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Acheter puis revendre terrain voisin pour modifier limites

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Env. 500 message Région Toulousaine (31)
Bonjour à tous,

La maison voisine de mon terrain n'est plus habitée depuis un moment, et ce qui devait arriver arriva : elle est en vente !
Et je viens d'apprendre qu'ils ont décidé de diviser le terrain, ce qui signifie une construction en vue...

Un schéma valant mieux qu'un long discours, voici un plan du terrain que j'avais sous la main (parcelle A : la mienne, parcelle B, celle qui est en vente, la séparation se faisant juste après la piscine)




J'ai une idée qui paraît séduisante théoriquement, mais je voudrais savoir si vous pensez qu'elle serait réalisable.
J'achète le terrain "B-nord", je le sépare en 2 lots équivalents "B-nord-nord" et "B-nord-sud".
Ensuite je sépare mon propre terrain sur les mêmes limites et je regroupe "A-nord-nord" et "B-nord-nord" pour revendre immédiatement (donc à peu près la même surface revendue mais orientation différente) et je conserve "B-nord-sud" pour agrandir mon terrain qui prendra une forme de L.

Les objectifs sont triples :
* Eloigner la future construction de ma maison
* Rapprocher mon jardin de ma maison (en pratique nous n'allons presque jamais au fond de mon terrain)
* Avoir un accès sur le chemin de droite (celui de gauche, trop étroit, a atteint le nbre maxi d'habitations desservies autorisées par le PLU actuel) pour pouvoir vendre "A-nord-sud" et "B-nord-sud" séparément de notre maison en cas de coup dur ou si on déménage (actuellement nous n'avons pas de possibilité de détacher le fond de notre terrain à cause de l'accès, sauf à réduire encore la largeur du terrain qui porte la maison)

J'imagine qu'il faut que j'aille au service de l'urbanisme pour voir la faisabilité du projet, mais j'aurais voulu avoir vos avis avant car avec le jeu des frais d'agence, de notaire, les histoire de plus-values, de législation de lotissement etc.... j'ai peur que ce soit une opération qui soit infaisable ou très coûteuse, dans ce cas je ne vais même pas m'embêter à faire des démarches !

Merci d'avance pour vos conseils.
Finalement on a choisit de rénover !
Notre post pas trop à jour mais ça viendra !
Messages : Env. 500
De : Région Toulousaine (31)
Ancienneté : + de 16 ans
 
message
Si vous cherchez un terrain, jetez un coup d'oeil sur la section "terrains" du site : http://www.forumconstruire.com/terrain/.

57 618 offres de terrains constructibles ou terrains avec maisons y sont référencés. Ça ne coute rien d'essayer
 
Env. 900 message Seine Maritime
Bah avec les actes notarié et tout ça va pas se faire en 2 minutes l'idée est bonnes mais faut pouvoir emprunter et ou acheter à la base déjà et c'est pas dis que vous soyez autorisé après coup à modifier tout ça

non faut acheter le B foutre la maison en loc on trouve des gens bien et dans la moitié de B au fond quoi y foutre des chèvres lol

ou alors vous achter B et vous faites 2 lot comme prévu mais vous en devenez proprio de tout mais faut se le permettre
Messages : Env. 900
Dept : Seine Maritime
Ancienneté : + de 14 ans
 
Env. 60000 message
Zouzou31 a écrit:Bonjour à tous,


J'ai une idée qui paraît séduisante théoriquement, mais je voudrais savoir si vous pensez qu'elle serait réalisable.
J'achète le terrain "B-nord", je le sépare en 2 lots équivalents "B-nord-nord" et "B-nord-sud".
Ensuite je sépare mon propre terrain sur les mêmes limites et je regroupe "A-nord-nord" et "B-nord-nord" pour revendre immédiatement (donc à peu près la même surface revendue mais orientation différente) et je conserve "B-nord-sud" pour agrandir mon terrain qui prendra une forme de L.

Les objectifs sont triples :
* Eloigner la future construction de ma maison
* Rapprocher mon jardin de ma maison (en pratique nous n'allons presque jamais au fond de mon terrain)
* Avoir un accès sur le chemin de droite (celui de gauche, trop étroit, a atteint le nbre maxi d'habitations desservies autorisées par le PLU actuel) pour pouvoir vendre "A-nord-sud" et "B-nord-sud" séparément de notre maison en cas de coup dur ou si on déménage (actuellement nous n'avons pas de possibilité de détacher le fond de notre terrain à cause de l'accès, sauf à réduire encore la largeur du terrain qui porte la maison)


Merci d'avance pour vos conseils.


