Pret Pass Foncier : des questions

Bonjour,

Alors concernant la revente à 10 ans, vous devrez rendre vos 3000e à la mairie ( subvention ) si la vente intervient dans les 5 premières années ( en théorie maintenant ce n est pas dit que la mairie le controle !! )

Ensuite concernant la revente à 10 ans
le calcul se fait de la manière suivante :
appartement acheté à 88 650e en tva 5.5%
donc en tva 19.6% le prix aurait dû être de 101 150e
la différence est donc de 12 500e ( offert par l'état à condition de le conserver 15 ans en residence principale effectivement )
Pour le calcul de l'impot en cas de revente : il y a un abbatement de 10% par an au dela de la 5eme année pour etre ainsi éxonéré à 15 ans
donc une revente à 10 ans : vous devrez environs 6250e à l'état...
une revente à 7 ans : 10 000e
une revente à 12 ans : 3750e

Ensuite concernant le pret à taux zéro, il est possible de modifier à votre demande le remboursement du pret à taux zéro, uniquement si la durée devient plus courte, ce qui est appriori votre cas, meme si cela augmente les mensualités, tant que le taux d endettement global est ok c est bon ( environs 33/35% en temps normal à revenu classique on va dire )
vous n'avez aucun intéret à refuser le pret à taux zéro et vous ne pouvez d'ailleurs pas, car le pass foncier est acquis uniquement si vous avez un pret à taux zéro..!

je reste à votre disposition au besoin

mickael

Bonjour,

Merci pour vos réponses détaillées, ca me permet de comprendre un peu mieux.

Mais j'ai encore pas mal de questions à vous poser.

Pour vous expliquer la situation :

Je suis actuellement en location, je paye 400 euros par mois et je souhaiterai devenir propriétaire afin de ne plus "balancer" 400 euros tous les mois.

Récemment je viens de trouver un programme immobilier très intéressant avec des appartements vue sur mer dans une zone assez touristique (appartements qui seront probablement facile à vendre ou à louer).

Mon but serait actuellement d'acheter un T2, mais je ne pense pas rester plus de 10 ans dans le coin.

Donc j'essaye par tous les moyens de savoir si l'achat d'un T2 avec Pass Foncier (ou pas ?) s'avère être une opération plus rentable que de rester en location pendant 10 ans. A terme je souhaiterai le louer ou le revendre.

Les informations :

Prix de l'appartement : 88650 euros avec Pass Foncier (114400 euros sans Pass Foncier)
Pret Pass Foncier dans mon cas : 10 000 euros
Subvention : 3000 euros
Pret à taux zéro : 11 000 euros ( 10 000 avec majoration du Pass Foncier)
Durée du prêt souhaité : entre 15 et 20 ans
Mensualité maximum souhaité : 380 euros (en dessous des 33% mais c'est un choix)
Apport : 40000 euros soit 48650 euros de pret au total avec Pass Foncier (74400 euros sans Pass Foncier)


Donc mes questions sont les suivantes :

Sachant que pour louer ou vendre un appartement au bout de 10 ans avec le dispositif Pass Foncier, il faut rembourser la différence de TVA (
6250 euros au bout de 10 ans) ainsi que le Pret à taux zéro (il me semble), l'achat d'un appartement s'avère t'il rentable ?

Si la réponse est non, est ce que l'achat deviendrait rentable si je l'achetai sans Pass Foncier, mais avec le Pret à taux zéro (11 000 euros) ?

Si la réponse est toujours non, combien de temps faudrait t'il le mettre en location (380 euros par mois) pour le rendre rentable (en comptant le remboursement du Pret Taux zéro et éventuellement le Pass Foncier)?

