Terrain pollué

Ben si c'est écrit dans l'acte de vente, vous etiez censé le savoir avant d'acheté donc à mon avis pas beaucoup de recours possible.
Il fallait lire l'acte avant de le signer et demander ce que voulais dire ICPE !
Maintenant que vous avez signé, cela veut dire que vous êtes ok sur le faites que le terrain est pollué et que vous l'achetez quand même donc difficile de se retourner contre quiconque. Si rien n'avais été écrit dans l'acte vous auriez eu un recours la je n'en voit pas !

Malheureusement, je crois que la situation est délicate.
Les sites industriels ont l'obligation de préciser au futur acquéreur s'ils ont été ICPE.. et les travaux de dépollution sont à la charge du propiétaire. Tout à été fait dans les règles que cela a été spécifié dans l'acte de vente.
Il faut voir les études de sol qui ont été faites, est ce si dramatique ?

cedric6326 a écrit:

Ben si c'est écrit dans l'acte de vente, vous etiez censé le savoir avant d'acheté donc à mon avis pas beaucoup de recours possible.
Il fallait lire l'acte avant de le signer et demander ce que voulais dire ICPE !
Maintenant que vous avez signé, cela veut dire que vous êtes ok sur le faites que le terrain est pollué et que vous l'achetez quand même donc difficile de se retourner contre quiconque. Si rien n'avais été écrit dans l'acte vous auriez eu un recours la je n'en voit pas !

Vous avez parfaitement raison, nous aurions du lire chaque page et prendre le temps nécessaire à leur bonne compréhension quitte à y rester une demi-journée. L'acte de vente précise quand même que le vendeur s'engage à dépolluer le terrain, alors pourquoi y avons-nous trouvé des hydrocarbures ?

L'acte de vente ne doit-il pas normalement être une copie de la promesse de vente ? Admettez que ce procédé n'est pas des plus hônnetes.

nany11 a écrit:

Malheureusement, je crois que la situation est délicate.
Les sites industriels ont l'obligation de préciser au futur acquéreur s'ils ont été ICPE.. et les travaux de dépollution sont à la charge du propiétaire. Tout à été fait dans les règles que cela a été spécifié dans l'acte de vente.
Il faut voir les études de sol qui ont été faites, est ce si dramatique ?

Les propriétaires ont cette obligation que dans le cas de site soumis à autorisation il me semble, enfin dans tous les cas le promoteur l'a bien spécifié ... mais lors de la signature, pas en amont sur la promesse de vente. C'est sur que les mots pollution, hydrocarbures, amiantes, ne sont pas très vendeurs.

L'étude de sol relève des taux de 2500mg/kg en Hydrocarbures (mais je ne sais pas où le prélevement a été fait), avec présence d'HAP. Les documents antérieurs (études de 2004 et 2007) précisent que des cuves sont "probablement" présentes dans le sol mais qu'elles ne peuvent être localisées.

Puis comme je le disais précédemment : le vendeur s'engage a dépolluer les terres (stipulé sur acte de vente), pourquoi trouvons-nous encore des HCT/HAP ?

si il est écrit dans l'acte que le vendeur doit dépollué le terrain, il doit le faire.
Mais d'apres ce que vous dites : Des études menées à ma demande montrent des teneurs importantes en HCT/HAP sans toutefois dépasser les seuils autorisés sur notre parcelle.
Si les seuils ne sont pas dépassés on ne peut pas dire que les terrains sont pollués donc ils joueront sur ça pour ne pas le dépolluer plus .

Ce n'est que mon avis, peut être que des personnes connaissant mieux le sujet que moi pourront vous aider !

cedric6326 a écrit:

si il est écrit dans l'acte que le vendeur doit dépollué le terrain, il doit le faire.
Mais d'apres ce que vous dites : Des études menées à ma demande montrent des teneurs importantes en HCT/HAP sans toutefois dépasser les seuils autorisés sur notre parcelle.
Si les seuils ne sont pas dépassés on ne peut pas dire que les terrains sont pollués donc ils joueront sur ça pour ne pas le dépolluer plus .

Ce n'est que mon avis, peut être que des personnes connaissant mieux le sujet que moi pourront vous aider !

A préciser tout de même : l'étude a été réalisée à ma demande certe, mais par le lotisseur (un soit disant geste commercial). Suite à ces résultats, le lotisseur m'a dit avoir excavé la terre pour la remplacer par de la végetale, ceci est faux la terre contaminée est toujours là (photos à l'appui).

