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Zone de Non-Aedificandi et Loi Alur Résolu

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Membre utile Env. 800 message Maine Et Loire
Bonjour à tous,

Je viens vers vous en quête de vos bons conseils sur tout ce qui est PLU, cahier des charges de lotissement et Loi Alur.
Pour info, ma maison est construite depuis 2 an et demi.

Voici ma problématique :
Le cahier des charges de mon lotissement définit dans ses textes une zone de non aedificandi.
Cette zone d’une largeur de 3m se situe en limite de chaque parcelle bordant la périphérie du lotissement et notamment de ma parcelle (zone en hachuré rouge).
C'est sur une partie de cette zone que je souhaite construire un garage.



Cependant sur le PLU de ma zone, seul le texte ci-dessous s’applique :

[font=Arial, sans-serif]"Article . [font=Arial, sans-serif]IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES

[font=Arial, sans-serif]SEPARATIVES
[font=Arial, sans-serif] 
[font=Arial, sans-serif]Sous réserve des dispositions figurant au plan de zonage, les règles suivantes
[font=Arial, sans-serif]s’appliquent : […][font=Arial, sans-serif] 
[center][font=Arial, sans-serif]Autres bâtiments[/center]
[font=Arial, sans-serif]Les constructions peuvent être édifiées :
[font=Arial, sans-serif]• soit en appui sur les deux limites séparatives latérales,
[font=Arial, sans-serif]• soit en appui sur la limite séparative latérale sur un seul côté,
[font=Arial, sans-serif]• soit en retrait par rapport aux deux limites séparatives latérales;
[font=Arial, sans-serif]En cas d’implantation en retrait par rapport aux limites séparatives, latérales ou non,
[font=Arial, sans-serif]la distance horizontale de tout point du bâtiment à édifier au point le plus proche des
[font=Arial, sans-serif]limites séparatives doit être au moins égale à la demi hauteur du bâtiment sans être
[font=Arial, sans-serif]inférieure à 3 m.

Le cahier des charges du lotissement, plus contraignant, s’applique donc ici.
Je souhaite aujourd'hui me lancer dans la construction d'un garage sur cette zone de non-aedificandi. 
Je m’appuie donc sur les éléments suivants afin de déposer ma demande en toute conformité :
Il existe une loi ALUR (n°2014-366) stipulant que les clauses présentes dans un cahier des charges de lotissement visant à restreindre l’urbanisation d’une parcelle cessent de produire leurs effets selon les conditions suivantes :
-         A compter des 5 ans de la promulgation de la loi ALUR du 26 mars 2014. Soit une caducité de la zone de non aedificandi du lotissement à compter du 26 mars 2019.
-         « Si le cahier des charges du lotissement n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au Bureau des hypothèques ou au Livre foncier ».
Or les 2 conditions mentionnées ci-dessus seront remplies à la date du 26 mars 2019, octroyant donc conformité à ma demande de construction sur cette zone particulière.

Références externes :
http://web.lexisnexis.fr/newsletters/avocats/05_2014/cur1405.pdf (page 3)
https://www.village-justice.com/articles/reforme-reglementation-des,20158.html
https://coussyavocats.com/2015/08/10/caducite-des-clauses-reglementaires-dun-cahier-des-charges-de-lotissement-larticle-l442-9-du-code-de-lurbanisme-suite-a-la-loi-alur/

Je viens donc à vous afin de savoir si je me fourvoie totalement ou si mon raisonnement est logique.

Merci par avance pour vos retours.
Novice dans la construction mais avide de savoir. Ah et aussi très geek sur les bords.
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Env. 60000 message
Bonsoir.
Je ne suis pas juriste mais je comprends :

Je crois qu'il faut retenir cette conclusion tirée du lien que vous avez publié :

"Il faudra attendre 2019 (5 ans après l’entrée en vigueur de la loi Alur sur ce point) pour pouvoir construire en violation des stipulations d’un cahier des charges de lotissement non approuvé, sous réserve que ce dernier n’ait pas été publié au bureau des hypothèques."

Si tel est le cas, je présume que vous pouvez construire en limite de propriété.
Si les services de l'urbanisme sont encore frileux ou peu averti, il refuseront votre permis.

