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Rénovation en zone N

Ce sujet comporte 15 messages et a été affiché 10.286 fois
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Env. 10 message Chaponost (69)
bonjour,

Nous avons hérité d'une maison qui n'était plus habitée depuis une vingtaine d'année auparavant classée U et maintenant N. Etant hors région, nous voulions la vendre pour rénovation. Nos futurs acquéreurs ont déposé une déclaration préalable de travaux qui a donné lieu à une notification d'opposition rédigée ainsi:

"considérant que le PLU indique que la zone N est une zone non équipée constituant un espace naturel qui doit être préservé de toute forme d'urbanisation en raison de la qualité du paysage et du caracère des éléments naturels qui le composent.
Considérant que les rénovations des bâtiments existants ne sont pas autorisées.
ARRÊTE Article unique Il est fait opposition..."
Une telle décision est-elle fondée? Je pensais que la rénovation de l'existant était possible en zone N. Comment défendre ce dossier au niveau du T.A. ?

Je précise que la maison n'est pas en ruine (murs + toit), qu'elle est desservie par un chemin et qu'elle était raccordée à tous les réseaux y compris l'assainissement lorsque, enfant, je l'habitais. On peut d'ailleurs facilement trouver les plaques des réseaux devant la maison dans le chemin et le poteau EDF plus Telecom est juste devant la maison.

Nos acquéreurs ont l'intention de renoncer à leur projet. Nous allons surement le reprendre à notre compte par le biais d'une demande de certificat d'urbanisation opérationnel et nous aurons probablement les mêmes soucis...



merci d'avance pour vos contributions

fabi
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Messages : Env. 10
De : Chaponost (69)
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Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre utile Env. 3000 message Loiret
Bonjour,

A quelques exceptions près la rénovation et les extensions sont possibles en zone N.

Dans quelle zone N est située la construction et que dit exactement le règlement de cette zone ?

Cordialement.
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Messages : Env. 3000
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Env. 10 message Chaponost (69)
Merci pour la réponse,

Lorsque nous avons hérité fin 2006, le règlement du PLU n'indiquait rien sur l'existant et c'est une zone N tout court. Cependant sur la notification de refus il est fait mention du PLU modifié en novembre 2009. Je dois aller le consulter le W.E. prochain. Il semblerait que ce soit le PLU le plus restrictif que j'aie vu jusqu'à présent s'il n'autorise pas les propriétaires à entretenir leur bien dans cette zone! Maintenant, la question est : est-ce légal?
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Messages : Env. 10
De : Chaponost (69)
Ancienneté : + de 15 ans
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Membre utile Env. 3000 message Loiret
Re,

Beaucoup de mairies diffusent la réglementation par le biais de leur site internet.

Cordialement.
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Messages : Env. 3000
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Env. 10 message Chaponost (69)
bonsoir,
Ce n'est malheureusement pas le cas pour celle-ci, ce qui explique le délai pour consulter (j'habite à 500 km de ma région natale). En attendant, je m'interroge. Est-ce qu'il est déjà arrivé qu'un PLU interdise toute rénovation en N?
Amicalement,
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Messages : Env. 10
De : Chaponost (69)
Ancienneté : + de 15 ans
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Membre utile Env. 3000 message Loiret
Bonjour,

C'est possible pour certains types de zones N grèvées de servitudes et/ou d'aléas.

Cordialement.
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Messages : Env. 3000
Dept : Loiret
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Env. 10 message Chaponost (69)
bonjour,
Merci pour votre suivi
Ici, ce n'est pas le cas, lors de l'établissement des diagnostics en vue de la vente, nous avons pu vérifié que la parcelle ne se trouvait pas dans une zone soumise à risques naturels et à ma connaissance il n'y a pas de servitude non plus. D'ailleurs, de quel type peuvent-elles être? La dernière maison en U se trouve une centaine de mètres en contre-bas de notre maison dans la même rue, ce qui ne la rend pas spécialement isolée non plus. Je suppose que s'il y avait une raison vraiment spécifique, elle aurait été énoncée dans la notification de refus, or on n'y trouve que les généralités de la zone N.
Amicalement,
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Messages : Env. 10
De : Chaponost (69)
Ancienneté : + de 15 ans
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Env. 10 message Chaponost (69)
bonsoir,
Après consultation du règlement de la zone N dans le PLU voici ce qu'il en ressort:

