Mon projet est comme moi, c'est à dire complètement fou.
Je compte créer deux appartements dans le but de les mettre en location, pour ce faire je dispose de seulement 35000€ de coté, d'un revenu mensuel de 300€ et d'une forte volonté.
La première étape était de trouver un bien à rénover qui puisse correspondre à mon projet et à mon budjet. Après plus d'un ans de recherche et plusieurs visites je suis tomber sur une annonce proposant des combles à aménager de 196m² au sol dans une ancienne ferme de la commune de Mandeure pour 35.000€ FAI. Après négociation, j'ai aquis le bien avec 35m² de stationnement pour 32.500€ agence et notaire compris.
Le projet était officiellement lancé !
Projet:
Création de deux appartements:
Un appartement A de 3 pièces de 85m² (dont 65 habitables) comprenant:
-Salon/séjour de 38m²
-cuissine ouverte de 8m²
-Une chambre de 10m²
-Une chambre de 13m²
-Une Salle de bain de 12m²
-Un couloir de 2m²
-Un WC de 2m²
Un appartement B de 2 pièces de 53m² (dont 40m² habitables) comprenant:
-Un salon/séjour de 20m²
-Une cuisine ouverte de 4m²
-Une chambre de 13m²
-Une Salle de bain de 12m²
-Un couloir de 2m²
-Un WC de 2m²
Les étapes:
Appartement A:
-Réalisation sol OSB.
-Modification charpente.
-Création "étage technique".
-Pose fenêtre et fenêtres de toit.
-Isolation toiture.
-Isolation mur pignon et cloison avec apprtement B.
-Cloisonnement intérieur.
-Instalation réseau hydrolique.
-Instalation réseau électrique.
-Pose équipement sanitaire et cuisine.
-Peintures et sols.
Appartement B:
-Réalisation sol OSB.
-Modification charpente.
-Création "étage technique".
-Pose fenêtre et fenêtres de toit.
-Isolation toiture.
-Isolation mur pignon et cloison avec apprtement A.
-Cloisonnement intérieur.
-Instalation réseau hydrolique.
-Instalation réseau électrique.
-Pose équipement sanitaire et cuisine.
-Peintures et sols.
Préparation > Plan de maison
Par Nephaste le 18/03/2014 à 18h56
Pour le premier article de mon récit, il me semble normal de parler des plans et d'expliquer les choix concernant la disposition des pièces, etc...
Je parlerai uniquement de l'appartement A (celui de gauche) pour le moment car je vais attendre de finir entièrement celui-ci avant d'attaquer l'autre.
Voici donc le plan réalisé avec le logiciel libre "Sweet Home 3D":
On accède aux combles par l'escalier au sud, arrivé à son sommet on trouve à droite la porte d'entrée de l'appartement B et à gauche la porte d'entrée de l'appartement A.
Cette porte donne directement sur la pièce de vie qui comporte une partie Salle à manger, une partie salon et la cuisine ouverte avec ilot. J'ai naturellement placé ces pièces au sud pour profiter un maximum du soleil.
La porte situé à gauche de la cuisine donne sur un petit couloir qui dessert les deux chambres, les WC et la salle de bain.
Les pièces d'eau (cuisine, WC et SDB)sont regroupés sur la partie droite pour limiter la taille du circuit d'alimentation hydraulique mais également car les conduits d'évacuation s'y trouvent.
La panne faîtière se situe à environ 4m, c'est trop peu pour envisager un étage mais cela suffit pour aménager un espace technique (en blanc sur la vue en coupe) et qui accueillera entre autre le conduit de la hotte aspirante, la VMC double flux et la pompe à chaleur.
L'espace "perdu" au niveau de la jonction entre le toit et le sol sera utiliser en tant que placard.
L'éclairage naturel sera assuré par deux fenêtres de toit 114/118 dans la pièce à vivre, d'une fenêtre de toit 114/118 dans la deuxième chambre, d'une fenêtres de toit 78/98 dans la SDB et d'une fenêtre 120/125 dans la première chambre.
Le petit espace de 0.84m² au niveau de l'entrée et un espace dédié au ballon d'eau chaude, cet espace permettra un accès rapide et facile disposera d'une évacuation afin de parer à tout problème de fuite.
Ton projet semble déjà bien réfléchi, c'est intéressant.
Quelques points qui me semblent à ne surtout pas louper :
- sous comble, bétonne bien l'isolation, avec un déphasage de l'ordre de 12h minimum sinon, en été, c'est la fournaise.