Si vous pouvez me répondre à ces questions vous me serez d'une aide très précieuse

Je vous remercie d'avance

Alors déjà pour commencer
je ne comprend pas comment on passe de 88 650e en tva 5.5% à 114 400e en tva 19.6 % !!
a moins que vous ayez soustrait les 10 000e du pass foncier au 88650e ! et que le prix soit de 98 650 en tva 5.5% ... ?? là ça collerait..
sinon l'écart qui devrait être de 14.1% entre 88650 et 114 400e, serait de 30 % environs ! y'a un problème sinon ...^^??

bon ensuite j'ai bien compris vos différentes question PASS FONCIER Oui ou non vu que vous souhaitiez le vendre ou le louer..
bon vous allez me faire du travail !!

alors je vais prendre un papier, un stylo et ma calculette financière et je vous donne mes résultats tout de suite après
Je vous envoi la facture ( je plaisante ^^ )
J'adore faire ça... c'est mon dada ^^

bon je reviens vers vous plus tard dès que j'ai fini !

j'ai besoin de savoir si vous avez déduit les 10 000e du pass foncier et les 3000e de subvention, quand vous me parlez de 88 650e !
en TVA 5.5% ...
sans ça , mon travail risque d'être faux !

j'attend votre réponse déjà

En fait ça dépend de ta capacité d'épargne, de la rentabilité de ton placement, de l'évolution du marché immo, du suivi et des contrôles sur le ptz au-delà de 3 ans ainsi que du sens du vent ^^

Moi je tenterai le coup vu la masse de crédit bonifié par rapport à la somme globale.

Non je n'ai pas déduit les 3000 euros de subvention, ce qui donnerait en réalité 45650 euros.

Concernant le montant 88650 euros donné par le promoteur, il s'agit d'un calcul fait sur la base du prix au mètre carré maximum pour le Pass immobilier (2400 euros par m² dans la zone b2).

Mais malheureusement je suis incapable de vous dire si les 10 000 euros ont été déduit sur le montant de 88650 euros. Dans vos calculs prenez en compte ce chiffre en imaginant qu'avant déduction des 10 000 euros cela ferait 98650 euros. Je me renseignerai auprès du promoteur.

Merci

Bonsoir,
Alors déjà pour commencer, il faut savoir que le pret pass foncier permet en cas de cou dur dans la vie de vous reloger dans un organisme hlm ( donc tarif de loyer bas ), c est une clause du contrat. un plus pour l'acquéreur au cas ou il devait y avoir soucis biensur.

Aussi, le pret à taux zéro est remboursable sauf en cas de rachat de résidence principale, vous pouvez le conserver ( transfert sur la nouvelle acquisition ).

Le calcul déjà le plus simple à la base
prix de l'appartement 88650e même si vous le revendez en restituant 3000e de subvention plus 6250 à l'état : le prix de revient serait donc de 97 900e
hors à ce jour, vous me dites que le prix réel est de 114 400e... d'ou un gain hypothétique de 16 500e...!

Après avoir relu vos différents post-it, je m'aperçois que vous souhaitez mettre un apport plus conséquent si vous achetez sans pass foncier, qu'avec.
alors si vous achetez avec pass foncier, il vous resterait suffisamment pour solder le pass foncier dans la foulée ( à tout moment et sans pénalité c est la règle avec le pass foncier, meme au bout de 6 mois !! ), vous pourriez même solder la moitié du pret bancaire aussi...! ( négocier alors une clause sans I.R.A c est à dire sans indemnité de remboursement anticipé
il vous resterait donc à régler : 48 650e - 24 400 ( 34 400 - 10 000 qui solde le pass foncier ) soit : 24 250e !
sur 15 ans cela fait des mensualités de : 173e environs !!
si vous empruntez 48 650e à la base : cela faisait 346e environs ( hors différé du pass foncier+ assurance, et hors assurance du ptz, enfin cela ne va pas changer grand chose : environs 15e de plus pour la totalité )

Il n'y a aucun intérêt à prendre l'appartement sans pass foncier à mes yeux !
si le logement est dans un quartier agréable avec vue mer, appriori se louera ou se vendra bien.

savez-vous aussi que si vous le mettez en location, vous partez pour une periode de 15 ans dérrière pour être éxonéré d'impot sur les plus value
le meilleur moyen ne serait-il pas de vendre tout simplement dans 10 ans ...! plutot que de le louer quelques temps ...!! et eviter une taxation ( sauf biensur modification de la loi dans 10 ans... ! )


avez-vous d'autres questions...??
pas facile de vous aider à distance sans connaitre tous les éléments.
personnellement, je me lancerai avec pass foncier et solderait ce que je vous ai dit plus haut .

a bientot

mickael

Il y a eu un malentendu. Avec ou sans Pass Foncier, je n'ai que 40 000 euros d'apport maximum.

