoir 1500€ de différence entre le GAZ, l'EAU et le TAE hésitez pas...
On arrive donc à un total pour la viabilisation de notre terrain de 7500€.

Pour information, l'utilisation de numéro détaxé pour ce genre de démarche administrative est un plus non négligeable selon moi.
Un numéro détaxé est la version non surtaxé d'un numéro commençant par 08 par exemple.
Vous appelez donc un numéro commençant par 01, 02, ... et ça coute beaucoup moins cher. C'est ce type de numéros que j'ai utilisé ci-dessus.
La plupart des numéros détaxés se retrouvent sur des sites comme celui-ci : http://telephonie.sanjb.net/numero-telephone-non-surtaxe.php

Après cette expérience qui a duré quasiment 2 mois pour 3 malheureux devis, nous avons pris la décision de ne plus gérer tout cela.
La paperasse administrative est une plaie avec un gain d'argent minime.
Je préfère passer du temps à négocier les prix constructeurs et le prêt ça vaut beaucoup plus le coup...
Voilà donc pourquoi nous avons choisi CER qui gère de A à Z tout cela par procuration.


Prochaine partie donc la signature du contrat avec CER (et le détail des options choisies)
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13 nov. 2012
01:05:58

12 Octobre 2012 - Signature du Contrat CER

Préparation > Choix du constructeur
Nous voilà donc le 12 Octobre 2012.
Nous avons pas mal négocié entre les différents constructeurs, éprouvé les joies des devis de viabilisation, et nous voilà à la signature.

Pour rappel nous souhaitions une maison avec les caractéristiques suivantes :
  • Une maison de 100m² sur étage avec plancher béton
  • Grand salon avec cuisine ouverte
  • Chambre en bas (9m² minimum) avec salle d'eau
  • 3 chambres avec 1 dressing en haut + salle de bain
  • Garage et Cellier
  • Automatisation des volets et encastrements dans les murs.
  • Le tout sur une surface maximum de 105m² habitable pour rester dans le SHON autorisé
Nous avons donc signé avec CER sur le modèle Comble 100GI - BBC - sur Vide Sanitaire


### Mettre vue globale 3D

### Mettre vue de coupe



Au niveau des plans, nous avons fait modifier quelques éléments afin de ne pas avoir de vis à vis avec les voisins, placer des velux et placer un dressing, une douche en bas et un cellier à côté de la cuisine ouverte.
A la signature du contrat, le constructeur doit vous délivrer logiquement :
  • le Contrat de Construction, détaillant la construction, le prix, les délais, les modalités de règlement et les assurances (cf. ci-dessous)
  • Les Garanties décennales, dommage ouvrages, remboursement et livraison et délai à prix convenu (Je vous conseille d'appeler chaque compagnie d'assurance pour vous assurer de la validité des contrats d'assurances)
  • Les assurances nominales (à votre nom) des garanties ci-dessus vous seront donnés en début de chantier
  • La Notice Descriptive, détaillant tout ce qui sera mis en place pour votre construction (matériaux, options incluses ou payantes)
  • Les Plans de la maison
  • La Pré-étude thermique dans le cadre d'une maison BBC

Pour rappel, CER Constructions travail sur des plans fixes, nous n'avons donc pas eu les plans définitifs à la signature, nous avions seulement des plans travaillé à main levé.
Ils économisent ainsi sur les frais d'études d'où leurs prix plutôt bons (pas de pertes sur la partie administrative).
Pas commun comme méthode mais compréhensible et nous avons reçu les plans un peu plus tard dans le mois.
Sans les bons avis trouvé sur ce forum pour ce constructeur nous aurions été un peu plus réticent mais pas de soucis ici donc parfait
Voici donc les plans de notre futur maison :

