Acheter avant 1/02/12 sinon plue value

Bonjour,

Je ne comprends pas trop: Le propriétaire vendeur du terrain va répercuter la plus value sur le prix de vente... et paiera donc encore plus de plus value
En fait les nouveaux taux sont déjà applicables (19% + 13,5%). Ce qui change à partir du 1er/02/2012, ce sont les abattements.
En 3 mois, ça me paraît (c'est) court, car c'est l'acte authentique de vente qui doit être rédigé au plus tard le 31/01/2012.
@+

Les délais vont dépendre des clauses suspensives demandées, principalement :
- obtention du permis de construire ?
- obtention des prêts bancaires ?

Si il y en a une des deux c'est beaucoup trop court ...

deffrey, oui il paiera plus de taxe mais reste gagnant, j'ai calculé et ça donne ça :

Avant le 01/02/2012 :
Coût du terrain : 64800€ (60€ le m²)
PV : - 19440 (le proprio nous a dit que s'était environ 30%)
Pour le proprio : 45400€

Après le 01/02/2012 : en répercutant la plue value de 30% sur le prix de vente
Coût du terrain : 84240€ (78€ le m²)
PV : - 25272 (soit 30%)
Pour le proprio :58968€

Donc en répercutant la plue value sur le prix du terrain, il gagne quand même 13568€.

On a décidé de lui mettre la pression, pour qu'il contacte son géomètre, la mairie et son notaire au plus vite, car si on doit signer après et payer le terrain plus de 84000€ on abandonne le projet. Et de toute façon je ne crois pas qu'un etrrain en campagne puisse se vendre à ce prix là, alors que la moyenne est à 55 - 65 € le m².

Bonjour,

C'est quoi cette co..erie de répercuter le coût de la plus value (le coût de la plus-value, c'est-à-dire se faire de beurre sur l'argent du beurre) ? C'est comme ceux qui vendent une maison en rajoutant leur frais de notaire (pour l'achat) + les frais d'agence. Le prix de vente, c'est ce qu'un acheteur est prêt à payer pour ce terrain. Si dans le coin, c'est 55 à 65€/m², c'est à ce prix qu'ils doivent vendre et pas 78€/m² pour couvrir je ne sais quels frais !
Ils ne veulent pas payer d'impôts sur la plus value ? Alors c'est facile: ils vendent au prix où ils ont acheté, et puis c'est tout. Ah tiens non, finalement ils en veulent de la plus value ?!
L'ancien propriétaire de notre terrain nous l'a vendu à perte par rapport à ce qu'il avait payé, car c'était le prix actuel du marché.
La plus value, qu'elle soit taxée à 0, 5 ou 50%, c'est toujours de l'argent en plus qui leur tombe dans la poche sans effort.

Y'en a marre de la dictature des vendeurs (surtout lorsqu'ils n'ont rien fait pour que l'argent leur tombe tout cuit dans les mains)...

A+
Beone

bonne journée Beone68

Beone68 je suis tout a fait d'accord avec toi !
Etant donné que les plans de la maison sont fait. on espère vraiment conclure avant le 01 fevrier.
Sinon on pense faire un emprunt pour le terrain et un autre pour la maison, si au niveau des devis on est pas dans les temps.

