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[25] De fond en comble

Récit de construction de Nephaste - 111 messages - Affiché 19.826 fois

Présentation du projet :

Auteur du récit

Nephaste

Messages : 206
De : Seloncourt (25)
Ancienneté : + de 4 ans

Récit créé le :

13 mars 2014 à 22h56

Présentation du projet :

Bienvenue à tous,

Mon projet est comme moi, c'est à dire complètement fou.
Je compte créer deux appartements dans le but de les mettre en location, pour ce faire je dispose de seulement 35000€ de coté, d'un revenu mensuel de 300€ et d'une forte volonté.

La première étape était de trouver un bien à rénover qui puisse correspondre à mon projet et à mon budjet. Après plus d'un ans de recherche et plusieurs visites je suis tomber sur une annonce proposant des combles à aménager de 196m² au sol dans une ancienne ferme de la commune de Mandeure pour 35.000€ FAI. Après négociation, j'ai aquis le bien avec 35m² de stationnement pour 32.500€ agence et notaire compris.

Le projet était officiellement lancé !

Projet:

Création de deux appartements:

Un appartement A de 3 pièces de 85m² (dont 65 habitables) comprenant:
-Salon/séjour de 38m²
-cuissine ouverte de 8m²
-Une chambre de 10m²
-Une chambre de 13m²
-Une Salle de bain de 12m²
-Un couloir de 2m²
-Un WC de 2m²

Un appartement B de 2 pièces de 53m² (dont 40m² habitables) comprenant:
-Un salon/séjour de 20m²
-Une cuisine ouverte de 4m²
-Une chambre de 13m²
-Une Salle de bain de 12m²
-Un couloir de 2m²
-Un WC de 2m²

Les étapes:

Appartement A:

-Réalisation sol OSB.
-Modification charpente.
-Création "étage technique".
-Pose fenêtre et fenêtres de toit.
-Isolation toiture.
-Isolation mur pignon et cloison avec apprtement B.
-Cloisonnement intérieur.
-Instalation réseau hydrolique.
-Instalation réseau électrique.
-Pose équipement sanitaire et cuisine.
-Peintures et sols.

Appartement B:

-Réalisation sol OSB.
-Modification charpente.
-Création "étage technique".
-Pose fenêtre et fenêtres de toit.
-Isolation toiture.
-Isolation mur pignon et cloison avec apprtement A.
-Cloisonnement intérieur.
-Instalation réseau hydrolique.
-Instalation réseau électrique.
-Pose équipement sanitaire et cuisine.
-Peintures et sols.

Sommaire du projet :

Le récit de la construction :

Option de lecture :
jeremie25 
1 170 msg (25)
Le 18/03/2014 à 15h27
Bonjour,

tu es courageux,
je vais suivre ton projet. Perso, j'ai réalisé toutes les combles de notre maison, nous touchons à la fin.
A+
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Nephaste 
206 msg (25)
Le 18/03/2014 à 17h52
Merci Jérémie, j'ai hâte d'être à la fin moi aussi, mais ça va être long.
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18 mars 2014
18:56:45

Les plans

Préparation > Plan de maison
Pour le premier article de mon récit, il me semble normal de parler des plans et d'expliquer les choix concernant la disposition des pièces, etc...

Je parlerai uniquement de l'appartement A (celui de gauche) pour le moment car je vais attendre de finir entièrement celui-ci avant d'attaquer l'autre.

Voici donc le plan réalisé avec le logiciel libre "Sweet Home 3D":



On accède aux combles par l'escalier au sud, arrivé à son sommet on trouve à droite la porte d'entrée de l'appartement B et à gauche la porte d'entrée de l'appartement A.
Cette porte donne directement sur la pièce de vie qui comporte une partie Salle à manger, une partie salon et la cuisine ouverte avec ilot. J'ai naturellement placé ces pièces au sud pour profiter un maximum du soleil.

La porte situé à gauche de la cuisine donne sur un petit couloir qui dessert les deux chambres, les WC et la salle de bain.

Les pièces d'eau (cuisine, WC et SDB)sont regroupés sur la partie droite pour limiter la taille du circuit d'alimentation hydraulique mais également car les conduits d'évacuation s'y trouvent.

La panne faîtière se situe à environ 4m, c'est trop peu pour envisager un étage mais cela suffit pour aménager un espace technique (en blanc sur la vue en coupe) et qui accueillera entre autre le conduit de la hotte aspirante, la VMC double flux et la pompe à chaleur.



L'espace "perdu" au niveau de la jonction entre le toit et le sol sera utiliser en tant que placard.