- pense, si tu peux financièrement à mettre des volets extérieurs sur tes vélux, pour le chaud, mais aussi pour faire de l'ombre en journée. Nous on a prévu les arrivées électriques pour le moment, on verra par la suite.
Ne répond pas forcément tout de suite, j'attendrai l'enchainement de tes articles, qui détailleront tout ca j'imagine.
- Sinon, à quoi correspond dans les salle-de-bain le pictogramme en forme de carré, c'est un receveur de douche? Si oui, personnellement je trouve que les SDB sont un peu trop grandes par rapport aux surface totales. C'est un peu de la place perdue.
Sinon, l'implantation est bien, tu me sembles déterminé!
Bonne suité!
Je détaillerai l'isolation et le système de chauffage dans un autre article, mais en gros la toiture aura un R de 8.5 et le pignon un R de 5.5. Par contre je ne mettrai pas de volet (vraiment pas les moyens) mais je pense mettre des stores pare-soleil au sud et des occultants partout. Cependant je vais suivre ton exemple en amenant une gaine électrique en prévision, ça ne coûte pas grand chose.
La salle de bain parait grande, mais il ne faut pas oublier qu'elle est mansardé. De plus elle est prévue pour contenir un lave-linge et un sèche-linge.
Gros oeuvre > Elévation des murs - étage
Par Nephaste le 20/03/2014 à 13h11
Difficile de travailler sans une base solide.
Le plancher d'origine est composé de deux parties:
Une partie très ancienne datant probablement de la construction de la ferme composée de vielles planches clouées (coté pignon).
Une partie plus récente (après guerre je dirais) composée d'une parquet en bonne état mais grisé par le temps.
Je pensais dans un premier temps conserver la partie parquet, mais après examen du solivage il s'avère que l'entraxe varie entre 80 et 100 cm, donc au final on enlève tout.
La bonne surprise est survenue lors de la découverte du solivage de la partie la plus ancienne fait de troncs brutes même pas écorcés... et de solives placées en appui sous les planches pas droites du tout. Ces dernières ont été mises par le voisin du dessous (qui au passage est la personne qui m'a vendu les combles) pour tenir son plafond.
La bonne nouvelle c'est que malgré l'aspect barbare de la chose tout est solide ce qui me permet de ne réaliser qu'un simple lambourdage afin de rattraper la planéité et la différence de niveau avec la partie parquet.
Ce fut long car j'ai dû creuser la plupart des solives pour que les lambourdes soient bien en place.
J'ai également poser de nouvelles solives pour réduire l'entraxe coté parquet. J'ai ajouté 10cm de laine de verre entre les solives et entre les lambourdes, de la bande résiliente puis mes panneaux d'OSB3 22mm 2500*675 vissés.
Voici le résultat:
Je n'ai fait passer aucune gaine ou évacuation sous le plancher, tout passera par l'espace technique ou par les murs.
Un maçon va ouvrir une fenêtre 125*120 dans le pignon pour 2300€ début mai.
Je suis en contacte avec deux charpentiers pour supprimer les contrefiches, mais ça semble compliqué.
J'ai acheté aujourd'hui 3 Velux GGL SK06 Tout confort, 1 Velux GGU MK04 Confort et une fenêtre avec volet électrique pour un total de 2000€.
2300€ l'ouverture de fenetre? Ca fait cher.. Chapeau pour la rénovation, mais y a t il de la demande locative dans ton coin? J'aimerais faire à peu près pareil dans le coin de Vesoul..
Oui c'est chère, mais c'est le seule devis que j'ai eu, les autres maçons que j'ai contacté ne sont pas intéressés. Mais même celui-là ne m'a pas rappelé donc je cherche encore.
Pour la demande locative, oui il y a de la demande mais tout dépend du bien et de sa localisation. J'ai visité d'autre bien avant celui-là, mais ils étaient soit dans des petits villages sans commodités, soit dans des quartiers "peu fréquentables".
Les combles que j'ai achetés sont dans un quartier tranquille mais à moins d'un kilomètre de l'école, du collège, de la boulangerie et super marché, et surtout il donne plein sud sans vis-à-vis et est éligible fibre optique.
Je l'ai eu pour 32000 euros (Frais d'agence et de notaire compris) donc je me suis jeté dessus.