Bonsoir,

On peut effectivement argumenter sur le fait qu'un vendeur augmente le bien du montant de l'imposition de la plus value réalisée... D'autant que chaque fois qu'il augmente le prix de vente, l'imposition augmente...donc il doit ré-augmenter... et à chaque fois, il perd un peu plus en imposition, mais il gagne au final!!
Pour rappel: Depuis le 1er/10/2011, l'imposition des plus values immo est de 19% IR + 13,5% prélèvements, soit 32,5%.
Mais pour Yakari, plusieurs options de réponse:
- Si le vendeur est propriétaire du terrain depuis 30 ans (à ce jour), au 1er février 2012 il ne sera pas imposé; son argument ne tient pas.
- Si le vendeur est propriétaire du terrain depuis moins de 6 ans au 1er février: son argument est également nul, car sous le régime actuel, comme sous le nouveau, il n'a droit à aucun abattement, et le taux est celui ci-dessus, déjà applicable.
- Si le vendeur a acheté le terrain depuis au moins 6 ans, effectivement, avec le jeu des abattements qui s'accentue avec le temps, il peut perdre gros.
Rappel: La plus value est le différentiel Prix de vente - Prix d'achat; l'imposition se calcul sur ce différentiel, non sur le seul prix de vente.
Et par exple, pour la vente d'un bien immo détenu depuis 10 ans révolus, sous le régime actuel l'abattement de la plus value est de 50%, à compter du 1er février il ne sera plus que de 10%.
Si le vendeur entre dans les 2 premiers cas de figure, l'argument peut donc lui être retourné.
Pour Beone68: Un commerçant ne doit pas vendre à perte!
@+

C'est ce cas de figure qui s'applique : " Si le vendeur a acheté le terrain depuis au moins 6 ans, effectivement, avec le jeu des abattements qui s'accentue avec le temps, il peut perdre gros."

Donc mon calcul est faux mais cela doit être bien pire car lors de notre choix de terrain, le vendeur nous avait dit qu'il avait obtenu ce terrain car les anciens propriétaire ne pouvait pas le payer. Le vendeur l'a obtenu en échange d'un travail. Il l'as depuis plus de 15 ans c'est sûr mais il ne l'as pas acheté. Mais il l'as aussi depuis moins de 30 ans! A lépoque c'était un terrain agricole, il ne devait pas coûter plus de 5000 - 6000€ et aujourd'hui il y implante 6 lots à 60€ le m² ! Je comprend pourquoi cette réforme l'embête autant !

Car jusqu'au premier février les propriétaire de plus de 15 ans ne sont pas taxé sur la plue-value, en vendant tout les lots (6 lots x 1000 m² environ) à 60€ ça fait un sacré pactole (360000€) La plue value est énorme !!!

Bonjour,

OK, je comprends son angoisse...mais aussi la votre
@+

en même temps ce propriétaire aurait pu tout perdre s'il y avait dévaluation du terrain..... faites en autant acheter des terrains et revendez les plus tard

S'il trouve des pigeons prêts à payer 78 €/m2 ce qui en vaut 55/60 !!! il aurait tort de ne pas essayer...
mais rien ne dit qu'il pourra vendre au-dessus de 60 €/m2 si vous n'achetez pas !


Pourquoi ferait-il plus de bénéfices en février que maintenant ? il pourrait faire en sorte de récupérer 45400 € dans les
2 cas... en augmentant un peu moins



Un seul conseil : ne rien faire dans la précipitation

catsen a écrit:

en même temps ce propriétaire aurait pu tout perdre s'il y avait dévaluation du terrain..... faites en autant acheter des terrains et revendez les plus tard

C'est le risque de tout investissement...immobilier ou autre...

Bonjour Yakari,
Je recopie ton message :
"C'est ce cas de figure qui s'applique : " Si le vendeur a acheté le terrain depuis au moins 6 ans, effectivement, avec le jeu des abattements qui s'accentue avec le temps, il peut perdre gros." Absolument pas, il ne peut que gagner!!!! le jeu des abattements fixés en fonction de la durée de détention du bien signifie que plus il l'a depuis longtemps, plus l'impôt sur la plus-value va diminuer (10% par année de détention au-delà de la 5è)

Donc mon calcul est faux mais cela doit être bien pire car lors de notre choix de terrain, le vendeur nous avait dit qu'il avait obtenu ce terrain car les anciens propriétaire ne pouvait pas le payer. Le vendeur l'a obtenu en échange d'un travail. Il l'as depuis plus de 15 ans c'est sûr mais il ne l'as pas acheté. Mais il l'as aussi depuis moins de 30 ans! A lépoque c'était un terrain agricole, il ne devait pas coûter plus de 5000 - 6000€ et aujourd'hui il y implante 6 lots à 60€ le m² ! Je comprend pourquoi cette réforme l'embête autant ! "

Hum, hum, finalement, comment en est-il propriétaire de ces terrains? parce que je suis clerc de notaire, et à part te dire que votre vendeur est un gros menteur.... je ne vois pas quoi répondre!
On ne peut pas être propriétaire sans avoir acheté, échangé avec un autre bien immobilier, hérité, ou avoir recueilli par donation/legs.