DISPOSITIONS SPECIFIQUES A LA ZONE N
Article 1: conformément à l'article R 123-8 du code de l'urbanisme, toutes les utilisations et occupations du sol sont interdites à l'exception de celles figurant à l'article 2. Mais dans l'article 2 il n'est fait mention nulle part de la zone N tout court, mais les zones Ns, Nh, Nhi, Nha, etc....

Sinon on retrouve deux dispositions pour l'existant dans les dispositions générales:
Lorsqu'un immeuble bâti n'est pas conforme aux dispositions edictées par le règlement applicable à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour les travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.
La seconde concerne la possibilité de reconstruire à l'identique lorsqu'il y a eu sinistre.
Notre maison ne rentre dans aucun de ces cas de figure, à ce qu'il nous semble. Avec ces éléments, que pouvons nous faire de notre maison?
Merci d'avance.
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Messages : Env. 10
De : Chaponost (69)
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Membre utile Env. 3000 message Loiret
Bonjour,

Normal, la zone N est un type de zone, le PLU décline le zonage réel des parcelles.

Dans quelle sous-zone se trouve exactement la construction et que dit précisément le règlement d'urbanisme à propos des travaux de rénovation des bâtiments existants ?

Est-il possible d'accéder, par internet au PLU de cette commune ? En cas de réponse positive, merci de me communiquer les références parcellaires.

Cordialement.
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Messages : Env. 3000
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Env. 30 message Haut Rhin
bonjour,

L'instruction des autorisations pour des terrains situés en zone N est toujours particulière. On prends souvent des précautions et peut-être a-t-il eu excès de zèle sur votre dossier.

En quoi consistait exactement les travaux? Avez-vous rencontré la personne qui a instruit le dossier. Discuter du projet permet souvent de dénouer des situations particulières (ancienne zone U, à proximité d'habitation).

Effectivement, déposer un CUb vous permettra de savoir exactement ce qu'il est possible de faire sur votre terrain, connaitre l'état des réseaux.

Bon courage,
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Messages : Env. 30
Dept : Haut Rhin
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Env. 10 message Chaponost (69)
Je viens d'avoir le notaire qui était chargé de la transaction au téléphone je le cite: Vous ne pouvez rien faire, le zonage a changé en 1999, il aurait fallu vous manifester pendant l'enquête publique à ce moment là..." Encore faut-il savoir à temps qu'une modification est en cours et quelle modification!
Je trouve cette situation aberrante. Si la maison était actuellement habitée, cela reviendrait à empêcher ses occupants de l'entretenir.
Pour répondre à ICARE8637. Le PLU ne figure pas sur internet. La maison est en zone N tout court. Il semblerait qu'elle ait été "oubliée" dans les sous zonage au moment du changement de définition de sa parcelle. Du coup, le règlement d'urbanisme pour elle s'arrête à l'article premier: toute occupation du sol interdite. Je peux vous faire parvenir le règlement que j'ai reçu par messagerie privée si cela vous intéresse.
Pour répondre à CALIRE68. Il semblerait que ce soit lors du changement de zonage que trops de précautions aient été prises. Pour les travaux demandés, c'était le minimum du minimum, à savoir réparation de toiture, changement des fênetres, aménagements intérieurs, que nous allons d'ailleurs reprendre dans la demande de C.U.
Pour les réseaux, nous savons pour les avoir utilisés, qu'ils sont tous devant la maison. Reste à savoir s'ils seront reportés lors de la demande de C.U. par la mairie.
Quoiqu'il en soit, merci d'essayer de faire avancer le sujet.
Amicalement,
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Messages : Env. 10
De : Chaponost (69)
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Membre utile Env. 3000 message Loiret
Bonjour,

Votre notaire a raison, c'est à partir du moment où l'nquête publique est lancée que l'on peut intervenir le plus facilement.

