La déclaration préalable de travaux

La catégorie des déclarations préalables occupe une place particulière au sein des autorisations d’urbanisme.

A la différence de la catégorie des permis, l'administration dispose davantage d'un droit de regard et d'opposition sur des travaux ou aménagements de faible importance envisagés par un déclarant qu'un droit d'autorisation à proprement parler.

La déclaration préalable de travaux constituant l'une des déclarations de cette catégorie particulière, en suit logiquement le régime juridique.

La déclaration préalable de travaux est réservée aux opérations par nature modestes.

Si l'opération envisagée ne figure pas dans le périmètre d’un site classé ou d’un secteur sauvegardé, les travaux ou opérations concernés sont notamment :

• Les constructions ou agrandissement ayant pour effet de créer une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 80 m² ;
• Les constructions, autres que les éoliennes, dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à 12 m et qui n'ont pas pour effet de créer de SHOB ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2 m² ;
• Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2 m ;
• Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1, 80 m ;
• Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un 1, 80 et 4 m, et dont la surface au sol n'excède pas 2.000 m² sur une même unité foncière.
• La transformation de plus de 10m² de SHOB en surface hors oeuvre nette (SHON),
• La modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment (dont les travaux de ravalement)
• Le changement de destination d'un bâtiment même si le changement de destination n'implique pas de travaux ou si les travaux n’affectent pas le gros oeuvre (pour rappel les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que les locaux principaux)

Les exceptions à cette énumération sont les opérations dispensées de toute formalité à l’exception de celles comprises dans le périmètre d’un site classé ou d’un secteur sauvegardé :

• Les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 m et qui n'ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2 m² ;
• Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m² ;
• Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1,80 m ;
• Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m, sauf s'ils constituent des clôtures régies par l'article R. 421-12 ;
• Les clôtures, en dehors des cas prévus à l'article R. 421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l'activité agricole ou forestière ;

Dans le détail : le cas des clôtures

Les clôtures doivent faire l’objet d’une déclaration préalable dans les cas suivants :

• Dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, dans le champ de visibilité d'un monument historique défini à l'article L. 621-30-1 du code du patrimoine ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application de l'article L. 642-1 du code du patrimoine ;
• Dans un site inscrit ou dans un site classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement ;
• Dans un secteur délimité par le plan local d'urbanisme en application du 7° de l'article L. 123-1 ;
• Dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé de soumettre les clôtures à déclaration.

La forme

La demande doit être effectuée sur imprimé cerfa n° 13404*01 (http://www2.equipement.gouv.fr/formulaires/fic_pdf/13404.pdf) et adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au maire de la commune dans laquelle se situe le terrain objet des travaux ou déposée contre remise d’un récépissé.

Le récépissé remis ou adressé au déclarant mentionne la date à laquelle les travaux pourront commencer en l’absence de réponse, la possibilité de majoration du délai ainsi que la possibilité de demander dans le délai d’un mois les pièces manquantes à la bonne instruction du dossier.

Le contenu

L’article R431-35 du code de l’urbanisme prévoit notamment les mentions suivantes :

• L'identité du ou des déclarants ;
• La localisation et la superficie du ou des terrains ;
• La nature des travaux ou du changement de destination ;
• S'il y a lieu, la surface hors oeuvre nette et la destination des constructions projetées.

Le déclarant atteste également qu’il remplit les conditions pour déposer une déclaration préalable (par exemple : propriétaire ou mandataire de celui-ci ou personne autorisée à effectuer par le propriétaire les travaux).

Doivent être notamment joints à la demande (liste complète aux articles R431-36 R 431-37 du code de l’urbanisme) :

• Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
• Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d'une construction existante ;
• Une représentation de l'aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci.

Pièce(s) manquante(s) : si le dossier de demande est incomplet, l’administration dispose d’un mois à compter du dépôt de la demande pour notifier au demander la liste complète des pièces manquantes. Si elle venait à omettre une pièce nécessaire, elle devrait impérativement notifier la nouvelle liste exhaustive dans le délai d’un mois du dépôt (A peine de devoir instruire avec le dossier incomplet).

Elle l’informe par ailleurs qu’il dispose d’un délai de 3 mois pour compléter son dossier. Le délai d’instruction ne commence à courir que lorsque le dossier est « complet » c’est à dire quand les pièces manquantes le cas échéant notifiées ont été déposées.

Le délai de droit commun d’instruction est de un mois à compter du jour où le dossier est complet sauf le cas exceptionnel de majoration du délai d’instruction (nécessité d’une enquête publique par exemple)

Lors de l'instruction, la déclaration doit faire l’objet d’un affichage en mairie qui commence au plus tard 15 jours après le dépôt de la déclaration et doit se poursuivre tout le temps de l’instruction.

La forme de la décision

Elle peut revêtir un double forme :

• expresse : l’administration ne s’oppose pas au projet décrit dans la déclaration et le fait savoir au demandeur au moyen d’une lettre recommandée AR
  Néanmoins, l’administration peut assortir son accord de prescriptions particulières. Dans ce cas elle est tenue de motiver sa décision.
• tacite : l’administration ne s’oppose pas au projet et se tait.
  Le demandeur est autorisé à commencer les travaux à la date figurant sur le récépissé qui lui a été remis ou expédié.

Bon à savoir : le retrait par l'auteur  d’une décision de non-opposition tacite à la déclaration préalable est impossible.