OUPs, j'ai rélu et comprends mieux l'ouverture de la fenetre. N'est il pas plus judicieux d'inverser la chambre et la SDB, une salle de bains ne nécessitant pas forcement une fenetre tu economiserais dans les 2000€...
Pour le moment j'ai signé un devis pour modifier la charpente, ils doivent venir faire les travaux dans la semaine prochaine ou celle d'après suivant la météo.
Je ne peux pas inverser la chambre et la SDB car les arrivés et évacuations d'eau sont réunies au centre et que j'ai renforcé le plancher pour qu'il puisse supporter facilement le poids de la SDB (carrelage, baignoire, lave linge).
Pour les estimations de la rénovation (création je devrais dire), j'estime le montant des travaux de l'appartement de gauche entre 15000 et 20000 euros:
Pour le moment le sol est fait et j'ai acheté la fenêtre et les velux en restant dans mon budget.
Je travaille très lentement vu que je suis au RSA et que je dois attendre plusieurs mois avant d'obtenir assez d'argent pour passer à l'étape suivante. En ce moment je suis au point mort tant que la charpente n'est pas modifiée, mais cette attente me permet d'avoir assez pour faire l'isolation de la toiture. Et le temps que je passerai à isoler la toiture me donnera assez d'agent pour autre chose et ainsi de suite. En agissant de la sorte je devrais terminer pendant l'été 2015, voir même avant si je trouve une autre source de revenu.
Je précise quand même que je suis nourri et logé chez mes parents et que je n'ai aucun crédit sur le dos.
Vous n'avez pas a craindre pour le sol, vu l'epaisseurs des tasseau ça suportera de loin votre carrelage et baignoire. ( imaginer le poids d'un meuble télé plein par rapport a une zone carreller )
Songer a garder toute vos facture pour la deductions des impots quand vous aurez louer ! Meme celle des matériaux !
En tout cas beau projet ! Hate de voir son avancement ! vous prévoyer les cloisons en rail + ba13 ou carreau de platre?
Rail + laine de verre + BA13 (doublé autour des chambres), c'est plus pratique pour passer les gaines électrique.
Je garde toutes mes factures mais quelles réductions d'impôt pourrais-je avoir? J'ai regardé la plupart des dispositif (prime énergie, crédits d'impôt, dispositif Duflot) mais je n'ai rien vu qui me concernait.
Ce n'est pas une réduction, mais un report sur tes impots. Tu paye des impots sur tes loyer , 15.5% de charges social, par exemple si tu as 10 000€ de loyer annuel, tu as déjà 1500€ + le reste est imposé comme ton revenu, si tu as une TMI a 14% tu payera donc 15.5% puis 14% de la sommes gagner sur l'année ! Si tu as fait par exemple pour 20 000€ de travaux =>
10000 de loyer - 20 000 travaux = -10 000 qui seront reporter sur l'année suivante, sa t'évitera de payer des impots sur tes loyers pendant deux ans.. Donc a vu de nez sur une base de 10 000€ annuel tu economisera 5900€ d'impot.. je sais pas si je suis tres clair, la fiscalité dans le locatif c'est une chose a ne pas prendre a la lègere parce que sa plombe ton budget..
Les charpentiers ont commencé le travail aujourd'hui et ont presque terminé. Je prendrai des photos dès que possible. La semaine prochaine je finirai le plancher et commencerai la pose des Velux si j'ai le temps.
Gros oeuvre > Charpente - couverture
Par Nephaste le 03/07/2014 à 17h05
J'ai commencé la pose des Velux afin d'apporter un peu de lumière naturelle et d'air frais car la température dépasse rapidement les 40° dès qu'il y a du soleil.
J'avais un peu d'appréhension car je n'en avais jamais posé, mais finalement c'est très simple (sauf le moment où il faut soulever les 60 kilos de l'ouvrant et l'enfiler dans la charnière...).
J'ai commencé par la fenêtre 114x118 du salon puis j'ai enchainé avec la fenêtre 78x98 de la salle de bain. J'ai mi respectivement 7 heures et 4 heures pour installer ces fenêtres, donc environ deux fois plus longtemps qu'un professionnel, mais infiniment moins cher.
On a l'impression que la fenêtre n'est pas droite, mais en réalité c'est le toit qui ne l'est pas car il est un peu affaissé, j'ai donc du mettre de cales pour compenser ce problème.