Sinon je ne trouve nul part un document officiel reprenant les valeurs max. (VCI). Et puis les normes évoluent : il y a quelques années l'amiante était absolument sans danger !

je ne peux que vous conseiller de vous adresser à l'AAMOI car votre cas est pas courant quand même donc peut être eux trouveront une solution .
bon courage

damien67 a écrit:

cedric6326 a écrit:

si il est écrit dans l'acte que le vendeur doit dépollué le terrain, il doit le faire.
Mais d'apres ce que vous dites : Des études menées à ma demande montrent des teneurs importantes en HCT/HAP sans toutefois dépasser les seuils autorisés sur notre parcelle.
Si les seuils ne sont pas dépassés on ne peut pas dire que les terrains sont pollués donc ils joueront sur ça pour ne pas le dépolluer plus .

Ce n'est que mon avis, peut être que des personnes connaissant mieux le sujet que moi pourront vous aider !

A préciser tout de même : l'étude a été réalisée à ma demande certe, mais par le lotisseur (un soit disant geste commercial). Suite à ces résultats, le lotisseur m'a dit avoir excavé la terre pour la remplacer par de la végetale, ceci est faux la terre contaminée est toujours là (photos à l'appui).

Sinon je ne trouve nul part un document officiel reprenant les valeurs max. (VCI). Et puis les normes évoluent : il y a quelques années l'amiante était absolument sans danger !

Les VDSS et VCI ont été abrogés, il n'existe plus de valeur de référence pour les sols.

cedric6326 a écrit:

je ne peux que vous conseiller de vous adresser à l'AAMOI car votre cas est pas courant quand même donc peut être eux trouveront une solution .
bon courage

Merci de votre aide en tout cas. Je poserai également la question à un avocat pour voir quels sont les recours. D'ailleurs si un avocat ou un juriste passe par là, qu'il n'hésite pas à me donner quelques pistes

nany11 a écrit:

damien67 a écrit:

cedric6326 a écrit:

si il est écrit dans l'acte que le vendeur doit dépollué le terrain, il doit le faire.
Mais d'apres ce que vous dites : Des études menées à ma demande montrent des teneurs importantes en HCT/HAP sans toutefois dépasser les seuils autorisés sur notre parcelle.
Si les seuils ne sont pas dépassés on ne peut pas dire que les terrains sont pollués donc ils joueront sur ça pour ne pas le dépolluer plus .

Ce n'est que mon avis, peut être que des personnes connaissant mieux le sujet que moi pourront vous aider !

A préciser tout de même : l'étude a été réalisée à ma demande certe, mais par le lotisseur (un soit disant geste commercial). Suite à ces résultats, le lotisseur m'a dit avoir excavé la terre pour la remplacer par de la végetale, ceci est faux la terre contaminée est toujours là (photos à l'appui).

Sinon je ne trouve nul part un document officiel reprenant les valeurs max. (VCI). Et puis les normes évoluent : il y a quelques années l'amiante était absolument sans danger !

Les VDSS et VCI ont été abrogés, il n'existe plus de valeur de référence pour les sols.

Alors sur quoi on se base pour dire qu'il y a un risque pour la santé ou non ?

Il n'existe pas d'experts dans ce domaine?

La réglementation en terme de sites et sols pollués a changé et elle est un peut plus compliqué qu'avant.

Pour faire simple, avant, si on ne respectait pas les valeurs limites, le site était qualifié de pollué. Désormais, il convient de s'assurer que l'état des milieux (la pollution du sol existante) est compatible avec les usages fixés du terrain sinon les rendre acceptable. En gros, un terrain peut être pollué mais laissé en état son usage futur est un parking car toute sa surface sera imperméabilisée.

Je ne sais pas si cela te sera utile mais pour rentrer dans le détail, la procédure sites et sols pollués est la suivante :
- ETAPE 1 : Interprétation de l'Etat des Milieux : elle est basée sur les campagnes d'analyses. Calcul de niveaux de risques en fonction de l'usage souhaité du terrain (il exsite une grille de risque). Les analyses quant à elles peuvent être comparées à l'état initial de l'environnement (sondage sur un terrain vierge voisin).
A l'issus de cette IEM, soit le risque est compatible avec l'usage determiné ou alors il est non compatible et alors il faut établir un plan de gestion
- ETAPE 2 : Plan de Gestion : réhabilitation du site pour rendre les niveaux de pollution compatibles avec les usages.