La durée de validité

Les travaux sur lesquels il n’a pas été élevé d’opposition doivent être mis en œuvre dans le délai dérogatoire de 3 ans de la non-opposition expresse ou tacite si celle ci est valide au 20 décembre 2008 (éventuellement au moyen d’une prorogation) et antérieure au 31 décembre 2010 (Décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008)

Dans le cas contraire, le délai de validité est de 2 ans (durée habituelle de validité prévue à l’ article R 427-17 du code de l’urbanisme).

Les travaux ne doivent pas être interrompus pendant plus d’une année et les travaux effectués dans ce délai doivent être substantiels. A défaut, la non-opposition à déclaration préalable de travaux devient caduque.

Il est à noter que le bénéficiaire de la non-opposition expresse ou tacite peut demander à proroger le délai de commencement de travaux ou d’interruption de chantier.

Cette prorogation est exceptionnellement de deux années pour les non-oppositions acquises et en cours de validité au 20 décembre 2008 et celles délivrées après cette date et avant le 31 écembre 2010. Elle est d'une année dans les autres cas.

La publicité de la décision de non opposition

La publicité de la non-opposition expresse ou tacite à l'égard des tiers s'effectue :

1°) Sur le terrain :

La déclaration préalable accordée doit être affichée sans délai par les soins de son bénéficiaire sur le terrain et demeurer affichée pendant toute la durée des travaux (affichage continu) et au moins pendant deux mois.
L’affichage réglementaire est effectué au moyen d’un panneau rectangulaire et de dimensions supérieures à 80 cm de côté qui doit être visible de la voie publique et porter les mentions suivantes :

• Le nom du bénéficiaire,
• La nature du projet et la superficie du terrain,
• L'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
• Les mentions légales relatives au recours (R600-1 et R600-2 du code de l’urbanisme)

Doit en outre être affiché le récépissé de dépôt lorsque le demandeur est titulaire d’une non-opposition tacite.

Il est prudent de se prémunir de contestations relatives à la réalité de l’affichage ou à son caractère régulier au moyen de tous moyens de preuves (constat d'huissier, témoignages...).

En effet, c’est l’affichage réglementaire sur le terrain qui fait courir le délai de recours des tiers (qui est de deux mois) en vertu duquel les tiers qui subissent un préjudice (intérêt à agir) du fait de la non-opposition peuvent intenter un recours (gracieux ou contentieux) contre la décision si celle-ci est contraire aux règles d’urbanisme.
L’auteur du recours doit notifier par lettre recommandée ou par tout moyen de preuve équivalent son recours à peine d’irrecevabilité, celui-ci à l’auteur de la décision et au bénéficiaire de celle-ci dans le strict délai de 15 jours de ce recours.

2°) En mairie de la commune où se situe le terrain :

La commune dispose de 8 jours à compter de la date de décision pour afficher cette décision et ce pendant un délai de deux mois.

Cet affichage ne conditionne plus désormais en aucune manière le point de départ du recours de tiers.

La Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux

(imprimé cerfa n° 13408*01 http://www2.equipement.gouv.fr/formulaires/fic_pdf/13408.pdf )

La « déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux » (D.A.A.C.T.) est la formalité déclarative obligatoire qui renseigne l'administration sur l'achèvement des travaux et la conformité de la construction à la décision de non opposition.

Elle n’est pas propre à la déclaration préalable de travaux puisqu’elle ponctue chaque mise en œuvre d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager, déclaration préalable de division...)

Le silence des textes sur le délai pour effectuer cette déclaration, conduit à penser que celle-ci doit être faite sans délai à partir du moment où les travaux sont achevés et conformes.

- La forme :

Elle doit être déposée ou adressée en mairie par lettre recommandée AR (éventuellement par courrier électronique quand la collectivité publique est dotée des équipements nécessaires). Aucun texte n’impose trois exemplaires contrairement à l’ancienne déclaration d’achèvement de travaux.
Elle doit être signée du bénéficiaire et le cas échéant de l’agrégé en architecture (ou architecte) ayant supervisé les travaux et atteste en outre que les travaux sont conformes à la déclaration.

S’agissant du contenu complet de la déclaration, il est préférable de se référer au formulaire de déclaration.

- Le récolement des travaux par l’administration :

L’administration a l’obligation dans un certain nombre de cas de vérifier la conformité dans le délai de 5 mois (cf article 462-7 du code de l’urbanisme).

Dans tous les autres cas, elle a la simple faculté de contrôler la conformité des travaux dans le délai de 3 mois.

Si l’administration conteste dans le délai suite au récolement la conformité des travaux, elle doit :

• mettre en demeure (par lettre recommandée AR) le bénéficiaire de procéder aux travaux de mise en conformité si cela est possible ou mettre en demeure le bénéficiaire de déposer un dossier modificatif tout en lui rappelant les sanctions encourues.
• ou imposer la destruction si la mise en conformité n’est pas possible et s’il n’est pas possible de régulariser la situation au moyen d’une nouvelle déclaration (notamment parce que les travaux sont contraires aux règles d’urbanisme)

Passé le délai, elle n’a plus la possibilité de contester la conformité de ces travaux.
Si aucune opposition à la DAACT n’est effectuée dans le délai ouvert à l’administration, le déclarant a la possibilité de demander à l’administration un certificat de non-opposition (certificat de l’article R424-13 du code de l’urbanisme).

La déclaration fiscale

Le bénéficiaire d’une non opposition tacite ou expresse doit dans le délai de 90 jours porter à la connaissance de l’administration fiscale (service des impôts foncier) les constructions nouvelles et les changements de consistance des propriétés bâties ou non au moyen du formulaire réglementaire H1 (maison) ou H2 (bien en copropriété) en application de l’article 1406-I du code général des impôts.

La prudence commande l’usage du recommandé avec accusé de réception.