###Mettre plan étage

###Mettre plan RDC



Parlons maintenant des éléments que nous avons fait ajouter à notre contrat et qui, si vous n'y pensez pas auparavant peuvent chiffrer très vite.
Voici ci-dessous la liste des éléments ajoutés (en orange les points que je juge importants):
  • Assurance Dommage Ouvrage payé par le constructeur (quasiment tout le temps compris)
  • Vide Sanitaire (quasiment tout le temps compris)
  • Conduit de Cheminée
  • Gouttière en alu
  • Remplacement des portes Iso-planes par des portes Post-formées
  • Ajouter des baies coulissantes (et remplacer les portes fenêtres par des baies)
  • Ajout d'un cellier avec portes isolantes
  • Ajout d'une salle d'eau dans la chambre du bas (avec douche à l'italienne incluse)
  • Création de châssis oscillo-battants (petite fenêtre) dans les pièces étroites (cellier, douche,...)
  • Ajout de faïence dans les salles d'eau (je conseille d'en mettre jusqu'au mur dans toute la pièce)
  • Fenêtre cuisine remplacé par une fenêtre coulissante (moins gênant pour le robinet)
  • Coffret Titans (Volets Roulants intégrés à la maçonnerie)
  • Volets motorisés (Somfy RTS pour ma part, essayer de négocier pour du Somfy IO ou une autre marque Zwave)
  • Centralisation des volets (dans l'optique d'une domotique)
  • Remplacement des WC par des WC suspendues
  • Plaques renforcés sur chaque parois ou sera mis des meubles suspendues (cuisines, salle de bains, ...)
  • Sèches serviettes dans les salles d'eau
  • Ajout de prise électrique supplémentaires (maximum légal de 8 par pièces, mettez en UN MAX c'est utile et facilement négociable)
  • Pensez à des prises électriques dans le plafond et dans le sol
  • Interrupteurs VA et VIENT dans les chambres, salon, cuisine, entrée,... (cela permet d'allumer la lumière dans la chambre par exemple et l'éteindre près du lit)
  • Points lumineux supplémentaires
  • Gaines électriques supplémentaires à l'intérieur (j'en prévois dans le plafond pour un potentiel vidéo-projecteur, des cables pour la sono, ...)
  • Gaines extérieurs pour l'éléctricité (pour le portail, portillon, terrasse,
  • Ajout de lumières en extérieurs
  • Arrivée d'eau supplémentaires (garage, maison avant/arrière, arrosage automatique)
  • Ajout de prise électrique isolée en extérieur (pour la raclette ou le barbecue électrique )

Quasiment tous ces éléments sont donc prévus dans notre contrat
Si des éléments ont été oubliés il sont ajoutables par la suite mais ayez à l'esprit que ce qui n'est pas marqué dans le contrat peut vous être facturé en plus
Si vous voyez des éléments que j'aurais pu oublier n'hésitez pas à m'en parler.


Ayez par contre à l'esprit que si ces options vous paraissent intéressantes elles ont toutes un coût et que pour notre part nous avions les moyens de les assumer.
Mais il est vitale d'adapter votre projet à votre budget et d'essayer d'obtenir le meilleur rapport qualité prix sans trop forcer sur la corde.
En plus de ça notre projet est passé avant l'obligation de la RT2012 et l'arrêt du PTZ+, soit une économie non négligeable que tout le monde n'a pas de nos jours

Prochain point, le choix du prêt et le détail du montant prévu...

Dernière édition par Forj45 le Mar 11/Fév/2014 17:07; édité 2 fois
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Forj45 
119 msg (45)
Le 13/11/2012 à 01h14
Voilà je suis presque à jour et revenu jusqu'à la date d'aujourd'hui, il me reste à parler du choix de courtier et du dépot du permis pour être à jour.
Hésitez pas à me faire des retours sur les précédents articles Happy
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salutpistache 
645 msg (41)
Le 13/11/2012 à 09h03
J'aurais fait une entrée sur le dressing seulement de la chambre 4 pour agrandir la salle de bain de l'étage.
Sinon votre récit est vraiment interessant et tres enrichissant.
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Forj45 
119 msg (45)
Le 13/11/2012 à 11h05
salutpistache a écrit:J'aurais fait une entrée sur le dressing seulement de la chambre 4 pour agrandir la salle de bain de l'étage.
Sinon votre récit est vraiment interessant et tres enrichissant.