L'éclairage naturel sera assuré par deux fenêtres de toit 114/118 dans la pièce à vivre, d'une fenêtre de toit 114/118 dans la deuxième chambre, d'une fenêtres de toit 78/98 dans la SDB et d'une fenêtre 120/125 dans la première chambre.

Le petit espace de 0.84m² au niveau de l'entrée et un espace dédié au ballon d'eau chaude, cet espace permettra un accès rapide et facile disposera d'une évacuation afin de parer à tout problème de fuite.
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jeremie25 
1 170 msg (25)
Le 19/03/2014 à 07h56
Ton projet semble déjà bien réfléchi, c'est intéressant.

Quelques points qui me semblent à ne surtout pas louper :
- sous comble, bétonne bien l'isolation, avec un déphasage de l'ordre de 12h minimum sinon, en été, c'est la fournaise.

- pense, si tu peux financièrement à mettre des volets extérieurs sur tes vélux, pour le chaud, mais aussi pour faire de l'ombre en journée. Nous on a prévu les arrivées électriques pour le moment, on verra par la suite.

Ne répond pas forcément tout de suite, j'attendrai l'enchainement de tes articles, qui détailleront tout ca j'imagine.


- Sinon, à quoi correspond dans les salle-de-bain le pictogramme en forme de carré, c'est un receveur de douche? Si oui, personnellement je trouve que les SDB sont un peu trop grandes par rapport aux surface totales. C'est un peu de la place perdue.

Sinon, l'implantation est bien, tu me sembles déterminé!
Bonne suité!
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Nephaste 
206 msg (25)
Le 19/03/2014 à 15h15
Je détaillerai l'isolation et le système de chauffage dans un autre article, mais en gros la toiture aura un R de 8.5 et le pignon un R de 5.5. Par contre je ne mettrai pas de volet (vraiment pas les moyens) mais je pense mettre des stores pare-soleil au sud et des occultants partout. Cependant je vais suivre ton exemple en amenant une gaine électrique en prévision, ça ne coûte pas grand chose.

La salle de bain parait grande, mais il ne faut pas oublier qu'elle est mansardé. De plus elle est prévue pour contenir un lave-linge et un sèche-linge.
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20 mars 2014
13:11:03

Le plancher

Gros oeuvre > Elévation des murs - étage
Difficile de travailler sans une base solide.

Le plancher d'origine est composé de deux parties:

Une partie très ancienne datant probablement de la construction de la ferme composée de vielles planches clouées (coté pignon).

Une partie plus récente (après guerre je dirais) composée d'une parquet en bonne état mais grisé par le temps.



Je pensais dans un premier temps conserver la partie parquet, mais après examen du solivage il s'avère que l'entraxe varie entre 80 et 100 cm, donc au final on enlève tout.



La bonne surprise est survenue lors de la découverte du solivage de la partie la plus ancienne fait de troncs brutes même pas écorcés... et de solives placées en appui sous les planches pas droites du tout. Ces dernières ont été mises par le voisin du dessous (qui au passage est la personne qui m'a vendu les combles) pour tenir son plafond.



La bonne nouvelle c'est que malgré l'aspect barbare de la chose tout est solide ce qui me permet de ne réaliser qu'un simple lambourdage afin de rattraper la planéité et la différence de niveau avec la partie parquet.



Ce fut long car j'ai dû creuser la plupart des solives pour que les lambourdes soient bien en place.



J'ai également poser de nouvelles solives pour réduire l'entraxe coté parquet. J'ai ajouté 10cm de laine de verre entre les solives et entre les lambourdes, de la bande résiliente puis mes panneaux d'OSB3 22mm 2500*675 vissés.

Voici le résultat:





Je n'ai fait passer aucune gaine ou évacuation sous le plancher, tout passera par l'espace technique ou par les murs.
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Nephaste 
206 msg (25)
Le 11/04/2014 à 01h53
Un petit point sur l'avancement du projet:

Un maçon va ouvrir une fenêtre 125*120 dans le pignon pour 2300€ début mai.
Je suis en contacte avec deux charpentiers pour supprimer les contrefiches, mais ça semble compliqué.
J'ai acheté aujourd'hui 3 Velux GGL SK06 Tout confort, 1 Velux GGU MK04 Confort et une fenêtre avec volet électrique pour un total de 2000€.
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tiilanx 
21 msg (68)
Le 27/05/2014 à 18h06
Bonjour,

2300€ l'ouverture de fenetre? Ca fait cher.. Chapeau pour la rénovation, mais y a t il de la demande locative dans ton coin? J'aimerais faire à peu près pareil dans le coin de Vesoul..
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Nephaste 
206 msg (25)
Le 27/05/2014 à 21h09
Oui c'est chère, mais c'est le seule devis que j'ai eu, les autres maçons que j'ai contacté ne sont pas intéressés. Mais même celui-là ne m'a pas rappelé donc je cherche encore.

