Conditions pour vendre avec un PC

L'interet de vendre avec un permis j'ai pas trop compris quand nous on cherchait un terrain.
De toute facon a chaque fois, le permis ne nous plaisait pas.

Pourquoi ne pas vendre sans permis et laisser l'acheteur se debrouiller?
Sinon le seul interet d'avoir un permis serait de montrer que le terrain peut faire l'objet d'une constructibilite et donc purge des recours des tiers.

A mon avis, un certifcat d'urbanisme suffirait et ensuite tu laisses faire ton acheteur

Bonjour,

Merci pour la réponse.

Oui c'est vrai, j'y ai pensé, mais comme fin Mars/début Avril le PLU va changer, j'ai pensé que peut-être j'avais intérêt à vendre avec un permis des conditions actuelles plus intéressantes puisque le service d'urbanisme m'a indiqué qu'en le déposant avant le changement c'était plus porteur. J'hésite, car le projet que moi j'avais envisagé c'est une réhabilitation et une extension et peut-être que le futur acheteur sera plus intéressée par une construction totalement neuve. En tout cas, cela ne pourra pas dépasser après plus de 121 m2, c'est déjà pas mal et cela m'aurait bien plu.

Merci pour vos infos.

Oui un certificat d'urbanisme opérationnel s'impose.

(Mais rien n'empêche la vente avec un permis non purgé si l'acquéreur accepte les risques d'un recours ou retrait)

Bonjour,

La réflexion n'est pas si simple:
(...mais comme fin Mars/début Avril le PLU va changer...) Ce qui veut dire? Soit c'est l'aboutissement de l'élaboration/modification du PLU, et vous pouvez donc en connaître les éléments (prescriptions), soit c'est le début du processus de l'élaboration/ modification du PLU, et là, c'est l'inconnue (il y a délib. en conseil, et donc discussion).
Le service urbanisme a-t-il indiqué précisément quelles prescriptions actuelles vont être modifiées (restreintes) à prori?
- Comme nous sommes en décembre, dépôt de la demande de PC fin 12/2011, fin d'instruction cas général fin 02/2012. A la publication de la délibération prescrivant l'élaboration (ou modification) du PLU, l'autorité peut valablement décider de surseoir à statuer sur toute demande... et ce ne serait pas bon pour la vente! Fin février/début mars, il est possible que la délib. ait été publiée.
- Logiquement, le vendeur est l'initiateur d'une demande de CU. Mais lequel demander, quand on sait que le PLU va être modifié?
Le CU L 410-1 a (simple information), cristallise toutes les prescriptions d'urba actuelles ainsi que taxes et particip. durée d'instruction 1 mois seulement, tacite ou exprès, pas de retrait possible.
Le CU L 410-1 b, (opérationnnel), indique en plus que le projet présenté est réalisable (ou pas). Pour éviter tout risque lors de la demande ultérieure, ce projet doit être décrit de façon assez précise (notamment plans...) et revient à ce que le demandeur ultérieur d'un PC s'en tienne au projet, sinon sa demande pourrait être rejetée... et retour case départ!
Idem que pour la demande de PC, si publication de la délib. prescrivant la modif du PLU, le CU b peut mentionner la possibilité de soumettre la future demande de PC à une décision de surseoir à statuer (ce qui devrait être le cas si le service urba fait bien son travail, sachant que le prochain PLU sera plus restrictif)... et pour l'acheteur ce n'est pas mieux que le 1er cas envisagé!!
Par ailleurs, l'instruction du CU b est de 2 mois (idem PC ci-dessus). Si silence de l'autorité, un CU tacite valeur (a) est obtenu... mais contrairement au CU a, il peut être retiré dans le délai de 4 mois s'il est illégal!! Avantage= perte!
Pour moi, dans ce cas, le CU (a) garantit rapidement les droits du sol et la fiscalité, sans possibilité de retrait, et sans engager l'acquéreur dans un projet qu'il n'aura pas préparé.
@+

Bonjour,

Je vous remercie bien vivement pour votre réponse détaillée et le temps que vous prenez à y répondre.

J'ai bien noté pour le CU(a) Merci.