Il convient donc de voir si ces études ont été réalisés pour un usage de type Habitation... mais j'en doute.

catsen a écrit:

Il n'existe pas d'experts dans ce domaine?

je travaille dans ce domaine, mais on bosse exclusivment pour des industriels. Par contre, juridiquement, je n'ai aucune idée de ce qui se passe pour la vente d'un terrain pollué à un particulier. En tout cas, Nul n'est censé ignorer la loi ! Mais comme tu l'as dit, le site n'étant pas à Autorisation, il n'y avait pas de suivi poussé de la part de la DRIRE.

Es tu allé voir sur les sites internet BASIAS et BASOL pour voir si ton terrain est repertorié ?
http://basias.brgm.fr/
http://basol.ecologie.gouv.fr/

nany11 a écrit:

Es tu allé voir sur les sites internet BASIAS et BASOL pour voir si ton terrain est repertorié ?
http://basias.brgm.fr/
http://basol.ecologie.gouv.fr/

Oui il est bien répertorié.

damien67 a écrit:

nany11 a écrit:

Es tu allé voir sur les sites internet BASIAS et BASOL pour voir si ton terrain est repertorié ?
http://basias.brgm.fr/
http://basol.ecologie.gouv.fr/

Oui il est bien répertorié.

J'ai reçu un email aujourd'hui du lotisseur pour me dire qu'une réponse me serait bientôt envoyée par courrier. Croisons les doigts pour qu'ils acceptent de me dépolluer cette poubelle et de m'indemniser, si j'avais su que j'achetais sur un ancien garage à camions !

Si le site était ICPE mais pas à autorisation, il était forcément à déclaration.

Le code de l'environnement dit que lors d'une cessation d'activité pour un site soumis au régime de déclaration:

Article L512-12-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 114
Lorsque l'installation soumise à déclaration est mise à l'arrêt définitif, l'exploitant place le site dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et qu'il permette un usage futur comparable à la dernière période d'activité de l'installation. Il en informe le propriétaire du terrain sur lequel est sise l'installation ainsi que le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme.

Votre usage actuel et un usage d'habitation donc un usage différent que celui exercé par l'industriel........

Des cuves sont à priori présentes mais personne ne s'inquiète.....

Article 18 de l'arrêté du 22 juin 1998
Lors d'une cessation d'activité de l'exploitation, les réservoirs doivent être dégazés et nettoyés avant d'être retirés ou à défaut neutralisés par un solide physique inerte.

Le produit utilisé pour la neutralisation doit recouvrir toute la surface de la paroi interne du réservoir et posséder à terme une résistance suffisante pour empêcher l'affaissement du sol en surface.

Une neutralisation à l'eau peut être tolérée lors d'une cessation d'activité temporaire. Une réepreuve est effectuée avant la remise en service de l'exploitation. Une neutralisation à l'eau ne peut excéder vingt-quatre mois.



Attention aux études d'avant février 2007 avec des VDSS et des VCI, ce n'est plus du tout valable.

2500mg/KG MS correspond à l'ancienne valeur VDSS (plus valable)......aujourd'hui on tournerais plus à 50mg/kg MS.

Je rappelle également qu'un site soumis à déclaration a un récépissé de déclaration qui indique les arrêtés types à respecter....(http://www.ineris.fr/aida/?q=consult_doc/navigation/2.250.190.28.8.5285/5/2.250.190.28.6.2240) et que la DRIRE peu imposer des prescriptions complémentaire ou adresser des mises en demeure...

Pour la pollution des sols, il y a un délais de 30 ans pour pouvoir demander des compte au dernier exploitant.

Bon courage

Merci pour votre réponse qui apporte de l'eau à mon moulin. Je trouve aberrant quele lotisseur minimise à ce point les risques. Voici un extrait de l'un de ses emails :

"Concernant la problématique ICPE, ce site était soumis à cette réglementation dans le cadre Déclaratif. Cette nomenclature concerne de très nombreux sites qui ne sont sujets à aucune pollution. La liste non exhaustive, ci-jointe, vous présente diverses activités artisanales, industrielles voire commerciales type laverie, logistique, bois … qui ne sont source d’aucune pollution."

A chacun son boulot, mais un lotisseur doit avoir un minimum de connaissance en ICPE, au moins sur la pollution des sols et de la nappe puisqu'une fois l'activité de l'industriel arrêté, les bâtiments démolis, il peut subsister une pollution des sols et de la nappe sur l'ancien site exploité.

Je ne vais pas donner un cour en ICPE, mais son émail est totalement erroné.

Enfin louper un garage de camions..... il ne peut pas dire qu'il n'y a pas de risque de pollution:

Stockage de carburants en cuves enterrées ou aériennes
Distribution de carburant
Fosse d'entretien
Atelier maintenance
Zone de stockage de produits liquides
Parking non imperméabilisé
Cuve de stockage d'huiles usagées
Zone déchets
Éventuellement transformateur électrique.....