En effet, nous avons longuement hésité avant de laisser ou non la porte du dressing.
Notre idée ici est de pouvoir passer dans le dressing pour s'habiller sans réveiller l'autre.
Ça permet en plus de cela de pendre certains habits en avançant dans le couloir ou alors mettre une glace sur la porte pour avoir de la distance et regarder sa tenue.

Au pire étant donné que c'est des cloisons intérieures on pourra toujours changer ça à la MAP.

Merci en tout cas pour les retours et l'intérêt porté au récit, je vais essayer de continuer comme ça jusqu'au bout ;)
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salutpistache 
645 msg (41)
Le 13/11/2012 à 11h44
C'est vrai que ça permet de ne pas reveiller l'autre et ça peut etre un bon point effectivement !
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lily974 
1 788 msg (71)
Le 14/11/2012 à 21h46
Bonsoir et merci pour toutes ces explications!Biggrin
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Forj45 
119 msg (45)
Le 18/11/2012 à 17h41
Le permis de construire a enfon été déposé et ça a pas été de tout repos Rolleyes

Je vous fais le topo là dessus la semaine prochaine pour éviter tout les petits soucis ;)
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Olivier D 
4 131 msg (57)
Le 18/11/2012 à 18h22
Forj45 a écrit:
Parlons maintenant des éléments que nous avons fait ajouter à notre contrat et qui, si vous n'y pensez pas auparavant peuvent chiffrer très vite.
Voici ci-dessous la liste des éléments ajoutés (en orange les points que je juge importants):
  • Assurance Dommage Ouvrage payé par le constructeur (quasiment tout le temps compris)
  • Vide Sanitaire (quasiment tout le temps compris)
  • Conduit de Cheminée
  • Gouttière en alu
  • Remplacement des portes Iso-planes par des portes Post-formées
  • Ajouter des baies coulissantes (et remplacer les portes fenêtres par des baies)
  • Ajout d'un cellier avec portes isolantes
  • Ajout d'une salle d'eau dans la chambre du bas (avec douche à l'italienne incluse)
  • Création de châssis oscillo-battants (petite fenêtre) dans les pièces étroites (cellier, douche,...)
  • Ajout de faïence dans les salles d'eau (je conseille d'en mettre jusqu'au mur dans toute la pièce)
  • Fenêtre cuisine remplacé par une fenêtre coulissante (moins gênant pour le robinet)
  • Coffret Titans (Volets Roulants intégrés à la maçonnerie)
  • Volets motorisés (Somfy RTS pour ma part, essayer de négocier pour du Somfy IO ou une autre marque Zwave)
  • Centralisation des volets (dans l'optique d'une domotique)
  • Remplacement des WC par des WC suspendues
  • Plaques renforcés sur chaque parois ou sera mis des meubles suspendues (cuisines, salle de bains, ...)
  • Sèches serviettes dans les salles d'eau
  • Ajout de prise électrique supplémentaires (maximum légal de 8 par pièces, mettez en UN MAX c'est utile et facilement négociable)
  • Pensez à des prises électriques dans le plafond et dans le sol
  • Interrupteurs VA et VIENT dans les chambres, salon, cuisine, entrée,... (cela permet d'allumer la lumière dans la chambre par exemple et l'éteindre près du lit)
  • Points lumineux supplémentaires
  • Gaines électriques supplémentaires à l'intérieur (j'en prévois dans le plafond pour un potentiel vidéo-projecteur, des cables pour la sono, ...)
  • Gaines extérieurs pour l'éléctricité (pour le portail, portillon, terrasse,
  • Ajout de lumières en extérieurs
  • Arrivée d'eau supplémentaires (garage, maison avant/arrière, arrosage automatique)
  • Ajout de prise électrique isolée en extérieur (pour la raclette ou le barbecue électrique )

Quasiment tous ces éléments sont donc prévus dans notre contrat
Si des éléments ont été oubliés il sont ajoutables par la suite mais ayez à l'esprit que ce qui n'est pas marqué dans le contrat peut vous être facturé en plus
Si vous voyez des éléments que j'aurais pu oublier n'hésitez pas à m'en parler.


