Achat du terrain
A lire impérativement :
http://www.anil.org/guide/Accession/achterr.htm
Prenez le temps de la réflexion et surtout ne signez rien sans votre notaire (et pas celui du vendeur). Cela ne vous coûtera pas plus cher, puisque ce sont les notaires qui se partageront les frais de notaire et se rémunèreront ainsi.
Lorsque vous achetez un terrain, n'oubliez pas de rajouter les frais de notaire que vous pouvez calculer approximativement ici :
http://www.paris.notaires.fr/frais_mut_ecran1.php
Voici le site des notaires de france où vous pouvez également trouver beaucoup d'informations sur les transactions immobilières.
Sachez que dans chaque département se trouve une chambre des notaires, dont le site internet est du genre :
http://www.chambre-isere.notaires.fr
http://www.chambre-rhone.notaires.fr
...
sauf Paris :
http://www.paris.notaires.fr ... évidemment
C'est elle qui gère les litiges que vous pourriez avoir avec votre notaire :
http://www.notaires.fr/notaires/notaires.nsf/V_TC_PUB/SMSD-5ULG9V
Ne signez pas d’offre ou de promesse d’achat qui vous engage, vous seulement et pas le vendeur. Signez une promesse de vente ou un compromis de vente.
Pour un terrain situé en lotissement, vous avez un délai de réflexion de 7 jours pour revenir en arrière et annuler la promesse de vente. Pour un terrain en diffus et donc hors lotissement, vous n’avez pas de délai de réflexion. Donc, prenez le temps et relisez bien ce que vous signez.
S’il s’agit d’un terrain en lotissement, sachez que vous ne pouvez signer de promesse de vente que lorsque l’arrêté de lotir a été obtenu. Enfin, vous ne pourrez signer l’acte définitif de vente que si les travaux de viabilités sont réalisés ou que le vendeur a une autorisation de vendre ses lots par anticipation.
Voici les textes de lois auxquels il faut se référer en matière de vente de terrain situé en lotissement :
Code de l'urbanisme
• Article L111-5-3
• Article L316-3
• Article L316-3-1
Code de la construction et de l'habitation
• Article L271-1
consultables sur :
http://www.legifrance.gouv.fr
Le constructeur de maison individuelle n’a légalement pas le droit de vous vendre un terrain et de vous faire un
CCMI (contrat de construction de maison individuelle) dessus. Il doit vous vendre le terrain et vous faire signer une
VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) bien moins protectrice que le
CCMI.
Code de la construction et de l'habitation
• Contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan (Articles L231-1 à L231-13)
• Contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture du plan (Articles L232-1 à L232-2)
• Ventes d'immeubles à construire (Articles L261-1 à L261-22)
Beaucoup de constructeurs proposent néanmoins des terrains :
• ils ont des accords avec les agences immobilières qui leur proposent des listings de terrain à vendre. Facile pour les agences immobilières qui se prennent une commission alors que c’est le constructeur qui fait visiter le terrain au client en disant qu’il en a l’exclusivité. Ceci est faux et archi faux. Quand le cas se présente : prenez bien l’adresse du terrain, allez au cadastre, retrouvez le propriétaire et essayez de négocier directement avec lui.
• Certains constructeurs ont des agences immobilières en filiale. Cela leur permet d’acheter ou de proposer des terrains dont ils se réservent l’exclusivité de la construction.
• Certains constructeurs sont de mèche avec des lotisseurs.
Dans ces deux derniers cas, une possibilité est d’être bien gentil, de signer le
CCMI et la promesse de vente du terrain et de se rétracter dans le délai des 7 jours de réflexion du
CCMI. Prudence quand même ! Ces constructeurs exigent souvent un acompte (illégal aussi puisque sans garantie nominative de remboursement la plupart du temps) qui sera encaissé, quoiqu’on vous dise. Il ne faut pas avoir peur d’être soumis à de vives pressions de la part de ces constructeurs dans de tels cas.
Enfin, dans votre avant-contrat (promesse ou compromis de vente), exigez :
• un délai minimum d’un mois, voir un mois et demi, deux mois pour déposer votre permis de construire et votre demande de prêt. Je ne connais personne qui soit capable de choisir un constructeur et de lui faire faire des plans en 15 jours… Un délai trop court, c’est se précipiter sur le premier constructeur venu, faire des plans à la va-vite et c’est le début du cauchemar. Un constructeur véreux, pas d’étude de terrain réalisée, des plans qui ne sont pas ceux que vous souhaitez… Bonjour les avenants et les dépassements de budget… Ca craint ! Faites prendre conscience au vendeur que sinon, vous allez devoir lui demander de repousser les délais et qu’à la fin, ça reviendra au même. De plus, il n’a aucun intérêt à ce que le projet tombe à l’eau … perte de temps pour tout le monde.
• Conditions suspensives de permis de construire et d’obtention de prêt et de réalisation de votre projet sans fondations spéciales.
Pour votre prêt, prévoyez de la marge. Rares sont les banques qui vous donnent réponse rapidement. Souvent, les dossiers de prêts sont longs et fastidieux. Suivant le montant de votre emprunt, l'assurance vous demandera de vous soumettre à un questionnaire médiacle, des analyses de sang... et c'est pas gagné
Comme tout est compliqué dès qu'il s'agit de prêter, prenez deux mois pour obtenir votre foffre de prêt, 1 mois c'est trop juste. N'oubliez pas la délégation d'assurance qui peut vous faire économiser.
Vous pouvez à ce sujet faire des
recherches sur le forum avec les mots :
"délégation" ou "délai AND prêt" ...
Enfin, en cas de questions juridiques, je vous recommande d'abord votre notaire, puis l'ANIL (les parties
Questions/Réponses et
Jurisprudences sont très intéressantes) et le site
Juris prudentes, droit immobilier qui peut aussi vous aider.
Doby