Tout dépend également de la période d'exploitation....plus c long...plus il y a de risques

En plus des hydrocarbures totaux et des HAP, voir aussi si il y a des métaux, des BTEX et surtout des solvants chlorés (généralement l'analyse concerne 19 composés dont le trichloréthylène)

En fin de fiche BASIAS vous pouvez avoir des infos un peu plus précises sur l'activité du site, si vous avez de la chance il peut y avoir des numéros de dossiers (consultables aux archives départementales par exemple et qui peuvent contenir d'anciens plans masses...)

J'ai mis la main sur deux études de pollution, la première réalisée par la société de transport avant la vente du site et la deuxième réalisée par le lotisseur en vue de préparer le lotissement. Grâce à ces documents nous voyons clairement que notre parcelle est à proximité du garage et ancienne station essence. Là ou étaient entreposées les cuves de fuel et de récupération d'huile.

Si je comprend bien votre message, le lotisseur commet une erreur en comparant une valeur VDSS et MS. Email reçu il y a quelques semaines : Nous avons eu les résultats en hydrocarbures nous relevons 2000 mg/kg
Soit une valeur inférieure à celle observée lors de l’étude faites fin 2004.

Extrait de l'analyse faite récemment (le prélèvement a été réalisé à proximité de la parcelle et non dessus comme demandée initialement). Suite à ces résultats le lotisseur a décidé d'excaver la terre contaminée et de la remplacer par de la terre végétale.

LS919 : Hydrocarbures totaux (4 tranches) (C10-C40)
Extraction Hexane / Acétone et dosage par GC/FID - NF EN 14039 (X30-405)
Hydrocarbures totaux mg/kg MS 2060 19% (A)
HCT (nC10 - nC16) (Calcul) mg/kg MS 54,3
HCT (>nC16 - nC22) (Calcul) mg/kg MS 392
HCT (>nC22 - nC30) (Calcul) mg/kg MS 875
HCT (>nC30 - nC40) (Calcul) mg/kg MS 744

LSA33 : Hydrocarbures Aromatiques Polycycliques (16 HAPs)
Extraction Hexane/Acétone et dosage par GC/MS - Adaptée de XP X 33-012
Naphtalène mg/kg MS * <0,27 23% (A)
Acénaphthylène mg/kg MS * <0,27 24% (A)
Acénaphthène mg/kg MS * <0,27 29% (A)
Fluorène mg/kg MS * 0,28 30% (A)
Phénanthrène mg/kg MS * 3,96 16% (A)
Anthracène mg/kg MS * 1,30 21% (A)
Fluoranthène mg/kg MS * 6,28 16% (A)
Pyrène mg/kg MS * 4,13 12% (A)
Benzo-(a)-anthracène mg/kg MS * 2,84 27% (A)
Chrysène mg/kg MS * 3,13 24% (A)
Benzo(b)fluoranthène mg/kg MS * 2,96 23% (A)
Benzo(k)fluoranthène mg/kg MS * 1,16 28% (A)
Benzo(a)pyrène mg/kg MS * 1,76 18% (A)
Dibenzo-(ah)-anthracène mg/kg MS * <0,27 9% (A)
Benzo(ghi)Pérylène mg/kg MS * 0,47 21% (A)
Indéno-(1,2,3-cd)-pyrène mg/kg MS * 0,48 24% (A)
HAP 16 EPA (somme) mg/kg MS 28,75<x<29,83

Il est clair que le terrain est pollué et que le lotisseur le savait. Ils ont volontairement omis de le préciser sur la promesse de vente ce qui nous aurait bien évidemment permis de nous renseigner avant la signature devant le notaire.

Comme indiqué précédemment, en 2004 la méthodologie était tout autre que celle actuelle. On ne compare plus aux VDSS depuis février 2007 c'est interdit

MS signifie Matière Séche, exemple HT: 2060mg/kg de matière sèche

En 2004, je pense que 2000 mg/kg MS en HT pouvait passer mais pas aujourd'hui. (méthodologie totalement différente)

L'ancien exploitant à visiblement réalisé un diag avant cessation, ce qui parait logique au vue de son activité.

Dans la cadre de la réalisation d'un logement, il y a trop d'HT et de HAP sur le site. il existe des risques par ingestion, contact cutané (direct et indirect) et inhalation.

Un confinement de surface empêche l'ingestion et le contact cutané direct (dalle béton, enrobé ou 30cm de terre saine si pelouse)
Attention à l'indirect avec la culture de légume et la présence d'arbres fruitiers (le confinement doit être adapté).