Je vais reprendre ce que vous avez dis, parce que j'ai pas tout compris.

Citation:

Le calcul déjà le plus simple à la base
prix de l'appartement 88650e même si vous le revendez en restituant 3000e de subvention plus 6250 à l'état : le prix de revient serait donc de 97 900e
hors à ce jour, vous me dites que le prix réel est de 114 400e... d'ou un gain hypothétique de 16 500e...!

En détail moi je vois la chose différemment, vous allez me dire si j'ai raison.

Avec Pass Foncier :

Au bout de 10 ans je vends l'appartement à 88650 euros en gardant mon prêt à taux zéro pour un autre achat. Sur cette sommes je retire 6250 euros (différence tva) et 3000 euros (subvention) soit 9250 euros. Au bout de 10 ans il me reste également 10000 euros à reverser à la banque (prêt de 27000e sur 15 ans en ne comptant pas le taux zéro). Donc 88650-9250-10000 = 69400 euros de capital en théorie. On peut enlever la taxe d'habitation sur 10 ans aussi ce qui fait 64500 euros environ soit 24500 euros de bénéfice (40000e d'apport au départ).

En comparons avec une location :

Apport x 2% d'intéret sur 10 ans = + 48000 euros
Loyer de 400 euros sur 10 ans = - 48000 euros

Conclusion je ne gagne rien du tout en location en 10 ans. En achetant puis vendant au bout de 10 ans je me retrouve avec un capital de 64500 euros en gardant mon prêt à taux zéro pour un autre achat. (21000 euros en comptant la majoration).

Sans Pass Foncier :

Au bout de 10 ans je vends l'appartement à 114000 euros, il me reste également 40000 euros à reverser à la banque (prêt de 63000 au départ sur 20 ans). Donc 88650-40000 = 48650 euros de capital en théorie. On peut enlever la taxe d'habitation aussi ce qui fait 44150 euros environ, soit 4150 euros de bénéfice (40000 e d'apport au départ). Trop risqué !

Acheter sans Pass Foncier c'est trop risqué et le bien sera plus difficile à revendre à ce prix la. Je garde le prix à taux zéro (11000 euros) pour un autre achat.

Ce que j'envisage :

J'achète l'appartement avec Pass Foncier à 88650 euros.

88650 euros - 3000 euros (subvention) - 40000 euros (apport) - 21000 euros (PTZ) = 24650 euros.

Je prends donc un prêt de 24650 euros sur 10 ans avec un taux de 3.5 % environ avec assurance (mensualités de 244 euros)
Puis de la 10ème année à la 15ème je commence à rembourser le PTZ sur 5 ans (mensualité de 356 euros)



Mes questions :

Est ce que ca vous parait cohérent ?

Sachant que je le vendrai à 10 ans, logiquement je conserve mon PTZ pour un autre achat, non ?

Est ce que l'on garde la majoration sur le PTZ obtenu grâce au Pass Foncier pour un autre achat ? (sinon j'imagine qu'on rembourse la mojoration de 10000 euros si je vends au bout de 10 ans)

A quoi sert les 10 000 euros de prêt Pass Foncier ?

Merci

sans avoir lu tout ça, je vous ai envoyé un message en privé avec mes calculs... en prenant plus ou moins les memes taux de calculs... allé voir !! je vais essayer de faire un copier coller pour le mettre ici, ( mais j y arrivais pas il y a cink minutes )

Bonjour,

j'ai essayé ( assez tard dans la nuit ) de vous répondre,

ai-je répondu à votre question ou pas éxactement ...

sachant aussi qu'en louant vous aurez donc de la taxe foncière aussi et de l'impot sur le revenu supplémentaire surtout, ainsi que les charges à assumer.

personnellement l'achat en pass foncier vous permettera d'amortir du capital et donc de faire fructifier un patrimoine, meme avec une revente à 10 ans et une restitution d'impôts diverses...!
en prenant le principe que vous le revendiez sans plus value ( je préfère etre pessimiste ... ) vous gagnerez plus que vos 70 000e placé à 2%...meme pdt 10 ans ..