Bonjour,

Perso j'ai rien compris
Messages : Env. 60000

 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour,
Moi pareil que Ciboulette. Pour agrandir le terrain, faut acheter : ok. Revendre ce qui est en trop : Ok. C'est toujours possible.
Acheter pour ne pas avoir de nouvelle construction :ok.
Ce que je n'ai pas compris : le montage financier... si gros moyens : pourquoi revendre un bout ? mais si pas de gros moyens : j'ai l'impression que ça va couter cher... donc, je ne vois pas où cela serait séduisant.
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 11 ans
 
Photographe Env. 1000 message Seine Maritime
+1 avec Odilon....Ca risque de coûter cher!
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 1000
Dept : Seine Maritime
Ancienneté : + de 14 ans
 
Env. 500 message Région Toulousaine (31)
Merci pour vos premières réponses et désolée si je ne suis pas très claire...
Je précise que le terrain B est vendu divisé, donc il n'est pas question d'acheter la partie"B-sud" qui porte la maison (on prie simplement pour que nos nouveaux voisins soient sympas !)


Quant à l'autre partie "B-nord" je n'ai pas les moyens d'acheter ce terrain pour agrandir le mien mais je peux peut-être récupérer la somme temporairement (une sorte de prêt relais)

Aujourd'hui je possède une parcelle constructible et détachable qui n'a pas de valeur car elle n'a pas d'accès (ou en dévalorisant fortement la maison en créant un chemin d'accès).

Je n'ai pas prévu de vendre tout de suite, mais si je vends, ce sera avec la parcelle détachée car je ferai une meilleure plus-value (comme mes voisins d'ailleurs).

Si j'arrive à faire cette operation, quitte à investir un peu, j'aurai un accès sur ma parcelle et donc je regagnerai plus tard à la revente de ma maison !

Et accessoirement en attendant la revente, ça me permet d'éloigner la nouvelle construction de ma maison, et d'avoir mon jardin plus près...

Je vais essayer de faire des dessins
Finalement on a choisit de rénover !
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Messages : Env. 500
De : Région Toulousaine (31)
Ancienneté : + de 16 ans
 
Photolover Env. 7000 message
Bonsoir,
J'ai compris ce que vous voulez faire:
- Acheter grosso modo la moitié de la partie B (partie Nord au delà de la piscine) qui est à vendre.
- Redéfinir la limite de vos 2 parcelles (A1-A2) en l'alignant sur la limite de B au dela de la piscine de B.
- Réunir ensuite la moitié de A2 + la moitié de la partie de B que vous aurez achetée pour en faire un seul terrain.

Cela valorise votre partie A2 qui est constructible mais n'a pas d'accès à la route et vous éloignez un peu la proximité d'une future construction.

Cela peut être intéressant financièrement .. il faudrait voir déjà avec les autorités pour voir si c'est faisable (mairie, cadastre etc ..), ensuite voir comment vous pouvez faire le financement et si vous pouvez l'obtenir, calculer les frais que çà va vous occasionner (géomètre, notaire etc ..).
Si vous réunissez toutes les conditions, l'opération peut être très intéressante pour vous.

grosso modo çà donne çà

Picto recompense Photolover
Messages : Env. 7000

Ancienneté : + de 16 ans
 
Env. 60000 message
Liz,

T'es trop forte . . . moi j'avais rien capté !

Messages : Env. 60000

 
Photolover Env. 7000 message
ciboulettecat a écrit:Liz,

T'es trop forte . . . moi j'avais rien capté !



Rassures-toi, j'ai dû lire 2 fois avant de comprendre
Picto recompense Photolover
Messages : Env. 7000

Ancienneté : + de 16 ans
 
Env. 500 message Région Toulousaine (31)
C'est exactement ça, merci Liz pour le dessin

Effectivement j'ai pensé aux choses suivantes :
* frais de notaire (environ 7%),
* frais d'agence (je dois pouvoir contacter les proprios en direct)
* nécessité de faire venir un géomètre (sachant que le premier terrain est a priori borné) : environ 1000€ ?
* réaménagement des clôtures : environ 1000€ ? (45 m de clôture environ à ajouter, aujourd'hui on a du grillage simple sur 2 rangs de parpaings)
* autorisation de diviser : a priori OK car les parcelles en question n'ont pas bougé depuis 40 ans.
* frais de "prêt relais", même si ce n'est pas via une banque ça aura un coût tout de même

Pour amortir un peu les coûts, on pourrait viabiliser le terrain (en ajoutant une viabilisation en attente pour notre parcelle) et du coup le vendre un peu plus cher. Mais ça nécessite un investissement de plus, et peut-être que je devrais payer quelque chose sur la plus-value ?
Il faudrait déjà que je commence par rendre visite à l'urbanisme pour savoir si cela est possible.