Enfin, pour répondre à ta question, empresse-toi de demander au fameux propriétaire du terrain quel est son notaire! Pourquoi? parce qu'une fois que tu auras le nom de ce notaire, prends rendez-vous pour signer dès à présent un compromis de vente ; ainsi, le prix sera ferme et DEFINITIF.
Les conditions suspensives à mettre dans le compromis seront les suivantes :
- obtention d'un emprunt bancaire,
- obtention d'un permis de construire,
- bornage et déclaration de non-opposition à la déclaration préalable,
- renonciation au droit de préemption urbain.

Bon courage et tiens nous au courant!

Ceci dit, une fois le compromis signé pour une vente à tel montant, le proprio ne pourra plus modifier le prix de vente comme ça.

Bonsoir,

Norzem, il faut suivre l'actualité avant de dire: "...faux..."
Jusqu'au 31 janvier 2012, chaque année au-delà de la 5è ouvre droit à un abattement de 10%. A compter du 1er février, si une détention de 15 ans permettait un abattement de 100% sous l'ancien régime, cet abattement ne sera plus que de 20% sous le nouveau. Donc pour 15 ans, perte de 80% d'abattement. Sinon, on est d'accord sur le fait que dans la durée, puisque l'abattement augmente, l'impôt diminue, sauf si on compare l'ancien et le nouveau régime!!
@+

J'ai mis dans les conditions suspensives "déclaration de non-opposition à la déclaration préalable" au lieu de "arrêté de non-opposition à la déclaration préalable".
De plus, j'ai oublié un dernier moyen d'être propriétaire d'un bien immobilier : la prescription acquisitive qui est le fait de se comporter comme le vrai propriétaire (c'est-à-dire payer les taxes, entretenir, être de bonne foi...) depuis au moins 30 ans !

A bientôt

Norzem, faut éviter de communiquer sur la profession...

La prescription acquisitive je n'y crois pas, c'est pas automatique et les conditions ne sont pas toutes remplies mais je vois bien une dation en paiement

ce n'est pas "déclaration de non opposition à déclaration préalable", ou "arrêté ... " (on fait quoi si décision tacite?) c'est "certificat de non opposition", certificat de l'article R423-13 du code de l'urbanisme.

Faire un compromis sur un terrain qui n'a pas fait l'objet d'une déclaration préalable c'est périlleux notamment au regard de l'articlee L111-5-3 du CU.
(sans parler de la purge des voies de recours et le cas échéant du retrait administratif)

Après en pratique, ça se fait avec plus ou moins de talent. A minima, c'est une condition suspensive non rétroactive

Yakari, la valeur du terrain ne va pas bondir dans la nuit du 31 janvier 2012 au premier février 2012. Dès lors, il ne faut absolument pas accepter une clause de révision du prix (parfaitement envisageable) pour le cas d'une régularisation de la vente à compter du 01/02/2012.

Soit la vente peut se faire avant février et tant mieux pour tout le monde, soit ce n'est pas possible et tant pis pour tout le monde.

Mais si j'étais le conseil du vendeur, je tenterai de le dissuader de signer pareil compromis en raison de l'aléa que seul le vendeur devrait supporter (sauf clause de caducité automatique ou mieux condition résolutoire soigneusement rédigée)

en matière de TAB, l'allongement de la durée de détention de 15 ans à 30 ans pour profiter d'une exonération des plus-values immobilières va contribuer à l'augmentation du prix du foncier notamment en dissuadant une partie des propriétaires de vendre dans le délai de 30 ans y compris aux aménageurs (diminution de l'offre), et en incitant une autre partie des vendeurs à tenter de répercuter cette "charge" sur le prix de vente (et c'est humain après tout).