En fait, je ne suis pas assez précise dans mes termes, car je suis pas mal ignorante sur toutes ces questions.
Le PLU va être appliqué certainement début Avril car il a été déjà arrêté et est, je ne sais comment dire, en consultation publique.

A vrai dire, je ne voulais pas vendre mais vu le budget réduit dont je dispose et un certain âge, je suis en train de me résoudre à cette solution et je ne voudrais pas trop perdre, vu que malgré que je sois locataire, ce bien va passer comme une résidence secondaire et je vais avoir l'imposition sur plus-value. J'aurais dû vendre avant, mais voilà, j'espérais toujours un coup de chance, et maintenant je vais vendre dans de mauvaises conditions.

Je me lancerais bien dans les réparations vu le contexte mais cela me fait un peu peur.

En tout cas, merci à vous.

Re,

Citation:

Le PLU va être appliqué certainement début Avril car il a été déjà arrêté et est, je ne sais comment dire, en consultation publique.

Donc, je ne comprends pas la réponse qui vous a été faite par le service urbanisme; à ce stade, et selon les modifs apportées au PLU, l'autorité compétente devrait prendre la décision de surseoir à statuer sur une demande de PC ou CU (b).
Par contre, le CU (a) lui, figerait les prescriptions actuellement applicables. Mais ce point de vue peut être débattu!
@+

oui on peut débattre puisque les deux certificats ont les mêmes effets juridiques (ils figent...) mais je n'ai pas envie de perdre

Je reste persuadé de l'intérêt du CUb pour un candidat acquéreur par rapport à un CUa. Le CUb peut être vague dans sa demande (sauf pour les surfaces)surtout qu'ici il s'agit d'une rénovation + extension (contrairement à la demande de permis) et que l'on dispose d'un peu de temps

En outre, je sais bien qu'un CUb tacite dégénère en CUa mais les CUb tacites ne sont pas légions (en tout cas, pas par ici).

Enfin, il me semble que seul le dernier (CUb) renseigne sur la possibilité ou pas qu'un sursis à statuer soit opposé...et si ce n'est pas précisé, , il ne pourra pas être objecté (contrairement au CUa)

Deffrey vous vous êtes découvert une passion pour le droit de l'urbanisme ? (il ne me semble pas me souvenir que cela résulte de votre domaine professionnel). Quoi qu'il en soit si tous les notaires pouvaient avoir le 1/4 de vos connaissances dans ce domaine, ce serait déjà très bien

Bonsoir poil,

Il n'est pas question de perdre ou de gagner... car je ne peux malheureusement pas me prévaloir de détenir la science absolue
De la contradiction naît le savoir!!
... Et je n'ai pas la prétention de comparer mes connaissances à celles d'un notaire...
je suis tout à fait d'accord de l'intérêt du CU b sur le a, à titre général, mais justement, si le projet présenté est trop succinct, il a d'autant plus de chances de se voir éventuellement refusé. Et là, on parle soit d'extension (donc PC), soit de l'éventualité pour l'acquéreur, de tout raser (ce qui est parfois beaucoup plus rentable), donc encore PC. Et accorder un PC sous prescriptions d'un PLU en cours de modifications, sans surseoir... Mais bon, entre la conception du législateur et celle de l'autorité chargée de l'application in fine...
@+

En tout cas Messieurs, je me réjouis de bénéficier de vos échanges qui pour moi sont très intéressants, qui en intéresseront d'autres d'ailleurs.

Merci bien.

[quote="deffrey"]Bonsoir poil,

soit de l'éventualité pour l'acquéreur, de tout raser (ce qui est parfois beaucoup plus rentable), donc encore PC.


Bonsoir,

Justement, bien que je m'éloigne du sujet réel, je voulais savoir si on construit à l'identique, c'est-à-dire : raser ce qui existe et le reconstruire à neuf + ajouter l'extension neuve.
Est-ce possible, ou doit-on demaner un permis spécial ?

Merci à vous

Bonjour,

Le formulaire de demande de permis de construire est conçu pour servir à la fois pour la démolition et la construction.
@+

Merci Deffrey, mon affaire est compliquée, ah si je vous racontais ..... mais non, ce serait trop long !