Sinon l'autre solution serait d'arriver à négocier d'acheter juste une bande de 3m entre les 2 terrains pour avoir un accès, le risque est moindre mais pas sûr que le vendeur accepte...
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Messages : Env. 500
De : Région Toulousaine (31)
Ancienneté : + de 16 ans
 
Env. 4000 message Munich
Alors, je ne sais pas si je vais dire une grosse bêtise, mais je crois que c'est interdit. Mais je suis incapable de retrouver le terme. Ca fait 2 jours que je recherche l'info :-o
Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 500 message Région Toulousaine (31)
Tu parles de l'operation achat-revente ?
Ou simplement l'achat de la bande de terrain ?

En tout cas je suis curieuse de connaître la réglementation si tu la trouves
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Messages : Env. 500
De : Région Toulousaine (31)
Ancienneté : + de 16 ans
 
Env. 4000 message Munich
Alors c'est un truc que j'avais lu, il y a déjà au moins 7 ans. Alors soit je me trompe complètement soit il y a un truc que vous avez oublié entre la banque et la mairie.
Il y a le fisc. Je sais qu'il y a un "truc". Peut-être à voir du côté de la plus-value ou la surenchère? Je ne sais pas....
Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 4000 message Munich
Alors en vrac : tu vas devoir payer quelque chose sur la plus-value car le terrain n'est pas ta résidence principale; si tu prends un prêt sous hypothèque tu devras payer une partie de la mainlevée.. il y a aussi les frais de remboursement anticipé du prêt...

edit : spéculation immobilière, c'est le terme que je recherche depuis 2 jours... Mais tu ne rentres pas dans ce cadre.
Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 500 message Région Toulousaine (31)
Oui, sauf si je ne fais pas plus-value (a priori si je ne fais pas l'operation de viabilisation je vendrai la nouvelle parcelle au même prix, donc pas de plus-value)
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Messages : Env. 500
De : Région Toulousaine (31)
Ancienneté : + de 16 ans
 
Env. 4000 message Munich
Par contre, la mainlevée et les frais de remboursements anticipés, tu y auras droit. Sauf si tu paies cash.
Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 500 message Région Toulousaine (31)
Si je passe par une banque, ce sera avec un prêt relais, donc pas de frais pour remboursement anticipés.
Mais a priori ce sera plutôt une opération de type "support familial" avec un coût certes, mais moindre !
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Messages : Env. 500
De : Région Toulousaine (31)
Ancienneté : + de 16 ans
 
Env. 4000 message Munich
Alors si tu peux faire comme ça, ce serait encore mieux.
Calcule bien le coût de l'opération. La question serait de savoir combien de temps cela prendrait de faire l'achat puis le rassemblement des deux parcelles et ensuite pour la revente. Il ne faut pas que ça traine en longueur.
Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 60000 message
Zouzou31 a écrit:Oui, sauf si je ne fais pas plus-value (a priori si je ne fais pas l'operation de viabilisation je vendrai la nouvelle parcelle au même prix, donc pas de plus-value)


Au même prix que quoi ?

Je suis de nouveau larguée moi !

Liz, tu m'expliques ?
Messages : Env. 60000

 
Env. 500 message Région Toulousaine (31)
Au même prix que celle que j'achèterai.

L'idée c'est d'acheter et revendre la même surface, mais simplement en changeant l'orientation du rectangle vendu pour modifier les limites de mon terrain. Donc il n'y aura pas de plus-value...
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Messages : Env. 500
De : Région Toulousaine (31)
Ancienneté : + de 16 ans
 
Env. 4000 message Munich
Ciboulette il va rassembler les terrains A2 et B2 pour former la nouvelle parcelle, et la revendra. Il n'a pas "besoin" de tout ça de terrain.