Prochain point, le choix du prêt et le détail du montant prévu...


Bonsoir Forj,

Il vous manque le chauffage! Quel système de chauffage avez-vous prévu?

Sinon, bonne continuation!
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Forj45 
119 msg (45)
Le 18/11/2012 à 18h33
Ah en effet Biggrin

Mais ce point est prévu c'est juste que je n'y pensais pas car cela fait parti de mon devis de base et j'ai du oublié quelques autres points d'ailleurs...

De mémoire ce sera une chaudière Gaz à ventouse... Unsure
Mais c'est à confirmer car je n'ai pas encore l'avenant BBC complet
En plus comme ça ça me parle pas trop (je m'imagine une chaudière avec une ventouse rouge à l'intérieur )

A minima il y aura aussi :
- Double vitrage argon 4/16/4
- Laine de roche pour l'isolation
- ...

Je vais regarder ça, merci pour le retour en tout cas Happy
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Olivier D 
4 131 msg (57)
Le 18/11/2012 à 19h21
Merci pour vos réponses!

Forj45 a écrit:Ah en effet Biggrin

Mais ce point est prévu c'est juste que je n'y pensais pas car cela fait parti de mon devis de base et j'ai du oublié quelques autres points d'ailleurs...

De mémoire ce sera une chaudière Gaz à ventouse... Unsure Parfait, c'est très bien. Une chaudière gaz à condensation à ventouse, c'est encore mieux.
Mais c'est à confirmer car je n'ai pas encore l'avenant BBC complet Une chaudière gaz à condensation est un des systèmes de chauffage recommandés pour les logements BBC.
En plus comme ça ça me parle pas trop (je m'imagine une chaudière avec une ventouse rouge à l'intérieur ) Non, ce n'est pas ça. Ça n'a rien à voir avec la ventouse rouge utilisée pour déboucher l'évier. La ventouse est juste un conduit de cheminée mais plus petit. Je vous montre les images: https://www.google.fr/search?q=ventouse+chaudi%C3%A8re&o[...]=5SWpUK_zHJGo0AWYy4GAAQ

A minima il y aura aussi :
- Double vitrage argon 4/16/4
- Laine de roche pour l'isolation
- ...

Je vais regarder ça, merci pour le retour en tout cas Happy
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Forj45 
119 msg (45)
Le 18/11/2012 à 23h23
Aaaahhhhh

Merci je dormirais moins bête ce soir en tout cas.
Je pense qu'elle est à condensation aussi même si je n'ai pas noté le jour où on me l'a dit...
Je vous redirais ça.

On appelle donc ça "à ventouse" du fait que l'embout ressemble à une ventouse ?
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19 nov. 2012
14:07:57

06 Novembre 2012 - Choix du Courtier & prêt

Préparation > Crédit
6 Novembre 2012
Nous voilà donc une fois les prix fixés et le contrat signé en rendez-vous avec les courtiers pour négocier le taux.


Tout d'abord et pour rappel, un courtier est un intermédiaire entre vous et la banque.
L'avantage est que ce dernier peut négocier des taux assez intéressant de par le fait qu'il amène aux banque un nombre conséquent de contrat.