La configuration de la charpente m'a obligé à couper deux chevrons au niveau du salon ce qui m'a fait utiliser plus de bois que prévu pour le chevêtre, du coup je n'ai pas pu installer les deux autres, de toute façon il y a plus toute la semaine.
J'ai reçu hier le bois pour réaliser "l'étage technique", une fois les deux derniers Velux posés je me lancerai la dedans. Sur ce point je pensais au départ laisser toute la hauteur sous plafond au niveau du séjour/salon, mais pour des raisons de facilité je vais finalement prolonger l'espace technique.
Juste un petit message pour dire que je suis toujours là, dès qu'il y aura quelques jours de beau je mettrai le dernier velux et après j'attaque l'étage.
7 heures c'était le premier, hier j'ai mis 4 heures pour placer tranquillement le dernier. Le plus embêtant c'est les morceaux de mousse que je me prends sur la tête en détuilant et la découpe des tuiles à la disqueuse qui donne à ma peau un joli bronzage artificiel.
Gros oeuvre > Elévation des murs - étage
Par Nephaste le 08/09/2014 à 22h43
J'ai commencé la création de l'étage technique et comme promis j'ai pris des photos.
Tout d'abord je vais expliquer ce que je compte faire, l'étage sera en deux parties:
-une première partie dont les solives seront posées d'une part sur une muralière fixée par scellement chimique, d'autre part sur l'entrait que m'ont mis les charpentiers.
-une seconde partie dont les solives reposeront sur le second entrait des charpentiers et... dans le vide. Je n'ai rien pour poser mes solives sur cette deuxième partie, du coup je vais devoir créer trois appuis afin de placer un autre entrait qui supportera mes solives à cette endroit.
J'ai donc commencé par placer un madrier de 4m entre la faîtière et mon sol, le tout maintenu par deux sabots:
Puis j'ai placé deux autres pièces de bois de part et d'autre:
Ces trois poteaux reposent sur un faux-entrait qui est posé sur un mur porteur, donc aucun problème pour reprendre la charge.
Pas mal tout ça.
Le madrier central est tennu comment en haut? Jusqu'à la faîtière?
Bonne continuation, et attention de ne pas tomber lorsque tu commenceras le plancher de ton espace technique.
J'ai simplement mi un sabot sur la faîtière pour tenir le madrier.
Hier j'ai fini de placer mes entraits, maintenus par des sabots que j'ai fixé correctement cette fois puisqu'ils reprendront une bonne partie de la masse de l'étage (1/8ème environ, soit 55Kg sans compter les plafonds et l'isolant).
Ensuite j'ai tracé l'emplacement de mes solives avec un entraxe de 50cm. Vu qu'il m'est très difficile de placer une solive au milieu (à cause de mon madrier d'un coté et du bras de force de l'autre), j'ai commencé à 25cm du centre.
Je voulais dans un premier temps placer mes solives à 2,50m du sol afin de pouvoir placer facilement mes plaques de plâtre plus tard, mais le haut des entraits (qui sont appuyés sous les pannes du toit) est à 2,48cm. Du coup j'ai choisit 2,40m.
J'ai découpé des encoches dans mes solives et j'ai commencé à les placer. Une fois en place je vis des sabots pour les maintenir en position:
T'es un sacré bricoleur quand même, c'est du gros tout ça!
Tu as une défonceuse? Si oui, penses-tu qu'il s'agit d'un outil vraiment indispensable? (je projette de faire moi même mon abris de jardin l'an prochain, et j'hésite à m'équiper d'un tel outil).
La défonceuse serait utile pour des assemblages bois/bois comme avec le système Lignatool mais ici tu utilises des systèmes d'assemblages métalliques donc pas nécessaire.
La structure de la première partie de l'étage est terminée. Voici quelques photos:
Solive de 63x175mm, entraxe de 50cm et longueur entre les entraits 362cm. La prochaine étape c'est la mise en place de la muralière, j'espère que le mur ne sera pas trop dure à percer.
Mardi j'ai commencé la muralière, j'ai donc percé mon mur en 5 endroits pour y insérer mes tiges filetées. J'ai fait des trous de 16cm de profondeur, diamètre 16. Ils ne sont pas alignés car j'ai fait en sorte de ne pas tomber dans une jointure afin d'améliorer la solidité.
J'ai nettoyé au mieux mes cinq cavités puis j'ai utilisé du scellement chimique pour fixer les tiges de 25cm, diamètre 14. Après deux jour de séchage, j'ai repéré sur mon bastaing l'emplacement des tiges et j'ai percé. Il ne restait plus qu'à empaler gentiment la pièce de bois à grand coup de maillet.