Pour la demande locative, oui il y a de la demande mais tout dépend du bien et de sa localisation. J'ai visité d'autre bien avant celui-là, mais ils étaient soit dans des petits villages sans commodités, soit dans des quartiers "peu fréquentables".

Les combles que j'ai achetés sont dans un quartier tranquille mais à moins d'un kilomètre de l'école, du collège, de la boulangerie et super marché, et surtout il donne plein sud sans vis-à-vis et est éligible fibre optique.

Je l'ai eu pour 32000 euros (Frais d'agence et de notaire compris) donc je me suis jeté dessus.
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tiilanx 
21 msg (68)
Le 29/05/2014 à 18h40
C'est effectivement correct, ou en est tu dans les travaux? Tu fais ça le week end ?

Concernant ton ouverture de fenetre, pourquoi ne pas mettre des velux?
Niveau budget à combien estimes tu la rénovations?
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tiilanx 
21 msg (68)
Le 29/05/2014 à 18h45
OUPs, j'ai rélu et comprends mieux l'ouverture de la fenetre. N'est il pas plus judicieux d'inverser la chambre et la SDB, une salle de bains ne nécessitant pas forcement une fenetre tu economiserais dans les 2000€...
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Nephaste 
206 msg (25)
Le 29/05/2014 à 21h34
Pour le moment j'ai signé un devis pour modifier la charpente, ils doivent venir faire les travaux dans la semaine prochaine ou celle d'après suivant la météo.

Je ne peux pas inverser la chambre et la SDB car les arrivés et évacuations d'eau sont réunies au centre et que j'ai renforcé le plancher pour qu'il puisse supporter facilement le poids de la SDB (carrelage, baignoire, lave linge).

Pour les estimations de la rénovation (création je devrais dire), j'estime le montant des travaux de l'appartement de gauche entre 15000 et 20000 euros:

Sol: 1800
Charpente + ouverture fenêtre: 5400
Toit: 2000
Murs/cloisons: 2000
Fenêtres/Velux: 2000
Eau: 1000
Electricité: 1000
Chauffage: 1500
Finition: 1500
Mobilier cuisine + SDB: 2000

Pour le moment le sol est fait et j'ai acheté la fenêtre et les velux en restant dans mon budget.

Je travaille très lentement vu que je suis au RSA et que je dois attendre plusieurs mois avant d'obtenir assez d'argent pour passer à l'étape suivante. En ce moment je suis au point mort tant que la charpente n'est pas modifiée, mais cette attente me permet d'avoir assez pour faire l'isolation de la toiture. Et le temps que je passerai à isoler la toiture me donnera assez d'agent pour autre chose et ainsi de suite. En agissant de la sorte je devrais terminer pendant l'été 2015, voir même avant si je trouve une autre source de revenu.

Je précise quand même que je suis nourri et logé chez mes parents et que je n'ai aucun crédit sur le dos.
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tiilanx 
21 msg (68)
Le 30/05/2014 à 19h47
Merci pour ces precision.

Vous n'avez pas a craindre pour le sol, vu l'epaisseurs des tasseau ça suportera de loin votre carrelage et baignoire. ( imaginer le poids d'un meuble télé plein par rapport a une zone carreller )

Songer a garder toute vos facture pour la deductions des impots quand vous aurez louer ! Meme celle des matériaux !
En tout cas beau projet ! Hate de voir son avancement ! vous prévoyer les cloisons en rail + ba13 ou carreau de platre?
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Nephaste 
206 msg (25)
Le 30/05/2014 à 23h46
Rail + laine de verre + BA13 (doublé autour des chambres), c'est plus pratique pour passer les gaines électrique.

Je garde toutes mes factures mais quelles réductions d'impôt pourrais-je avoir? J'ai regardé la plupart des dispositif (prime énergie, crédits d'impôt, dispositif Duflot) mais je n'ai rien vu qui me concernait.
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Nephaste Auteur : Nephaste
Localisation du projet Lieu de la construction :
FRBourgogne-Franche-ComtéDoubs Mandeure Voir sur une carte
Informations sur le projet Informations sur le projet :
Type de travaux : Rénovation
Surface habitable : 110m² (5 pièces)
Type de constructeur : Auto-construction
Auto-construction du projet Type de professionnel : auto-construction
Raccourci internet du récit Raccourci internet

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