70 000e+2% =71 400e
71 400+2% = 72 828e
72 727+2%= 74 285e

etc jusqu'à 10 ans : soit : 85 330e... ( gain de 15 330e )
- vos loyer pendants 10 ans : soit 400e par mois pendant 120 mois ! = 48 000e à déduire
gain net : 37 330e...!
( j'ai fais le calcul avec un placement à 4%... : gain net de 55 000e et donc à 3% : 46 500e )

de l'autre coté... si vous le revendez dans 10 ans à 114 400e ( je pars de ce principe là ) :
et que vous avez soldé donc le pass foncier d'ici à quelques mois après l'avoir contracté
et la moitié du prêt pass foncier : il vous resterait plus que 10 000e à rembourser sur le pret bancaire dans 10 ans

soit 114 400 prix de vente (estimation pessimiste volontaire pr éviter quelconque surprise ) - 10 000 ( capital restant dû à la banque ) - 3000 (subvention restitué, je pense pas qu'on vous la réclame dans 10 ans mais je préfère la prendre en cpte dans mon calcul ), 6250 restitution liée à la tva offerte - taxe foncière pdt 10 ans : 500e/an x 10= 5000, - des charges liés au propriétaire 350e par an X 10 an = 3500
- le cout de votre crédit. je pars du principe que vous soldez le pret pass foncier et la moitié du pret bancaire au bout de six mois
soit 6X 380e ( environs ) et ensuite 114 mois x 190e ( je prend la moitié de 380e )
donc cela fait - 2280 et - 21 660e

Le gain final est de : 62 710 !

soit un écart de 30 000e environs ...!( sur un placement à 2... et 7000e sur un 'super'placement à 4 ^^ ) en partant d'un principe que vous revendiez au prix d'achat qui aurait du etre la base c est à dire 114 000e dans 10 ans.( je préfère prendre des précautions dans le contexte actuel, plutot que de parler de grosse plus value ), s'il y a tant mieu. le gain ne serait que plus grand.

Aussi dans le neuf en général les 2 premières années sont éxonérées de taxe foncières ... voir plus. voir avec le promoteur. ( je les ai pas déduites volontairement )

je ne compte pas les taxes d'habitation car que vous soyez locataire ou propriétaire, vous la payez tout de meme !

dans l'attente de vous lire, si vous voulez des précisions ... ou d'autres calculs, autres questions ?

Bon, comme je ne suis pas parti sur le meme apport ... il faut que je refasse des calculs...

alors déjà le pass foncier de 10 000e, se rembourse en tant normal
après le pret principal c est à dire par rapport à votre tableau
de 120 mois à 240 mois
donc en meme temps que votre pret à taux zéro ( sachant que le pret à taux zéro ne peux pas éxéder la durée du pass foncier )
c est complexe...! mais il faut que votre taux d'endettement n'explose pas de 120 à 180 mois donc ...! il faut rester dans les clou pour l'organisme collecteur sinon ils n'accepteront pas le dossier avec 50% d'endettement de 120 à 180 mois !

on reprend :

A la base votre pret à taux zéro se rembourse sur quelle durée ? le savez-vous ?

en fait pour vous faire un montage de pret il me faudrait votre ligne revenu fiscal de référence et me confirmer le nombre de part ...! et la commune exacte et le département ou la zone tout simplement B2 ou C ?!

on va y arriver.

c est déjà pas toujours facile en direct de comprendre les gens alors par internet...!
mais bon on doit pouvoir y arriver...!

Citation:

A la base votre pret à taux zéro se rembourse sur quelle durée ? le savez-vous ?

Ce n'est pas défini, dans mon graphique je l'ai mi sur 5 ans, mais ce que j'aimerai c'est ne pas dépasser 15 ans de prêt en tout avec le PTZ.

Citation:

en fait pour vous faire un montage de pret il me faudrait votre ligne revenu fiscal de référence et me confirmer le nombre de part ...! et la commune exacte et le département ou la zone tout simplement B2 ou C ?!