Il aura juste la partie sud de ces parcelles...
Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 4000 message Munich
Zouzou finalement, je me dis que tu ne pourras pas revendre au même prix, tu vas perdre pas mal d'argent, parce que tu auras eu à payer (pour les acquérir) des frais de notaire, de dossier et patati et patata.
Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 11 ans
 
Photolover Env. 7000 message
Si, il y gagnera puisqu'il peut revendre une partie de sa parcelle A2 qui est invendable.

Le premier avantage, revendre une partie de sa parcelle A2 qui, bien que constructible, ne peut être vendue en l'état (pas d'accès route) et je ne pense pas qu'il y ait de plus-value à payer là dessus.
Il peut très bien revendre la partie de parcelle venant de B au même prix, rien ne l'en empêche

Le deuxième avantage non négligeable est de maintenir une nouvelle construction à distance.
Picto recompense Photolover
Messages : Env. 7000

Ancienneté : + de 16 ans
 
Env. 60000 message
Zouzou31 a écrit:Au même prix que celle que j'achèterai.

L'idée c'est d'acheter et revendre la même surface, mais simplement en changeant l'orientation du rectangle vendu pour modifier les limites de mon terrain. Donc il n'y aura pas de plus-value...


La plus value ne se calcule pas sur une surface !
Mais bien sur le prix que tu as un jour payé sur chaque partie de cette surface.
Messages : Env. 60000

 
Env. 4000 message Munich
Ciboulette, le monsieur a dit "même surface même prix = pas de plus-value"

Ok Liz effectivement !
Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 11 ans
 
Photolover Env. 7000 message
Ah si il y a accès à la route sur la partie de la parcelle A2 .. mais bon, seule, elle a peut être moins d'intérêt car pas assez grande pour construire.
Picto recompense Photolover
Messages : Env. 7000

Ancienneté : + de 16 ans
 
Photolover Env. 7000 message
Il ne paiera rien en plus-value sur la partie de parcelle A2 vu que c'est sa résidence principale sans doute et que çà doit faire longtemps qu'il l'a achetée.
Il ne paiera rien non plus sur la partie de B s'il la revends au même prix.

Après, même si l'opération est nulle une fois tous les frais déduits, si c'est le prix de sa tranquillité, pourquoi pas.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +10 ans.
Picto recompense Photolover
Messages : Env. 7000

Ancienneté : + de 16 ans
 
Env. 60000 message
IrisdeMunich a écrit:Ciboulette, le monsieur a dit "même surface même prix = pas de plus-value"

Ok Liz effectivement !


Non !
Le monsieur il a dit "même surface en tournant le rectangle" !
Donc ce n'est pas le même terrain provenant d'un seul achat.
Messages : Env. 60000

 
Photolover Env. 7000 message
ciboulettecat a écrit:
IrisdeMunich a écrit:Ciboulette, le monsieur a dit "même surface même prix = pas de plus-value"

Ok Liz effectivement !


Non !
Le monsieur il a dit "même surface en tournant le rectangle" !
Donc ce n'est pas le même terrain provenant d'un seul achat.


Tu as raison Cibou, il ne revends pas intégralement la partie de B qu'il a achetée, mais s'il revends au même prix du m2 après division, çà devrait passer .. enfin je crois
Picto recompense Photolover
Messages : Env. 7000

Ancienneté : + de 16 ans
 
Env. 60000 message
Liz a écrit:Il ne paiera rien en plus-value sur la partie de parcelle A2 vu que c'est sa résidence principale sans doute et que çà doit faire longtemps qu'il l'a achetée.
Il ne paiera rien non plus sur la partie de B s'il la revends au même prix.

Après, même si l'opération est nulle une fois tous les frais déduits, si c'est le prix de sa tranquillité, pourquoi pas.


Dans ce cas de figure, c'est exact.
Messages : Env. 60000

 
Photographe Env. 700 message Evreux (27)
Ca me parait réalisable. Il faudra faire appel à un géomètre expert pour modifier les parcelles. La division sera publiée au bureau des hypothèques en même temps que l'acte de (re)vente.

Reste à voir le volet financier du projet.
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 700
De : Evreux (27)
Ancienneté : + de 11 ans
 
Env. 6000 message Pas De Calais
Bonjour,

il faudrait aussi savoir si les etrrains apr chez toi se revendent bien car il ne faudrait pas rester avec le terrain sur les bras des années!

Notre maison passive massive ici ou ici

Messages : Env. 6000
Dept : Pas De Calais
Ancienneté : + de 14 ans
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