Nous avions donc dans notre collimateur 2 courtiers présents près de chez nous "CAFPI" et "Broker France"

Tout d'abord détaillons l'ensemble des éléments qui composeront notre maison :
  • MAISON :
  • La Maison elle-même
  • Les frais de provisions en cas d'augmentation du coût des matériaux (estimé à 1000€, remboursés par le constructeur si non consommé)
  • TRAVAUX et FRAIS ANNEXE ( ≈ 14600€):
  • Chemin d’accès au terrain (estimé à 1000€)
  • Raccords et branchement au compteurs (estimé à 800€, attention ces frais peuvent vite grimper dès lors que votre maison est loin de vos compteurs et bornes EDF/GDF/TAE/... comme par exemple sur un terrain en second rang)
  • Épandage des eaux pluviales (estimé à 2200€, frais à inclure dans la viabilisation TAE/EP lorsque vous êtes desservis par les eaux pluviales, ce qui n'est pas notre cas, nous sommes donc obligés de faire un puisard sur le terrain)
  • Assainissement des Eaux usées (estimé à 600€)
  • Nivellement des terres (estimé à 500€ pour répartir la terre sur votre terrain en fin de construction)
  • Câbles électriques (estimé à 500€, probable que ce ne soit pas utilisé car EDF lors de la viabilisation va directement à votre compteur maison s'il y a moins de 30m je crois)
  • Devis Cuisine, Peinture, Parquet, etc... (estimé à 9000€, cf. le post dédié : Devis Cuisine / Peinture / SdB / etc... ))
  • Pas d'étude de sol (vu avec le notaire et le constructeur apparemment il n'y a pas de soucis sur la commune donc nous n'en ferons pas, 2000€ d'économisé)
  • Pas de frais de bornage (déjà fait)
  • Pas de frais d'assainissement individuelle (si l'étude de sol le nécessite, et si pas de TAE sur la voirie ce qui n'est pas notre cas)
  • FRAIS BANCAIRES ( ≈ 3014€ ) :
  • Frais d'Hypothèque (2014€ définis par le courtier et la banque)
  • Frais de dossier (0€ côté banque)
  • Frais de courtage (1000€ pour le courtier)
  • Frais intercalaires (aucun logiquement car nous avons vu avec le courtier pour gérer notre prêt d'une certaine manière, j'en parlerais plus bas)






Tout ceci compose les frais qui seront intégrés à notre prêt afin de payer les différents intervenants ou matériaux.
Il faut par contre prendre en compte que plusieurs autres éléments seront à nos frais personnelles pour la suite :
  • FRAIS à prévoir en plus à notre charge ( ≈ 1000€ à prévoir ) :
  • Suppression des arbres gênants sur le terrain (coût 0€ on a le matériel il faudra juste l'huile de coude mais ça devrait aller c'est des bouleaux, au pire on pourra donner un petit billet au terrassier pour enlever la souche)
  • Ouverture de la palissade fermé actuellement pour accès au chantier (0€, on le fera nous mêmes avant le début des travaux)
  • Refaire la palissade là ou le cabanon était présent (300€ on réutilisera en partie les morceaux enlevé pour le chemin d’accès)
  • Suppression de la dalle béton du cabanon et terre à remettre (normalement 0€ on le fera nous même on demandera à laisser de la terre dans un coin du terrai. Rien ne presse car la dalle n'est pas sur la partie à construire)
  • Assurance HE-HA (maxi 20€/ mois une fois que la maison est Hors d'Eau Hors d'Air, négociable avec votre assurance si vous souscrivez leurs assurances habitations après, c'est pour protéger du vol en général)
  • Déménagement (100€ max, on aura le camion gratuit et les cartons on les récupérera au bord de la route, reste l'essence à payer)
  • Meubles divers, lampes et placards (on verra au fur et à mesure)
  • Les Taxes qui vont nous tomber sur le coin du nez ( ≈ ???€) :
  • La Taxe de raccordement à l'égout (763€ à payer à la fin des travaux, elle est inclus dans notre prêt et son prix varie suivant la région)
  • La Taxe Foncière : Taxe à payer pour tout propriétaire (mais exonération durant les 2 années après la réception de la maison). Tarif inconnue...
  • La Taxe d'aménagement (TA) (elle remplace la TLE et j'ai estimé son cout à 1715€ avec les tableaux plus bas. Je dois avouer que c'est celle qui me fait le plus peur)
  • Elle est à payer en 2 échéances 12 mois et 24 mois après la construction (à payer en une fois si inférieur à 1500€)
  • Pour le calcul voir mon lien plus bas : Surface Habitable x Valeur Forfaitaire x Taux Communal et Taux Départemental
  • [ (100m² x 362€) + (9m² x 724) + (5000+5000)] x (5% + 1%) = (36200 + 6516 + 10 000) x 6% = 3162€
  • Je me base sur 2 places de parking à 5000€ (c'est le max normalement c'est entre 2000 et 5000) je prévois large (2803€ avec 2000€ le parking)
  • Je me base aussi sur le taux communale et régionale à 5% et 1% (voir le site plus bas pour les taux du Loiret 45)
  • A noter qu'il est apparemment possible de demander une exonération partielle pour les logements bénéficiant de PTZ : http://www.urbinfos.com/taxe-d-amenagement-calcul-ta.html
  • La Taxe d'Urbanisme (disparue remplacé par la TA --> voir ce sujet : http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F23263.xhtml)
  • La Taxe de Versement pour Sous-Densité (VSD) (Cette taxe est une taxe light qui peut être demandé OU PAS par certaines communes, pas cher mais c'est des frais à prévoir au cas où)
  • Que de taxes... j'espère que certaines n'existent plus ou ne seront pas à payer...