Une rondelle, un écrous et le tour est joué. Plus que 8 solives à découper et fixer et l'étage sera fini.
Un truc auquel je n'avais pas pensé lorsque j'ai voulu installer chimiquement 2 tiges pour fixer le bras du moteur de ma porte de garage, c'est qu'il faut s'assurer que les tiges partent bien perpendicuairement par rapport au plan du mur...ce que je n'avais pas vérifié. Du coup, impossible 2 jours après de glisser la platine, ca ne rentrait pas dans les trous!
Bon, l'étage est "fini". Je n'est pas posé l'OSB vu que je vais faire passer plein de gaines de ventilation et électriques par la suite.
Je comptais continuer avec l'isolation du toit, mais pour éviter d'avoir la mansarde de travers (rien est droit) je vais commencer par poser l'ossature des cloisons afin d'avoir un point de repère. Donc lundi je vais chercher 120 rails, 200 montants et 200 suspentes.
Je pense prendre des suspentes métalliques simples, mais je connais le débat sur les ponts thermiques, donc il y a une petite possibilité que je me décide pour des suspentes revêtues type intégra...
Second oeuvre > Cloisons - portes intérieures
Par Nephaste le 03/10/2014 à 00h06
J'ai commencé la pose des rails et montants.
La première étape est la pose des rails au sol, à l'équerre et au mètre ruban. en prenant soin de prendre en compte l'épaisseur du BA13 afin d'éviter des surprises par la suite (douche de 90x120cm, donc 92.6cmx122.6cm entre les rails).
Voici les premières photos, ne faîtes pas attention au désordre:
Ensuite je suis passé à la pose des montants et des rails supérieurs, c'est un peu long car je dois découper chaque montant à 2m40 et certain rails tombent parallèlement et entre deux solives.
Je posterai de nouvelles photos une fois que tout sera posé, rangé et nettoyé.
J'ai acheter la première couche de laine, 60mm de lambda 0.035, seulement je ne trouve pas de suspente Integra 2 en 24-28 pour ma deuxième couche de 240mm!
Le seule magasin près de chez moi qui en vends ne fait que des 16-20 et 20-24. Il y a bien Point P qui en vend mais à un prix exorbitant. Théoriquement des 20-24 pourraient convenir, mais mon toit étant vouté j'ai peur que la laine soit trop comprimée au centre. Je vais mesurer l'affaissement maximal du toit et voir si je peux prendre des 20-24.
Bonne nouvelle, l'affaissement n'est que de 1cm, les suspentes 20-24 devraient donc convenir, la laine sera compressée à 21cm au niveau des suspentes mais tant pis.
Et j'avais promis des photos une fois le chantier rangé, les voici:
J'ai commencé la pose des suspentes. J'ai pris de Intégra 2, bien plus cher mais plus de pont thermique et surtout une facilité pour la mise en place du pare vapeur.
La pose est très compliqué car le toit est vouté et que le sol n'est pas plan, j'ai donc du utiliser un laser pour placer les 16 suspentes qui constituent les extrémités des 4 parties. Les autres suspentes seront posées au cordeau.
Les pannes ne seront plus visibles une fois l'isolation terminée. Je posterai des photos quand j'aurai placé toutes les suspentes puis quand la première couche de 60mm sera posée.
Il me manque 16 suspentes pour terminer, du coup j'ai commencer à placer la laine de verre 60mm. Le problème c'est qu'elle ne tient pas bien car elle est assez fine, que la pente de mon toit est très faible et que l'entraxe des chevrons est de 60cm en moyenne.
Pour le moment j'utilise une ficelle mais ce n'est pas pratique, auriez-vous des astuces pour maintenir facilement la laine en place?
J'avais ce problème pour ma première couche de laine entre mes chevrons, dont l'entraxe n'était pas homogène.
Solution : au lieu de vouloir placer la moitié du lé de 120 divisé en 2, et d'avoir soit du mal à la mettre, soit des vides car trop petit, j'ai décidé de tailler dans le sens de la largeur des bouts exactement aux dimentions souhaitées.
Les morceaux faisaient donc par exemple : 62 x 120 (= la largeur du rouleau).
2ème avantage, ca fait des plus petits morceaux à placer seul, ce qui n'est pas plus mal! Et ca prend guère plus de temps.
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