Il vous reste deux possibilités, la modification du PLU que vous pouvez demander à la mairie et/ou le recours administratif.

Soit la commune reconnait vos arguments et accepte de modifier la règlementation ou le zonage, soit vous essuyez un refus.

Dans le second cas de figure, je vous conseille de vous rapprocher d'un avocat spécialisé afin de reformuler votre demande de modification du PLU ou d'intenter un recours pour violation de la légalité interne qui couvre les erreurs de fait, les erreurs de droit, les erreurs dans la qualification juridique des faits ou les erreurs manifestes d'appréciation (densité, infrastructures, ...).

Cordialement.
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 3000
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Env. 10 message Chaponost (69)
Bonsoir,
désolée, j'ai laissé passer un peu de temps avant d'intervenir, j'étais en phase de récupération d'informations.
Si je demande une modification de PLU, est-ce que la mairie a un délai pour répondre?
Pour l'instant, nous nous orientons plutôt vers un CUb de part l'aspect officiel qu'il revêt (délais de réponse, recours possible) avec demande de modif du PLU lors du recours puisque c'est lui qui va donner lieu à un Cub négatif.
A titre d'information, j'ai sondé la personne en charge des permis pour cette commune (18000 habs) à la DDT et elle m'a fait la même réponse: "vous ne pouvez rien, vous pouvez aménager l'intérieur mais ne pas changer les fenêtres ni réparer le toit si nécessaire, (ce qui est faux puisque changer les ouvrants ne demande aucune déclaration si on n'en change ni la taille ni le nombre) et ce n'est même pas la peine de demander un changement de PLU, le maire ne voudra jamais, la procédure est trop longue et trop couteuse.."On se sent un peu oppressé par l'administration sur ce dossier..
Nous avons également appris que l'artisan qui devait travailler sur la maison après achat et qui a préparé la déclaration préalable avait fait une demande de CUa, dans lequel figure son zonage, N, mais aucune notification particulière supplémentaire sur la non-rénovation par exemple.
amicalement,
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Messages : Env. 10
De : Chaponost (69)
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Env. 30 message Haut Rhin
bonjour,

Concernant la modification du PLU, c'est effectivement au bon vouloir de la Commune. Et comme c'est une procédure qui coute, et on peut comprendre qu'une petite commune n'ait pas forcément les moyens. Maintenant, il est peut-être illégal...

Quant à la réponse de la personne en charge de l'instruction, elle me parait bien sévère et je ne suis pas sure que juridiquement ca tienne. Je ne connais pas de jurisprudence dessus mais dans mon département on l'autorise...
Juste une petite question, votre commune compte 18 000 habitants? Et la ddt continue d'instruire sur la commune?????

Enfin,il est normal qu'il n'y ai pas eu d'information particulière sur la non-rénovation dans le précédent CU. Les CUa dits "d'information" ne mentionne que le zonage pas si le projet est réalisable.

Bon courage
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Messages : Env. 30
Dept : Haut Rhin
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Env. 10 message Chaponost (69)
Bonjour,

Oups il y a un zéro de trop c'est 1800 habs.
Je sais que le CUa est assez limité et qu'il n'y avait aucune obligation, mais ils pouvaient le compléter d'eux-même car ils savaient qu'ils ne laisseraient aucune rénovation se faire. Ils ont préféré laissé les acquéreurs faire leur projet et ainsi perdre 5 mois. Ce qui me gêne, c'est plus cette façon de laisser un projet aller dans le mur sans établir clairement les choses dès que la mairie a été informée du projet de vente. Bien sûr il n'y avait aucune obligation..
Cordialement,
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Messages : Env. 10
De : Chaponost (69)
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