Logiquement nous ne devrions pas avoir de frais en dehors de cela, mais si vous voyez des éléments non prévus, dites le moi c'est très important et ça servira à chacun je pense.
Un très bon blog qui m'a aidé sur le sujet dont voici un des sujets : http://terrain-maison-pret.blogspot.fr/2006/05/maison-individuelle-les-frais-cachs-ne.html
Un autre lien bien utile à ce sujet avec des tableaux de calcul pour la Taxe d'Aménagement : http://www.loiret.gouv.fr/Politiques-Publiques/Amenagement-du-territoire-construction-logement/Permis-de-construire-procedures-et-fiscalite/La-Fiscalite/Les-informations-et-documents-utiles/Reforme-de-la-fiscalite-et-de-l-amenagement



Revenons donc à nos moutons... le PRÊT


CAFPI nous proposait un taux honorable de 3,24% fixe, mais nous avions mieux de l'autre côté
(c'est des taux renégocié chaque mois avec les banques, rien ne dit que CAFPI n'aurait pas eu un meilleur taux à un autre moment.)
Nous avons donc choisi BROKER qui nous propose au jour d'aujourd'hui un PRÊT à TAUX FIXE à 3,10% (hors assurance) avec :
  • Assurance à 0,10% supplémentaires par tête (soit 19€/mois/personne pour assurance à 100% sur chaque tête --> Garanties Décès, Incapacité, Invalidité mais SANS garantie chômage)
  • Remboursement anticipés SANS FRAIS
  • Prêt MODULABLE sans frais (je peux changer si je le souhaite à la hausse ou à la baisse mon prêt une fois par an, idéal en cas de soucis) --> Ne pas confondre avec un TAUX VARIABLE où là la banque fais varier votre taux par rapport aux fluctuations et ça ça craint un max (cf. post dédié : Première simulations de prêts)
  • Transfert de prêt (idéal si on veut vendre la maison et passer le prêt sur une nouvelle maison --> cf. cet article qui explique bien le sujet : Le Transfert de prêt )
  • Aucun frais de dossier côté Banque
Je conseille fortement à toute personne passant par un courtier ou une banque de réclamer les options ci-dessus qui peuvent être très très utile par la suite.





Passons en revue les prêts que nous avons maintenant :
  • Apport Personnel au taux de 0% (encore heureux )
  • PTZ+ au taux de 0%
  • Prêt GDF au taux de 2.60% (avec assurance)
  • Prêt Patronal au taux de 2.85% (avec assurance)
  • Prêt Principal au taux de 3,30% (assurance incluse dont celle du PTZ)
  • On arrive au final à un taux moyen de 2,26% (basé en fonction des montants de chaque prêts)


Il ne nous reste donc plus qu'à réunir toute la paperasse, poser le permis de construire et nous irons signer tout ça avec la banque...