Par contre le risque par inhalation est à prendre en compte (même si il y a une dalle béton) en présence de composés volatils et c'est la cas: le naphtalène est le plus volatils des HAP, les fractions HCT de C10 à C16 sont volatiles


Ce qui aurait du être fait:

diag de l'ancien exploitant au regard de son activité (avec suite a donner en fonction des résultats) (ce qui a été fait à priori)
diag par le lotisseur en fonction de son projet (au regard de la nouvelle méthodologie)
Mise en place de mesures de gestions (dépollution, confinement...)
Évaluation des risques notamment si présence de composés volatils

Dans le cas de la dépollution, vous mettez que le lotisseur à enlever le sol pollué et l'a remplacé pas de la terre saine: Il convient de vérifier si la dépollution a fait l'étude d'un dimensionnement ou si elle a été faite "au pif";
De plus un contrôle des concentrations résiduelles a t'il été réalisé en fond de fouille et sur les parois avant de remettre de la terre saine?


L'étude de pollution des sols aurait du être présentée au notaire qui aurait du vous informer de l'état de contamination des sols. (il s'agit en plus d'une ancienne ICPE)

Juste une info sur les couts: le traitement d'une tonne de terre avec 2060 mg/g MS en HCT coute environ 80€ la tonne....1m3 de terre équivaut globalement à 1,8t.... je vous laisse calculer pour votre terrain...

Il faut calculer également combien vont couter les fondations spéciales pour votre maison.
On ne construit pas sur du remblai et encore moins sur de la terre végétale.

Comme on pouvait s'en douter le lotisseur n'a pas répondu à la LRAR. D'après certains sites Internet, il semblerait que cette pratique soit une habitude pour ce lotisseur.

jpaul a écrit:

Il faut calculer également combien vont couter les fondations spéciales pour votre maison.
On ne construit pas sur du remblai et encore moins sur de la terre végétale.

Alors on construit sur quoi ? Notre maison est sur du remblais ...

On recherche le bon sol pour les fondations

Toujours pas de réponse du lotisseur. Que devrais-je faire à votre avis ? Trouver une association écologique ? Contactez un avocat spécialisé ?
Je souhaite obtenir réparation car on s'est fait berner par cette entreprise !

Pour ceux qui suivent ce topic nous n'avons toujours pas de réponse du lotisseur malgré notre relance.

Le lotisseur a fini par répondre. En résumé :

- Nous étions au courant du classement ICPE car cela était marqué dans l'acte de vente (mais pas dans la promesse, comme c'est étrange ...)
- Nous pouvons utiliser le jardin normalement (alors que le laboratoire précise qu'il y a un risque si les racines descendent à plus de 60cm de profondeur, ce qui est le cas pour n'importe quel arbre fruitier)
- Pour eux la dépollution a été faite immédiatement après mon signalement et à leur frais (l'acte de vente précise que le vendeur s'engage à avoir dépollué le site, ils auraient donc le faire avant)
- Ils refusent toute indemnisation

Pour votre information le lotisseur se nomme NEXITY.

Aïe Aïe Aïe ! que comptes tu faire ??

nany11 a écrit:

Aïe Aïe Aïe ! que comptes tu faire ??

Je ne vais pas en rester là, pour le moment j'affine ma stratégie et suis plongé dans les codes

damien67 a écrit:

nany11 a écrit:

Aïe Aïe Aïe ! que comptes tu faire ??

Je ne vais pas en rester là, pour le moment j'affine ma stratégie et suis plongé dans les codes

bon courage alors !!! tiens nous au courant.
(tu devrais peut être quand meme te faire aider sur ce coup là ; il y a des pors qui seront surement bien te conseiller dans les démarches à suivre).

.. pour me remotiver, je suis allée faire un tour au ikea entre midi et deux, j'ai fais des emplettes, j'ai acheté le bureau et des accessoires déco ! ça fait du bien !

Alors voici quelques nouvelles. Nexity revient vers moi avec une nouvelle analyse de pollution (faite cette fois-ci sur mon terrain, avant c'était en limite de terrain ...) et comme par magie le terrain n'est plus pollué.

Plusieurs questions :

- Nexity dit dans son courrier que le terrain n'est pas pollué et qu'il n'y a aucun risque or l'analyse n'avait pas encore faite à ce moment là
- On ne sait pas vraiment si le prélevement a bien été réalisé là où il fallait vu que je n'étais pas présent
- Nexity a des pratiques surprenantes : j'aimerais bien être prévenu quand on creuse sur mon terrain !

Affaire à suivre ...