Merci pour ce sujet très intéressant.
Cordialement.
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Membre utile Env. 1000 message Var
Bonjour,
S'agit-il d'un cahier des charges ou d'un règlement ?
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Membre utile Env. 800 message Maine Et Loire
Justement, j'ai un doute.
Après avoir relu attentivement cahier des charges et règlement, cette zone de non-aedificandi, n'est visible que sur un plan de vente. Je ne trouve pas de définition ailleurs.
Ce qui est sûr, ce que le PLU ne la mentionne nullement.
Je vais me renseigner auprès du cabinet ayant enregistré le permis d'aménager du lotissement pour plus de certitudes.
Novice dans la construction mais avide de savoir. Ah et aussi très geek sur les bords.
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Env. 60000 message
Est ce que d'autres personnes dans le lotissement ont bâti dans cette bande de reculement ?
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Membre utile Env. 800 message Maine Et Loire
Personne d'autre mais cela est normal étant donné que toutes les maisons ont été construites rapidement suite à la "naissance" du lotissement en 2011.
Personne n'a fait d'extension depuis (il faut dire que les parcelles sont petites). La mienne de 600m² fait exception. Donc je ne peux pas me baser sur l'expérience de voisins.
J'ai posé la question au Notaire afin de savoir à quel document "officiel" est rattachée cette zone.
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Env. 60000 message
Bonjour.
Je récapitule et je vous cite :
- Le cahier des charges de mon lotissement définit dans ses textes une zone de non aedificandi.
- Justement, j'ai un doute.
Après avoir relu attentivement cahier des charges et règlement, cette zone de non-aedificandi, n'est visible que sur un plan de vente. Je ne trouve pas de définition ailleurs.
Ce qui est sûr, ce que le PLU ne la mentionne nullement.
Je vais me renseigner auprès du cabinet ayant enregistré le permis d'aménager du lotissement pour plus de certitudes.

Donc :
- Rien d'écrit sur le sujet dans le règlement de lotissement.
- Une annotation zone non aedificandi sur un plan de vente.

Mais sur le plan de bornage ou plan parcellaire délivré pour votre seul lot ? Q'y a t'il ? Puisque c'est lui qui vaut contrat je présume.
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Membre utile Env. 800 message Maine Et Loire
Le plan de bornage général du lotissement ne fait aucune mention de cette zone.
Seul le plan de vante (qui pourrait je pense s'assimiler à un plan de la parcelle, la délimite).
Toutefois, je ne trouve aucune référence écrite nulle part ailleurs de cette zone de non-aedificandi.
J'attendrai la réponse du notaire pour éclaircir cela.
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Membre utile Env. 300 message Bouches Du Rhone
Il faut se référer au règlement du lotissement. Si rien n'est écrit vous pouvez construire tranquillement. Si ce dernier fait mention d'une zone non aedificandi vos voisins pourront vous mettre en demeure de le respecter. La mairie n'instruit les permis que selon le droit d'urbanisme et non des tiers.
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Env. 30 message Drome
Bonjour à tous  ,

Je viens également de prendre connaissance de cette nouveauté concernant la loi ALUR, qui si je comprends bien, abolit les "stipulations non réglementaires des cahiers des charges de lotissement non approuvés ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire" à compter du 26 mars 2019. 

Cela veut-il dire que, à partir du 26 mars 2019, si un règlement de lotissement impose un COS à 0.15 alors que le PLU impose lui un COS à 0.20, le COS à 0.15 devient caduque puisqu'il restreint le droit à construire (par rapport au PLU)?

Intriguant cette affaire ... 

Bonne soirée 
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Membre ultra utile Env. 20000 message Un Coin Discret De Haute-savoie (74)
Il n'y a plus de COS !
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Env. 30 message Drome
Au temps pour moi, je voulais parler du CES : Coefficient d'Emprise au Sol

Je rajoute ce bout de texte que j'ai trouvé sur imavocats.fr :

"Mais le législateur est allé encore plus loin, en prévoyant également la caducité des règles contractuelles des cahiers des charges non approuvés (c’est-à-dire pour les lotissements postérieurs à 1978) qui ont pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, car il considère qu’il s’agit de règles d’urbanisme."

Il me parait assez clair... 
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Env. 30 message Drome
Chloroplaste, tu as eu des réponses de ton côté ?
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Membre utile Env. 800 message Maine Et Loire
Non pas encore. Je dois rencontrer un avocat spécialiste du droit de la construction courant février. Je vous ferai un retour après coup.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
chloroplaste a écrit:Non pas encore. Je dois rencontrer un avocat spécialiste du droit de la construction courant février. Je vous ferai un retour après coup.

Plutôt droit de l'urbanisme ou de l'immobilier ?
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Picto recompense Membre ultra utile
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