Dernière édition par Forj45 le Lun 10/Mar/2014 19:30; édité 11 fois
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fab-GG 
111 msg (45)
Le 19/11/2012 à 15h19
Salut.

Comme indiqué, prevoit dans les 3000e pour la TA cf le lien http://www.loiret.equipement.gouv.fr/la-fiscalite-de-l-amena[...]nagement-pour-r278.html

Sinon c'est quoi la taxe d'urbanisme? Pas d'abattement lié au PTZ+ sur Ormes .
Cdt
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salutpistache 
645 msg (41)
Le 19/11/2012 à 15h22
Pour la taxe foncièere c'est après 2 ans de constructions.
Pour connaitre le montant taxe fonciere il faut téléphoner au impot qui en fonction de ta maison te feront une simulation.
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Forj45 
119 msg (45)
Le 19/11/2012 à 16h01
Bonjour,

C'était un premier jet que vous avez lu, le post est complet désormais ;)
J'ai rajouté des données en plus un peu partout


Êtes vous d'accord sur ces 5 taxes car je sais que certaines n'existent plus aujourd'hui et peut-être en ais-je trop mis
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fab-GG 
111 msg (45)
Le 19/11/2012 à 19h03
Hormis la taxe d'urbanisme que ne me parle pas. Et surtout la TA suffit. Ça vous fait un prêt à combien tous cumulé? (PTZ+ prêt employeur + prêt ordinaire)
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Forj45 
119 msg (45)
Le 20/11/2012 à 10h41
En tout nous en sommes à 240000€

95 000 de terrain (terrain + viab + notaire)
128 000 de maison (maison + BBC + VS + options)
16 000 pour le reste

Et à côté de ça faut je pense 5000€ de côté pour les petits trucs en plus

Bon prix ou pas je pense que j'ai pas mal négocié pour mais il faut analyser les éléments que j'ai demandé au contrat
( https://www.forumconstruire.com/recits/recitpost-2651781.php#2651781 )
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fab-GG 
111 msg (45)
Le 20/11/2012 à 10h54
Bonjour.
Je parlais du taux cumulé du prêt!
Et vois faites bien de prevoir plus car l'argent fond comme neige au soleil avec une construction.
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Forj45 
119 msg (45)
Le 20/11/2012 à 13h54
Taux cumulé on doit être à

3,3 sur le principal --> pour 126 000€
2,25 sur le patronal --> pour 30 000€
0 sur le PTZ --> pour 54000€
0 sur l'apport --> pour 15000€
2,85 sur le GDF --> pour 15 000€

D'après mes calculs ça fait un taux moyen à 2,25 (en espérant que mes calculs soient bons)

J'ai mis ça à jour dans l'article plus haut
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Forj45 
119 msg (45)
Le 07/12/2012 à 10h53
Bonjour à tous,


Pas mal de changement depuis mon dernier post et je n'ai pas eu le temps de revenir vers vous.
  • Pret GDF refusée car l'offre n'est plus valide
  • Cambriolage en passant par notre terrain dans la maison de la propriétaire
  • Problème light au niveau du permis de construire
  • Changement d'organisme prêteur (finalement ma Banque a sorti le grand jeu pour me garder)
  • Recherche d'une assurance emprunteur externe pour payer encore moins cher (entre 6000 et 10000€ d'économies avec de meilleurs assurances)

ça fait beaucoup de chose en peu de temps je reviens donc vite pour vous parler de tout ça ;)
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Forj45 Auteur : Forj45
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Informations sur le projet Informations sur le projet :
Type de travaux : Construction neuve
Type de construction : RDC + étage
Style : Contemporaine / classique
Label énergétique : BBC Effinergie
Surface habitable : 109m² (5 pièces)
Superficie terrain : 353m²
Informations sur le projet Constructeur du projet :
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