J'essaye un peu quand-même.
Il y a 3 ans j'ai déposé un PC pour une rénovation/extension, il a été accepté. J'ai eu la bêtise d'y renoncer suite à un voisin jaloux et parce qu'il faut bien le dire mon budget était trop juste.

Dans l'hypothèse de la vente, si je représente le même projet, je me demandais si un futur acheteur voulait non pas réhabiliter l'existant mais le construire à neuf (car il s'abîme depuis le temps), s'il pouvait donc avec ce même permis juste demander la modification et faire l'ensemble à neuf.

Toutes ces interrogations car je ne suis pas spécialiste et que puisque je dois le vendre, la vente soit simple.
C'est à dire, que pour le moment je suis incapable de voir le meilleur cas de figure pour la vente.

Merci en tout cas pour vos informations.

Cordialement,

Re,

Quelle est la date exacte d'obtention de votre PC? Il faut être précis... pour obtenir une réponse exacte!!
Car de cette date dépendent les possibilités qui vous sont offertes.
En effet, selon le décrêt 2008-1353, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTE[...]amp;oldAction=rechTexte
Le délai pour commencer les travaux, qui est à titre général de 2 ans, a été prorogé d'1 an pour les PC obtenus au plus tard fin 2010. La condition: Le PC devait être valide au 19/12/2008.
Exple pratique: vous avez obtenu votre PC le 10/12/2008. Vous disposez jusqu'au 9 décembre prochain pour commencer les travaux. Partant de là, vous ne devrez pas les interrompre plus d'une année pour que le PC ne devienne pas caduque.
Si vous avez obtenu votre PC avant le 6/12/2008, il est effectivement caduque. Idem si vous l'avez annulé. Et dans ces deux cas, il faut repartir sur un nouveau PC.
Si votre PC est encore valide (postérieur au 10/12/2008 par exple), il faut commencer les travaux impérativement, en déclarant l'ouverture de chantier, ainsi l'acquéreur disposera par transfert, de votre PC. Mais dans tous les cas de figure, un simple PC modificatif ne sera pas valable pour faire du neuf total ou par extension seulement. La jurisprudence est claire. Serait par exple admise, une petite annexe.
@+

Merci deffrey, vous êtes une mine.
En fait le permis je l'avais obtenu début Février 2009 mais j'ai fait une lettre à la Mairie pour y renoncer, vu problèmes de voisinage et finalement de budget. Pourtant le PC était complétement clean.
Maintenant que j'envisage la vente, faute de mieux, je me demande ce qui serait un plus, le vendre avec le même permis que l'on m'a dit que j'obtiendrais, ou sans.
Si c'est sans, les gens intéressés peuvent choisir ce qu'ils feront mais là je ne peux pas être sûre qu'ils l'auront, par contre celui que j'avais posé pour une réhabilitation+extensin, il semble qu'il n'y ait pas de problème, cela donnait un volume de 117m2.
Mais est-ce qu'ils voudront réhabilitter ?
C'est pour cela que je demandais si on pouvait construire à l'identique plutôt que de réhabiliter, j'ai déjà vu cela en ville, où on garde des murs mais on change tout l'intérieur.
Je pourrais aussi demander un permis plus important mais là aussi je n'ai pas de certitude de l'avoir.

Voilà, je me noie dans les différentes hypothèses ne sachant pas ce qui serait le plus intéressant pour la vente.

D'autre part, j'ai bien noté que si l'on interrompt les travaux plus d'un an, le permis devient caduque, je ne le savais pas.

Merci bien.

Bonjour,

La nuit a-t-elle porté conseil??
A mon avis, il ne faut pas non plus se torturer l'esprit.
Certains professionnels, tels que votre notaire et (ou) agences immo. sont susceptibles de vous donner des stats en la matière (vente avec ou sans PC).
Votre problème, c'est de vous mettre à la fois (voire plus) dans la peau de l'acheteur et dans la votre, vendeuse.
A moment donné, il faut prendre une décision.
D'ailleurs, avez-vous fait des simulations en matière de plus value, applicable à/cpter du 1er/02/2012 (puisque vous semblez détenir ce bien depuis longtemps)?
S'il ne doit rien vous rester au final (compte tenu d'une perte possible des abattements), ne vaudrait-il pas mieux que vous repartiez sur votre projet initial? (vous disposez -à ce jour- d'un délai de 2 ans pour commencer les travaux, ce qui fait courant 2014, puis vous ne les interrompez pas plus d'une année... et donc petit à petit vous arrivez à vos fins)
... Et ainsi vous allez repartir sur des nuits blanches avec sur la balance, d'un coté la vente et de l'autre un beau petit immeuble qui rend les voisins jaloux
@+

