Terrain, comment faire le bon choix ?

Première étape de votre projet de construction, le choix d’un terrain peut se révéler un véritable casse tête. Difficile à trouver, des tonnes de choses à vérifier, des surcouts à envisager…Bref, c’est une acquisition qui mérite réflexion. Pour vous guider au mieux et ne pas céder à la précipitation, notre petit guide de « bonne conduite » spécial terrain.

Trouver un terrain n’est pas chose facile. Assez rare, il est essentiel de multiplier les sources afin d’optimiser vos chances de dénicher un terrain répondant à toutes vos envies. Pour vos recherches, vous pouvez consulter :

Les agences immobilières.

N’hésitez pas à pousser la porte, les terrains ne sont pas toujours affichés en vitrine. Vous pouvez également laisser vos coordonnées et demander à ce qu’on vous contacte quand quelque chose correspond à votre demande. N'oubliez pas de relancer les agences régulièrement : vous n'êtes surement pas les seuls à chercher la perle rare.

Les petites annonces.

Epluchez les journaux gratuits mais aussi les sites internet comme se seloger.com, avendrealouer.com, achat-terrain.com, fnaim.fr… Les magazines types refleximmo ou logicimmo, placés devant les agences sont également bien pourvus.

Les professionnels de l’immobilier

Les géomètres-expert, les aménageurs lotisseurs, les constructeurs ou architectes ou encore les notaires pourront vous aider à trouver la perle rare.

Le réseau local

Les mairies des communes que vous visées sont souvent informées des opérations en cours. Enfin, baladez vous régulièrement à l’affut d’un panneau  « à vendre » et parlez en autour de vous.

Avant de craquer pour un terrain, il est indispensable d’effectuer une série de vérifications auprès des organismes compétents. Ainsi, vous obtiendrez tous les renseignements nécessaires pour valider la faisabilité de votre projet.

Obtenir le certificat d’urbanisme

A demander en mairie ou à la DDE, ce document est primordial car il regorge d’informations. C’est grâce à lui que vous pourrez connaitre l’état de constructibilité du terrain et sa viabilité (raccordement à EDF, GDF, au gaz, téléphone, assainissement ou à la route). Le certificat d’urbanisme précise également si le terrain convoité est situé dans une zone à risque ou sur un secteur protégé. Enfin, les dispositions d’urbanisme à respecter y sont énumérées. On retrouve notamment  la densité de construction autorisée (nombre de mètres carré autorisés par rapport à la taille du terrain) ou les contraintes techniques comme le type de toiture, la hauteur du bâtiment, son aspect extérieur ou les plantations imposées... A vérifier également, toutes les informations concernant les servitudes  de droit public et les droits de passage.

Vérifier la nature du sol et du sous sol

Ce n’est parce qu’un terrain est déclaré constructible que la qualité est forcément de mise. Il est prudent de s’assurer que la qualité du sol n’aura pas de conséquences sur votre projet, notamment dans le cas d’un sol argileux. Pour cela, consultez un géologue.  Contrôlez également que le sous sol na pas été pollué par le passé, ce qui aurait des conséquences néfastes sur votre santé. Enfin, renseignez sur l’endroit précis où passent les canalisations.

Examiner les plans

Assez techniques, les Plans d’Occupations des Sols  et les Plans Locaux d’Urbanisme sont aussi riches d’informations. Vous y trouverez notamment le COS (Coefficient d’Occupation des Sols), à partir du quel vous calculerez la surface hors œuvre nette (SHON) maximale constructible sur la parcelle. Inutile d’être un matheux pour connaitre la SHON, il suffit de multiplier la taille du terrain par le COS.

Examinez également le Plan de Prévention Des Risques Naturels (PPRN) en mairie. C’est ce document qui précise si le terrain est placé dans une zone présentant des risques naturels tels que les inondations, les glissements de terrain, les tassements, les avalanches, les incendies de forêt et autres  secousses sismiques…

Enfin, vérifiez aussi que la parcelle n’est pas référencée sur un Plan de sauvegarde et de Mise en Valeur. Ceci signifierait que le terrain est dans un secteur protégé et donc soumis à des règles d’urbanisme strictes comme la validation du projet de construction par un Architecte des Bâtiments de France.

Borner le terrain

Même s’il n’est pas obligatoire et un peu couteux, le bornage du terrain est la seule façon de connaitre exactement la surface que l’on achète. Effectué par un géomètre, le bornage fixe définitivement la taille de la parcelle et en précise les limites. Cette information est ensuite incontestable, un argument fort en cas de litige avec le voisinage.

A ce stade, vous devez déjà mieux cerner les atouts et les contraintes du terrain choisi. Néanmoins, avant de valider votre achat, pensez à vérifier quelques derniers détails.

Tout d’abord, évaluez au plus juste les frais annexes associés à cet achat. Parmi eux, on recense notamment la Taxe Locale d’Equipement ou la Taxe de Raccordement aux Réseaux. Renseignez vous aussi sur la Taxe foncière et la Taxe d’habitation. Ces informations sont variables d’une commune à l’autre et peuvent faire une vraie différence sur le budget global.

Parmi les surcouts éventuels, chiffrez également tout ce qui touche au terrain lui-même comme la longueur des clôtures, des raccordements, des allées d’accès ou la pente. Un terrain trop pentu ou biscornu, c’est non seulement une perte de place assurée mais aussi des difficultés de faisabilité.

Enfin, envisagez les contraintes liées au quotidien telles que la proximité des commerces ou des écoles ou l’existence d’un réseau de transport. Dites vous également que la présence d’une voie de chemin de fer ou d’une route, même si elles diminuent le prix d’achat, peuvent devenir très pénible…