Revenu 2009 : 13900 euros
Le nombre de part sur ma feuille d'impôts est de 1.
Commune Penmarc'h (29760) Zone B2 il me semble


Le but étant de ne pas dépasser 370 euros par mois sur 15 ans. En espérant que ca soit possible. J'attends vos résultats.

Merci d'avance pour votre aide.

Alors déjà après vérification ... vous avez droit à un pret à taux zéro de 16500e+ 10 000e majoré à taux zéro lié au pass foncier

soit 26 500e remboursable sur une durée maximale de 12 ans avec différée total ( c est le plus profitable pour vous d'avoir un différé total !! )


donc dans votre montage de pret 88650 + FN 2350e + Frais garantie 1000e+ frais de dossier 500e = environs : 92 500e
- 26 500 de PTZ
- 10 000 de Pass foncier
il reste : 53 500
- apport de 29 500e ( subvention incluse ) :
donc pret bancaire de 26 500e
car le pret à taux zéro ne peut être inférieur au montant du prêt principal ( à confirmer mais je suis quasi-certains là dessus )
donc pour bénéficier de tous les prets avantageux, vous ne devez pas mettre la totalité de votre apport dans le montage

soit : un pret principal de 26 500e sur 7 ans : mensualité 352e auquel on rajoute l'assurance du pret à taux zéro plus les intérets du pass foncier et l'assurance du pass foncier soit environs 14e = 366e par mois.
Puis : ensuite le pret à taux zéro doit être remboursé sur 10 ans pour coller au pass foncier qui se rembourse sur 10 ans lui même
donc 225e ( PTZ ) + Pass foncier : 105e = 330e

sachant que vous n'avez pas mis votre apport intégral au départ : vous pouvez toujours solder le pass foncier dans la foulée dans son intégralité !!
donc il ne restera que un pret bancaire sur 7 ans de 346e
et ensuite un pret à taux zéro sur 10 ans de 225e !
total 17 ans


Pour essayer de coller a un montage sur 15 ans, il faut que le dossier passe en banque et dans un organisme collecteur ce qui n est pas dit car :

pret principal 7 ans inchangé : 352e
Puis Ptz sur 8 ans : cela fait des échéances de 280e
Collé à un Pass foncier sur 8 ans : 124e
Soit 404e ( hypothéthique pour vous puisque vous allez solder le pass foncier dans la foulée )
Nous sommes à 34.9% d'endettement : totalement virtuel mais pour l'organisme de 1% qui prete le pass foncier ils partent sur ce calcul là
en réalité vous serez, une fois le pret pass foncier soldé à : 280 / 1158e de salaire = 24% de 8 à 15 ans !

ce n'est peut etre pas impossible dans cette deuxième configuration là !
mais comme je vous disais tout à l heure plus vous allez conserver votre pret à taux zéro long, mieu ce sera pour un eventuel achat future !! pour calculer votre futur taux d'endettement....!!

je pense que là , je suis un peu plus clair ... non ? ^^

Oui c'est plus clair, mais sur le site du gouvernement c'est bien indiqué que je peux avoir uniquement 11000 eurosde PTZ, comme d'ailleurs l'a indiqué le promoteur, ce qui fait 21 000 avec la majoration.

Concernant les frais de notaire, en principe c'est 1900 à peu près.

Avec cette modification du PTZ, ca remet pas en cause la durée du prêt ?

Merci

Alors le site du gouvernement n'est pas à jour ( j'avais regardé il y a déjà un moment la maj datait de 2007 de mémoire ! : vérifier si vous avez le lien ) !!! il fait apparaitre le prêt à taux zéro dans le neuf avant la 'crise'.

le pret à taux zéro avait été doublé et les zones modifiées pendant la crise,

depuis Juillet 2010, le doublement est redescendu à 50% et à partir du 1er janvier 2011 il devait redescendre dans sa configuration initial effectivement de 11 000e, mais le gouvernement est en train de modifier tout ça..! donc on ne sait pas encore les montants de janvier 2011 mais ce qui est sur , c est que le pass foncier sera terminé ! ( et les interets d emprunt avec )

le promoteur à dû vous indiquer le montant oralement non, sans vérifier.. !? ... Perso j'ai vérifié sur le site de l'adil: www.anil.org dans financement outils de calcul de pret à taux zéro ! anil = association nationale information logement ! adil = association départementale info lgt.