deffrey, cela fait du bien de vous lire, cela me met du baume au coeur, car effectivement je me sens écartelée entre la difficulté d'avoir le budget et justement l'imposition de la plus-value importante que je devrais payer puisque cela fait 16 ans que je détiens le bien.
Je trouve cela d'autant plus fort que je ne m'y attendais pas puisque je suis locataire et que c'est le seul bien que je possède, de plus comme je l'ai écrit le PLU va changer et être moins intéressant. Dire que pendant tout ce temps j'aurais pu le vendre sans ce type de problèmes mais bon, mon but n'était pas celui-la.

Effectivement, je suis en train de revoir ma position, soit coup de chance et je vends avant la date d'imposition, mais cela m'étonnerait, ce serait comme gagner au loto, soit je suis en train de me diriger vers un dépôt de permis, en me donnant l'espoir du délai de deux ans pour arriver à trouver les fonds. Je vais recontacter ma petite architecte pour voir ce qu'elle me conseille.

Quant au notaire je n'en ai pas, quand j'avais acheté ce bien, c'était le notaire du vendeur qui avait traité la vente. Les autres avis que je reçois sont assez contradictoires ou différends comme il est logique en fonction des personnes, certains me disent de vendre avec Pc, d'autres non et comme moi je ne suis pas une experte ....

Merci en tout cas pour vos avis et informations, même si je suis un peu indécise, ils m'aident en effet à y voir plus clair. Merci pour votre patience.

Re,

Je comprends mieux pour l'imposition à la plus value: passer de l'exo pour 100% d'abattement, à 22% d'abattement
Si le reste (aprés paiement des 32,5%) ne vous est pas nécessaire, réaliser le projet petit à petit -qq travaux en 2014 puis régulièrement pour conserver la validité du PC- peut s'avérer payant, avec une déduction des travaux réalisés pour une vente ultérieure..
@+

il n'est pas question actuellement au sénat d'exclure de la réforme sur les plus values, les personnes non propriétaires de leur résidence principale et qui vendent pour la 1ere fois une residence secondaire ? ca serait le cas de pepa ?
Je ne sais pas ou en est cette loi ou proposition de loi mais je pense qu'elle est en cours de vote....

Bonjour,

Je remercie ceux qui m'ont aidée. En fait, je crois que je ne vais pas vendre car comme le PLU va changer fin Mars, les Gens intéressés veulent absolument poser une demande de permis avant le changement car cela permet une plus grande surface et bien sûr ils mettent des conditions suspensives d'obtention de permis que je ne suis pas totalement sûre qu'ils l'obtiennent s'ils veulent trop de volume. Donc, cela va me faire perdre un temps précieux + la plus-value que je vais payer, et si au final la vente ne se fait pas je vais rentrer moi aussi dans la période d'application du nouveau PLU et pour déposer mon projet ce sera plus restrictif, plus de possibilité de démolir, juste faire des extensions.

A ce propos, vu que mon affaire est compliquée et que je ne suis pas très forte en la matière, je voulais savoir si je dépose le même projet antérieur pour lequel j'avais obtenu le permis mais qu'étant donné tout ce temps perdu, la petite maison s'est beaucoup abimée, je souhaiterais la démolir et la reconstruire à l'identique + rajouter mon extension. Le projet initial gardait la petite maison pour la réhabiliter (elle n'a pas de cachet mais c'était parce que j'ai un petit budget) mais là elle s'est vraiement abimée.
Qu'en pensez-vous ? Est-ce que cela va changer beaucoup de choses pour l'obtention. ?
Si par exemple, je déposais la même chose mais qu'un mur s'écroulait en réhabilitant, j'aurais droit de reconstruire ?

Désolée je suis assez ignorante et je n'ai pas pu joindre l'architecte qui m'avait réalisé ce projet.

Merci pour votre aide.

Cordialement,