concernant le pass foncier, d'ailleurs il ne vous reste pas beaucoup de temps pour faire le montage de prêt définitif auprès d'un organisme collecteur : vous a t-on renseigné la dessus !
car les caisses sont quasi-vide...^^ du coté des organismes collecteurs de 1% !
ps : votre employeur cotise bien au 1% patronnal ???
aussi : avez-vous vu une banque ??
j'avoue que la plupart des conseillers bancaires ne maitrisent pas le pass foncier qui est très complexe. mais il faudra que vous notiez noir sur blanc le montage souhaité, pour les aiguillers !

Le site du gouvernement date meme de 2005 !!! obsolète mon fils, obsolète !!
la configuration est bien celle que je t'ai donné pour ta commune !!!!!!!!

il faut faire vite pour le montage du pass foncier, de l edition de l offre, pour signer avant la fin de l'année et ainsi cumuler tous les avantages et la défiscalisation des intérets d'emprunts !!

pas de temps à perdre !!

La semaine prochaine j'ai rendez-vous avec l'Adil puis avec ma banque pour étudier le prêt.

Ce qui me fait peur dans cet achat, c'est que la vie est imprévisible, j'ai 25 ans et l'achat de cet appartement d'après vos calculs s'avère etre une bonne opération si je le vends dans 10 ans. Mais est ce que ca serait le cas si je suis dans l'obligation de le vendre dans 2 ans par exemple ?

Par certains !

alors j'ai 25 ans aussi... tout juste !!! ^^
et je me lance seul dans une construction, avec personne sur qui me reposer, meme si c est pas facile bah j'ai pris le cran de le faire.
après c est sur, le plus dur est de se lancer !!

au bout de 2 ans si vous le revendez au prix que vous me dites effectivement le gain est quasi nul ... !
mais qd on paie un bien 88 000 en tva 5.5 on est censé le vendre au moins 100 000E vu qu'il aurait dû etre en 19.6 % à la base !
après les diverses restitution que je vous avait étayé, vous ne gagnez rien mais ne perdez rien.
juste peut etre ce que vous aurait rapporté les intérets de vos placements ..!

pour avoir un gain, il faut le revendre d'ici à 4/5 ans minimum et idéalement 10 comme dans votre première reflexion, sachant que la moyenne française d'occupation d'un logement en tant que propriétaire est très proche de 9 ans ...! mais cela reste une moyenne biensur !

Oui c'est finalement le bilan que je fais. Au bout de 10 ans on peut faire des bénéfices à condition que le marché de l'immobilier ne s'effondre pas, mais au bout de 2 ans, je devrais normalement rien perdre.

Vente au bout de 2 ans au prix de 88650 euros

Sachant il me restera à payer 20700 euros à la banque on fait 88650e - 20700e - 3000e (subvention) = 64950 euros. En principe il y a pas de charge foncière les 2 première années. Si on enlève le PTZ de 26500 euros je me retrouve avec 38450 euros soit un gain nul.


Vente au bout de 2 ans au prix de 100 000 euros (valeur du marché pour ce type de bien)

Sachant il me restera à payer 20700 euros à la banque on fait 100 000e - 20700e - 3000e (subvention) = 76300 euros. En principe il y a pas de charge foncière les 2 première années. Si on enlève le PTZ de 26500 euros je me retrouve avec 49800 euros soit globalement 10000 euros de bénéfice sachant que l'apport total est de 39000 euros (dont une partie pour solder le PTZ).

Comparé à un location, même au bout de 2 ans j'aurai perdu 9600 euros en loyer, donc ca reste tout de même intéressant.

oui c est à peu près ça, sauf que vous ne tenez pas compte des 40 000e placé sur 2 ans qui aurait rapporté un petit peu...!
perso je ne vous conseille pas une revente à 2 ans mais bon parfois on ne sait pas toujours ce que sera fait demain. je vous l accorde
le plus dur est de ce lancer...! surtout à 25 ans et seul...!
mais ce n'est pas du tout impossible !

bon courage, tenez moi au courant pr la suite.

mickael